【正文】 ，在位置較好的洋房，采用首、二層躍層設(shè)計(jì)方式；首層采用南入戶方式，直接從私家花園入戶，三層以上采用北側(cè)進(jìn)入大堂的入戶方式，避免相互干擾；部分景觀資源絕佳位置設(shè)頂層設(shè)置躍層，同時(shí)所有頂層均設(shè)置大面積露臺(tái)；全線產(chǎn)品設(shè)置電梯；控制面積，將普通平層產(chǎn)品豎向分割，使140平米即可享受聯(lián)排生活享受；更加追求戶型的舒適度和尺度感；大量景觀空間，頂層設(shè)大面積露臺(tái)；會(huì)客區(qū)與臥室區(qū)的功能分區(qū)明確，全明戶型設(shè)計(jì)；在平面允許的前提下，盡可能讓客廳與餐廳可根據(jù)使用需求共用。各類產(chǎn)品配比：在保障小區(qū)品質(zhì)的前提下，以下表比例為基礎(chǔ)（小高層約占50％，獨(dú)棟別墅+花園洋房約占40％，保障性住房約占10％），盡可能實(shí)現(xiàn)更高的容積率。植被設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)層次感與規(guī)整性。植被品質(zhì)盡量選擇當(dāng)?shù)厣僖?jiàn)品種，以增加品質(zhì)感；重要節(jié)點(diǎn)部分，比如樣板展示區(qū)、南側(cè)入口綠化帶、入口節(jié)點(diǎn)、會(huì)所室外，以及重要景觀節(jié)點(diǎn)應(yīng)采用帶冠成樹(shù)移植，以保證銷售期現(xiàn)場(chǎng)效果。借助南側(cè)濕地公園，引水入園，降低成本的同時(shí)，大幅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。園林成本控制：考慮到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)力，高端品質(zhì)的定位，園林實(shí)施面積標(biāo)準(zhǔn)建議為600700元／㎡左右。車位配置定位：建議全案車位配比1:1設(shè)置（別墅除外）；別墅區(qū)私家車庫(kù)+室外停車東側(cè)社區(qū)全區(qū)人車分流，地下車庫(kù)出入口設(shè)置在南側(cè)綠化帶中；東側(cè)綠化帶中設(shè)置少量訪客車位?！吨腥A人民共和國(guó)節(jié)約能源法》所稱節(jié)約能源（簡(jiǎn)稱節(jié)能），是指加強(qiáng)用能管理，采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理以及環(huán)境和社會(huì)可以承受的措施，從能源生產(chǎn)到消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，降低消耗、減少損失和污染物排放、制止浪費(fèi)，有效、合理地利用能源。此外，“十二五”規(guī)劃中還明確了主要污染物控制總類，在“十一五”化學(xué)需氧量、二氧化碳這兩個(gè)類別基礎(chǔ)上，增加了氨氮和氮氧化物兩個(gè)類別的污染物控制指標(biāo)。、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范：《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（1998年）《建筑節(jié)能管理規(guī)定（2005）》建設(shè)部令第143號(hào)《能源節(jié)約與資源綜合利用“十一五”規(guī)劃》國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ262010）省頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（DBJ042162006）山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JGJ144204）《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》（JG1582004）、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析與建筑相關(guān)的能源消耗包括建筑材料生產(chǎn)用能、建筑材料運(yùn)輸用能、房屋建造和維修過(guò)程中的用能以及建筑使用過(guò)程中的建筑運(yùn)行能耗。然而，這部分能耗完全取決于建造業(yè)的發(fā)展，與建筑運(yùn)行能耗屬完全不同的兩個(gè)范疇。在建筑的全生命周期中，建筑材料和建造過(guò)程所消耗的能源一般只占其總的能源消耗的20％左右，大部分能源消耗發(fā)生在建筑物運(yùn)行過(guò)程中。本項(xiàng)目能耗主要為冬季采暖所需能耗，能耗指標(biāo)必須符合民用建筑晉中市的耗熱量指標(biāo)。建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，利用冬季日照并避開(kāi)冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。⑵維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)參數(shù)維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ04241200《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ2686）及省頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則》（DBJ0420391）執(zhí)行。b、采用外墻外保溫技術(shù)，可以有效阻止室內(nèi)外熱交換，保持良好的室內(nèi)熱環(huán)境，大幅度降低建筑物的耗熱量。c、門窗節(jié)能外墻立面上的所有門窗（含南北陽(yáng)臺(tái)）均采用雙層中空玻璃塑鋼門窗，具有保溫、隔熱、隔聲等多重功能。ｄ、屋面節(jié)能屋面加強(qiáng)保溫，在屋面采用60mm厚XPS擠塑聚苯板屋面保溫材料、隔熱防水膏，增加屋面保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。低壓電器的選型為DZDWAE、AH型。建筑材料應(yīng)采用隔熱性能好的維護(hù)結(jié)構(gòu)材料，減少建筑物的圍護(hù)結(jié)構(gòu)能耗。