【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅類(lèi)型也是多樣的。同一個(gè)樓盤(pán)的多房型配合，以適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)收入、不同類(lèi)型、不同生活模式居民的不同購(gòu)房目的的選擇需要。，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體，并應(yīng)遵循下列原則：（1）方便居民生活，有利于組織管理；（2）組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)。（3）合理組織人流、車(chē)流，有利于安全防衛(wèi)；（4）構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色；，應(yīng)遵循下列原則：（1）建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格、突出個(gè)性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化；（2）合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣、塵及噪音對(duì)居民的污染和干擾；（3）精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境；（4）注重景觀和空間的完整性，市政公用站點(diǎn)、停車(chē)庫(kù)等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排；供電、電信、路燈等管線應(yīng)地下埋設(shè)；（5）公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，應(yīng)處理好建筑、道路、廣場(chǎng)、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動(dòng)之間的相互關(guān)系；本項(xiàng)目共有10個(gè)地塊，其中每塊地的占地面積分別是：DK1面積8317平方米，長(zhǎng)373米，形狀較規(guī)則近似呈長(zhǎng)方形；DK2面積44239平方米，長(zhǎng)848米，形狀較規(guī)則呈長(zhǎng)方形；DK3面積13274平方米，長(zhǎng)550米，形狀不規(guī)則呈七邊形；DK4面積6723平方米，長(zhǎng)1136米，形狀較規(guī)則呈長(zhǎng)方形；DK5面積43500平方米，長(zhǎng)812米，形狀規(guī)則呈長(zhǎng)方形；DK6面積3909平方米，長(zhǎng)426米，形狀不規(guī)則呈長(zhǎng)條形；DK7面積1363平方米，長(zhǎng)223米，形狀不規(guī)則呈長(zhǎng)條形，DK8面積2482平方米，長(zhǎng)349米，形狀不規(guī)則呈長(zhǎng)條形；DK9面積472平方米，長(zhǎng)314米，形狀呈不規(guī)則呈長(zhǎng)條形；DK10面積296平方米，長(zhǎng)169米，形狀不規(guī)則呈長(zhǎng)條形。各地塊的位置如下：戶(hù)型設(shè)計(jì)主要是要為住戶(hù)提供最佳的功能空間，要以我國(guó)城市住宅建設(shè)基本原則為指導(dǎo)，并與一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)。1． 每套住宅具有良好的通風(fēng)、采光、日照、隔熱、保溫、隔聲等性能。根據(jù)功能和使用要求，要綜合考慮各個(gè)房間的大小、日照、采光、通風(fēng)等。2． 套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性、可變性、以適應(yīng)不同家庭居住以及生活模式變化的需求，且功能空間還應(yīng)滿足適用、安全、衛(wèi)生、舒適、經(jīng)濟(jì)、美觀、長(zhǎng)效的要求。3． 必須設(shè)置戶(hù)內(nèi)的室外空間—陽(yáng)臺(tái)。合理設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，把自然環(huán)境引入室內(nèi)，可促進(jìn)室內(nèi)外環(huán)境交融，發(fā)揮多功能作用。4． 主臥室是最為穩(wěn)定的空間，使用年限最長(zhǎng)，一般要求要具有理想的朝向和較為開(kāi)闊的景觀視角，另外臥室設(shè)計(jì)應(yīng)該避開(kāi)來(lái)自戶(hù)內(nèi)其他房間或周?chē)従拥囊暰€干擾，以保證臥室的私密性。單人次臥室應(yīng)根據(jù)不同的家庭成員的年齡階段考慮適應(yīng)性?？头亢捅Ｄ肥乙笙鄬?duì)較低，以滿足親戚、朋友、保姆等短期居住需求即可。5． 客廳是家庭接待客人的地方，應(yīng)與家庭成員空間分開(kāi)設(shè)置。