【正文】 積107平方米119平方米128平方米廳22222室23334廚11111衛(wèi)11121均價6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合，一梯多戶。公建配套設(shè)施幼兒園: 石家街小寶貝幼兒園、萬華怡康幼兒園、含元路社區(qū)小雨點藝術(shù)幼兒園、小雨點藝術(shù)幼兒園、萬國金色幼兒園；小學(xué)：新城區(qū)明志小學(xué)、陜汽子校、西煤子校、華山小學(xué)；中學(xué)以及高等學(xué)校：83中、昆侖中學(xué)、華山中學(xué)、黃河中學(xué)、72中；西京醫(yī)院、紅會醫(yī)院、唐都醫(yī)院、大華醫(yī)院；農(nóng)貿(mào)市場、胡家廟果蔬批發(fā)市場、輕工市場、康復(fù)路批發(fā)市場、西北商城。大明宮遺址公園、興慶公園、長樂公園、浐河生態(tài)公園。小區(qū)內(nèi)部配套：交大東御蘭汀幼兒園、會所、星級酒店、50000㎡國際風(fēng)情商業(yè)街、天佑兒童醫(yī)院。推廣賣點ARTDECO建筑風(fēng)格，詩著城市天際線；英式新貴運動園林，生活獨享風(fēng)景。社區(qū)配備一站式獨立國際風(fēng)情商業(yè)雙行街、主題式雙會所，星級酒店、交大東御蘭汀幼兒園等，演繹品質(zhì)化國際住區(qū)生活。競爭樓盤調(diào)查表5樓盤名稱中天錦庭位置西安市中心區(qū)域大明宮板塊，大明宮遺址公園東側(cè)100米處，西接太華路，南臨新興路。開發(fā)商中天房產(chǎn)集團西安雅筑置業(yè)有限公司建筑面積170000平方米物業(yè)公司嘉眾物業(yè)占地面積53333平方米容積率綠化率%棟數(shù)7棟總戶數(shù)1039戶車位數(shù)911個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積142平方米 155平方米174平方米廳2223室2344廚1111衛(wèi)1222均價7500元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板樓、塔板結(jié)合，一梯多戶。公建配套設(shè)施醫(yī)療：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院等；教育：陜重學(xué)校、市48中等 ，八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中、小雨點藝術(shù)幼兒園等；金融：中國農(nóng)行、建行、西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政、陜西信合等；購物休閑：華潤萬家、易初蓮花、海闊天空、融合酒店等，大明宮國家遺址公園。便利店、果蔬店等。推廣賣點錯落式布局，層層增高，藤蔓元素景觀主題社區(qū)；后院為林陣廣場。另外，樓宇之間設(shè)計了樓間庭院，使整個小區(qū)景觀融為一體。競爭樓盤調(diào)查表6樓盤名稱80年代位置東二環(huán)與東元路十字開發(fā)商陜西興龍建設(shè)集團有限公司建筑面積102298平方米物業(yè)公司陜西亞瑞物業(yè)管理有限公司占地面積14608平方米容積率綠化率%棟數(shù)3棟總戶數(shù)822戶車位數(shù)共666個，地上61個，地下605個。裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積廳12222室12233廚11111衛(wèi)11122均價6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板塔結(jié)合、高層、小高層，一梯多戶。公建配套設(shè)施幼兒園：三家；小學(xué)：八府莊小學(xué)、太華路小學(xué)；中學(xué)：48中、38中、83中；大學(xué)：西安交通大學(xué)、西北工程大學(xué)；餐飲娛樂購物：立豐國際、萬達廣場；公園：興慶公園、長樂公園、大明宮國家遺址公園；醫(yī)院：北環(huán)醫(yī)院、電力醫(yī)院、西京醫(yī)院；銀行：西安工商銀行、陜西信合、西安農(nóng)業(yè)銀行、西安銀行。小區(qū)自建配套 3000㎡空中花園推廣賣點享千畝皇家園林，歸于大明宮板塊，實屬地理位置優(yōu)越的黃金角。建筑風(fēng)格為法式簡約風(fēng)格，外面采用現(xiàn)代時尚的大地色高端環(huán)保墻面漆，底部裙房采用上好石材貼面。競爭樓盤調(diào)查表7樓盤名稱恒基碧翠錦華位置東二環(huán)（金花北路）與長纓路什字東北角。開發(fā)商西安恒金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積400000平方米物業(yè)公司西安錦江物業(yè)管理有限公司占地面積112000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)27棟總戶數(shù)2695戶車位數(shù)戶車比例為1:裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積134平方米 112平方米190平方米廳22222室23235廚11111衛(wèi)12122均價7500元/平方米規(guī)劃設(shè)計特點板樓、兩梯四戶高層。公建配套設(shè)施教育：黃河中學(xué)、華山中學(xué)、西安交通大學(xué)、中國人民解放軍第四軍醫(yī)大學(xué)；購物：易初蓮花、華潤萬家、國美和蘇寧電器、康復(fù)路、輕工市場；醫(yī)療：西京醫(yī)院；銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行。