【正文】 的建 議》的內(nèi)容，到 2020 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資和地方財政收入分別比 2020年翻一翻。 項目周邊情況 1. 項目周邊同種類商品房情況 項目所在地為荊州市沙市區(qū)中心成熟地段，目前基本沒有尚未開發(fā)的土地，檔期開發(fā)的項目多屬于變更原本有土地性質(zhì)進行開發(fā)，少部分屬于原址進行二次開發(fā)，周邊兩公里主要商品住宅和給住宅項目包括如下幾個： 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 第 13 頁 表 41周邊項目情況表 項目名稱 開發(fā)商 規(guī)模 進度 售賣情況 時尚豪庭 荊州市神華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 數(shù)幢 30 層高的住宅樓 ,設(shè)有單層高的地下室 進行裝飾工程 預(yù)售完 三進花園 住宅小區(qū) 完工 售完 華城豪庭 荊州市神華房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 高層 ,小高層 完工 無 楚天明珠 荊州市神明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 普通住宅 完工 售完 書香苑 襄樊仟和惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司荊州分公司 多層 ,小高層 完工 開始銷售 晶崴公館 荊州晶崴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層 ,超高層 完工 開始銷售 2. 潛在客戶分析 從項目坐在地五公里半徑來看，該區(qū)域居住的人員主要包括企業(yè)事業(yè)單位人員，學(xué)校教育機構(gòu)人員、經(jīng)商人員等。 圖 41項目效果圖 根據(jù)項目定位，項目設(shè)計方案為： 為有效利用土地面積，擬設(shè)計開發(fā)一棟商業(yè) +住宅樓，外加兩棟公寓，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土改成框架結(jié)構(gòu)體系，地下附一層和地上五層為商場，五層以上為住宅。生活節(jié)水分為高低兩區(qū)，地區(qū)給水有室外給水管網(wǎng)靠自然壓力給水，高區(qū)有地下水泵房變流量穩(wěn)壓全自動設(shè)備給水。室內(nèi)電力系統(tǒng)主要包括：室內(nèi)照明，空調(diào)，家電，疏散及應(yīng)急照明。 項目進度計劃 前期準(zhǔn)備工作 在項目開發(fā)前期按國家規(guī)定方式購買土地，完成勘察設(shè)計，在規(guī)劃部門進行土地行規(guī)，辦理開工許可證，完成拆遷，并招標(biāo) 選定監(jiān)理單位和施工單位。 項目投資估算 估算依據(jù) 本項目的投資估算以 國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》作為估算標(biāo)準(zhǔn)。 其他費用：施工監(jiān)理費按總額 1%估算；不可預(yù)見費按建安費用總額 3%（也可列入開發(fā)間接費用）。 （ 2） 籌集方案制定 。 其他方面，依據(jù)行業(yè)慣例，工程建 設(shè)過程中將保留部分工程質(zhì)保金，待項目質(zhì)保期結(jié)束后視質(zhì)量情況退還，按 25000 萬元建安費， 5%只憑比例計算，此部分資金約為1250 萬元，可在必要時投入建設(shè)開發(fā)運用。 財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，且各項財務(wù)指標(biāo)均大于行業(yè)基準(zhǔn)水表，盈利能力滿足行業(yè)要求。當(dāng)項目的銷售率達到 % 時，項目取得的收入才可彌補支出，說明本項目承受銷售率下降的風(fēng)險能力強。 當(dāng)項目的銷售率變動到 %以下時，項目的凈現(xiàn)值將為負數(shù) ,所以項目的銷 售率不能低于 %，在分析中盈虧平衡沒有研究價值，只能作為參考。為簡便計算 ,銷售單價按平均單價 8017 元計算 . 