【正文】 定標。第十章 項目建議實施進度、項目實施進度綜述：山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期建設工程，開工建設前必須完成可行性研究、設計等前期工作；從開工建設到完工，需要完成土建主體工程、建筑裝修和水、電、采暖設施安裝以及其它配套基礎設施建設等工作，經(jīng)驗收合格后方可投入使用。商業(yè)按照8000元/平米的價格計算，在項目銷售結案后銷售。同時項目建設對于靈石縣房地產產業(yè)和靜升新區(qū)的迅速崛起和進一步發(fā)展具有非常重要的意義，具有明顯的社會效益，項目財務分析可行。內部風險則可以完全由該公司自己控制。資金風險本項目的規(guī)模和建設對于資金計劃和現(xiàn)金流量有嚴格的要求，資金是否充足是決定本項目能否成功的重要因素。%，%。回款金額設定為當月簽約金額45%+上月簽約金額55%。（4）、綜合協(xié)調部負責施工現(xiàn)場的治安及建設單位與施工單位之間、施工單位和監(jiān)理單位之間的協(xié)調工作，積極做好工程前期、施工期、竣工階段的各項準備工作，保證工程順利完成。山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期項目投資估算表序號工程項目建筑面積（㎡）單位工程單方造價（元）單方造價（元）總額（萬元）土建工程水衛(wèi)消防工程采暖通風工程電氣工程一獨棟別墅800016001504510519001520花園洋房230001500150451051800414011層板式住宅389001800180501052135會所108541800300801502330小計80754二工程建設其它費用三基本預備費四合計工程建設其他費用估算表序號費用名稱計費基數(shù)費率（標準）總額（萬元）備注與建設項目有關的費用1建設管理費％2可行性研究費3勘察設計費建設安裝工程費4招標代理費差額定率累進法5工程監(jiān)理費用建設安裝工程費施工監(jiān)理服務收費基價16勞動安全衛(wèi)生評價費建設工程費％7場地準備及臨時設施費建設工程費％8工程保險費建設工程費‰9城市基礎設施配套費80754㎡20元/㎡10城市消防設施配套費80754㎡3元/㎡小計第九章 項目組織管理根據(jù)國辦發(fā)（1999）16號文件精神，本建設項目應實行法人責任制、施工招標制、工程監(jiān)理，建設單位與設計、施工、監(jiān)理等單位之間實行合同管理制，以加強工程管理，確保工程高質量地順利進行。、特殊環(huán)境影響： 該項目距離靜升王家大院歷史文化遺產較遠，項目周邊沒有自然遺產，易沒有風景名勝和有保護價值的自然景觀，所以不需要考慮特殊環(huán)境影響，也不用采取保護措施。、項目運營期環(huán)境保護措施煙氣及汽車尾氣治理措施項目內采暖采用中央空調，因此對項目區(qū)不構成環(huán)境污染；餐廳廚房燃料為煤氣，未來考慮天然氣，屬清潔能源，不產生二次污染；院內停車場廢棄主要是汽車尾氣，考慮停車位不多室外直接外排影響不大。施工現(xiàn)場要設圍欄或部分圍欄，縮小施工揚塵擴散范圍。隨著風速的增大，施工揚塵產生的污染程度和超標范圍也將隨之增強和擴大。合理安排施工時間和進程，盡量與周圍單位和人群的活動交錯開。粉塵污染本工程建設期的建筑材料在運輸、堆放過程中將產生較大的土、灰、砂石等，處理不當極易造成揚沙揚塵，污染空氣。力求環(huán)境效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一，力求環(huán)境保護治理方案技術可行和經(jīng)濟合理。以保證項目減少能源的消耗量。設備及泵用電機選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以上。⑶建筑節(jié)能措施a、選擇高性能的建筑材料產品，最高效率利用資源的前提，建筑結構材料要有足夠的強度和耐久性，圍護結構要有良好的保溫隔熱性能，防水、隔聲、涂料、管道等專用功能性材料，都要具有相應的高性能。建筑運行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調和各類建筑內使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過程而發(fā)生。第六章 節(jié)能方案分析節(jié)能減排就是節(jié)約能源、降低能源消耗、減少污染物排放。