【正文】 1《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》，陜西省發(fā)改委，2004年；57。開發(fā)商應(yīng)控制各種費用成本，減少不必要的開支，使自己的利益達到最大化。項目的地塊沿街道較多，存在一定的安全隱患，開發(fā)商在設(shè)計及建設(shè)時應(yīng)注意這方面的問題，消除有關(guān)安全隱患。項目投資風(fēng)險較?。和ㄟ^對項目的盈虧平衡分析、敏感性分析、政策風(fēng)險分析、市場風(fēng)險分析、財務(wù)風(fēng)險分析，可得出項目在投資上相對風(fēng)險較小，開發(fā)商可放心投資。（4）教育：中小學(xué)有八府莊小學(xué)、大華中學(xué)、38中、48中；幼稚園有萬國金色家園幼兒園、小雨點藝術(shù)幼兒園、繁華雙語幼兒園等。（2）交通：毗鄰多條主干道線路，東二環(huán)、北二環(huán)、地鐵4號線、3號線等，豐富交通網(wǎng)絡(luò)，迅速暢達全城。10 結(jié)論及建議項目的投資環(huán)境良好：通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查及當(dāng)前房地產(chǎn)市場宏微觀形式的分析，可得出當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場投資環(huán)境良好；市場上對房屋的需求大于供給；價格也會平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大幅降價及漲價；國家也會出臺相關(guān)政策支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。上述幾個因素控制不慎都有可能造成項目資金鏈的斷裂。 本項目融資途徑為資本金、銀行貸款和銷售收入。市場風(fēng)險，指由于市場價格的不確定性導(dǎo)致?lián)p失的可能性，具體講就是市場需求量、需求偏好以及市場競爭格局、政治經(jīng)濟等方面的變化導(dǎo)致市場價格有可能發(fā)生不利的變化而使項目經(jīng)濟效果或企業(yè)發(fā)展目標(biāo)達不到預(yù)期的水平。《規(guī)劃》提出，“調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。其三，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系?！苯∪擎?zhèn)住房制度”這個章節(jié)表明未來住房制度的核心內(nèi)容。這是1998年房改后，國家文件中首次對住房制度簡要而系統(tǒng)的管理思路方面闡述。 在《規(guī)劃》中，部分內(nèi)容直接與房地產(chǎn)相關(guān)。銷售收入變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析：變化率15%10%－5%－5%10%15%銷售收入5%8%11%14%16%19%21% 通過計算得出：對銷售收入來說平均敏感度=(（215）/11)/30=建設(shè)投資變化對內(nèi)部收益率的敏感性分析變化率15%10%－5%－5%10%15%建設(shè)投資%%%14%%%%通過計算得出：建設(shè)投入變化的平均敏感度=（（）/14）/30= 綜合分析銷售收入對內(nèi)部收益率最為敏感。項目風(fēng)險率參考值風(fēng)險率＜70%70%75%75%85%85%90%＞90%風(fēng)險狀況安全較安全不很安全要謹(jǐn)慎威脅敏感性分析是通過研究建設(shè)項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。當(dāng)B=0時，Q= F/［P(1－a－b）－V］,即Q為盈虧平衡點。項目的年營業(yè)收入方程： R=P*Q1（1ab）項目的年總成本費用方程： C=F+V*Q2年利潤方程： B=RC=P*Q1(1ab)(F+V*Q2)式中：認(rèn)為年總營業(yè)收入；P為單位產(chǎn)品銷售價格8400元/㎡；㎡，假設(shè)開發(fā)量等于銷售量，㎡；C為年總成本費用；；V為單位產(chǎn)品變動成本為2200元/㎡；B為年利潤。項目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析；項目的風(fēng)險分析主要涉及風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險決策和風(fēng)險應(yīng)對。綜合以上財務(wù)指標(biāo)分析得出下表：財務(wù)分析財務(wù)評價指標(biāo)是否可行財務(wù)盈利能力分析靜態(tài)投資回收期：3年動態(tài)投資回收期：財務(wù)內(nèi)部收益率：32%（稅前）財務(wù)內(nèi)部收益率：14%（稅后）12%可行%可行財務(wù)清償能力分析＞2＞可行最后，綜合分析項目在財務(wù)和清償能力上都是可行的。償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本==，所以可行。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。償債備付率指項目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。