【正文】 省規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)。第七章 物業(yè)管理物業(yè)管理是近幾年在房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的對(duì)商業(yè)、辦公、住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)化管理，將更好地維護(hù)商業(yè)辦公用房和住宅小區(qū)使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、安全的居住或辦公環(huán)境。聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將委托聊城市信譽(yù)最好的物業(yè)管理公司，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)代化物業(yè)管理。 項(xiàng)目的物業(yè)管理規(guī)劃及服務(wù)水平不僅影響到業(yè)主使用，同時(shí)也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)和銷售狀況。尤其是高品質(zhì)的商業(yè)辦公樓項(xiàng)目，完善、人性化的物業(yè)管理是項(xiàng)目銷售的重要賣點(diǎn),成為開發(fā)商占領(lǐng)市場(chǎng)的有利武器，是衡量項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)主要標(biāo)志。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和消費(fèi)者消費(fèi)行為的逐步邁向理性化，物業(yè)管理的內(nèi)容及水平也是購(gòu)房置業(yè)、租賃者參考所參考的一個(gè)重要依據(jù)。 一、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)其職責(zé) 安全保衛(wèi)：保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。 智能化系統(tǒng)：包括主樓智能化系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)。 衛(wèi)生清潔：項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。 綠化維護(hù)：項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)花草樹木的生長(zhǎng)維護(hù)、雜草清理等。 公共設(shè)施維護(hù)：景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。 房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、液化氣等)維修、維護(hù)。 供暖、供水：供暖指主樓各供暖需求的單位的冬季供暖；供水包括各業(yè)主單位的生活用水、商業(yè)設(shè)施用水及綠化景觀和運(yùn)動(dòng)設(shè)施供水。 代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、暖、物業(yè)等)。 項(xiàng)目建成后將報(bào)批有關(guān)物價(jià)部門，核準(zhǔn)后期物業(yè)收費(fèi)，具體價(jià)格以物價(jià)部門規(guī)定為準(zhǔn)。二、物業(yè)管理的目標(biāo) 最大限度地維護(hù)業(yè)主的利益； 保證商業(yè)設(shè)施、辦公區(qū)的正常使用和運(yùn)行； 引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、齊全的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住、辦公、休閑環(huán)境； 創(chuàng)造社會(huì)效益的同時(shí)，保證公司的經(jīng)濟(jì)效益，維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展； 培養(yǎng)和鍛煉一批優(yōu)秀的、高素質(zhì)的物業(yè)管理人才和隊(duì)伍。 第八章 項(xiàng)目組織管理及進(jìn)度計(jì)劃第一節(jié) 項(xiàng)目組織管理一、項(xiàng)目建設(shè)組織管理為加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工作的管理，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行“項(xiàng)目法人制”、“招投標(biāo)制”、“合同管理制”、“項(xiàng)目監(jiān)理制”進(jìn)行管理，嚴(yán)格按照建設(shè)程序進(jìn)行運(yùn)作。項(xiàng)目承辦單位針對(duì)本項(xiàng)目臨時(shí)組建項(xiàng)目管理部。項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、工程建設(shè)。設(shè)置兩個(gè)管理部：工程管理部編制建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和概算文件，提出開工報(bào)告，施工整個(gè)過程的管理監(jiān)督，提出項(xiàng)目竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，審查工程預(yù)算，項(xiàng)目合同管理，研究解決項(xiàng)目實(shí)施中的具體問題，工程技術(shù)管理，質(zhì)量管理，擬定項(xiàng)目招標(biāo)方案等，組織協(xié)調(diào)工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和設(shè)備材料采購(gòu)。財(cái)務(wù)管理部編制項(xiàng)目建設(shè)資金計(jì)劃，負(fù)責(zé)建設(shè)資金的全過程管理。二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，公司組織結(jié)構(gòu)按現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，通過轉(zhuǎn)換政府職能，理順關(guān)系，提高效率，建立高效權(quán)威，運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)，行為規(guī)范的行政管理體制。按照所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則，采取靈活的管理體制。本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的管理公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、綜合協(xié)調(diào)部等，各部門經(jīng)理直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，詳見下圖：總經(jīng)理綜合協(xié)調(diào)部項(xiàng)目開發(fā)部財(cái)務(wù)管理部工程管理部第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，2011年9月—2013年3月。項(xiàng)目實(shí)施分為三個(gè)階段，即前期準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段和完成階段。