【正文】 類消聲器，以降低傳到個房間的風(fēng)機噪聲；嚴(yán)格限制社會車輛進入項目區(qū)，從而最大限度的控制汽車噪聲對客戶的影響。生活垃圾治理措施項目規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)兩個封閉式垃圾站，對項目區(qū)所有垃圾進行分類回收，集中存放，定時清運。綠化措施植物具有吸收有害氣體、凈化空氣、吸滯灰塵、減弱噪聲、減少大氣污染的作用。因此，規(guī)劃在院內(nèi)盡可能采用分區(qū)綠化的方式進行綠化，在建筑物周圍和道路兩邊種植喬木、冬青和草坪，使綠化率達到30%以上，以創(chuàng)造優(yōu)美的工作環(huán)境。、地質(zhì)災(zāi)害影響分析： 該項目處于靈石縣城靜升新區(qū)位置，東南面臨街，遠(yuǎn)離靜升河，按50年一遇洪水流量測算，受洪水淹沒的可能性幾乎為零；南邊毗鄰千畝濕地公園，在東南邊留有排洪區(qū)，受泥石流沖擊的危險不大。、特殊環(huán)境影響： 該項目距離靜升王家大院歷史文化遺產(chǎn)較遠(yuǎn)，項目周邊沒有自然遺產(chǎn)，易沒有風(fēng)景名勝和有保護價值的自然景觀，所以不需要考慮特殊環(huán)境影響，也不用采取保護措施。、環(huán)境影響評價：綜上所述，項目區(qū)的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在施工期間，但這些影響都是短期的且經(jīng)過相應(yīng)的處理后基本可以避免。工程建成后，大片的綠化面積對社會及環(huán)境都非常有益，因此，本工程是可行的。第八章 投資估算及資金籌措、投資估算編制依據(jù)：編制依據(jù)根據(jù)擬建的建筑物工程量土建及安裝工程主要依據(jù)類似工程的預(yù)決算資料和市場行情。其它費用依據(jù)2009年《山西省建筑工程其它費用標(biāo)準(zhǔn)》。有關(guān)說明工程預(yù)備費率取8%施工圖審查費按晉價房子[2002]202號文件執(zhí)行工程咨詢費按計價格【1999】1283號文件執(zhí)行%計算工程監(jiān)理費按晉價服字【2007】126號文件執(zhí)行招標(biāo)代理費按計價格【2002】1980號文件執(zhí)行勘察設(shè)計費按計價格【2002】10號文件執(zhí)行、投資估算范圍：本投資估算依據(jù)不變性預(yù)測法進行靜態(tài)分析，投資估算依據(jù)山西省建設(shè)廳晉建標(biāo)〔2009〕9號《關(guān)于發(fā)布〈山西省工程建設(shè)其他標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》等國家和政府有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)進行。并根據(jù)項目開發(fā)規(guī)劃，參考同類建設(shè)項目當(dāng)?shù)貢r價而估算，投資構(gòu)成包括：建設(shè)工程其他費用建筑土建、安裝、初裝飾裝修工程費建設(shè)工程配套費用、投資估算：項目總投資==萬元，詳見山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程項目投資估算表。、資金籌措：本項目投資總額估算為萬元，資金來源：全部為公司自籌。山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期項目投資估算表序號工程項目建筑面積（㎡）單位工程單方造價（元）單方造價（元）總額（萬元）土建工程水衛(wèi)消防工程采暖通風(fēng)工程電氣工程一獨棟別墅800016001504510519001520花園洋房230001500150451051800414011層板式住宅389001800180501052135會所108541800300801502330小計80754二工程建設(shè)其它費用三基本預(yù)備費四合計工程建設(shè)其他費用估算表序號費用名稱計費基數(shù)費率（標(biāo)準(zhǔn)）總額（萬元）備注與建設(shè)項目有關(guān)的費用1建設(shè)管理費％2可行性研究費3勘察設(shè)計費建設(shè)安裝工程費4招標(biāo)代理費差額定率累進法5工程監(jiān)理費用建設(shè)安裝工程費施工監(jiān)理服務(wù)收費基價16勞動安全衛(wèi)生評價費建設(shè)工程費％7場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費建設(shè)工程費％8工程保險費建設(shè)工程費‰9城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費80754㎡20元/㎡10城市消防設(shè)施配套費80754㎡3元/㎡小計第九章 項目組織管理根據(jù)國辦發(fā)（1999）16號文件精神，本建設(shè)項目應(yīng)實行法人責(zé)任制、施工招標(biāo)制、工程監(jiān)理，建設(shè)單位與設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位之間實行合同管理制，以加強工程管理，確保工程高質(zhì)量地順利進行。、項目管理機構(gòu)：項目組織機構(gòu)該項目實行項目法人制，立項后正式成立項目法人，以有利于項目合同管理，有利于投資控制，有利于保證工程質(zhì)量，有利于工程順利進行，根據(jù)該項目的規(guī)模等特點，由項目法定代表人任總經(jīng)理項目法人，下設(shè)合同管理部、計劃財務(wù)部、技術(shù)工程部、綜合協(xié)調(diào)部四個部分，各部門之間必需明確職責(zé)、分工，認(rèn)真履行各自職責(zé)，并相互密切配合，保證工程高質(zhì)量順利進行。管理部門職責(zé)（1）、合同管理部（招標(biāo)部）在籌建期負(fù)責(zé)工程的招標(biāo)工作，保證合理確定工期，合理標(biāo)價定標(biāo)。