【正文】 定標(biāo)。第十章 項(xiàng)目建議實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度綜述：山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期建設(shè)工程，開工建設(shè)前必須完成可行性研究、設(shè)計(jì)等前期工作；從開工建設(shè)到完工，需要完成土建主體工程、建筑裝修和水、電、采暖設(shè)施安裝以及其它配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可投入使用。商業(yè)按照8000元/平米的價格計(jì)算，在項(xiàng)目銷售結(jié)案后銷售。同時項(xiàng)目建設(shè)對于靈石縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和靜升新區(qū)的迅速崛起和進(jìn)一步發(fā)展具有非常重要的意義，具有明顯的社會效益，項(xiàng)目財務(wù)分析可行。內(nèi)部風(fēng)險則可以完全由該公司自己控制。資金風(fēng)險本項(xiàng)目的規(guī)模和建設(shè)對于資金計(jì)劃和現(xiàn)金流量有嚴(yán)格的要求，資金是否充足是決定本項(xiàng)目能否成功的重要因素。%，%?；乜罱痤~設(shè)定為當(dāng)月簽約金額45%+上月簽約金額55%。（4）、綜合協(xié)調(diào)部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的治安及建設(shè)單位與施工單位之間、施工單位和監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)工作，積極做好工程前期、施工期、竣工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，保證工程順利完成。山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期項(xiàng)目投資估算表序號工程項(xiàng)目建筑面積（㎡）單位工程單方造價（元）單方造價（元）總額（萬元）土建工程水衛(wèi)消防工程采暖通風(fēng)工程電氣工程一獨(dú)棟別墅800016001504510519001520花園洋房230001500150451051800414011層板式住宅389001800180501052135會所108541800300801502330小計(jì)80754二工程建設(shè)其它費(fèi)用三基本預(yù)備費(fèi)四合計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表序號費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)基數(shù)費(fèi)率（標(biāo)準(zhǔn)）總額（萬元）備注與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用1建設(shè)管理費(fèi)％2可行性研究費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建設(shè)安裝工程費(fèi)4招標(biāo)代理費(fèi)差額定率累進(jìn)法5工程監(jiān)理費(fèi)用建設(shè)安裝工程費(fèi)施工監(jiān)理服務(wù)收費(fèi)基價16勞動安全衛(wèi)生評價費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)％7場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)％8工程保險費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)‰9城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)80754㎡20元/㎡10城市消防設(shè)施配套費(fèi)80754㎡3元/㎡小計(jì)第九章 項(xiàng)目組織管理根據(jù)國辦發(fā)（1999）16號文件精神，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行法人責(zé)任制、施工招標(biāo)制、工程監(jiān)理，建設(shè)單位與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位之間實(shí)行合同管理制，以加強(qiáng)工程管理，確保工程高質(zhì)量地順利進(jìn)行。、特殊環(huán)境影響： 該項(xiàng)目距離靜升王家大院歷史文化遺產(chǎn)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊沒有自然遺產(chǎn)，易沒有風(fēng)景名勝和有保護(hù)價值的自然景觀，所以不需要考慮特殊環(huán)境影響，也不用采取保護(hù)措施。、項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)措施煙氣及汽車尾氣治理措施項(xiàng)目內(nèi)采暖采用中央空調(diào)，因此對項(xiàng)目區(qū)不構(gòu)成環(huán)境污染；餐廳廚房燃料為煤氣，未來考慮天然氣，屬清潔能源，不產(chǎn)生二次污染；院內(nèi)停車場廢棄主要是汽車尾氣，考慮停車位不多室外直接外排影響不大。施工現(xiàn)場要設(shè)圍欄或部分圍欄，縮小施工揚(yáng)塵擴(kuò)散范圍。隨著風(fēng)速的增大，施工揚(yáng)塵產(chǎn)生的污染程度和超標(biāo)范圍也將隨之增強(qiáng)和擴(kuò)大。合理安排施工時間和進(jìn)程，盡量與周圍單位和人群的活動交錯開。粉塵污染本工程建設(shè)期的建筑材料在運(yùn)輸、堆放過程中將產(chǎn)生較大的土、灰、砂石等，處理不當(dāng)極易造成揚(yáng)沙揚(yáng)塵，污染空氣。