起居室是家庭成員團(tuán)聚、交流、活動(dòng)的空間，應(yīng)具有較好的視線和景觀條件。餐廳應(yīng)與廚房就近布置。6． 廚房的位置和空間大小布置必須便于生活。衛(wèi)生間是住戶(hù)家庭衛(wèi)生和個(gè)人衛(wèi)生的專(zhuān)用空間，其通風(fēng)、采光、景觀以及衛(wèi)生潔具布局的設(shè)計(jì)越來(lái)越受到大家的重視，應(yīng)合理設(shè)置。對(duì)于較大戶(hù)型可以分別設(shè)置公用衛(wèi)生間和主人衛(wèi)生間。本項(xiàng)目的戶(hù)型規(guī)劃圖如下：①2室2廳1衛(wèi)（91㎡）②2室2廳1衛(wèi)（101㎡）③3室2廳2衛(wèi)（111㎡）④4室2廳2衛(wèi)（129㎡）。建立交通組織體系的目的在于保證住宅內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活活動(dòng)能正常舒適地進(jìn)行，避免區(qū)內(nèi)大量私人機(jī)動(dòng)車(chē)交通對(duì)居住生活質(zhì)量的影響，如交通安全、噪聲、空氣污染等。基于這樣的一種交通組織目標(biāo)，在住宅區(qū)的路網(wǎng)布置上應(yīng)遵從以下原則：1. 進(jìn)入住宅區(qū)后步行通路與汽車(chē)通路在空間上分開(kāi)，設(shè)置步行路與車(chē)行路兩個(gè)獨(dú)立的路網(wǎng)系統(tǒng)。2. 車(chē)行路應(yīng)分級(jí)明確，可采取圍繞住宅區(qū)或住宅群落布置的方式，并以枝狀盡端路或環(huán)狀盡端路的形式伸入到個(gè)住戶(hù)或住宅單元背面的入口。3. 在車(chē)行路周?chē)虮M端設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的住戶(hù)停車(chē)位，在盡端型車(chē)行路的盡端應(yīng)設(shè)回車(chē)場(chǎng)地。4. 步行路應(yīng)該貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地、公共服務(wù)設(shè)施串聯(lián)起來(lái)，并伸入到各住戶(hù)或住宅單元正面的入口，起到連接住宅院落、住家私院和住戶(hù)起居室的作用。5. 。另外居住區(qū)公建中心，應(yīng)專(zhuān)門(mén)考慮為殘疾人設(shè)置無(wú)障礙通道，%。6. 居住區(qū)道路線型有方格型、曲折型、風(fēng)車(chē)型、S型、Y型、弧型等。住宅的支路應(yīng)做盡端式，使車(chē)輛不能任意穿行，使之真正成為半私密空間，有利于組團(tuán)的安全管理。7. 一個(gè)較大規(guī)模的居住區(qū)一般至少需要兩個(gè)以上的對(duì)外出入口。居住區(qū)內(nèi)主要道路至少有兩個(gè)不同方向與外圍道路相連，機(jī)動(dòng)車(chē)道入口間距不小于150米，并征得當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T(mén)的同意。8. 居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處，還應(yīng)考慮通視條件，其交角不宜小于75176。當(dāng)居住區(qū)內(nèi)道路坡度較大時(shí)，應(yīng)設(shè)緩沖段與城市道路連接。住宅區(qū)的集中停車(chē)一般采用建設(shè)單層或多層停車(chē)庫(kù)（包括地下）的方式，往往設(shè)在住宅區(qū)和若干住宅群落的主要車(chē)行出入口或服務(wù)中心的周?chē)?，以方便?gòu)物、限制外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入住宅區(qū)，并有利于減少住宅區(qū)內(nèi)車(chē)輛的通行量、減少空氣和噪聲污染、保證區(qū)內(nèi)或住宅群落內(nèi)安靜和安全。一般居民的自行車(chē)停車(chē)設(shè)施應(yīng)該以分散為主，最多不大于以住宅群落（居住組團(tuán)）為單位來(lái)安排集中的自行車(chē)停車(chē)房（棚）。對(duì)非居民車(chē)輛的停放問(wèn)題應(yīng)該與居民車(chē)輛的停放采取不同的處理原則。一般情況下，非居民車(chē)輛的停放應(yīng)該集中，其停車(chē)設(shè)施的布局應(yīng)該盡可能的獨(dú)立于居民的居住生活空間，一般布置在居住區(qū)外圍；對(duì)于一些臨時(shí)的、短時(shí)間的外來(lái)車(chē)輛的停放可以借用居民晚間車(chē)輛停放的空間。