選擇高效節(jié)能的空調(diào)機(jī)設(shè)備；在空調(diào)制冷設(shè)備中禁止使用CFC的制冷劑，合理設(shè)計(jì)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的銷聲減振，消除設(shè)備運(yùn)行對(duì)建筑環(huán)境的影響。節(jié)能節(jié)水措施a、節(jié)能措施本項(xiàng)目在施工及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將高度重視節(jié)能，擬選用節(jié)能型衛(wèi)生潔具及配件，節(jié)能型燃料及設(shè)備，節(jié)能型變壓器。采用安全高效低耗節(jié)能燈具。b、節(jié)水措施本項(xiàng)目建設(shè)或運(yùn)營(yíng)過(guò)程將嚴(yán)格按《水法》的規(guī)定節(jié)約用水，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配件，在給水入口設(shè)水表計(jì)量，選用節(jié)水型生產(chǎn)及生活設(shè)備以節(jié)約水資源。建設(shè)項(xiàng)目一般都會(huì)引起所在地的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的變化，對(duì)環(huán)境狀況、環(huán)境質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響。該項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持以下原則：符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律，法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。堅(jiān)持“三同時(shí)”原則，即環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。注重資源綜合利用，對(duì)環(huán)境治理過(guò)程中項(xiàng)目產(chǎn)生的廢氣、廢水、固體廢棄物，應(yīng)提出處理和再利用措施。、生態(tài)環(huán)境影響分析：“永吉一號(hào)小區(qū)”一期工程項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境影響包括建設(shè)施工期與建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期下面從兩方面對(duì)該項(xiàng)目分析：、建設(shè)施工期主要環(huán)境污染分析本項(xiàng)目在建設(shè)期間，各項(xiàng)施工活動(dòng)、運(yùn)輸將不可避免地對(duì)周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。主要污染物是施工人員生活污水、施工廢水、作業(yè)粉塵、固體廢棄物以及施工機(jī)械排放的煙塵和噪音等，其中以施工噪音和粉塵的影響最為突出。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲；物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛一起的噪聲。廢氣污染本項(xiàng)目施工期的燃油施工機(jī)械、車輛將排放含煙塵、SOCO、NOX等污染物的廢氣對(duì)空氣造成污染。固體廢棄物污染固體廢棄物主要是建筑垃圾（含裝修垃圾）和施工人員的生活垃圾等。、建設(shè)運(yùn)營(yíng)期主要環(huán)境污染分析本項(xiàng)目為一般公用建筑項(xiàng)目，無(wú)特殊污染源。、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施：施工噪聲治理措施為了減輕施工噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響，擬采用以下措施：加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。盡量采用低噪聲的施工工具，如以液壓工具代替氣壓工具，同時(shí)盡可能采用施工噪聲低得施工方法。在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)運(yùn)輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車?guó)Q笛，并采取時(shí)間管理措施。材料的堆放及風(fēng)力因素，其中受風(fēng)力因素的影響最大。在本次施工中，伴隨著土方的挖掘、裝卸和運(yùn)輸?shù)仁┕せ顒?dòng)，其揚(yáng)塵將給附近的大氣環(huán)境帶來(lái)不利影響。其主要對(duì)策有：對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行合理化管理，使砂石材料統(tǒng)一堆放，水泥應(yīng)設(shè)專門庫(kù)房堆放，并盡量減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)，搬運(yùn)時(shí)做到輕舉輕放，防止包裝破裂。并且開(kāi)挖的泥土和建筑垃圾要及時(shí)運(yùn)走，以防長(zhǎng)期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷。應(yīng)首選使用商品混凝土，如果必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)攪拌砂漿、混凝土?xí)r，應(yīng)盡量做到不灑、不漏、不剩、不倒；混凝土攪拌應(yīng)設(shè)置在棚內(nèi)，攪拌時(shí)要有噴霧降塵措施。當(dāng)風(fēng)速過(guò)大時(shí)，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對(duì)堆存的沙粉等建筑材料采取遮蓋措施。在能滿足施工量的前提下，盡量減少燃油車輛的運(yùn)行。因此采取在指定地點(diǎn)直排方式進(jìn)行處理。施工固體廢棄物治理措施施工期固體廢物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土、損壞或廢棄的各種建筑裝修材料，施工現(xiàn)場(chǎng)要及時(shí)進(jìn)行清理，建筑垃圾及時(shí)清運(yùn)，按城管要求定時(shí)運(yùn)送到指定地點(diǎn)或加以利用，防止其因長(zhǎng)期堆放而產(chǎn)生揚(yáng)塵。