【文章內(nèi)容簡介】 住宅類型也是多樣的。同一個樓盤的多房型配合，以適應不同經(jīng)濟收入、不同類型、不同生活模式居民的不同購房目的的選擇需要。，應綜合考慮路網(wǎng)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體，并應遵循下列原則：（1）方便居民生活，有利于組織管理；（2）組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務。（3）合理組織人流、車流，有利于安全防衛(wèi)；（4）構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色；，應遵循下列原則：（1）建筑應體現(xiàn)地方風格、突出個性，群體建筑與空間層次應在協(xié)調(diào)中求變化；（2）合理設(shè)置公共服務設(shè)施，避免煙、氣、塵及噪音對居民的污染和干擾；（3）精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境；（4）注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排；供電、電信、路燈等管線應地下埋設(shè)；（5）公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系；本項目共有10個地塊，其中每塊地的占地面積分別是：DK1面積8317平方米，長373米，形狀較規(guī)則近似呈長方形；DK2面積44239平方米，長848米，形狀較規(guī)則呈長方形；DK3面積13274平方米，長550米，形狀不規(guī)則呈七邊形；DK4面積6723平方米，長1136米，形狀較規(guī)則呈長方形；DK5面積43500平方米，長812米，形狀規(guī)則呈長方形；DK6面積3909平方米，長426米，形狀不規(guī)則呈長條形；DK7面積1363平方米，長223米，形狀不規(guī)則呈長條形，DK8面積2482平方米，長349米，形狀不規(guī)則呈長條形；DK9面積472平方米，長314米，形狀呈不規(guī)則呈長條形；DK10面積296平方米，長169米，形狀不規(guī)則呈長條形。各地塊的位置如下：戶型設(shè)計主要是要為住戶提供最佳的功能空間，要以我國城市住宅建設(shè)基本原則為指導，并與一定的技術(shù)經(jīng)濟條件相適應。1． 每套住宅具有良好的通風、采光、日照、隔熱、保溫、隔聲等性能。根據(jù)功能和使用要求，要綜合考慮各個房間的大小、日照、采光、通風等。2． 套內(nèi)功能空間應具有一定的適應性、可變性、以適應不同家庭居住以及生活模式變化的需求，且功能空間還應滿足適用、安全、衛(wèi)生、舒適、經(jīng)濟、美觀、長效的要求。3． 必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間—陽臺。合理設(shè)置陽臺，把自然環(huán)境引入室內(nèi)，可促進室內(nèi)外環(huán)境交融，發(fā)揮多功能作用。4． 主臥室是最為穩(wěn)定的空間，使用年限最長，一般要求要具有理想的朝向和較為開闊的景觀視角，另外臥室設(shè)計應該避開來自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的視線干擾，以保證臥室的私密性。單人次臥室應根據(jù)不同的家庭成員的年齡階段考慮適應性。客房和保姆室要求相對較低，以滿足親戚、朋友、保姆等短期居住需求即可。5． 客廳是家庭接待客人的地方，應與家庭成員空間分開設(shè)置。起居室是家庭成員團聚、交流、活動的空間，應具有較好的視線和景觀條件。餐廳應與廚房就近布置。6． 廚房的位置和空間大小布置必須便于生活。衛(wèi)生間是住戶家庭衛(wèi)生和個人衛(wèi)生的專用空間，其通風、采光、景觀以及衛(wèi)生潔具布局的設(shè)計越來越受到大家的重視，應合理設(shè)置。對于較大戶型可以分別設(shè)置公用衛(wèi)生間和主人衛(wèi)生間。本項目的戶型規(guī)劃圖如下：①2室2廳1衛(wèi)（91㎡）②2室2廳1衛(wèi)（101㎡）③3室2廳2衛(wèi)（111㎡）④4室2廳2衛(wèi)（129㎡）。