力求環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一，力求環(huán)境保護(hù)治理方案技術(shù)可行和經(jīng)濟(jì)合理。以保證項(xiàng)目減少能源的消耗量。設(shè)備及泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以上。⑶建筑節(jié)能措施a、選擇高性能的建筑材料產(chǎn)品，最高效率利用資源的前提，建筑結(jié)構(gòu)材料要有足夠的強(qiáng)度和耐久性，圍護(hù)結(jié)構(gòu)要有良好的保溫隔熱性能，防水、隔聲、涂料、管道等專用功能性材料，都要具有相應(yīng)的高性能。建筑運(yùn)行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調(diào)和各類建筑內(nèi)使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過程而發(fā)生。第六章 節(jié)能方案分析節(jié)能減排就是節(jié)約能源、降低能源消耗、減少污染物排放。景觀節(jié)點(diǎn)作為重點(diǎn)投入，點(diǎn)綴中式風(fēng)情元素，強(qiáng)化品質(zhì)和文化感受。社區(qū)內(nèi)部公共景觀，應(yīng)結(jié)合南側(cè)綠化隔離帶設(shè)計(jì)，作為每天進(jìn)出必經(jīng)之路的視覺享受。、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析該項(xiàng)目所處地塊地理位置優(yōu)越，位于城市污染區(qū)之外，自然環(huán)境相對優(yōu)越，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)高，項(xiàng)目前期市場調(diào)研全面到位，項(xiàng)目投資商、建設(shè)單位管理規(guī)范，資金及管理力量雄厚，這些都是該項(xiàng)目優(yōu)勢所在。項(xiàng)目區(qū)毗鄰城市城市主干道，施工場地交通運(yùn)輸比較方便，施工所需設(shè)備及建筑材料進(jìn)場均不受任何限制，施工條件較好，給項(xiàng)目的順利實(shí)施創(chuàng)造了有力條件。、地基土層第1層：耕土，以粉土為主，；第2層：粉土，；第3層：卵礫石、圓礫、角礫組成，該層位揭穿。、目標(biāo)市場定位本項(xiàng)目以得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢，借助高規(guī)格的設(shè)計(jì)，開發(fā)商的高投入，將建成靈石縣高標(biāo)準(zhǔn)精致居住小區(qū)，并借助悠久的王家大院文化歷史對于民眾的特殊影響，人們對家族興旺的責(zé)任感和使命感突出，注重被尊重、被崇尚的榮耀感。本案區(qū)域環(huán)境與老城區(qū)明顯不同，首先周圍場地平坦，路況良好，兩側(cè)綠化帶繁茂，不像老城區(qū)域兩山夾一河，視野不開闊。作為晉中市的南大門，靈石縣的未來城市發(fā)展規(guī)劃中提升了服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)格局中的產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)描繪了美好藍(lán)圖，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)將迎來加快發(fā)展的又一個春天。由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，帶動了全縣旅游業(yè)、水泥等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其常熟效應(yīng)更是惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)，并對改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。通過房地產(chǎn)開發(fā)，可以迅速改變城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潛力，是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，也是激發(fā)城市升級與活力的重要手段，是加速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與加強(qiáng)投資的重要措施。在規(guī)劃期內(nèi)，舊城居住建設(shè)的重點(diǎn)是結(jié)合城中村改造進(jìn)行居住區(qū)建設(shè)。、城市性質(zhì)：中心城是中國知名的晉商文化旅游區(qū)，是以旅游業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)為主的、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的宜居城市。王禹鄉(xiāng)工礦型以煤礦工業(yè)為主的鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。在中心城逐步退出高污染、占地大的傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)職能；加強(qiáng)其他城鎮(zhèn)的職能分工，形成綜合服務(wù)功能較強(qiáng)的城鎮(zhèn)職能體系。第三產(chǎn)業(yè)布局：重點(diǎn)推進(jìn)中心城、南關(guān)、兩渡、段純“一主三副”的城鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)廈門鎮(zhèn)旅游服務(wù)基地建設(shè)，以區(qū)域中心帶動整個縣域的服務(wù)業(yè)。