生活污水治理措施生活廢水主要包括廚房廢水、洗浴廢水和廁所廢水。噪聲治理措施噪聲污染主要來(lái)自機(jī)電設(shè)備，因而對(duì)發(fā)電機(jī)房、泵房等產(chǎn)生噪聲的設(shè)備采取相應(yīng)的隔震吸聲措施；對(duì)風(fēng)道噪聲，在管道上應(yīng)加裝各類消聲器，以降低傳到個(gè)房間的風(fēng)機(jī)噪聲；嚴(yán)格限制社會(huì)車輛進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)，從而最大限度的控制汽車噪聲對(duì)客戶的影響。綠化措施植物具有吸收有害氣體、凈化空氣、吸滯灰塵、減弱噪聲、減少大氣污染的作用。、地質(zhì)災(zāi)害影響分析： 該項(xiàng)目處于靈石縣城靜升新區(qū)位置，東南面臨街，遠(yuǎn)離靜升河，按50年一遇洪水流量測(cè)算，受洪水淹沒(méi)的可能性幾乎為零；南邊毗鄰千畝濕地公園，在東南邊留有排洪區(qū)，受泥石流沖擊的危險(xiǎn)不大。、環(huán)境影響評(píng)價(jià)：綜上所述，項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在施工期間，但這些影響都是短期的且經(jīng)過(guò)相應(yīng)的處理后基本可以避免。第八章 投資估算及資金籌措、投資估算編制依據(jù)：編制依據(jù)根據(jù)擬建的建筑物工程量土建及安裝工程主要依據(jù)類似工程的預(yù)決算資料和市場(chǎng)行情。有關(guān)說(shuō)明工程預(yù)備費(fèi)率取8%施工圖審查費(fèi)按晉價(jià)房子[2002]202號(hào)文件執(zhí)行工程咨詢費(fèi)按計(jì)價(jià)格【1999】1283號(hào)文件執(zhí)行%計(jì)算工程監(jiān)理費(fèi)按晉價(jià)服字【2007】126號(hào)文件執(zhí)行招標(biāo)代理費(fèi)按計(jì)價(jià)格【2002】1980號(hào)文件執(zhí)行勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按計(jì)價(jià)格【2002】10號(hào)文件執(zhí)行、投資估算范圍：本投資估算依據(jù)不變性預(yù)測(cè)法進(jìn)行靜態(tài)分析，投資估算依據(jù)山西省建設(shè)廳晉建標(biāo)〔2009〕9號(hào)《關(guān)于發(fā)布〈山西省工程建設(shè)其他標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》等國(guó)家和政府有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。、資金籌措：本項(xiàng)目投資總額估算為萬(wàn)元，資金來(lái)源：全部為公司自籌。、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)該項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人制，立項(xiàng)后正式成立項(xiàng)目法人，以有利于項(xiàng)目合同管理，有利于投資控制，有利于保證工程質(zhì)量，有利于工程順利進(jìn)行，根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)模等特點(diǎn)，由項(xiàng)目法定代表人任總經(jīng)理項(xiàng)目法人，下設(shè)合同管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、技術(shù)工程部、綜合協(xié)調(diào)部四個(gè)部分，各部門之間必需明確職責(zé)、分工，認(rèn)真履行各自職責(zé)，并相互密切配合，保證工程高質(zhì)量順利進(jìn)行。通過(guò)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位，包括對(duì)設(shè)備、材料的采購(gòu)也要實(shí)行招標(biāo)，招標(biāo)活動(dòng)要嚴(yán)格按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，體現(xiàn)公開(kāi)、公正和擇優(yōu)、誠(chéng)信的原則。（2）、計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資計(jì)劃安排及財(cái)務(wù)管理。（3）、技術(shù)工程部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量的監(jiān)控并處理施工中的各類技術(shù)問(wèn)題、進(jìn)行質(zhì)量檢查及安全措施檢查，組織階段驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，并負(fù)責(zé)技術(shù)檔案匯總存檔。、項(xiàng)目監(jiān)理：建設(shè)單位應(yīng)聘用有資質(zhì)、信譽(yù)高、業(yè)績(jī)好的單位負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理；監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同，嚴(yán)格履行監(jiān)理職責(zé)，組織項(xiàng)目監(jiān)理班子，并派駐監(jiān)理人員；現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員應(yīng)有相應(yīng)的資質(zhì)和較高的職業(yè)素質(zhì)，對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資進(jìn)行控制，確保工程即定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。該建設(shè)工程應(yīng)按我國(guó)的基本建設(shè)程序，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡量加快工程進(jìn)度，根據(jù)工程規(guī)模和復(fù)雜程度，整個(gè)工程的建設(shè)工期，本工程擬從2011年9月開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，到2013年3月底竣工，建設(shè)周期為36個(gè)月。