利息備付率=189809/5096=利息備付率遠大于2，所以從利息備付率來考慮，項目是可行的。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保證倍率。 利息備付率也稱已或利息倍數(shù)，指項目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比值。綜合以上財務(wù)分析得出本項目在財務(wù)上可行。大于基準(zhǔn)收益率12%，所以項目可行。成本利潤率時項目的利潤總額比上項目的總成本而得出的。通過查閱資料得出折現(xiàn)率為12%。靜態(tài)投資回收期=（41）+36353/101130=見附表項目投資現(xiàn)金流量表。本項目在開發(fā)產(chǎn)品未完工時按半年預(yù)繳所得稅，預(yù)繳所得稅率為33%。根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。普通商品住宅1%，%，%。營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加費三項之和為銷售稅金及附加，%。通過查閱資料得出基準(zhǔn)收益率為12%。若項目現(xiàn)金流量是按當(dāng)年價格預(yù)測估算的，則應(yīng)以年通貨膨脹率i3修正基準(zhǔn)收益率i值。項目從2016年第4季度開始銷售，預(yù)計到2019年底全部銷售完成。本項目的計算期是從2015年初到2019年底的，為期5年。項目的資金使用計劃應(yīng)根據(jù)項目所需的具體的資金流入與流出量，合理安排項目的資金使用，使項目資金發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益。 總投資估算表序號費用名稱金額（萬元）1土地費用674252前期費用3建安工程費1247694室外工程費5監(jiān)理費6建設(shè)單位管理費7預(yù)備費155428銷售費用9財務(wù)費用合計項目成功興建的決定因素之一是總資金和分年所需資金能否得到足夠的、持續(xù)的供應(yīng)，只有項目總投資的數(shù)量、幣種及投入時序與項目建設(shè)進度和投資使用計劃相匹配，才能確保項目建設(shè)和運營順利進行。本項目取3%。包括銷售人員工資、福利費、廣告宣傳費、銷售現(xiàn)場以及樣板房裝修、銷售人員培訓(xùn)費用、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費以及銷售許可證申領(lǐng)等。根據(jù)我們以往類似工程項目的資料及調(diào)研征詢專家意見，基本預(yù)備費按建安工程費和工程建設(shè)其他費的5%計算，漲價預(yù)備費按建安工程費與工程建設(shè)其他費用之和3%計算。建設(shè)單位管理費實行總額控制，分年度據(jù)實列支。 在此，我們?nèi)〉诙N方法進行計算：124769*%= 建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費是指項目建設(shè)單位從項目籌備時起至辦理竣工財務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性的開支。年。室外工程=（224**4244*9257*10290*3257*2232*9290*9244*2290232）*180= 工程監(jiān)理費建設(shè)監(jiān)理是高技術(shù)性的服務(wù)工作，監(jiān)理單位開展監(jiān)理業(yè)務(wù)實行有償服務(wù)。城建費中理應(yīng)還有代施工單位繳納的工資保證金，占建安成本的1%，但在后期可以退，不加考慮。建筑安裝工程費=379200*2200+3300*30*2200+70700*2500+12600*1500 =*2200+*2200+*2500+*1500 =124769萬元。 建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用估算采用概算指標(biāo)估算法，根據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》，并結(jié)合西安市類似工程的實際工程造價，確定本項目建筑安裝工程費用為住宅高層2200元/平方米，人防2200元/平方米，商業(yè)2500元/平方米。項目總投資包括:土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、室外工程費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及銷售費用和財務(wù)費用。它能基本反映出項目的總造價大概是多少，它為開發(fā)商在可行性研究中提供了重要的參考作用，此計算項目的總投資是必要的。一期銷售：2016年第4季度——2018年第1季度，共6個季度售進度如下：時間段2016年4 季度2017年1季度2017年2季度2017年3季度2017年4季度2018年1季度高層10%20%30%20%15%5%商鋪10%15%30%20%20%5%車位5%15%20%15%10%5%二期銷售：2017年第2季度——2018年3度，共6個季度。6）尾盤期銷售策略在此階段銷售速度下降十分明顯，一般剩余房源本身存在一定的缺陷，銷售困難。② 廣告。該階段的銷售策略如下：① 挖掘新賣點。