住宅區(qū)停車(chē)設(shè)施建設(shè)可以根據(jù)條件和規(guī)劃要求采用多種形式，如可以與住宅結(jié)合，設(shè)于住宅底層的架空層內(nèi)或設(shè)于住宅的地下層內(nèi)；可與配套公共設(shè)施（建筑）相結(jié)合設(shè)于地下層等；也可通過(guò)路面放寬將停車(chē)位設(shè)在路邊；還可與綠化地和場(chǎng)地結(jié)合，設(shè)于綠地和場(chǎng)地的地下或半地下空間，在其上覆土綠化或作為活動(dòng)場(chǎng)地。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃圖得出：本項(xiàng)目共有3000戶(hù)住戶(hù)，按1:。在綠地規(guī)劃中綠地率是衡量綠地規(guī)劃是否達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，居住區(qū)的綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比率，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地，但不包括不能滿足植樹(shù)綠化覆土3米深度要求的屋頂、曬臺(tái)的人工綠地，目前根據(jù)我國(guó)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》的相關(guān)規(guī)定：規(guī)定了新建居住區(qū)綠地率不小于30%、舊城改造區(qū)綠地率不下于25%的指標(biāo)。按照集中于分散相結(jié)合、點(diǎn)線面相結(jié)合的原則，公共綠地系統(tǒng)的布局必須設(shè)置一定的中心公共綠地，其目的在于方便居民的日常游憩活動(dòng)需求，同時(shí)也有利于創(chuàng)造層次豐富的活動(dòng)空間，達(dá)到較好的空間環(huán)境效果，小區(qū)級(jí)小游園的用地規(guī)模，不小于4000平方米，組團(tuán)綠地不小于400平方米。中心綠地應(yīng)與道路相鄰，比那個(gè)開(kāi)設(shè)出入口，以方便居民使用。居住區(qū)各級(jí)公共綠地是居民區(qū)空間環(huán)境的重要組成部分，公共綠地應(yīng)采用“開(kāi)敞式”布局方式，以方便居民游憩活動(dòng)并直接為居民使用，并在空間上與建筑及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。組團(tuán)綠地（包括其他塊狀、帶狀綠地）要滿足日照環(huán)境的基本要求，即“應(yīng)由不少于1/3的綠地面積在當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外”；要滿足功能要求，即“要便于設(shè)置兒童游戲設(shè)施和適于成人游憩的活動(dòng)”而不干擾居民生活；要考慮影響空間環(huán)境的因素，即綠地四周建筑物的高度及綠地空間的形式。綠地規(guī)劃中，應(yīng)堅(jiān)持“一切可綠化的用地均應(yīng)綠化，并宜發(fā)展垂直綠化”的原則和“宜保留和利用規(guī)劃或改造范圍內(nèi)的已有樹(shù)木和綠地”的原則，這是提升小區(qū)綠化設(shè)計(jì)品位的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)若有具有歷史或人文價(jià)值的古樹(shù)，更應(yīng)特別注意保留和保護(hù)。在建筑高密度地區(qū)，還應(yīng)特別注意垂直綠化和庭院綠化，做好宅前與屋頂綠化，同時(shí)也可以增強(qiáng)公益活動(dòng)意識(shí)，密切鄰里關(guān)系交往。5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排是通過(guò)對(duì)進(jìn)度影響因素實(shí)施控制及各種協(xié)調(diào)，綜合運(yùn)用各種可行性方法、措施，將項(xiàng)目的計(jì)劃工期控制在事先確定的目標(biāo)范圍內(nèi)，并對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)工作進(jìn)行時(shí)間上的大概安排，使復(fù)雜的項(xiàng)目能更加有序的進(jìn)行建設(shè)。在投資決策行為確定之后，就進(jìn)入了前期工作階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作是項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)活動(dòng)的基礎(chǔ)，其重要性就不言而喻。一般情況下在前期開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)商的主要工作如下：1. 獲取土地使用權(quán)；一般獲取土地使用權(quán)主要有三種：招標(biāo)獲得、拍賣(mài)獲得、掛牌獲得。2. 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批。3. 建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)工程和材料協(xié)議和合同。