、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃：92：工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目名稱2011年2012年2013年912月13月4月5月6月7月8月912月1月2月3月項(xiàng)目立項(xiàng)審批方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)審查施工許可拆遷及場(chǎng)地三通一平地下工程地上土建工程裝修工程附屬配套工程第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)管理、編制依據(jù)：《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（原國(guó)家計(jì)委令第3號(hào)）《工程建設(shè)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦法》（國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等八部委令第2號(hào)）《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等七部委令第30號(hào)）、項(xiàng)目招標(biāo)表：該項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要包括勘察設(shè)計(jì)、建筑工程、工程管理、管網(wǎng)及設(shè)備等，各項(xiàng)目所采用的招標(biāo)方式，見(jiàn)表。小高層價(jià)格年增長(zhǎng)率設(shè)定為8%、洋房設(shè)定為12%、別墅設(shè)定為20%。地下車位按照7萬(wàn)元/個(gè)設(shè)定，采用買房送車位的方式銷售，車位的銷售走勢(shì)按照洋房和小高層的走勢(shì)計(jì)算。會(huì)所按照商業(yè)進(jìn)行銷售，以便于計(jì)算其價(jià)值。利潤(rùn)及分配依據(jù)房地產(chǎn)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）投資利潤(rùn)率應(yīng)低于6％，所得稅為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的25％。、銷售收入及財(cái)務(wù)贏利性分析銷售收入估算銷售收入估算表項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元∕㎡）建筑面積（㎡）銷售收入（萬(wàn)元）別墅1005080008040洋房63102300014513小高層469038900會(huì)所800010854合計(jì)利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=銷售收入投資成本==所得稅（所得稅稅率按25％計(jì)取）*25％=稅后利潤(rùn)==。%,%經(jīng)濟(jì)效益評(píng)級(jí)為：優(yōu)秀據(jù)、財(cái)務(wù)分析結(jié)論：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目盈利能力進(jìn)行分析，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。第十三章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、主要風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，由于開(kāi)發(fā)面積大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，投入資金規(guī)模較大，同樣會(huì)受到各種不確定因素的制約，構(gòu)成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體運(yùn)行情況良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了穩(wěn)定高速的態(tài)勢(shì)，但是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一方面來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家政策的變化，另一方面來(lái)自項(xiàng)目定位、市場(chǎng)判斷、營(yíng)銷策略的失誤，在外部環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定的情況下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是一種內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。、風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于外部風(fēng)險(xiǎn)，公司雖無(wú)力掌握和控制，但縱觀多年來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其趨勢(shì)是好的，大局相對(duì)穩(wěn)定，特別是近幾年靈石縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景是廣闊的，項(xiàng)目的外部風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可以避免。對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，該公司在市場(chǎng)定位、市場(chǎng)判斷方面都采取了極其謹(jǐn)慎的態(tài)度，在營(yíng)銷策略上，公司將加大廣告力度，拓寬銷售渠道，采取嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲措施，確保項(xiàng)目的銷售萬(wàn)無(wú)一失。另