表 512敏感性分析（銷售價格、元） 單位：萬元 價格 6517 6901 7667 8071 8475 8878 9281 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 財務(wù)評價和不確定性分析 第 26 頁 銷售收入 84134 89083 98981 104191 109400 114610 119820 稅后利潤 13621 18346 19934 22152 24365 23183 23996 財務(wù)凈現(xiàn)值 5,386 6911 9961 12036 13172 11567 12905 表 513敏感性分析（銷售率 %） 銷售率 85 90 95 100 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% 銷售收入 88567 93777 98987 104197 稅后利潤 15506 17721 19937 22152 財務(wù)凈現(xiàn)值 7178 8797 10417 12036 表 514敏感性分析（建設(shè)成本、萬元） 建設(shè)成本 41853 44315 46777 49239 51701 54163 56625 變動率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 銷售收入 104197 104197 104197 104197 104197 104197 104197 稅后利潤 21230 20307 23260 22152 21044 199363 18828 財務(wù)凈現(xiàn) 值 12278 11298 13153 12036 10925 9811 8697 根據(jù)分析數(shù)據(jù)，單因素敏感性分析圖如下： 圖 51 單因素敏感性分析圖 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 第 27 頁 不確定性分析結(jié)論 從以上的分析可以看出，本項目銷售價格、建設(shè)成本等指標(biāo)的總體安全邊際 系數(shù)較高，如僅當(dāng)項目的銷售價格變動到預(yù)期計劃 30%以下時，項目才可能出現(xiàn)虧損。 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 第 25 頁 不確定性分析 鑒于本項目的投資回收期較短的具體情況，僅簡單進行盈虧平衡分析，主要進行單因素敏感性分析 項目盈虧平衡分析 項目的成本單價 3814 元 /平方米，銷售率預(yù)計為 100%。該數(shù)據(jù)在標(biāo)注表述。 。預(yù)計可得 104197 萬元銷售收入，具體銷售收入情況見表 51 銷售收入及經(jīng)營稅金及附加估算表 。 建安成本費：包括建筑成本、安裝成本費用等?？偨ㄖ娣e 129093 平米（含 平米還建房），其中商業(yè)區(qū)占 平米，住宅區(qū) 平米，公寓占 39090 平米。 項目建設(shè)的主要污染時噪音污染和建筑垃圾，在施工中控制，建筑垃圾往掩埋地處理。在排煙機入口設(shè)置防火閥。 50 年一遇基本雪壓： KN/平方米。容積率為 ，建筑面積 60%。 ，物價的上漲和低價的上漲等多種因素下，荊州房地產(chǎn)價格仍會平穩(wěn)增長，但速度平穩(wěn)。 2. 商品房結(jié)構(gòu)變化明顯 2020 年住宅銷售增長，但多層住宅銷售量減少，主要開發(fā)項 目均為高層住宅，銷售量增加，隨著發(fā)開用地日益稀少，高層住宅開發(fā)成為荊州房地產(chǎn)開發(fā)項目的主流，同時在國家的調(diào)控下，高檔住宅開發(fā)量持續(xù)減少，別墅開發(fā)已基本停止。今年荊州城區(qū)房價基本穩(wěn)定，沒有大起大落。 荊州市房地產(chǎn)市場情況 20202020 年市場情況 近年來，荊州房地產(chǎn)發(fā)展較快，整體呈上升趨勢，部分年份有回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資額，商品房施工面積，商品房竣工面積等各項指標(biāo)都一路走高。 2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，同比增 %，較上年回落 個百分點，低于同期開發(fā)投資增幅 個百分點，從全年來看，這是連續(xù)第 10 個月低于同期開發(fā)投資增幅。受國內(nèi)經(jīng)濟形勢放緩影響，自 3 月起，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回落， 14 月增速回落至全年最低點（ %），此后的幾個月增速雖有波動，但總體呈現(xiàn)緩中有升、緩中趨穩(wěn)態(tài)勢，進入四季度后，國內(nèi)經(jīng)濟運行出現(xiàn)向好態(tài)勢，湖北落實穩(wěn)增長、促民生一系列調(diào)控措施效用逐步顯現(xiàn)，信心逐步恢復(fù)，四季度房地產(chǎn)業(yè)增速總體緩慢回升，全年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速達到 %，高于全國 個百分 點， 居全國第 13 位，比 2020 年提升 6 位；居中部第 2，僅次于山西，比 2020 年提升 1 位。其中，商品住宅新開工面積為 萬平方米，下降 %。 （ 3） .項目所在地周邊配置齊全， 銀行、商業(yè)網(wǎng)店和休閑娛樂場所較多，適合商業(yè)人員在此居住 ： （ 1）項目的主要威脅為同區(qū)域的同類項目，在項目附近有兩至三個類似項目均以處以建設(shè)后期，這些項目的銷售已經(jīng)開始，對本項目有很大的競爭。交通方便，位于主干道，附近有多個長途汽車站可通往全省，公交網(wǎng)絡(luò)健全，方便出行，可直達火車站。 