【正文】 項(xiàng)目周邊情 況 1. 項(xiàng)目周邊同種類商品房情況 項(xiàng)目所在地為荊州市沙市區(qū)中心成熟地段，目前基本沒(méi)有尚未開(kāi)發(fā)的土地，檔期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多屬于變更原本有土地性質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，少部分屬于原址進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，周邊兩公里主要商品住宅和給住宅項(xiàng)目包括如下幾個(gè)： 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 13 頁(yè) 表 41周邊項(xiàng)目情況表 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 規(guī)模 進(jìn)度 售賣情況 時(shí)尚豪庭 荊州市神華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 數(shù)幢 30 層高的住宅樓 ,設(shè)有單層高的地下室 進(jìn)行裝飾工程 預(yù)售完 三進(jìn)花園 住宅小區(qū) 完工 售完 華城豪庭 荊州市神華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 高層 ,小高層 完工 無(wú) 楚天明珠 荊州市神明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 普通住宅 完工 售完 書(shū)香苑 襄樊仟和惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司荊州分公司 多層 ,小高層 完工 開(kāi)始銷售 晶崴公館 荊州晶崴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 高層 ,超高層 完工 開(kāi)始銷售 2. 潛在客戶分析 從項(xiàng)目坐在地五公里半徑來(lái)看，該區(qū)域居住的人員主要包括企業(yè)事業(yè)單位人員，學(xué)校教育機(jī)構(gòu)人員、經(jīng)商人員等。 圖 41項(xiàng)目效果圖 根據(jù)項(xiàng)目定位，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案為： 為有效利用土地面積，擬設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)一棟商業(yè) +住宅樓，外加兩棟公寓，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土改成框架結(jié)構(gòu)體系，地下附一層和地上五層為商場(chǎng)，五層以上為住宅。生活節(jié)水分為高低兩區(qū)，地區(qū)給水有室外給水管網(wǎng)靠自然壓力給水，高區(qū)有地下水泵房變流量穩(wěn)壓全自動(dòng)設(shè)備給水。室內(nèi)電力系統(tǒng)主要包括：室內(nèi)照明，空調(diào)，家電，疏散及應(yīng)急照明。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 前期準(zhǔn)備工作 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期按國(guó)家規(guī)定方式購(gòu)買土地， 完成勘察設(shè)計(jì)，在規(guī)劃部門進(jìn)行土地行規(guī)，辦理開(kāi)工許可證，完成拆遷，并招標(biāo)選定監(jiān)理單位和施工單位。 項(xiàng)目投資估算 估算依據(jù) 本項(xiàng)目的投資估算以 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》作為估算標(biāo)準(zhǔn)。 其他費(fèi)用：施工監(jiān)理費(fèi)按總額 1%估算；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安費(fèi)用總額 3%（也可列入開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)用）。 （ 2）籌集方案制定 。 其他方面，依據(jù)行業(yè)慣例，工程建設(shè)過(guò)程中將保留部分工程質(zhì)保金，待項(xiàng)目質(zhì)保期結(jié)束后視質(zhì)量情況退還，按 25000 萬(wàn)元建安費(fèi)， 5%只憑比例計(jì)算，此部分資金約為1250 萬(wàn)元，可在必要時(shí)投入建設(shè)開(kāi)發(fā)運(yùn)用。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，且各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均大于行業(yè)基準(zhǔn)水表，盈利能力滿足行業(yè)要求。當(dāng)項(xiàng)目的銷售率達(dá)到 % 時(shí)，項(xiàng)目取得的收入才可彌補(bǔ)支出，說(shuō)明本項(xiàng)目承受銷售率下降的風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 當(dāng)項(xiàng)目的銷售率變動(dòng)到 %以下時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將為負(fù)數(shù) ,所以項(xiàng)目的銷 售率不能低于 %，在分析中盈虧平衡沒(méi)有研究?jī)r(jià)值，只能作為參考。為簡(jiǎn)便計(jì)算 ,銷售單價(jià)按平均單價(jià) 8017 元計(jì)算 . 表 512敏感性分析（銷售價(jià)格、元） 單位：萬(wàn)元 價(jià)格 6517 6901 7667 8071 8475 8878 9281 變動(dòng)率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析 第 26 頁(yè) 銷售收入 84134 89083 98981 104191 109400 114610 119820 稅后利潤(rùn) 13621 18346 19934 22152 24365 23183 23996 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5,386 6911 9961 12036 13172 11567 12905 表 513敏感性分析（銷售率 %） 銷售率 85 90 95 100 變動(dòng)率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% 銷售收入 88567 93777 98987 104197 稅后利潤(rùn) 