【正文】 局面的要求，物業(yè)服務必須遵守以下原則：1. 以人為本、服務第一的原則。租售方式確定下來后，就要計算可出售面積數(shù)量、占總建筑面積比例，或可出售面積數(shù)量、占總建筑面積的比例，確定分攤面積數(shù)量及其占總面積的比例。開發(fā)商首先需要對出租、租售還是租售并舉做出選擇，包括出售面積、出租面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。工程建設階段主要由五部分組成：基礎工程、主體工程、安裝與裝修工程、室外工程、竣工驗收，開發(fā)商在此階段主要是監(jiān)督施工單位，起到控制成本、減少安全事故的發(fā)生、按時完成事先確定好的工程量。6. 施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平“。4. 辦理施工許可證。2. 開發(fā)項目的前期立項、規(guī)劃設計與方案報批。在投資決策行為確定之后，就進入了前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作是項目后續(xù)建設活動的基礎，其重要性就不言而喻。在建筑高密度地區(qū)，還應特別注意垂直綠化和庭院綠化，做好宅前與屋頂綠化，同時也可以增強公益活動意識，密切鄰里關系交往。綠地規(guī)劃中，應堅持“一切可綠化的用地均應綠化，并宜發(fā)展垂直綠化”的原則和“宜保留和利用規(guī)劃或改造范圍內的已有樹木和綠地”的原則，這是提升小區(qū)綠化設計品位的關鍵環(huán)節(jié)。居住區(qū)各級公共綠地是居民區(qū)空間環(huán)境的重要組成部分，公共綠地應采用“開敞式”布局方式，以方便居民游憩活動并直接為居民使用，并在空間上與建筑及周邊環(huán)境相協(xié)調。按照集中于分散相結合、點線面相結合的原則，公共綠地系統(tǒng)的布局必須設置一定的中心公共綠地，其目的在于方便居民的日常游憩活動需求，同時也有利于創(chuàng)造層次豐富的活動空間，達到較好的空間環(huán)境效果，小區(qū)級小游園的用地規(guī)模，不小于4000平方米，組團綠地不小于400平方米。 根據(jù)項目規(guī)劃圖得出：本項目共有3000戶住戶，按1:。一般情況下，非居民車輛的停放應該集中，其停車設施的布局應該盡可能的獨立于居民的居住生活空間，一般布置在居住區(qū)外圍；對于一些臨時的、短時間的外來車輛的停放可以借用居民晚間車輛停放的空間。一般居民的自行車停車設施應該以分散為主，最多不大于以住宅群落（居住組團）為單位來安排集中的自行車停車房（棚）。當居住區(qū)內道路坡度較大時，應設緩沖段與城市道路連接。居住區(qū)內主要道路至少有兩個不同方向與外圍道路相連，機動車道入口間距不小于150米，并征得當?shù)亟煌ü芾聿块T的同意。住宅的支路應做盡端式，使車輛不能任意穿行，使之真正成為半私密空間，有利于組團的安全管理。另外居住區(qū)公建中心，應專門考慮為殘疾人設置無障礙通道，%。4. 步行路應該貫穿于住宅區(qū)內部，將綠地、戶外活動場地、公共服務設施串聯(lián)起來，并伸入到各住戶或住宅單元正面的入口，起到連接住宅院落、住家私院和住戶起居室的作用。2. 車行路應分級明確，可采取圍繞住宅區(qū)或住宅群落布置的方式，并以枝狀盡端路或環(huán)狀盡端路的形式伸入到個住戶或住宅單元背面的入口。建立交通組織體系的目的在于保證住宅內部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內各項生活活動能正常舒適地進行，避免區(qū)內大量私人機動車交通對居住生活質量的影響，如交通安全、噪聲、空氣污染等。對于較大戶型可以分別設置公用衛(wèi)生間和主人衛(wèi)生間。6． 廚房的位置和空間大小布置必須便于生活。起居室是家庭成員團聚、交流、活動的空間，應具有較好的視線和景觀條件?？头亢捅Ｄ肥乙笙鄬^低，以滿足親戚、朋友、保姆等短期居住需求即可。4． 主臥室是最為穩(wěn)定的空間，使用年限最長，一般要求要具有理想的朝向和較為開闊的景觀視角，另外臥室設計應該避開來自戶內其他房間或周圍鄰居的視線干擾，以保證臥室的私密性。3． 必須設置戶內的室外空間—陽臺。根據(jù)功能和使用要求，要綜合考慮各個房間的大小、日照、采光、通風等。各地塊的位置如下：戶型設計主要是要為住戶提供最佳的功能空間，要以我國城市住宅建設基本原則為指導，并與一定的技術經(jīng)濟條件相適應。，應綜合考慮路網(wǎng)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內在聯(lián)系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體，并應遵循下列原則：（1）方便居民生活，有利于組織管理；（2）組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務。