建立交通組織體系的目的在于保證住宅內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內(nèi)各項生活活動能正常舒適地進行，避免區(qū)內(nèi)大量私人機動車交通對居住生活質(zhì)量的影響，如交通安全、噪聲、空氣污染等?；谶@樣的一種交通組織目標，在住宅區(qū)的路網(wǎng)布置上應遵從以下原則：1. 進入住宅區(qū)后步行通路與汽車通路在空間上分開，設(shè)置步行路與車行路兩個獨立的路網(wǎng)系統(tǒng)。2. 車行路應分級明確，可采取圍繞住宅區(qū)或住宅群落布置的方式，并以枝狀盡端路或環(huán)狀盡端路的形式伸入到個住戶或住宅單元背面的入口。3. 在車行路周圍或盡端設(shè)置適當數(shù)量的住戶停車位，在盡端型車行路的盡端應設(shè)回車場地。4. 步行路應該貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶外活動場地、公共服務設(shè)施串聯(lián)起來，并伸入到各住戶或住宅單元正面的入口，起到連接住宅院落、住家私院和住戶起居室的作用。5. 。另外居住區(qū)公建中心，應專門考慮為殘疾人設(shè)置無障礙通道，%。6. 居住區(qū)道路線型有方格型、曲折型、風車型、S型、Y型、弧型等。住宅的支路應做盡端式，使車輛不能任意穿行，使之真正成為半私密空間，有利于組團的安全管理。7. 一個較大規(guī)模的居住區(qū)一般至少需要兩個以上的對外出入口。居住區(qū)內(nèi)主要道路至少有兩個不同方向與外圍道路相連，機動車道入口間距不小于150米，并征得當?shù)亟煌ü芾聿块T的同意。8. 居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處，還應考慮通視條件，其交角不宜小于75176。當居住區(qū)內(nèi)道路坡度較大時，應設(shè)緩沖段與城市道路連接。住宅區(qū)的集中停車一般采用建設(shè)單層或多層停車庫（包括地下）的方式，往往設(shè)在住宅區(qū)和若干住宅群落的主要車行出入口或服務中心的周圍，以方便購物、限制外來車輛進入住宅區(qū)，并有利于減少住宅區(qū)內(nèi)車輛的通行量、減少空氣和噪聲污染、保證區(qū)內(nèi)或住宅群落內(nèi)安靜和安全。一般居民的自行車停車設(shè)施應該以分散為主，最多不大于以住宅群落（居住組團）為單位來安排集中的自行車停車房（棚）。對非居民車輛的停放問題應該與居民車輛的停放采取不同的處理原則。一般情況下，非居民車輛的停放應該集中，其停車設(shè)施的布局應該盡可能的獨立于居民的居住生活空間，一般布置在居住區(qū)外圍；對于一些臨時的、短時間的外來車輛的停放可以借用居民晚間車輛停放的空間。住宅區(qū)停車設(shè)施建設(shè)可以根據(jù)條件和規(guī)劃要求采用多種形式，如可以與住宅結(jié)合，設(shè)于住宅底層的架空層內(nèi)或設(shè)于住宅的地下層內(nèi)；可與配套公共設(shè)施（建筑）相結(jié)合設(shè)于地下層等；也可通過路面放寬將停車位設(shè)在路邊；還可與綠化地和場地結(jié)合，設(shè)于綠地和場地的地下或半地下空間，在其上覆土綠化或作為活動場地。 根據(jù)項目規(guī)劃圖得出：本項目共有3000戶住戶，按1:。在綠地規(guī)劃中綠地率是衡量綠地規(guī)劃是否達標的標準，居住區(qū)的綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比率，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地，但不包括不能滿足植樹綠化覆土3米深度要求的屋頂、曬臺的人工綠地，目前根據(jù)我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案》的相關(guān)規(guī)定：規(guī)定了新建居住區(qū)綠地率不小于30%、舊城改造區(qū)綠地率不下于25%的指標。按照集中于分散相結(jié)合、點線面相結(jié)合的原則，公共綠地系統(tǒng)的布局必須設(shè)置一定的中心公共綠地，其目的在于方便居民的日常游憩活動需求，同時也有利于創(chuàng)造層次豐富的活動空間，達到較好的空間環(huán)境效果，小區(qū)級小游園的用地規(guī)模，不小于4000平方米，組團綠地不小于400平方米。