15506 17721 19937 22152 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7178 8797 10417 12036 表 514敏感性分析（建設(shè)成本、萬(wàn)元） 建設(shè)成本 41853 44315 46777 49239 51701 54163 56625 變動(dòng)率 ﹣ 15% ﹣ 10% ﹣ 5% 0% ﹢ 5% ﹢ 10% ﹢ 15% 銷售收入 104197 104197 104197 104197 104197 104197 104197 稅后利潤(rùn) 21230 20307 23260 22152 21044 199363 18828 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 12278 11298 13153 12036 10925 9811 8697 根據(jù)分析數(shù)據(jù)，單因素敏感性分析圖如下： 圖 51 單因素敏感性分析圖 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 27 頁(yè) 不確定性分析結(jié)論 從以上的分析可以看出，本項(xiàng)目銷售價(jià)格、建設(shè)成本等指標(biāo)的總體安全邊際 系數(shù)較高，如僅當(dāng)項(xiàng)目的銷售價(jià)格變動(dòng)到預(yù)期計(jì)劃 30%以下時(shí)，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)虧損。 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 25 頁(yè) 不確定性分析 鑒于本項(xiàng)目的投資回收期較短的具體情況，僅簡(jiǎn)單進(jìn)行盈虧平衡分析，主要進(jìn)行單因素敏感性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目的成本單價(jià) 3814 元 /平方米，銷售率預(yù)計(jì) 為 100%。該數(shù)據(jù)在標(biāo)注表述。 。預(yù)計(jì)可得 104197 萬(wàn)元銷售收入，具體銷售收入情況見(jiàn)表 51 銷售收入及經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 。 建安成本費(fèi)：包括建筑成本、安裝成本費(fèi)用等?？偨ㄖ娣e 129093 平米（含 平米還建房），其中商業(yè)區(qū)占 平米，住宅區(qū) 平米，公寓占 39090 平米。 項(xiàng)目建設(shè)的主要污染時(shí)噪音污染和建筑垃圾，在施工中控制，建筑垃圾往掩埋地處理。在排煙機(jī)入口設(shè)置防火閥。 50 年一遇基本雪壓： KN/平方米。容積率為 ，建筑面積 60%。 ，物價(jià)的上漲和低價(jià)的上漲等多種因素下，荊州房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，但速度平穩(wěn)。 2. 商品房結(jié)構(gòu)變化明顯 2020 年住宅銷售增長(zhǎng)，但多層住宅銷售量減少，主要開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目均為高層住宅，銷售量增加，隨著發(fā)開(kāi)用地日益稀少，高層住宅開(kāi)發(fā)成為荊州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主流，同時(shí)在國(guó)家的調(diào)控下，高檔住宅開(kāi)發(fā)量持續(xù)減少，別墅開(kāi)發(fā)已基本停止。今年荊州城區(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，沒(méi)有大起大落。 荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 20202020 年市場(chǎng)情況 近年來(lái)，荊州房地產(chǎn)發(fā)展較快，整體呈上升趨勢(shì)，部分年份有回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，商品房施工面積，商品房竣工面積等各項(xiàng)指標(biāo)都一路走高。 2020 年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金 億元，同比增 %，較上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，低于同期開(kāi)發(fā)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，從全年來(lái)看，這是連續(xù)第 10 個(gè)月低于同期開(kāi)發(fā)投資增幅。受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)放緩影響，自 3 月起，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速緩慢回落， 14 月增速回落至全年最低點(diǎn)（ %），此后的幾個(gè)月增速雖有波動(dòng)，但總體呈現(xiàn)緩中有升、緩中趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入四季度后，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，湖北落實(shí)穩(wěn)增長(zhǎng)、促民生一系列調(diào)控措施效用逐步顯現(xiàn)，信心逐步恢復(fù)，四季度房地產(chǎn)業(yè)增速總體緩慢回升，全年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)到 %，高于全國(guó) 個(gè)百分 點(diǎn)， 居全國(guó)第 13 位，比 2020 年提升 6 位；居中部第 2，僅次于山西，比 2020 年提升 1 位。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，下降 %。 （ 3） .項(xiàng)目所在地周邊配置齊全， 銀行、商業(yè)網(wǎng)店和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較多，適合商業(yè)人員在此居住 ： （ 1）項(xiàng)目的主要威脅為同區(qū)域的同類項(xiàng)目，在項(xiàng)目附近有兩至三個(gè)類似項(xiàng)目均以處以建設(shè)后期，這些項(xiàng)目的銷售已經(jīng)開(kāi)始，對(duì)本項(xiàng)目有很大的競(jìng)爭(zhēng)。交通方便，位于主干道，附近有多個(gè)長(zhǎng)途汽車站可通往全省，公交網(wǎng)絡(luò)健全，方便出行，可直達(dá)火車站。 