自來水供應(yīng)、供電、通訊、天然氣、污水排放及有限電視已全部覆蓋，隨時可以申請接通。 2020 年 3 月，人信地產(chǎn)在武漢、荊州兩地同步推出武勝人信匯、漢陽人信匯、荊州人信匯三大城市綜合體項目，以“具有國際視野的商業(yè)地產(chǎn)運營商”姿態(tài)，全面邁進城市綜合體開發(fā)領(lǐng)域。奧林苑、人信178。春秋戰(zhàn)國時期，沙市曾是 楚國 都城郢的外港，初稱“津”，意即長江渡口。 技術(shù)路線 2 項目概況介紹 研究背景及意義 項目概況介紹 房地產(chǎn)市場分析 國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 湖北及荊州房地產(chǎn)市場分析 項目開發(fā)方案定位 財務(wù)評價 不確定分析 結(jié)論 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 項目所在區(qū)域概況 荊州人信匯項目位于荊州市沙市區(qū)，屬于荊州市中部。全國商品房待售面積 36460 萬平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點。自 1990 年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次突破 1 萬億元大關(guān)，房地產(chǎn)投資額占全國固定資產(chǎn)投資的比例逐年增加。房地產(chǎn)具有投資金額大，投資周期長，投資風(fēng)險不確定的特點，因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)前做可行性研究是非常必要的。2020 年 全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 71804 億元，比上年名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比上年回落 個百分點；其中住宅投資增長 %，回落 個百分點。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品表現(xiàn)，是一個復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。 31′，北緯 30176。《廣陽雜記》稱：“沙市明末極盛，列巷九十九條，每行占一巷，舟車輻輳，繁盛甲宇內(nèi)。千年美麗、人信178。項目區(qū)域?qū)儆诔鞘虚_發(fā)成熟地段，基本無閑置土地，毗鄰荊州最大城市公園中山公園、南望長江，周邊景觀資源豐富。 ，公交線路健全，臨近碼頭，附近長途汽車站可直通全省，可直達火車站。 （ 3） .政策優(yōu)勢 。 從項目的總體情況來看，為保證項目開發(fā)成功，一個合理有效的開發(fā)方案是有 重要前提。從各地區(qū)情況來看，北京、貴州、遼寧、福建、山西等省市銷售增長較快，而內(nèi)蒙古、青海、河北、山東等省份則出現(xiàn)較大幅度下降。房屋施工規(guī)模繼續(xù)擴大，但增幅趨緩。自籌資金和回籠資金加速增長，比重不斷提高。 2020 年 1— 10 月，荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期下降 20 個百分點。今年成交的三個峰值分別為 2 月、 5 月和 10 月，從數(shù)據(jù)上來看，今年的金九銀十市場也算比較可以，跟市場價格有一定的聯(lián)系。在加大固定資產(chǎn)同時，發(fā)展壯大房地產(chǎn)行業(yè)。從居住人員情況分析，本區(qū)的商品房購房者可基本分為以下幾種：一部分是舊房拆遷后，沒有固定住房，該部分客戶主要需求商品住房，這部分消費人群有強烈的購房欲望， 對住房的品質(zhì)要求較高；一部分是從事商業(yè)活動人員具有購房需求，地處商業(yè)中心，該人群消費能力強，對房屋有更多的考慮因素是地段和升值潛力；另一邊的是外來務(wù)工人員，該部分人群對住房要求較低，更多考慮的是戶型和價格等因素；最后一部分是出于投資目的購房，房地產(chǎn)調(diào)控雖然抑制了大量房產(chǎn)投資，但仍有人通過其他渠道購房投資。 其中： （ 1） 地下一層和地上五層為商場，總建筑面積 平米。 。 弱電系統(tǒng)設(shè)計同步進行，留出通訊設(shè)備和電視等各系統(tǒng)的位置。 建設(shè)管理和銷售工作 施工隊伍進場后，主要工作安排包括基礎(chǔ)開挖、主體建筑、設(shè)備訂購安裝、水電配套、單項和整體工程竣工驗。 項目 項目進度安排 報建手續(xù) 2020 年 2 月至 2020 年 3 月 拆遷 2020 年 4 月至 2020 年 6 月 基礎(chǔ)工程 2020 年 7 月至 2020 年 10 月 主體工程 2020 年 11 月至 2020 年 6 月 安裝工程 2020 年 7 月至 2020 年 12 月 工程驗收 2020 年 12 月至 2020 年 1 月 銷售 2020 年 8 月至 2020 年 12 月 四川理工