前期準(zhǔn)備階段（2011年9月—2011年10月）：項(xiàng)目可行性研究階段、立項(xiàng)及審批、前期準(zhǔn)備。實(shí)施階段（2011年11月—2013年1月）：設(shè)計(jì)、土建工程施工、設(shè)備的購(gòu)置安裝、調(diào)試。完成階段（2013年2月—2013年3月）包括：工程建設(shè)全部竣工、驗(yàn)收，銷售階段。詳細(xì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表： 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)項(xiàng)目2011年2012年2013年910111212345678910111212341前期準(zhǔn)備階段2勘察設(shè)計(jì)階段3招投標(biāo)階段4開工、施工管理階段5竣工驗(yàn)收6銷售階段 第九章 項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》﹑山東省實(shí)施的《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法和原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令（2001年6月18日）等有關(guān)文件的要求，確保本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，提高效益，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)違法行為，保護(hù)國(guó)家利益，本項(xiàng)目的各主要實(shí)施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式進(jìn)行，提出招標(biāo)方案如下：一﹑項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，招標(biāo)范圍主要包括：項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、土建安裝工程、園林綠化景觀工程、監(jiān)理以及主要設(shè)備采購(gòu)等。二、招標(biāo)組織形式因項(xiàng)目法人單位目前尚不具備自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織開、評(píng)標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項(xiàng)目的建筑安裝工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工以及主要配套設(shè)備的采購(gòu)均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行中招標(biāo)的形式。三﹑招標(biāo)方式鑒于項(xiàng)目投資較大，按各分項(xiàng)工程、設(shè)備采購(gòu)金額估算均應(yīng)超過了《招標(biāo)投標(biāo)法》公開招標(biāo)金額的標(biāo)準(zhǔn)，且本項(xiàng)目不滿足其它采購(gòu)方式的適用條件，所以本項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)工作必須采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。四、詳細(xì)招標(biāo)方案招標(biāo)次序本項(xiàng)目招標(biāo)至少需要?jiǎng)澐忠韵抡袠?biāo)批次：（1）工程勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)；（2）建筑工程施工招標(biāo)；（3）工程施工監(jiān)理招標(biāo)；（4）特殊設(shè)備采購(gòu)及安裝（國(guó)際、國(guó)內(nèi)招標(biāo)）；（5）場(chǎng)區(qū)景觀綠化招標(biāo)；劃分標(biāo)段（1）工程勘察招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。（2）工程設(shè)計(jì)招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。（3）建筑工程施工招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。（4）工程施工監(jiān)理招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。（5）場(chǎng)區(qū)景觀綠化招標(biāo)：1個(gè)標(biāo)段。確定投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)（1）勘察工程勘察綜合類丙級(jí)資質(zhì)或巖土工程丙級(jí)資質(zhì)的企業(yè)；（2）設(shè)計(jì)建筑工程設(shè)計(jì)乙級(jí)資質(zhì)企業(yè)；（3）房屋建筑施工房屋建筑工程貳級(jí)及其以上資質(zhì)企業(yè)；（4）園林景觀綠化園林綠化工程貳級(jí)及其以上資質(zhì)企業(yè)；（5）工程監(jiān)理房屋建筑工程監(jiān)理及市政公用工程監(jiān)理資質(zhì)，根據(jù)標(biāo)段規(guī)模的大小確定資質(zhì)等級(jí)；（6）特殊設(shè)備及其它材料具備相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)許可、類似業(yè)績(jī)和履約能力。招標(biāo)基本情況表擬定招標(biāo)方案如下表:招標(biāo)基本情況表基本條目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√重要材料√√√其他第十章 投資測(cè)算及資金籌措第一節(jié) 投資估算一、投資估算的范圍本項(xiàng)目投資估算范圍為聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目新建建筑物及公用配套設(shè)施費(fèi)用、土地費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、流動(dòng)資金等。二、編制依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》；《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》；山東省市政消耗定額；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)投資估算的規(guī)定； 建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料；當(dāng)?shù)赝惤ㄖこ填A(yù)算或結(jié)算資料。三、投資估算經(jīng)估算，其中：土地費(fèi)用200萬元，，。詳見附表1《項(xiàng)目總投資估算表》三、概算說明本項(xiàng)目屬于商業(yè)辦公項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于建筑的風(fēng)格、工程質(zhì)量的要求較高，另外還考慮到防止破壞原始風(fēng)貌及生態(tài)等因素。本項(xiàng)目總投資估算包括：土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。土地費(fèi)用據(jù)項(xiàng)目單位提供的資料，本項(xiàng)目土地費(fèi)用暫按200萬元計(jì)入。工程費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)投資包括土建工程和安裝工程。