社區(qū)內(nèi)部配套：國際雙語幼兒園、會所 。推廣賣點著名實力開發(fā)商,亨譽33年的香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)；二環(huán)以內(nèi)稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；恒基碧翠錦華小區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢突出，板式結(jié)構(gòu)、南北通透、超大陽臺和飄窗同時具有獨特的入戶花園設(shè)計；恒基碧翠錦華社區(qū)自身配套齊全。通過調(diào)查問卷的方式我們分別對客戶群年齡結(jié)構(gòu)、客戶群職業(yè)特征、客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)、客戶群商品房消費能力、消費方式、客戶群對商品房特征的需求、客戶群對環(huán)境及配套的需求、客戶群對物業(yè)管理的需求、客戶群購買商品房的目的等的調(diào)查研究，我們把客戶分成三種：核心客戶；重要客戶；游離客戶。這些客戶大都是在西安市收入較高，對環(huán)境和生活品質(zhì)有較高要求的人以及在周邊工作的人群，他們對住宅的地理位置及交通特別看重。核心客戶就是：小企業(yè)主、生意人、政府高層等。重要客戶就是：企事業(yè)單位中高層白領(lǐng)、大學(xué)教師、公務(wù)員等。游離客戶就是：非西安市的外地人等。房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位方法很多，在此我們選擇了SWOT分析方法，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行定位。優(yōu)勢：（1）地段：項目位于二環(huán)以內(nèi)，地處中央公園居住核心的八府莊北路，與4800畝大明宮國家遺址公園僅百米，傳承濃厚歷史文脈，坐擁城市發(fā)展新中心。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網(wǎng)絡(luò)，迅速暢達全城。（3）生活配套：小區(qū)周邊有華潤萬家，西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院；、工商銀行、中國郵政、陜西信合 ；（4）教育：中小學(xué)有八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、萬國金色家園幼兒園。劣勢：（1）環(huán)境：位于城市繁華地段，來往人流量和車流量較大，造成小區(qū)周邊噪聲較大、空氣質(zhì)量不好等問題。（2）規(guī)模：項目規(guī)模較小、綠化不足，容積率稍高。（3）居住水平：項目位于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，剛處于發(fā)展的初期階段，生活水平相對較低。（4）治安：項目周邊人流量較大，人員比較復(fù)雜，存在一定的安全問題。機會：（1）紫薇地產(chǎn)屬于西安本地的地產(chǎn)公司，是本地消費者首選的購房品牌。（2）項目所處大明宮商業(yè)圈，周邊屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。?）周邊人流量較大且屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，潛在消費者較多。威脅：（1）周邊開發(fā)的樓盤較多，形成量大量的競爭性樓盤，對項目構(gòu)成了較大的競爭壓力。（2）用地項目四周進行環(huán)城改造，在一定程度上對項目的形象造成了影響。(3)項目處于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊的工業(yè)對項目周邊的環(huán)境造成了一定的影響。制定行動對策：（1）利用項目成熟的地理位置和周邊完善的商業(yè)配套優(yōu)勢，著力打造都市中高檔社區(qū)。（2）通過對該片區(qū)教育和文化賣點的宣傳，增加客戶層面，以規(guī)避其他不利的因素。（3）加強建筑外立面和小區(qū)內(nèi)部庭院空間設(shè)計，規(guī)避規(guī)模因素帶來的不利影響。（4）結(jié)合前期的市場調(diào)查，從客戶角度出發(fā)，強化住宅戶型設(shè)計，體現(xiàn)出人性化，彌補自身綠化較低的不足。（5）注重外墻環(huán)保材料的使用，達到降噪節(jié)能的目的。（6）加強小區(qū)的治安管理，建立現(xiàn)在化智能安保系統(tǒng)。通過對項目周邊環(huán)境資源的調(diào)查分析得出紫薇東進的形象定位是—太平人生，綠色健康。（1）“太平”一詞來源于太平公主，紫薇東進緊臨大明宮，而大明宮又是太平公主生長的地方，這樣可以顯示紫薇東進有著深厚的歷史文化底蘊。另外“太平”一詞又意味著天下太平，人生平安的意思，可以消除這里人員復(fù)雜給消費者帶來的疑慮，讓消費者更加放心。（2）“綠色健康”一詞，首先紫薇東進保留社區(qū)內(nèi)六百余棵原生60年成樹，大片綠樹成蔭，建筑與大樹相互襯托使人與自然、建筑與自然融為一體，仿佛生活在美麗的森林里一樣。其次在項目規(guī)劃過程中，紫薇東進將舊時蘇式大禮堂、火車頭、鐵軌等工業(yè)遺存，通過景觀再次設(shè)計，更與建筑、居住融為一體，讓人覺得回到了大院生活，增加鄰里之間的情誼。 價格定位對于該項目的價格定位,我們采用市場比較法,即競爭價格定價法,來確定房屋售價。所謂的市場比較法就是參照近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來確定本項目房地產(chǎn)價格的一種方法。 