中心綠地應與道路相鄰，比那個開設(shè)出入口，以方便居民使用。居住區(qū)各級公共綠地是居民區(qū)空間環(huán)境的重要組成部分，公共綠地應采用“開敞式”布局方式，以方便居民游憩活動并直接為居民使用，并在空間上與建筑及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。組團綠地（包括其他塊狀、帶狀綠地）要滿足日照環(huán)境的基本要求，即“應由不少于1/3的綠地面積在當?shù)貥藴实慕ㄖ照贞幱熬€范圍之外”；要滿足功能要求，即“要便于設(shè)置兒童游戲設(shè)施和適于成人游憩的活動”而不干擾居民生活；要考慮影響空間環(huán)境的因素，即綠地四周建筑物的高度及綠地空間的形式。綠地規(guī)劃中，應堅持“一切可綠化的用地均應綠化，并宜發(fā)展垂直綠化”的原則和“宜保留和利用規(guī)劃或改造范圍內(nèi)的已有樹木和綠地”的原則，這是提升小區(qū)綠化設(shè)計品位的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對規(guī)劃區(qū)域內(nèi)若有具有歷史或人文價值的古樹，更應特別注意保留和保護。在建筑高密度地區(qū)，還應特別注意垂直綠化和庭院綠化，做好宅前與屋頂綠化，同時也可以增強公益活動意識，密切鄰里關(guān)系交往。5項目開發(fā)進度安排項目開發(fā)進度安排是通過對進度影響因素實施控制及各種協(xié)調(diào)，綜合運用各種可行性方法、措施，將項目的計劃工期控制在事先確定的目標范圍內(nèi)，并對項目發(fā)生的各項工作進行時間上的大概安排，使復雜的項目能更加有序的進行建設(shè)。在投資決策行為確定之后，就進入了前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作是項目后續(xù)建設(shè)活動的基礎(chǔ)，其重要性就不言而喻。一般情況下在前期開發(fā)階段，開發(fā)商的主要工作如下：1. 獲取土地使用權(quán)；一般獲取土地使用權(quán)主要有三種：招標獲得、拍賣獲得、掛牌獲得。2. 開發(fā)項目的前期立項、規(guī)劃設(shè)計與方案報批。3. 建設(shè)工程招標簽署有關(guān)工程和材料協(xié)議和合同。4. 辦理施工許可證。5. 征地、拆遷、安置、補償。6. 施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平“。7. 估算工程量和開發(fā)成本。工程建設(shè)階段主要由五部分組成：基礎(chǔ)工程、主體工程、安裝與裝修工程、室外工程、竣工驗收，開發(fā)商在此階段主要是監(jiān)督施工單位，起到控制成本、減少安全事故的發(fā)生、按時完成事先確定好的工程量。另外還需協(xié)調(diào)施工過程中出現(xiàn)的各種矛盾及糾紛。開發(fā)商首先需要對出租、租售還是租售并舉做出選擇，包括出售面積、出租面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。對于住宅項目，開發(fā)商大多選擇出租方式，只對部分建筑物進行出租。租售方式確定下來后，就要計算可出售面積數(shù)量、占總建筑面積比例，或可出售面積數(shù)量、占總建筑面積的比例，確定分攤面積數(shù)量及其占總面積的比例。接下來就是租售進度的安排，要考慮與工程建設(shè)進度、資金投入進度、市場推廣策略以及預測的市場吸納速度等因素相協(xié)調(diào)。物業(yè)管理發(fā)展日益迅速，競爭日益激烈，為適應這一局面的要求，物業(yè)服務必須遵守以下原則：1. 以人為本、服務第一的原則。這一原則是指物業(yè)服務企業(yè)級物業(yè)管理人員，要樹立以業(yè)主為中心的現(xiàn)代市場營銷觀念，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、滿意的服務，只有這樣才能做到良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。2. 社會化原則。