（3） 規(guī)劃需求與用戶需求變化相和諧規(guī)劃設計與用戶需求和諧適應還體現(xiàn)在適應市場上，由于居住者的家庭構成、生活習慣、職業(yè)類型等不同，因此提供給市場的住宅類型也是多樣的。（2） 規(guī)劃設計與社會發(fā)展相和諧我們所定居的環(huán)境是一個充滿良性互動的社會生態(tài)體，因此，在住宅及其環(huán)境的構思中，必須將個人、家庭的需求與社會的存在緊密聯(lián)系。4規(guī)劃設計方案項目的規(guī)劃設計，是整個項目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個規(guī)劃設計工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調展開，并以項目的總體策劃思想為指導。 地鐵線路：地鐵3號線石家街站下車；地鐵4號線含元殿站下車。項目配套 中小學：八府莊小學、大華中學、38中、48中； 幼稚園：萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術幼兒園、繁華雙語幼兒園； 綜合商場華潤萬家； 西安商業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行、中國郵政、陜西信合 。距離東二環(huán)、距離遺址公園直線距離小于1公里。3項目建設條件分析 規(guī)劃用地位于西安市主城區(qū)內大明宮板塊，八府莊北路以西、啤酒路以南。車位暫定價為15萬元。將比較項目的市場銷售價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項目的參考定價：以A東安花園為參考：6900*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以B花遠君城為參考：6800*（1/）*(1/)*(1/)=㎡以C中天錦庭為參考：7500*（1/）*(1/)*（1/）=㎡以D恒基碧翠錦華為參考：7500*（1/）*(1/)*(1/)=㎡通過分析得出A、B、C、D的權重分別是：30%、30%、20%、20%。功能因素：；；；。所謂的市場比較法就是參照近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來確定本項目房地產(chǎn)價格的一種方法。其次在項目規(guī)劃過程中，紫薇東進將舊時蘇式大禮堂、火車頭、鐵軌等工業(yè)遺存，通過景觀再次設計，更與建筑、居住融為一體，讓人覺得回到了大院生活，增加鄰里之間的情誼。另外“太平”一詞又意味著天下太平，人生平安的意思，可以消除這里人員復雜給消費者帶來的疑慮，讓消費者更加放心。通過對項目周邊環(huán)境資源的調查分析得出紫薇東進的形象定位是—太平人生，綠色健康。（5）注重外墻環(huán)保材料的使用，達到降噪節(jié)能的目的。（3）加強建筑外立面和小區(qū)內部庭院空間設計，規(guī)避規(guī)模因素帶來的不利影響。制定行動對策：（1）利用項目成熟的地理位置和周邊完善的商業(yè)配套優(yōu)勢，著力打造都市中高檔社區(qū)。（2）用地項目四周進行環(huán)城改造，在一定程度上對項目的形象造成了影響。（3）周邊人流量較大且屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，潛在消費者較多。機會：（1）紫薇地產(chǎn)屬于西安本地的地產(chǎn)公司，是本地消費者首選的購房品牌。（3）居住水平：項目位于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，剛處于發(fā)展的初期階段，生活水平相對較低。劣勢：（1）環(huán)境：位于城市繁華地段，來往人流量和車流量較大，造成小區(qū)周邊噪聲較大、空氣質量不好等問題。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網(wǎng)絡，迅速暢達全城。房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位方法很多，在此我們選擇了SWOT分析方法，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行定位。重要客戶就是：企事業(yè)單位中高層白領、大學教師、公務員等。這些客戶大都是在西安市收入較高，對環(huán)境和生活品質有較高要求的人以及在周邊工作的人群，他們對住宅的地理位置及交通特別看重。推廣賣點著名實力開發(fā)商,亨譽33年的香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)；二環(huán)以內稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；恒基碧翠錦華小區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢突出，板式結構、南北通透、超大陽臺和飄窗同時具有獨特的入戶花園設計；恒基碧翠錦華社區(qū)自身配套齊全。