建筑安裝工程費(fèi)按照《山東省建筑安裝工程消耗量定額》（2003年）、《聊城市2008價(jià)目表》、聊城市當(dāng)前建筑工程有關(guān)投資估算指標(biāo)及市場(chǎng)價(jià)格估算，估算建筑安裝工程費(fèi)分項(xiàng)投資見附表2。經(jīng)估算。建筑安裝工程費(fèi)投資包括土建工程和安裝工程。 土建工程（1）建筑工程：包括基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、墻體（承重墻及非承重墻）、樓梯、陽臺(tái)挑檐雨罩、屋面、防水等。（2）裝飾工程：包括外墻面、門窗，公共部分樓地面、天棚、內(nèi)墻面。 安裝工程（1）給排水工程：包括給水、排水、消防等系統(tǒng)工程。（2）暖通：包括供暖系統(tǒng)，通風(fēng)工程。（3）電氣工程：包括強(qiáng)電和弱電工程，其中強(qiáng)電工程包括照明、動(dòng)力配線、變壓器、配電柜等；弱電工程包括綜合布線、有線電視、電話、自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)視、門禁保安等。（4）電梯工程：參照國(guó)內(nèi)知名品牌報(bào)價(jià)。 室外配套費(fèi)室外配套費(fèi)為建筑物2米以外和項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃紅線內(nèi)各種管線、綠化和道路建設(shè)工程費(fèi)用，以及與各市政干管的接口費(fèi)用，包括供電、燃?xì)?、供熱、供水、雨水、污水、綠化、道路等建設(shè)費(fèi)用，按實(shí)際情況估算投資，暫以建筑面積100元/㎡分?jǐn)?。前期工程費(fèi)用前期費(fèi)用包括工程規(guī)費(fèi)和企業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)有關(guān)收費(fèi)規(guī)定、以及項(xiàng)目實(shí)際情況估算投資。詳見附表3《前期費(fèi)用估算表》。建設(shè)單位管理費(fèi)用管理費(fèi)用取費(fèi)基數(shù)為前3項(xiàng)之和（土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、前期費(fèi)用），%。預(yù)備費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。（1）基本預(yù)備費(fèi)：根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，取第2至第4項(xiàng)費(fèi)用為基數(shù)（工程費(fèi)用、前期費(fèi)用和管理費(fèi)用），費(fèi)率3%。（2）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)率按零計(jì)取。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用暫按項(xiàng)目銷售面積20元/平方計(jì)提。建設(shè)期利息根據(jù)項(xiàng)目單位的意見，本項(xiàng)目所需資金全部考慮為企業(yè)自籌資金，不考慮銀行貸款，不存在建設(shè)期利息。項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資為以上7項(xiàng)費(fèi)用之和。第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃一、資金籌措，根據(jù)項(xiàng)目單位意見，本項(xiàng)目所需資金全部由項(xiàng)目單位自籌解決，符合國(guó)發(fā)[1996]35號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的通知》要求。二、資金使用計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，第1年投入資金1159萬元，第2年投入資金772萬元，完成全部項(xiàng)目建設(shè)資金使用。項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見下表：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目年份合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123451項(xiàng)目投入總資金1931 1159 772 0 0 　建設(shè)投資1931 1159 772 　　　建設(shè)期利息0 0 0 　　　流動(dòng)資金0 　　0 0 0 2資金籌措1931 1159 772 0 0 　項(xiàng)目資本金1931 1159 772 0 0 　用于建設(shè)投資1931 1159 772 　　　用于建設(shè)期利息0 0 0 　　　用于流動(dòng)資金0 　　0 0 　債務(wù)資金0 0 0 　　　用于建設(shè)投資0 0 0 　　　用于流動(dòng)資金0 　　　　　中央補(bǔ)助資金0 　　　　　第十一章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 評(píng)價(jià)原則和方法項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按照國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)和有關(guān)現(xiàn)行財(cái)稅制度的原則進(jìn)行。以工程投資項(xiàng)目管理、建設(shè)成本等作為項(xiàng)目的成本費(fèi)用進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，以此作為判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性的主要依據(jù)。第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目為聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設(shè)項(xiàng)目，其效益除經(jīng)濟(jì)效益外，還表現(xiàn)為環(huán)境效益和社會(huì)效益。一、測(cè)算說明本報(bào)告財(cái)務(wù)計(jì)算期20年。行業(yè)基準(zhǔn)收益率按12%計(jì)算。應(yīng)繳納稅金及附加：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)征，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加分別為營(yíng)業(yè)稅的7%和3%，地方教育稅附加為營(yíng)業(yè)稅的1％。所得稅：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，所得稅稅率為25%。經(jīng)營(yíng)方式：底層商業(yè)部分考慮銷售，其余考慮租賃經(jīng)營(yíng)。二、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金估算營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入包括兩部分：一部分是房產(chǎn)銷售收入，另一部分是經(jīng)營(yíng)收入。（1）房產(chǎn)銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目功能設(shè)置，13層為商業(yè)，建筑面積2100平方