這一原則是指物業(yè)服務企業(yè)要適應物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化得客觀要求，相產(chǎn)權(quán)人和使用人提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務。3. 企業(yè)化、經(jīng)營性原則。這一原則是指物業(yè)服務企業(yè)要適應社會主義市場經(jīng)濟體制下對企業(yè)運行機制的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，努力做到產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確、政企分開、管理科學。通過對本項目的項目規(guī)模、質(zhì)量、安全、進度等綜合因素的考慮，將本項目的建設(shè)分成4期，其中，DKDK10在一期進行開發(fā)，主要修建住宅、少量商業(yè)用房以及對地塊進行綠化；DKDK9在第二期進行開發(fā)；主要修建教育配套設(shè)施主要有幼兒園、小學等另外對部分地區(qū)進行適當?shù)木G化及少量住宅。 DKDK6在三期進行開發(fā)；主要修建商業(yè)設(shè)施及住宅。 DKDKDKDK8地塊在四期進行開發(fā)；主要修建小區(qū)的配套設(shè)施及少量住宅。項目預計初步開工在2015年初，2019年6月銷售完畢，歷時四年半，以季度為建設(shè)開發(fā)周期，具體工程量進度見附表：6 項目營銷方案 2014年伊始，人們就不停的追問“時間去哪兒了”、“飛機去哪兒了”，在2014年房地產(chǎn)市場上，人們不禁要問問“金三銀四”去哪兒了？受種種原因的影響，“金三”樓市在平淡中遠去，“銀四”樓市依舊未走出“疲憊”的影響，表現(xiàn)平淡，樓市火熱難再。不少開發(fā)商使出渾身解數(shù)想要拯救現(xiàn)在萎靡不振的樓市現(xiàn)狀，但似乎購房者們并不是十分買賬，跟風觀望的人不斷增多，雙方的僵持愈演愈烈。這對銷售的要求更高，這就要求開發(fā)商從項目開發(fā)的可行性研究、產(chǎn)品市場定位，到商品房銷售以及售后的物業(yè)管理各個方面盡可能了解并滿足消費者的需求，為此我們決定對本項目進行全程營銷策劃。全程營銷是把房地產(chǎn)的前期可研、生產(chǎn)建設(shè)、市場營銷、物業(yè)管理與消費者的需求融為一體，這也是現(xiàn)代營銷的發(fā)展趨勢。全程營銷需要開發(fā)商在開始就要對市場做好正確的分析，找出目標消費者群體，做好消費者需求定位，從而開發(fā)出消費者需要的產(chǎn)品，它體現(xiàn)了以消費者為中心的銷售理念。綜合以上分析：我們得出本項目的營銷方式采用“全程營銷策劃”的方式，開發(fā)商通過和營銷經(jīng)驗豐富的公司合作來對本項目進行全程營銷。雖然和專業(yè)的營銷公司合作產(chǎn)生部分代理費，但是能更好的發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，使銷售業(yè)績更好。 項目分四期建設(shè)，在項目剛開始建設(shè)時我們就開始做少量的宣傳，主要通過網(wǎng)絡、報紙、雜志等廣告媒體，來讓消費者知道我們的項目即可。在項目的建設(shè)中期，需加大力度進行大量的宣傳，主要通過報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告等，來讓消費者了解我們的項目，同時使他們對我們的項目產(chǎn)生興趣。到了商品房認購期是我們更要大力宣傳，增加其他的廣告媒介，如電視、焦點廣告、傳單海報等，這一時期的宣傳主要是提高本項目的知名度，喚起潛在客戶的注意及購房者對項目的需求，進而激發(fā)購買行為。到了開盤期，開發(fā)商應集中人力、物力、財力，調(diào)動更多的宣傳媒體、集合各種可利用的資源，主要是為了說明產(chǎn)品特點，介紹產(chǎn)品功能、效益、用途、增值性等。到項目的強銷期，此時開發(fā)商的宣傳力度達到最大，同時應開展各種活動，建立項目的市場形象及提高消費者對項目的認同感，此階段主要是加速意向客戶的購房行為，指導購買者挑選產(chǎn)品。到項目的持續(xù)銷售期，此時項目的銷售趨于平緩，上門看房的客戶逐漸趨于穩(wěn)定，此時廣告媒介的投放量可適當?shù)臏p小。到項目的尾盤期