通過招標(biāo)選擇設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位，包括對設(shè)備、材料的采購也要實行招標(biāo)，招標(biāo)活動要嚴(yán)格按照國家的有關(guān)規(guī)定進行，體現(xiàn)公開、公正和擇優(yōu)、誠信的原則。在建設(shè)期負(fù)責(zé)合同管理，工程的設(shè)計、施工、設(shè)備材料采購和工程監(jiān)理都要依法訂立合同，各類合同都要有明確的質(zhì)量要求，履行擔(dān)保和違約處罰條款。（2）、計劃財務(wù)部負(fù)責(zé)項目的投資計劃安排及財務(wù)管理。根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總概算和工期，合理安排投資計劃，階段計劃投資的安排要與總體計劃要求相適應(yīng)，保證按期完工，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)財務(wù)、管理的各項制度以保證資金籌措到位、力爭達到控制建設(shè)成本，保證資金使用效益的目的。（3）、技術(shù)工程部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場工程質(zhì)量的監(jiān)控并處理施工中的各類技術(shù)問題、進行質(zhì)量檢查及安全措施檢查，組織階段驗收和竣工驗收，并負(fù)責(zé)技術(shù)檔案匯總存檔。（4）、綜合協(xié)調(diào)部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的治安及建設(shè)單位與施工單位之間、施工單位和監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)工作，積極做好工程前期、施工期、竣工階段的各項準(zhǔn)備工作，保證工程順利完成。、項目監(jiān)理：建設(shè)單位應(yīng)聘用有資質(zhì)、信譽高、業(yè)績好的單位負(fù)責(zé)現(xiàn)場監(jiān)理；監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同，嚴(yán)格履行監(jiān)理職責(zé)，組織項目監(jiān)理班子，并派駐監(jiān)理人員；現(xiàn)場監(jiān)理人員應(yīng)有相應(yīng)的資質(zhì)和較高的職業(yè)素質(zhì)，對工程的進度、質(zhì)量、投資進行控制，確保工程即定目標(biāo)的實現(xiàn)。第十章 項目建議實施進度、項目實施進度綜述：山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期建設(shè)工程，開工建設(shè)前必須完成可行性研究、設(shè)計等前期工作；從開工建設(shè)到完工，需要完成土建主體工程、建筑裝修和水、電、采暖設(shè)施安裝以及其它配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，經(jīng)驗收合格后方可投入使用。該建設(shè)工程應(yīng)按我國的基本建設(shè)程序，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡量加快工程進度，根據(jù)工程規(guī)模和復(fù)雜程度，整個工程的建設(shè)工期，本工程擬從2011年9月開始前期準(zhǔn)備工作，到2013年3月底竣工，建設(shè)周期為36個月。2013年4月開始投入使用。、項目實施進度計劃：92：工程建設(shè)進度計劃表時間項目名稱2011年2012年2013年912月13月4月5月6月7月8月912月1月2月3月項目立項審批方案設(shè)計項目報建施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計審查施工許可拆遷及場地三通一平地下工程地上土建工程裝修工程附屬配套工程第十一章 項目招投標(biāo)管理、編制依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（原國家計委令第3號）《工程建設(shè)項目勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦法》（國家發(fā)展和改革委員會等八部委令第2號）《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（國家發(fā)展和改革委員會等七部委令第30號）、項目招標(biāo)表：該項目招標(biāo)內(nèi)容主要包括勘察設(shè)計、建筑工程、工程管理、管網(wǎng)及設(shè)備等，各項目所采用的招標(biāo)方式，見表。山西省建設(shè)項目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請表項目名稱永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)單位山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位負(fù)責(zé)人及電話張石崗聯(lián)系人及電話建設(shè)內(nèi)容山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號一期工程建設(shè)地點和起止年限靈石縣靜升鎮(zhèn)總投資額資金來源及構(gòu)成自籌合同估算額（萬元）招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計∨∨∨建筑工程∨∨∨安裝工程1000∨∨∨裝修工程∨∨∨監(jiān)理∨∨∨重要材料室外工程擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介山西招投標(biāo)網(wǎng)（）擬選擇的招標(biāo)代理機構(gòu)情況說明：建設(shè)單位（蓋章）2011年9月第十二章 