通過分析挑選，我們選取了4個可比項目來確定房屋的售價： A東安花園B花遠君城C中天錦庭D恒基碧翠錦華建筑類型高層高層高層高層裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯建筑面積104490㎡820000㎡170000㎡400000㎡占地面積22087㎡200000㎡53333㎡112000㎡容積率綠化率39%42%%40%報價6900元/㎡6800元/㎡7500元/㎡7500元/㎡通過對本項目與可比實例項目各項條件打分，其中本項目分數(shù)為1，我們得出以下數(shù)據(jù)：區(qū)域因素：；；； 。功能因素：；；；。交易情況調(diào)整：；；:；。將比較項目的市場銷售價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項目的參考定價：以A東安花園為參考：6900*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以B花遠君城為參考：6800*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以C中天錦庭為參考：7500*（1/）*(1/)*（1/）=㎡以D恒基碧翠錦華為參考：7500*（1/）*(1/)*(1/)=㎡通過分析得出A、B、C、D的權(quán)重分別是：30%、30%、20%、20%。則：房價=*30%+*30%+*20%+*20%=8713元/㎡綜合考慮物價水平及房地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢將房地產(chǎn)的定價為：8400元/㎡。車位暫定價為15萬元。對于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，綜合考慮西安現(xiàn)在價格水平，將本項目商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)定價為15000元/平方米。3項目建設(shè)條件分析 規(guī)劃用地位于西安市主城區(qū)內(nèi)大明宮板塊，八府莊北路以西、啤酒路以南。大明宮遺址公園西側(cè)。距離東二環(huán)、距離遺址公園直線距離小于1公里。其中，居?。s182畝），商業(yè)（約42畝）。項目配套 中小學(xué)：八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術(shù)幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場華潤萬家； 西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政、陜西信合 。 交通狀況 周邊公交車16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車太華路站下車。 地鐵線路：地鐵3號線石家街站下車；地鐵4號線含元殿站下車。 醫(yī)院 西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院；另外小區(qū)內(nèi)設(shè)有小型衛(wèi)生診所。4規(guī)劃設(shè)計方案項目的規(guī)劃設(shè)計，是整個項目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個規(guī)劃設(shè)計工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)展開，并以項目的總體策劃思想為指導(dǎo)。一般情況下，影響項目規(guī)劃設(shè)計的要素主要有：（1） 國家及項目所在城市房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的基本政策；（2） 項目所在地城市控制詳細規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定；（3） 項目所在地現(xiàn)場狀況；（4） 市場調(diào)研結(jié)果與市場定位、項目開發(fā)理念；（5） 建設(shè)項目的總投資和資金運作方式；隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進步，人類的生活水平也逐漸提高，人類對居住需求從以往簡單的物理要求層次上升到包含物理需求和精神需求在內(nèi)的更全面的需求層次，所以建筑設(shè)計應(yīng)當最大限度地滿足人的全方位需求，主要體現(xiàn)在：（1） 規(guī)劃設(shè)計與自然生態(tài)相和諧與自然和諧共生的設(shè)計理念要體現(xiàn)在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材上；體現(xiàn)在結(jié)合地理環(huán)境、氣候條件來優(yōu)化設(shè)計方案；體現(xiàn)在改善生態(tài)環(huán)境、親近自然上，主要體現(xiàn)在尋求親近山水、親近自然的生態(tài)環(huán)境。（2） 規(guī)劃設(shè)計與社會發(fā)展相和諧我們所定居的環(huán)境是一個充滿良性互動的社會生態(tài)體，因此，在住宅及其環(huán)境的構(gòu)思中，必須將個人、家庭的需求與社會的存在緊密聯(lián)系。住宅設(shè)計必須為這種社會的群體化活動提供條件，才能給居民提供一個健康、安全、方便的居住環(huán)境。（3） 規(guī)劃需求與用戶需求變化相和諧規(guī)劃設(shè)計與用戶需求和諧適應(yīng)還體現(xiàn)在適應(yīng)市場上，由于居住者的家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、職業(yè)類型等不同，因此提供給市場的