4. 辦理施工許可證。5. 征地、拆遷、安置、補(bǔ)償。6. 施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平“。7. 估算工程量和開(kāi)發(fā)成本。工程建設(shè)階段主要由五部分組成：基礎(chǔ)工程、主體工程、安裝與裝修工程、室外工程、竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商在此階段主要是監(jiān)督施工單位，起到控制成本、減少安全事故的發(fā)生、按時(shí)完成事先確定好的工程量。另外還需協(xié)調(diào)施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種矛盾及糾紛。開(kāi)發(fā)商首先需要對(duì)出租、租售還是租售并舉做出選擇，包括出售面積、出租面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。對(duì)于住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商大多選擇出租方式，只對(duì)部分建筑物進(jìn)行出租。租售方式確定下來(lái)后，就要計(jì)算可出售面積數(shù)量、占總建筑面積比例，或可出售面積數(shù)量、占總建筑面積的比例，確定分?jǐn)偯娣e數(shù)量及其占總面積的比例。接下來(lái)就是租售進(jìn)度的安排，要考慮與工程建設(shè)進(jìn)度、資金投入進(jìn)度、市場(chǎng)推廣策略以及預(yù)測(cè)的市場(chǎng)吸納速度等因素相協(xié)調(diào)。物業(yè)管理發(fā)展日益迅速，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為適應(yīng)這一局面的要求，物業(yè)服務(wù)必須遵守以下原則：1. 以人為本、服務(wù)第一的原則。這一原則是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)級(jí)物業(yè)管理人員，要樹(shù)立以業(yè)主為中心的現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)、滿意的服務(wù)，只有這樣才能做到良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。2. 社會(huì)化原則。這一原則是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)要適應(yīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化得客觀要求，相產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。3. 企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性原則。這一原則是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)要適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，努力做到產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)模、質(zhì)量、安全、進(jìn)度等綜合因素的考慮，將本項(xiàng)目的建設(shè)分成4期，其中，DKDK10在一期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要修建住宅、少量商業(yè)用房以及對(duì)地塊進(jìn)行綠化；DKDK9在第二期進(jìn)行開(kāi)發(fā)；主要修建教育配套設(shè)施主要有幼兒園、小學(xué)等另外對(duì)部分地區(qū)進(jìn)行適當(dāng)?shù)木G化及少量住宅。 DKDK6在三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)；主要修建商業(yè)設(shè)施及住宅。 DKDKDKDK8地塊在四期進(jìn)行開(kāi)發(fā)；主要修建小區(qū)的配套設(shè)施及少量住宅。項(xiàng)目預(yù)計(jì)初步開(kāi)工在2015年初，2019年6月銷(xiāo)售完畢，歷時(shí)四年半，以季度為建設(shè)開(kāi)發(fā)周期，具體工程量進(jìn)度見(jiàn)附表：6 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 2014年伊始，人們就不停的追問(wèn)“時(shí)間去哪兒了”、“飛機(jī)去哪兒了”，在2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們不禁要問(wèn)問(wèn)“金三銀四”去哪兒了？