景觀節(jié)點作為重點投入，點綴中式風情元素，強化品質和文化感受。社區(qū)內部公共景觀，應結合南側綠化隔離帶設計，作為每天進出必經(jīng)之路的視覺享受。、項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析該項目所處地塊地理位置優(yōu)越，位于城市污染區(qū)之外，自然環(huán)境相對優(yōu)越，項目規(guī)劃設計起點高，項目前期市場調研全面到位，項目投資商、建設單位管理規(guī)范，資金及管理力量雄厚，這些都是該項目優(yōu)勢所在。項目區(qū)毗鄰城市城市主干道，施工場地交通運輸比較方便，施工所需設備及建筑材料進場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有力條件。、地基土層第1層：耕土，以粉土為主，；第2層：粉土，；第3層：卵礫石、圓礫、角礫組成，該層位揭穿。、目標市場定位本項目以得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，借助高規(guī)格的設計，開發(fā)商的高投入，將建成靈石縣高標準精致居住小區(qū)，并借助悠久的王家大院文化歷史對于民眾的特殊影響，人們對家族興旺的責任感和使命感突出，注重被尊重、被崇尚的榮耀感。本案區(qū)域環(huán)境與老城區(qū)明顯不同，首先周圍場地平坦，路況良好，兩側綠化帶繁茂，不像老城區(qū)域兩山夾一河，視野不開闊。作為晉中市的南大門，靈石縣的未來城市發(fā)展規(guī)劃中提升了服務業(yè)在經(jīng)濟格局中的產業(yè)地位，為房地產業(yè)描繪了美好藍圖，預示著房地產業(yè)將迎來加快發(fā)展的又一個春天。由于房地產業(yè)產業(yè)鏈長，關聯(lián)度高，帶動了全縣旅游業(yè)、水泥等數(shù)十個相關行業(yè)和服務業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其常熟效應更是惠及上下游諸多產業(yè)和相關行業(yè)，并對改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。通過房地產開發(fā)，可以迅速改變城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潛力，是改善人居環(huán)境、實現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，也是激發(fā)城市升級與活力的重要手段，是加速城市經(jīng)濟發(fā)展與加強投資的重要措施。在規(guī)劃期內，舊城居住建設的重點是結合城中村改造進行居住區(qū)建設。、城市性質：中心城是中國知名的晉商文化旅游區(qū)，是以旅游業(yè)、高新產業(yè)為主的、第三產業(yè)發(fā)達的宜居城市。王禹鄉(xiāng)工礦型以煤礦工業(yè)為主的鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。在中心城逐步退出高污染、占地大的傳統(tǒng)工業(yè)生產職能；加強其他城鎮(zhèn)的職能分工，形成綜合服務功能較強的城鎮(zhèn)職能體系。第三產業(yè)布局：重點推進中心城、南關、兩渡、段純“一主三副”的城鎮(zhèn)第三產業(yè)發(fā)展，加強廈門鎮(zhèn)旅游服務基地建設，以區(qū)域中心帶動整個縣域的服務業(yè)。（二）工業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃工業(yè)發(fā)展基本思路：依托縣域產業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢，以建立節(jié)約化、多元化的支柱產業(yè)體系為目標，以傳統(tǒng)產業(yè)新型化、新型產業(yè)規(guī)?；癁閷?，以促進經(jīng)濟增長方式的根本性轉變?yōu)橹c，集約化發(fā)展煤炭開采業(yè)、電力工業(yè)，規(guī)模化發(fā)展煤化工產業(yè)，配套發(fā)展建材與新材料產業(yè)，多樣化發(fā)展農副產品加工業(yè)，逐步形成多元化產業(yè)體系。