【正文】 地是本月土地成交量激增的重要動力。12月份，%，%。全年居民消費(fèi)價格（CPI）%，是2010年以來年度漲幅最低點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入12930元，比上年增加1488元。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33100元，比上年增加3118元。中觀環(huán)境調(diào)查（西安）（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平初步核算，2013年全市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計(jì)算，%。其中，住宅投資58951億元，%；辦公樓投資4652億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資11945億元，%。東部地區(qū)投資179092億元，%；中部地區(qū)投資105894億元，%；西部地區(qū)投資109228億元，%；東北地區(qū)投資47367億元，%。全年全社會固定資產(chǎn)投資447074億元，%，扣除價格因素，%。2014年預(yù)計(jì)繼續(xù)穩(wěn)定增長。2013年財(cái)政收入穩(wěn)定增長。2014年3月份，%。其中，%，%；%，%；%，%。%。%。%，%。%，%，%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過第二產(chǎn)業(yè)。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，%。其關(guān)鍵在于，這些基礎(chǔ)而又重要的信息建立成庫、形成使用機(jī)制之后，官方會否據(jù)此而制定某些調(diào)控政策，這才是值得關(guān)注的重點(diǎn)?！边@一條內(nèi)容頻頻被拿來說事，被諸多人想象為打壓房價的利器。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。這是官方第一次系統(tǒng)性釋述“長效機(jī)制”。”將保障性住房制度單獨(dú)拿出來說，表明其重要性。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。其二，“健全保障性住房制度。保障方式以租為主，經(jīng)濟(jì)適用房這類的產(chǎn)權(quán)房將被淡化。” 住房供應(yīng)體系，總體來說就是“雙軌制”，政府管保障房，市場管商品房。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。 其一，“健全住房供應(yīng)體系。當(dāng)前，固然不必?fù)?dān)心房價大泡沫，但未來幾年房價收入比能夠繼續(xù)回落一些。” 去年“國五條”之后，官方文件中很少提及房價，尤其是兩會政府工作報(bào)告中，自2005年以來首次不提房價。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。 在《規(guī)劃》中，部分內(nèi)容直接與房地產(chǎn)相關(guān)。事實(shí)上，這三個方面的調(diào)查都是基于研究的范圍和深度的不同而展開的，并非是簡單的按照地理因素而進(jìn)行劃分。房地產(chǎn)市場研究主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)市場需求調(diào)查、房地產(chǎn)市場供給調(diào)查和房地產(chǎn)營銷環(huán)境調(diào)查四個方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案市場研究與項(xiàng)目定位分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場研究主要是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)房地產(chǎn)市場提供可靠的依據(jù)，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、經(jīng)濟(jì)評價和市場營銷等工作的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上研究和分析潛在消費(fèi)者的客戶定位，是對消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的目的是通過準(zhǔn)確的定位形成項(xiàng)目的市場競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查可以分為宏觀環(huán)境調(diào)查、中觀環(huán)境調(diào)查、微觀環(huán)境調(diào)查三個層面。宏觀環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》近日出臺，這也是近幾年來中央著力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的一個文本結(jié)晶，同時也是去年12月中央城鎮(zhèn)化會議精神的落實(shí)和細(xì)化。尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制”中，包括“深化土地管理制度改革”和“健全城鎮(zhèn)住房制度”兩個章節(jié)?！敖⑹袌雠渲煤驼Ｕ舷嘟Y(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。而這里，“房價”重新現(xiàn)身，“房價與消費(fèi)能力基本適應(yīng)”，換一種說法就是“促進(jìn)房價基本合理”；再換一種概念，就是“房價收入比”基本合理。 “健全城鎮(zhèn)住房制度”這個章節(jié)表明未來住房制度的核心內(nèi)容。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。保障對象界定為城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。另外，除了一手房市場外，還提出大力發(fā)展二手房市場，以及住房租賃市場，表明國家對于后二者的重視程度將不斷增加。建立各級財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營效率。 其三，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制?！兑?guī)劃》提出，“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地?！?《規(guī)劃》還提出，“建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。然而這只是基礎(chǔ)制度建設(shè)，通過統(tǒng)一登記和全國聯(lián)網(wǎng)，確實(shí)能讓少數(shù)多房者望而卻步，望風(fēng)拋房，但并不構(gòu)成對房地產(chǎn)的直接調(diào)控。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（國家統(tǒng)計(jì)局）2013年國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，%。2013年居民消費(fèi)價格基本穩(wěn)定。%。%。2014年3月份，%。13月平均，%。其中，%，%；%，%；%，%。全年全國公共財(cái)政收入129143億元，比上年增加11889億元，%；其中稅收收入110497億元，增加9883億元，%。2013年固定資產(chǎn)投資較快增長。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）436528億元，%；農(nóng)戶投資10547億元，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，%?！　∪晷麻_工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房666萬套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房544萬套。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。%，%。%，%。八大類商品“七升一降”，%，%，%，%，%，%，%，%。（2）房地產(chǎn)市場供需狀況2014年3月土地成交共33宗，%，同比漲幅超過30倍。樓面價方面，%，%。本月土地供應(yīng)環(huán)比收縮明顯，預(yù)計(jì)后期隨著樓市去化力度迚一步加大，政府供地力度將有所加強(qiáng)。 2014年3月，西安商品房供應(yīng)套數(shù)為18724套，%，%。2014年3月西安樓市共新增批售了43張預(yù)售證，比上月增加24張，其中浐灞區(qū)批售10張，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)各批售8張，城西區(qū)批售6張，城南區(qū)批售5張，曲江區(qū)批售4張，城北區(qū)和城東區(qū)各批售1張。該區(qū)域是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，處于發(fā)展的啟動階段，生活環(huán)境相對落后，商業(yè)、教育等相關(guān)配套缺乏。（2）周邊環(huán)境調(diào)查分析項(xiàng)目配套 中小學(xué)：八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場：華潤萬家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政、陜西信合 。 交通狀況 周邊公交車：16路、17路、22路、38路、46路、209路、216路、262路等公交車太華路站下車。 建材裝修 供電：市政； 供水：市政。 公建配套設(shè)施中小學(xué)：八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場：華潤萬家； 醫(yī)院：西京醫(yī)院、大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院； 銀行：西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政、陜西信合 。 推廣賣點(diǎn)鉑廷傲踞二環(huán)內(nèi)大明宮核心區(qū)域。太華路、東二環(huán)、華清路、太元路四大城市主干道構(gòu)筑立體交通，3分鐘立享大明宮高尚生活未來繁華。開發(fā)商陜西嘉家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積35000平方米物業(yè)公司暫無占地面積10005平方米容積率綠化率35%棟數(shù)2棟總戶數(shù)350戶車位數(shù)全地下233個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積110平方米廳232室222廚111衛(wèi)221均價6100元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)兩梯四戶，板塔結(jié)合公建配套設(shè)施中小學(xué)：八府莊小學(xué)、太華路小學(xué)、長纓路小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中、72中；幼稚園：含元路幼兒園、萬國金色幼兒園；綜合商場：華潤萬家、卜蜂蓮花、大華193東方美居建材廣場、大明宮建材家居城、萬達(dá)廣場；醫(yī)院：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院、西安軍海醫(yī)院、大明宮骨科醫(yī)院；銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西安銀行、陜西信合；其他：大明宮國家遺址公園、金海岸酒樓、德克士、大明宮IMAX影城。