讓更多的人了解并產(chǎn)生興趣。④ 各種廣告。③ 老顧客帶動新顧客。② 發(fā)布銷售情況。此階段的銷售策略如下：① 價格。開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志、戶外廣告、電視、廣播等媒體的宣傳，來加大項目的知名度。通過在內(nèi)部認(rèn)購期，認(rèn)購的消費者可以優(yōu)先選房，開發(fā)商可以把這些已經(jīng)購買了房子的消費者的信息公布出去，讓更多的人知道，來讓那些持觀望態(tài)度的人打消疑慮。開發(fā)商可以邀請潛在消費者參加開盤盛典，另外可邀請各界名流參加本次盛典，舉行活動如名流講話、歌星唱歌等，來引起有關(guān)媒體的關(guān)注，來提高項目的知名度。在此階段應(yīng)注意推出量的控制，把一般性的樓盤盡量放在前面，以保證后續(xù)階段的持續(xù)銷售。開發(fā)商可以通過在報紙和雜志的專欄中具體宣傳項目信息。開發(fā)商可通過組織各種活動來吸引消費者的注意，如可以舉行小型音樂會、集贊換禮品等活動來吸引消費者。爭取讓更多的消費者來項目的售樓部，通過置業(yè)顧問的講解讓消費者更加了解我們的產(chǎn)品。主要策略如下：① 電話銷售。開發(fā)商可通過其品牌優(yōu)勢，來傳播公司文化，從而讓更多的人了解開發(fā)商品牌，來提高消費者對開發(fā)商開發(fā)出來的產(chǎn)品的信任度和忠誠度。開發(fā)商可在工地圍墻上粘貼海報、標(biāo)語等進行大量的宣傳。開發(fā)商可在報紙上宣傳本項目的基本信息，如：開發(fā)商的品牌、項目的概念、區(qū)域版塊、戶型、產(chǎn)品定位、以及項目特色等，這樣可以使消費者了解我們的項目，為以后的銷售做鋪墊。1）預(yù)熱期銷售策略項目開盤前6~12個月為項目的預(yù)熱期，此階段雖然不具備銷售條件，需提前發(fā)布將要銷售的信息，讓銷售區(qū)域內(nèi)都知道該項目的存在，通過媒體宣傳和相關(guān)活動引起目標(biāo)客戶和潛在客戶的注意，該階段工作的主要特點是溫而不火，為后續(xù)工作打下良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目銷售周期一般由幾個遞進階段構(gòu)成，根據(jù)市場銷售規(guī)律、工程進度、營銷目標(biāo)等因素綜合考慮，通常將項目的營銷劃分為：預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期。延伸產(chǎn)品是產(chǎn)品需求的外延部分，它包括：銷售、信貸、物業(yè)管理、產(chǎn)品的社會形象等它能給客戶帶來更多的利益和更大的滿足感。 房地產(chǎn)產(chǎn)品有三個層次的內(nèi)容，房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有型產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品，其中核心產(chǎn)品是房屋所能提供的安全、舒適的居住條件，以及房屋能夠給客戶帶來的家庭溫暖感、親情感、成就感等心理需求和房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的保值、增值功能等。到項目的尾盤期，可減小項目的宣傳量，只需在網(wǎng)上進行少量的宣傳，因為到此階段項目的各種信息已基本上被消費者所知，不必投入大量的宣傳廣告。到項目的強銷期，此時開發(fā)商的宣傳力度達到最大，同時應(yīng)開展各種活動，建立項目的市場形象及提高消費者對項目的認(rèn)同感，此階段主要是加速意向客戶的購房行為，指導(dǎo)購買者挑選產(chǎn)品。到了商品房認(rèn)購期是我們更要大力宣傳，增加其他的廣告媒介，如電視、焦點廣告、傳單海報等，這一時期的宣傳主要是提高本項目的知名度，喚起潛在客戶的注意及購房者對項目的需求，進而激發(fā)購買行為。 項目分四期建設(shè)，在項目剛開始建設(shè)時我們就開始做少量的宣傳，主要通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、雜志等廣告媒體，來讓消費者知道我們的項目即可。綜合以上分析：我們得出本項目的營銷方式采用“全程營銷策劃”的方式，開發(fā)商通過和營銷經(jīng)驗豐富的公司合作來對本項目進行全程營銷。全程營銷是把房地產(chǎn)的前期可研、生產(chǎn)建設(shè)、市場營銷、物業(yè)管理與消費者的需求融為一體，這也是現(xiàn)代營銷的發(fā)展趨勢。不少開發(fā)商使出渾身解數(shù)想要拯救現(xiàn)在萎靡不振的樓市現(xiàn)狀，但似乎購房者們并不是十分買賬，跟風(fēng)觀望的人不斷增多，雙方的僵持愈演愈烈。 DKDKDKDK8地塊在四期進行開發(fā)；主要修建小區(qū)的配套設(shè)施及少量住宅。通過對本項目的項目規(guī)模、質(zhì)量、安全、進度等綜合因素的考慮，將本項目的建設(shè)分成4期，其中，DKDK10在一期進行開發(fā)，主要修建住宅、少量商業(yè)用房以及對地塊進行綠化；DKDK9在第二期進行開發(fā)；主要修建教育配套設(shè)施主要有幼兒園、小學(xué)等另外對部分地區(qū)進行適當(dāng)?shù)木G化及少量住宅。3. 企業(yè)化、經(jīng)營性原則。2. 社會化原則。物業(yè)管理發(fā)展日益迅速，競爭日益激烈，為適應(yīng)這一