財務(wù)分析、編制依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的通知規(guī)劃建設(shè)項目經(jīng)濟評價細(xì)則《企業(yè)會計準(zhǔn)則》（2006）材工字文國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國營業(yè)額》暫行條例國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》暫行條例國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國征收教育附加費》的暫行條例其他相關(guān)文件及經(jīng)濟法規(guī)、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)財務(wù)價格本項目主要服務(wù)對象為靈石縣居民，結(jié)合靈石縣目前商品房市場價格的發(fā)展趨勢，并考慮到該項目區(qū)域位置，綜合考慮現(xiàn)在時點價格設(shè)定為：小高層4000元／平米；洋房5500元／平米；別墅8000元／平米。小高層價格年增長率設(shè)定為8%、洋房設(shè)定為12%、別墅設(shè)定為20%?；乜罱痤~設(shè)定為當(dāng)月簽約金額45%+上月簽約金額55%。地下車位按照7萬元/個設(shè)定，采用買房送車位的方式銷售，車位的銷售走勢按照洋房和小高層的走勢計算。商業(yè)按照8000元/平米的價格計算，在項目銷售結(jié)案后銷售。會所按照商業(yè)進行銷售，以便于計算其價值。最終別墅實現(xiàn)全案銷售均價10050元/平米，洋房實現(xiàn)銷售均價6310元/平米，小高層實現(xiàn)銷售均價4690元/平米。利潤及分配依據(jù)房地產(chǎn)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）投資利潤率應(yīng)低于6％，所得稅為營業(yè)利潤的25％。、基本參數(shù)項目總投資額：項目建設(shè)期：2011年9月2013年3月該項目總建筑面積80754㎡，其中：住宅建筑面積50400㎡，會所面積10854㎡，地下建筑面積19500㎡，住房276套。、銷售收入及財務(wù)贏利性分析銷售收入估算銷售收入估算表項目名稱銷售價格（元∕㎡）建筑面積（㎡）銷售收入（萬元）別墅1005080008040洋房63102300014513小高層469038900會所800010854合計利潤總額利潤總額=銷售收入投資成本==所得稅（所得稅稅率按25％計?。?25％=稅后利潤==。%，%。%,%經(jīng)濟效益評級為：優(yōu)秀據(jù)、財務(wù)分析結(jié)論：通過對項目盈利能力進行分析，表明項目具有較強的盈利能力。同時項目建設(shè)對于靈石縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和靜升新區(qū)的迅速崛起和進一步發(fā)展具有非常重要的意義，具有明顯的社會效益，項目財務(wù)分析可行。第十三章 風(fēng)險評價、主要風(fēng)險房地產(chǎn)市場是一個充滿風(fēng)險的市場，本項目的開發(fā)建設(shè)，由于開發(fā)面積大，運作周期長，投入資金規(guī)模較大，同樣會受到各種不確定因素的制約，構(gòu)成項目風(fēng)險。本項目可能遇到的風(fēng)險因素主要有：宏觀經(jīng)濟環(huán)境房地產(chǎn)市場和國家及地方經(jīng)濟發(fā)展緊密相連。近幾年，我國的宏觀經(jīng)濟環(huán)境總體運行情況良好，經(jīng)濟發(fā)展保持了穩(wěn)定高速的態(tài)勢，但是國家宏觀經(jīng)濟政策的變化，可能會給房地產(chǎn)市場帶來一定的風(fēng)險。政策風(fēng)險中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展快與慢在很大程度上受到國家相關(guān)政策的影響，由于國內(nèi)地區(qū)房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展，特別是個別地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，使得國家對房地產(chǎn)市場的政策越來越謹(jǐn)慎，如銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制等，勢必對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到不利影響。市場風(fēng)險市場風(fēng)險一方面來自宏觀經(jīng)濟環(huán)境和國家政策的變化，另一方面來自項目定位、市場判斷、營銷策略的失誤，在外部環(huán)境相對穩(wěn)定的情況下，市場風(fēng)險是一種內(nèi)部風(fēng)險。資金風(fēng)險本項目的規(guī)模和建設(shè)對于資金計劃和現(xiàn)金流量有嚴(yán)格的要求，資金是否充足是決定本項目能否成功的重要因素。、風(fēng)險控制對于外部風(fēng)險，公司雖無力掌握和控制，但縱觀多年來我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，其趨勢是好的，大局相對穩(wěn)定，特別是近幾年靈石縣的房地產(chǎn)市場前景是廣闊的，項目的外部風(fēng)險相對可以避免。內(nèi)部風(fēng)險則可以完全由該公司自己控制。對于市場風(fēng)險，該公司在市場定位、市場判斷方面都采取了極其謹(jǐn)慎的態(tài)度，在營銷策略上，公司將加大廣告力度，拓寬銷售渠道，采取嚴(yán)格的獎懲措施，確保項目的銷售萬無一失。對于資金風(fēng)險，在進行財務(wù)評價時也是非常謹(jǐn)慎的。另外，