推廣賣點(diǎn)以實(shí)用兩房和舒適三房為主，充分做到了全明采光、南北通透、尊貴私享，且每戶均有面積贈送。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有商業(yè)風(fēng)情街，不需出門就可以滿足基本的生活需求。公建配套設(shè)施學(xué)校：小區(qū)配套與新加坡著名連鎖教育機(jī)構(gòu)合作的幼兒園和小學(xué)；商場：華潤萬家超市、易初蓮花、海闊天空；銀行：中國農(nóng)行、建行、信合；醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、黃河醫(yī)院等。推廣賣點(diǎn)東距康復(fù)路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護(hù)區(qū)和未央路CBD，北可直達(dá)二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)。小區(qū)內(nèi)幼兒園、學(xué)校等配套，幼兒園聯(lián)合新加坡著名教育機(jī)構(gòu)，設(shè)立高素質(zhì)幼兒園，為業(yè)主子女提供高品質(zhì)就學(xué)條件。開發(fā)商陜西科達(dá)房地產(chǎn)有限公司建筑面積600000平方米物業(yè)公司陜西大管家物業(yè)管理有限公司占地面積200000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)20棟總戶數(shù)4833戶車位數(shù)4588個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積107平方米119平方米128平方米廳22222室23334廚11111衛(wèi)11121均價6300元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板塔結(jié)合，一梯多戶。大明宮遺址公園、興慶公園、長樂公園、浐河生態(tài)公園。推廣賣點(diǎn)ARTDECO建筑風(fēng)格，詩著城市天際線；英式新貴運(yùn)動園林，生活獨(dú)享風(fēng)景。競爭樓盤調(diào)查表5樓盤名稱中天錦庭位置西安市中心區(qū)域大明宮板塊，大明宮遺址公園東側(cè)100米處，西接太華路，南臨新興路。公建配套設(shè)施醫(yī)療：大華醫(yī)院、唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院等；教育：陜重學(xué)校、市48中等 ，八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中、小雨點(diǎn)藝術(shù)幼兒園等；金融：中國農(nóng)行、建行、西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國郵政、陜西信合等；購物休閑：華潤萬家、易初蓮花、海闊天空、融合酒店等，大明宮國家遺址公園。推廣賣點(diǎn)錯落式布局，層層增高，藤蔓元素景觀主題社區(qū)；后院為林陣廣場。競爭樓盤調(diào)查表6樓盤名稱80年代位置東二環(huán)與東元路十字開發(fā)商陜西興龍建設(shè)集團(tuán)有限公司建筑面積102298平方米物業(yè)公司陜西亞瑞物業(yè)管理有限公司占地面積14608平方米容積率綠化率%棟數(shù)3棟總戶數(shù)822戶車位數(shù)共666個，地上61個，地下605個。公建配套設(shè)施幼兒園：三家；小學(xué)：八府莊小學(xué)、太華路小學(xué)；中學(xué)：48中、38中、83中；大學(xué)：西安交通大學(xué)、西北工程大學(xué)；餐飲娛樂購物：立豐國際、萬達(dá)廣場；公園：興慶公園、長樂公園、大明宮國家遺址公園；醫(yī)院：北環(huán)醫(yī)院、電力醫(yī)院、西京醫(yī)院；銀行：西安工商銀行、陜西信合、西安農(nóng)業(yè)銀行、西安銀行。建筑風(fēng)格為法式簡約風(fēng)格，外面采用現(xiàn)代時尚的大地色高端環(huán)保墻面漆，底部裙房采用上好石材貼面。開發(fā)商西安恒金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積400000平方米物業(yè)公司西安錦江物業(yè)管理有限公司占地面積112000平方米容積率綠化率40%棟數(shù)27棟總戶數(shù)2695戶車位數(shù)戶車比例為1:裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積134平方米 112平方米190平方米廳22222室23235廚11111衛(wèi)12122均價7500元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)板樓、兩梯四戶高層。社區(qū)內(nèi)部配套：國際雙語幼兒園、會所 。通過調(diào)查問卷的方式我們分別對客戶群年齡結(jié)構(gòu)、客戶群職業(yè)特征、客戶群區(qū)域結(jié)構(gòu)、客戶群商品房