、區(qū)域定位：靈石縣是山西中部的能源基地、全國知名的晉商文化旅游區(qū)、晉中市新興工業(yè)區(qū)的重要組成部分。目前，中央大型企業(yè)中煤能源集團、保利集團，世界鋁業(yè)三大巨頭之一的俄鋁集團，世界知名的電力企業(yè)日本電源開發(fā)株式會社，全國知名民營企業(yè)橫店集團、銀億集團等30余戶國內外知名的大企業(yè)、大集團已經(jīng)在靈石穩(wěn)定投資，達成引資意向150億元，落實資金30億元，成為靈石經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要力量。煤炭行業(yè)通過資源整合，煤礦從216對減少為90對，原煤生產能力1803萬噸/年；洗煤行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)223戶，60萬噸以上36戶，精煤生產能力8896萬噸/年；焦炭行業(yè)6大機焦企業(yè)形成焦炭生產能力420萬噸；煤化工行業(yè)的中煤九鑫30萬噸甲醇、九鑫30萬噸煤焦油和聚源10萬噸甲醇等項目開始籌備建設；建材行業(yè)的晉投夏工68萬噸水泥項目為干法回轉窯水泥生產線投產；冶金行業(yè)現(xiàn)有6戶碳素企業(yè)，陰極碳塊生產規(guī)模居全國第一，晉陽碳素是全國最大的鋁用陰極碳塊生產企業(yè)，銷售份額占全國的1/5。隋開皇十年（590年）文帝楊堅巡幸太原，傍汾開道獲一石，因以為瑞，遂于此地置縣，割平昌縣西南地命名“靈石縣”，屬西河郡。南北長約39公里，總國土面積為1206平方公里。項目建成后將帶動靜升新區(qū)的繁榮發(fā)展。本案位于公路進入王家大院的必經(jīng)之路，并有良好展示面，有利于項目品牌形象的快速傳播。這一目標體系，體現(xiàn)了貫徹上級精神與靈石實際的結合。靈石是山西南北交通運輸之要沖。為了走可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟路線，靈石出臺了一系列對于非煤類和高新產業(yè)的經(jīng)濟優(yōu)惠政策（退費退稅）。靈石縣為暖溫帶季風氣候區(qū)。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，不斷完善企業(yè)管理，正確處理客戶、員工和股東的利益關系，以顧客為關注焦點；內部建立了完善的競爭機制、激勵機制和監(jiān)督約束機制，質量保證體系、服務體系、企業(yè)文化日益完善。認真貫徹執(zhí)行國家有關法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設計。暖通該項目冬季取暖由城市集中供熱集中供給。、項目估算總投資與資金籌措：本項目建設總投資 ，其中：建安工程費 萬元，其他費用 萬元，預備費 萬元。給水本項目水源以馬和深井水作為供水水源，其水源充足，水質符合國家飲用水標準。項目區(qū)可以根據(jù)需要由就近的通信基站接入。環(huán)境保護方案按環(huán)保部門批復的環(huán)評意見實施；根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設內容進行投資估算，并提出資金籌措方案；根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實施進度及招投標方案。主要管理人員：張云貴、狄新武、韓俊昉、張建國、師小麗、劉貴環(huán)、穆俊卿、李春娥。全縣含煤面積860平方公里，％，地質儲量為91億噸。2008年榮獲“全市環(huán)保專項行動優(yōu)秀單位”、“全市林業(yè)建設先進縣”等稱號。靈石位于狹長的汾河峽谷，向東沿靜升河延伸，向西與汾河接壤，呈“丁”字型。近期用地面積近5平方千米，遠期人口規(guī)劃30萬人。靜升派出所緊鄰本案，完全消除了新區(qū)初始，周邊冷清帶來的居住不安全感，未來本案安?？煽紤]與靜升派出所形成聯(lián)動，進一步增強項目競爭力。建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調工作，以便使工程建設盡快開工保值保量順利完工，創(chuàng)建一個優(yōu)質工程?？h境東部有太岳支脈石膏山；海拔2532米，西部為丘陵地形屬呂梁山脈，海拔1275米，坡度約40度，頂部平坦，面積12平方公里左右，是控制兩渡至西山、控制靈石河西的戰(zhàn)略要地。