（二）工業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃工業(yè)發(fā)展基本思路：依托縣域產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢，以建立節(jié)約化、多元化的支柱產(chǎn)業(yè)體系為目標(biāo)，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化、新型產(chǎn)業(yè)規(guī)?；癁閷?dǎo)向，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的根本性轉(zhuǎn)變?yōu)橹c(diǎn)，集約化發(fā)展煤炭開采業(yè)、電力工業(yè)，規(guī)模化發(fā)展煤化工產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展建材與新材料產(chǎn)業(yè)，多樣化發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，逐步形成多元化產(chǎn)業(yè)體系。、區(qū)域定位：靈石縣是山西中部的能源基地、全國知名的晉商文化旅游區(qū)、晉中市新興工業(yè)區(qū)的重要組成部分。目前，中央大型企業(yè)中煤能源集團(tuán)、保利集團(tuán)，世界鋁業(yè)三大巨頭之一的俄鋁集團(tuán)，世界知名的電力企業(yè)日本電源開發(fā)株式會社，全國知名民營企業(yè)橫店集團(tuán)、銀億集團(tuán)等30余戶國內(nèi)外知名的大企業(yè)、大集團(tuán)已經(jīng)在靈石穩(wěn)定投資，達(dá)成引資意向150億元，落實(shí)資金30億元，成為靈石經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要力量。煤炭行業(yè)通過資源整合，煤礦從216對減少為90對，原煤生產(chǎn)能力1803萬噸/年；洗煤行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)223戶，60萬噸以上36戶，精煤生產(chǎn)能力8896萬噸/年；焦炭行業(yè)6大機(jī)焦企業(yè)形成焦炭生產(chǎn)能力420萬噸；煤化工行業(yè)的中煤九鑫30萬噸甲醇、九鑫30萬噸煤焦油和聚源10萬噸甲醇等項(xiàng)目開始籌備建設(shè)；建材行業(yè)的晉投夏工68萬噸水泥項(xiàng)目為干法回轉(zhuǎn)窯水泥生產(chǎn)線投產(chǎn)；冶金行業(yè)現(xiàn)有6戶碳素企業(yè)，陰極碳塊生產(chǎn)規(guī)模居全國第一，晉陽碳素是全國最大的鋁用陰極碳塊生產(chǎn)企業(yè)，銷售份額占全國的1/5。隋開皇十年（590年）文帝楊堅(jiān)巡幸太原，傍汾開道獲一石，因以為瑞，遂于此地置縣，割平昌縣西南地命名“靈石縣”，屬西河郡。南北長約39公里，總國土面積為1206平方公里。項(xiàng)目建成后將帶動靜升新區(qū)的繁榮發(fā)展。本案位于公路進(jìn)入王家大院的必經(jīng)之路，并有良好展示面，有利于項(xiàng)目品牌形象的快速傳播。這一目標(biāo)體系，體現(xiàn)了貫徹上級精神與靈石實(shí)際的結(jié)合。靈石是山西南北交通運(yùn)輸之要沖。為了走可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)路線，靈石出臺了一系列對于非煤類和高新產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策（退費(fèi)退稅）。靈石縣為暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，不斷完善企業(yè)管理，正確處理客戶、員工和股東的利益關(guān)系，以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；內(nèi)部建立了完善的競爭機(jī)制、激勵機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，質(zhì)量保證體系、服務(wù)體系、企業(yè)文化日益完善。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設(shè)計(jì)。暖通該項(xiàng)目冬季取暖由城市集中供熱集中供給。、項(xiàng)目估算總投資與資金籌措：本項(xiàng)目建設(shè)總投資 ，其中：建安工程費(fèi) 萬元，其他費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元。給水本項(xiàng)目水源以馬和深井水作為供水水源，其水源充足，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目區(qū)可以根據(jù)需要由就近的通信基站接入。環(huán)境保護(hù)方案按環(huán)保部門批復(fù)的環(huán)評意見實(shí)施；根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行投資估算，并提出資金籌措方案；根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案。主要管理人員：張?jiān)瀑F、狄新武、韓俊昉、張建國、師小麗、劉貴環(huán)、穆俊卿、李春娥。全縣含煤面積860平方公里，％，地質(zhì)儲量為91億噸。2008年榮獲“全市環(huán)保專項(xiàng)行動優(yōu)秀單位”、“全市林業(yè)建設(shè)先進(jìn)縣”等稱號。靈石位于狹長的汾河峽谷，向東沿靜升河延伸，向西與汾河接壤，呈“丁”字型。近期用地面積近5平方千米，遠(yuǎn)期人口規(guī)劃30萬人。