公建配套設施教育：黃河中學、華山中學、西安交通大學、中國人民解放軍第四軍醫(yī)大學；購物：易初蓮花、華潤萬家、國美和蘇寧電器、康復路、輕工市場；醫(yī)療：西京醫(yī)院；銀行：建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行。競爭樓盤調查表7樓盤名稱恒基碧翠錦華位置東二環(huán)（金花北路）與長纓路什字東北角。小區(qū)自建配套 3000㎡空中花園推廣賣點享千畝皇家園林，歸于大明宮板塊，實屬地理位置優(yōu)越的黃金角。裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積廳12222室12233廚11111衛(wèi)11122均價6300元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合、高層、小高層，一梯多戶。另外，樓宇之間設計了樓間庭院，使整個小區(qū)景觀融為一體。便利店、果蔬店等。開發(fā)商中天房產(chǎn)集團西安雅筑置業(yè)有限公司建筑面積170000平方米物業(yè)公司嘉眾物業(yè)占地面積53333平方米容積率綠化率%棟數(shù)7棟總戶數(shù)1039戶車位數(shù)911個裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積142平方米 155平方米174平方米廳2223室2344廚1111衛(wèi)1222均價7500元/平方米規(guī)劃設計特點板樓、塔板結合，一梯多戶。社區(qū)配備一站式獨立國際風情商業(yè)雙行街、主題式雙會所，星級酒店、交大東御蘭汀幼兒園等，演繹品質化國際住區(qū)生活。小區(qū)內部配套：交大東御蘭汀幼兒園、會所、星級酒店、50000㎡國際風情商業(yè)街、天佑兒童醫(yī)院。公建配套設施幼兒園: 石家街小寶貝幼兒園、萬華怡康幼兒園、含元路社區(qū)小雨點藝術幼兒園、小雨點藝術幼兒園、萬國金色幼兒園；小學：新城區(qū)明志小學、陜汽子校、西煤子校、華山小學；中學以及高等學校：83中、昆侖中學、華山中學、黃河中學、72中；西京醫(yī)院、紅會醫(yī)院、唐都醫(yī)院、大華醫(yī)院；農(nóng)貿市場、胡家廟果蔬批發(fā)市場、輕工市場、康復路批發(fā)市場、西北商城。競爭樓盤調查表4樓盤名稱科達●東卸蘭汀位置東二環(huán)，布陣米秦路與西潼快速干道交匯處南北兩側。華遠君城配套完善，配有會所和商業(yè)，并配備大型景觀組團，為業(yè)主提供休閑散步的通幽曲徑。社區(qū)車位。競爭樓盤調查表3樓盤名稱華遠君城位置華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側，太元路與景東路交匯處開發(fā)商西安萬華房地產(chǎn)有限公司建筑面積820000平方米物業(yè)公司圣瑞物業(yè)占地面積200000平方米容積率綠化率42%棟數(shù)25棟總戶數(shù)5000戶車位數(shù)共3800個，停車位比例1：裝修情況毛坯戶型類別0102030405面積86平方米134平方米88平方米179平方米廳2212室2324廚1111衛(wèi)1213均價6800元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合，一梯多戶。項目內設全地下車位，可做到人車分流，動靜分離。小區(qū)內部配套：社區(qū)商業(yè)街。競爭樓盤調查表2樓盤名稱六號上院位置位于西安市大明宮板塊中央居住區(qū)核心位置八府莊北路6號。地鐵3號線、4號線雙地鐵驅動，純正地鐵物業(yè)。 社區(qū)景觀； 社區(qū)車位。 （3）競爭樓盤調查與分析東安花園競爭樓盤調查表1樓盤名稱東安花園位置二環(huán)以內大明宮核心區(qū)域開發(fā)商西安東元房地產(chǎn)有限公司建筑面積104490平方米物業(yè)公司天平物業(yè)公司占地面積22087平方米容積率綠化率39%棟數(shù)5棟總戶數(shù)892戶車位數(shù)503個 （地上：50個；地下：453個）裝修情況毛坯,公共部分精裝修戶型類別0102030405面積區(qū)間84—147平方米廳12室23廚11衛(wèi)11均價6900元/平方米規(guī)劃設計特點板塔結合 高層，兩梯四戶。 地鐵線路：地鐵3號線石家街站下車；地鐵4號線含元殿站下車。 社區(qū)停車位；社區(qū)景觀。用地四周城改項目環(huán)繞，居住人口密度大，居住水平相對較低。微觀經(jīng)濟（1）用地狀況調查分析項目占地224畝，目標打造大明宮區(qū)域，八府莊板塊內中體量復合型項目。3月，房企開啟推盤模式，年度首個樓市營銷季就此開啟，從所推房源來看，剛需產(chǎn)品仍然是其主推，預計隨著市場熱度逐漸升高，35月西安樓市將迎來年度第一個推售高峰。從同比情況來看，本月土地供應高于去年同期。014年3月西安土地掛牌出讓共計24宗，宗數(shù)相比上月減少14宗，%，%。灃東新城等新興城區(qū)土地市場表現(xiàn)活躍及部分房企集中拿