乾隆三十七年（1772年）設霍州直隸州，轄靈石縣；1948年6月靈石解放，9月，靈東、靈西民主政府合并成立靈石縣人民政府，歸太岳一專區(qū)管轄。旅游資源眾多靈石境內名勝古跡眾多，自然風景優(yōu)美。農業(yè)，主要糧食作物有小麥、玉米、谷子、豆類、高粱等。培育、壯大農業(yè)龍頭企業(yè)，延伸農產品鏈條，形成龍頭企業(yè)聯(lián)合合作組織、合作組織帶動農戶的農業(yè)產業(yè)化體系。工業(yè)產業(yè)布局：縣域工業(yè)形成“一園、四區(qū)”（段純工業(yè)園區(qū)、兩渡工業(yè)小區(qū)、南關工業(yè)小區(qū)、廈門工業(yè)小區(qū)、城東綜合經(jīng)濟區(qū)）的布局格局。以新區(qū)建設為契機，加快空間結構調整步伐，完善功能，提高質量，增強實力，擴大規(guī)模，強化對全縣的輻射和帶動作用及提升區(qū)域地位。城鎮(zhèn)職能分區(qū)（即城鎮(zhèn)服務范圍）：縣域中心城—全縣；南關鎮(zhèn)—鎮(zhèn)域、縣域南部；兩渡鎮(zhèn)—鎮(zhèn)域、縣北部；段純鎮(zhèn)—鎮(zhèn)域、縣域西部；夏門鎮(zhèn)—鎮(zhèn)域、縣城旅游次中心。表22 靈石縣城鎮(zhèn)駐地人口規(guī)劃表 （單位：萬人）城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀人口2020年規(guī)模等級城鎮(zhèn)數(shù)量縣城中心城101南關鎮(zhèn)4兩渡鎮(zhèn)段純鎮(zhèn)夏門鎮(zhèn)梁家焉鄉(xiāng)＜6英武鄉(xiāng)壇鎮(zhèn)鄉(xiāng)馬和鄉(xiāng)王禹鄉(xiāng)交口鄉(xiāng)、縣域綜合交通規(guī)劃：（一）公路網(wǎng)絡發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃公路網(wǎng)絡分三個層次。、城市用地發(fā)展方向：規(guī)劃期年內中心城建設用地發(fā)展以新區(qū)建設為主，縣城區(qū)改造為輔，同時加強對靜升古鎮(zhèn)的修復和環(huán)境整治。同時結合古鎮(zhèn)保護和舊區(qū)的更新改造適度調整現(xiàn)有居住用地，拆遷與古鎮(zhèn)保護相沖突的居住建筑。作為晉中市產煤大縣，靈石縣近年來區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，新型工業(yè)化和城市化進程不斷加快，居民收入、消費水平和消費需求穩(wěn)步提高，共同構筑了房地產市場繁榮的社會經(jīng)濟基礎，為房地產業(yè)快速發(fā)展提供了廣闊的市場空間。有實力的公司在搶占靈石縣市場的同時，已經(jīng)開始向外擴張，天星等開發(fā)企業(yè)于去年先后在晉中市等地購買土地進行縣外開發(fā)：開發(fā)投資逐年平穩(wěn)增長，2009年房地產開發(fā)完成投資50億元。從項目套數(shù)推斷，大多數(shù)項目為2～4萬平米規(guī)模，鳳凰新城為新推城市第一大盤，也僅有約萬余平米規(guī)模（住宅約萬平米）。、市場競爭分析隨著老城區(qū)受地理格局的限制和可利用土地空間的限制，靜升新區(qū)呈現(xiàn)出了不可替代的獨特優(yōu)勢條件。綜上所速，本項目符合靈石縣“再造兩個靈石”的發(fā)展思路，符合房地產發(fā)展和客戶要求，社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行，市場前景良好。均勻性場地地基土除表層分布薄層耕地及粉土外，主要由卵礫石地層組成，當擬建建筑物以第3層卵礫石為持力層時，由于其分布均勻穩(wěn)定，天然地基可視為均勻地基。項目交通分析南臨高速路引道，西鄰永吉大道和東夏線，靈石發(fā)往太原方向的公共長途客車均由此經(jīng)過。項目威脅分析商品房貸款、銷售等有關政策的變化可能影響項目的進展。地上兩層，地下一層設置，采用下層庭院，增強地下使用性；地下室可設置設備間、衛(wèi)生間、健身房、家庭影院、儲藏間等比較基本的功能空間；主臥應朝后院設置、客廳、家庭廳、早餐室、書房、主臥室、次臥室等主要功能空間應有相對開闊的視野；，二層不低于3米，；室內各功能空間設置可參考下表（此表為350平米戶型建議，其他面積戶型可參考此放