靜升派出所緊鄰本案，完全消除了新區(qū)初始，周邊冷清帶來的居住不安全感，未來本案安保可考慮與靜升派出所形成聯(lián)動，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力。建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)盡快開工保值保量順利完工，創(chuàng)建一個優(yōu)質(zhì)工程?？h境東部有太岳支脈石膏山；海拔2532米，西部為丘陵地形屬呂梁山脈，海拔1275米，坡度約40度，頂部平坦，面積12平方公里左右，是控制兩渡至西山、控制靈石河西的戰(zhàn)略要地。乾隆三十七年（1772年）設(shè)霍州直隸州，轄靈石縣；1948年6月靈石解放，9月，靈東、靈西民主政府合并成立靈石縣人民政府，歸太岳一專區(qū)管轄。旅游資源眾多靈石境內(nèi)名勝古跡眾多，自然風(fēng)景優(yōu)美。農(nóng)業(yè)，主要糧食作物有小麥、玉米、谷子、豆類、高粱等。培育、壯大農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)產(chǎn)品鏈條，形成龍頭企業(yè)聯(lián)合合作組織、合作組織帶動農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局：縣域工業(yè)形成“一園、四區(qū)”（段純工業(yè)園區(qū)、兩渡工業(yè)小區(qū)、南關(guān)工業(yè)小區(qū)、廈門工業(yè)小區(qū)、城東綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)）的布局格局。以新區(qū)建設(shè)為契機(jī)，加快空間結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，完善功能，提高質(zhì)量，增強(qiáng)實(shí)力，擴(kuò)大規(guī)模，強(qiáng)化對全縣的輻射和帶動作用及提升區(qū)域地位。城鎮(zhèn)職能分區(qū)（即城鎮(zhèn)服務(wù)范圍）：縣域中心城—全縣；南關(guān)鎮(zhèn)—鎮(zhèn)域、縣域南部；兩渡鎮(zhèn)—鎮(zhèn)域、縣北部；段純鎮(zhèn)—鎮(zhèn)域、縣域西部；夏門鎮(zhèn)—鎮(zhèn)域、縣城旅游次中心。表22 靈石縣城鎮(zhèn)駐地人口規(guī)劃表 （單位：萬人）城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀人口2020年規(guī)模等級城鎮(zhèn)數(shù)量縣城中心城101南關(guān)鎮(zhèn)4兩渡鎮(zhèn)段純鎮(zhèn)夏門鎮(zhèn)梁家焉鄉(xiāng)＜6英武鄉(xiāng)壇鎮(zhèn)鄉(xiāng)馬和鄉(xiāng)王禹鄉(xiāng)交口鄉(xiāng)、縣域綜合交通規(guī)劃：（一）公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃公路網(wǎng)絡(luò)分三個層次。、城市用地發(fā)展方向：規(guī)劃期年內(nèi)中心城建設(shè)用地發(fā)展以新區(qū)建設(shè)為主，縣城區(qū)改造為輔，同時加強(qiáng)對靜升古鎮(zhèn)的修復(fù)和環(huán)境整治。同時結(jié)合古鎮(zhèn)保護(hù)和舊區(qū)的更新改造適度調(diào)整現(xiàn)有居住用地，拆遷與古鎮(zhèn)保護(hù)相沖突的居住建筑。作為晉中市產(chǎn)煤大縣，靈石縣近年來區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，新型工業(yè)化和城市化進(jìn)程不斷加快，居民收入、消費(fèi)水平和消費(fèi)需求穩(wěn)步提高，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場繁榮的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了廣闊的市場空間。有實(shí)力的公司在搶占靈石縣市場的同時，已經(jīng)開始向外擴(kuò)張，天星等開發(fā)企業(yè)于去年先后在晉中市等地購買土地進(jìn)行縣外開發(fā)：開發(fā)投資逐年平穩(wěn)增長，2009年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資50億元。從項(xiàng)目套數(shù)推斷，大多數(shù)項(xiàng)目為2～4萬平米規(guī)模，鳳凰新城為新推城市第一大盤，也僅有約萬余平米規(guī)模（住宅約萬平米）。、市場競爭分析隨著老城區(qū)受地理格局的限制和可利用土地空間的限制，靜升新區(qū)呈現(xiàn)出了不可替代的獨(dú)特優(yōu)勢條件。綜上所速，本項(xiàng)目符合靈石縣“再造兩個靈石”的發(fā)展思路，符合房地產(chǎn)發(fā)展和客戶要求，社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行，市場前景良好。均勻性場地地基土除表層分布薄層耕地及粉土外，主要由卵礫石地層組成，當(dāng)擬建建筑物以第3層卵礫石為持力層時，由于其分布均勻穩(wěn)定，天然地基可視為均勻地基。項(xiàng)目交通分析南臨高速路引道，西鄰永吉大道和東夏線，靈石發(fā)往太原方向的公共長途客車均由此經(jīng)過。項(xiàng)目威脅分析商品房貸款、銷售等有關(guān)政策的變化可能影響項(xiàng)目的進(jìn)展。地上兩層，地下一層設(shè)置，采用下層庭院，增強(qiáng)地下使用性；地下室可設(shè)置設(shè)備間、衛(wèi)生間、健身房、家庭影院、儲藏間等比較基本的功能空間；主臥應(yīng)朝后院設(shè)置、客廳、家庭廳、早餐室、書房、主臥室、次臥室等主要功能空間應(yīng)有相對開闊的視野；，二層不低于3米，；室內(nèi)各功能空間設(shè)置可參考下表（此表為350平米戶型建議，其他面積戶型可參考此放