受種種原因的影響，“金三”樓市在平淡中遠(yuǎn)去，“銀四”樓市依舊未走出“疲憊”的影響，表現(xiàn)平淡，樓市火熱難再。不少開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)想要拯救現(xiàn)在萎靡不振的樓市現(xiàn)狀，但似乎購(gòu)房者們并不是十分買(mǎi)賬，跟風(fēng)觀望的人不斷增多，雙方的僵持愈演愈烈。這對(duì)銷(xiāo)售的要求更高，這就要求開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位，到商品房銷(xiāo)售以及售后的物業(yè)管理各個(gè)方面盡可能了解并滿足消費(fèi)者的需求，為此我們決定對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。全程營(yíng)銷(xiāo)是把房地產(chǎn)的前期可研、生產(chǎn)建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理與消費(fèi)者的需求融為一體，這也是現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展趨勢(shì)。全程營(yíng)銷(xiāo)需要開(kāi)發(fā)商在開(kāi)始就要對(duì)市場(chǎng)做好正確的分析，找出目標(biāo)消費(fèi)者群體，做好消費(fèi)者需求定位，從而開(kāi)發(fā)出消費(fèi)者需要的產(chǎn)品，它體現(xiàn)了以消費(fèi)者為中心的銷(xiāo)售理念。綜合以上分析：我們得出本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方式采用“全程營(yíng)銷(xiāo)策劃”的方式，開(kāi)發(fā)商通過(guò)和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)豐富的公司合作來(lái)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全程營(yíng)銷(xiāo)。雖然和專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)公司合作產(chǎn)生部分代理費(fèi)，但是能更好的發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，使銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更好。 項(xiàng)目分四期建設(shè)，在項(xiàng)目剛開(kāi)始建設(shè)時(shí)我們就開(kāi)始做少量的宣傳，主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志等廣告媒體，來(lái)讓消費(fèi)者知道我們的項(xiàng)目即可。在項(xiàng)目的建設(shè)中期，需加大力度進(jìn)行大量的宣傳，主要通過(guò)報(bào)紙、雜志、廣播、電視、戶(hù)外廣告等，來(lái)讓消費(fèi)者了解我們的項(xiàng)目，同時(shí)使他們對(duì)我們的項(xiàng)目產(chǎn)生興趣。到了商品房認(rèn)購(gòu)期是我們更要大力宣傳，增加其他的廣告媒介，如電視、焦點(diǎn)廣告、傳單海報(bào)等，這一時(shí)期的宣傳主要是提高本項(xiàng)目的知名度，喚起潛在客戶(hù)的注意及購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的需求，進(jìn)而激發(fā)購(gòu)買(mǎi)行為。到了開(kāi)盤(pán)期，開(kāi)發(fā)商應(yīng)集中人力、物力、財(cái)力，調(diào)動(dòng)更多的宣傳媒體、集合各種可利用的資源，主要是為了說(shuō)明產(chǎn)品特點(diǎn)，介紹產(chǎn)品功能、效益、用途、增值性等。到項(xiàng)目的強(qiáng)銷(xiāo)期，此時(shí)開(kāi)發(fā)商的宣傳力度達(dá)到最大，同時(shí)應(yīng)開(kāi)展各種活動(dòng)，建立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象及提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，此階段主要是加速意向客戶(hù)的購(gòu)房行為，指導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)者挑選產(chǎn)品。到項(xiàng)目的持續(xù)銷(xiāo)售期，此時(shí)項(xiàng)目的銷(xiāo)售趨于平緩，上門(mén)看房的客戶(hù)逐漸趨于穩(wěn)定，此時(shí)廣告媒介的投放量可適當(dāng)?shù)臏p小。到項(xiàng)目的尾盤(pán)期