自來(lái)水供應(yīng)、供電、通訊、天然氣、污水排放及有限電視已全部覆蓋，隨時(shí)可以申請(qǐng)接通。 2020 年 3 月，人信地產(chǎn)在武漢、荊州兩地同步推出武勝人信匯、漢陽(yáng)人信匯、荊州人信匯三大城市綜合體項(xiàng)目，以“具有國(guó)際視野的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”姿態(tài)，全面邁進(jìn)城市綜合體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。奧林苑、人信178。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，沙市曾是 楚國(guó) 都城郢的外港，初稱“津”，意即長(zhǎng)江渡口。 技術(shù)路線 2 項(xiàng)目概況介紹 研究背景及意義 項(xiàng)目概況介紹 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 湖北及荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案定位 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 不確定分析 結(jié)論 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目所在區(qū)域概況 荊州人信匯項(xiàng)目位于荊州市沙市區(qū)，屬于荊州市中部。全國(guó)商品房待售面積 36460 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。自 1990 年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展， 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額首次突破 1 萬(wàn)億元大關(guān)，房地產(chǎn)投資額占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比例逐年增加。房地產(chǎn)具有投資金額大，投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)不確定的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前做可行性研究是非常必要的。2020 年 全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 71804 億元，比上年名義增長(zhǎng) %（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %），增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長(zhǎng) %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品表現(xiàn)，是一個(gè)復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動(dòng)相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個(gè)較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。 31′，北緯 30176?！稄V陽(yáng)雜記》稱：“沙市明末極盛，列巷九十九條，每行占一巷，舟車輻輳，繁盛甲宇內(nèi)。千年美麗、人信178。項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诔鞘虚_(kāi)發(fā)成熟地段，基本無(wú)閑置土地，毗鄰荊州最大城市公園中山公園、南望長(zhǎng)江，周邊景觀資源豐富。 ，公交線路健全，臨近碼頭，附近長(zhǎng)途汽車站可直通全省，可直達(dá)火車站。 （ 3） .政策優(yōu) 勢(shì)。 從項(xiàng)目的總體情況來(lái)看，為保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，一個(gè)合理有效的開(kāi)發(fā)方案是 有重要前提。從各地區(qū)情況來(lái)看，北京、貴州、遼寧、福建、山西等省市銷售增長(zhǎng)較快，而內(nèi)蒙古、青海、河北、山東等省份則出現(xiàn)較大幅度下降。房屋施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，但增幅趨緩。自籌資金和回籠資金加速增長(zhǎng)，比重不斷提高。 2020 年 1— 10 月，荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期下降 20 個(gè)百分點(diǎn)。今年成交的三個(gè)峰值分別為 2 月、 5 月和 10 月，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，今年的金九銀十市場(chǎng)也算比較可以，跟市場(chǎng)價(jià)格有一定的聯(lián)系。在加大固定資產(chǎn)同時(shí)，發(fā)展壯大房地產(chǎn)行業(yè)。從居住人員情況分析，本區(qū)的商品房購(gòu)房者可基本分為以下幾種：一部分是舊房拆遷后，沒(méi)有固定住房，該部分客戶主要需求商品住房，這部分消費(fèi)人群有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望 ，對(duì)住房的品質(zhì)要求較高；一部分是從事商業(yè)活動(dòng)人員具有購(gòu)房需求，地處商業(yè)中心，該人群消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)房屋有更多的考慮因素是地段和升值潛力；另一邊的是外來(lái)務(wù)工人員，該部分人群對(duì)住房要求較低，更多考慮的是戶型和價(jià)格等因素；最后一部分是出于投資目的購(gòu)房，房地產(chǎn)調(diào)控雖然抑制了大量房產(chǎn)投資，但仍有人通過(guò)其他渠道購(gòu)房投資。 其中： （ 1） 地下一層和地上五層為商場(chǎng)，總建筑面積 平米。 。 弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，留出通訊設(shè)備和電視等各系統(tǒng)的位置。 建設(shè)管理和銷售工作 施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)后，主要工作安排包括基礎(chǔ)開(kāi)挖、主體建筑、設(shè)備訂購(gòu)安裝、水電配套、單項(xiàng)和整體工程竣工驗(yàn)。 項(xiàng)目 項(xiàng)目進(jìn)度安排 報(bào)建手續(xù) 2020 年 2 月至 2020 年 3 月 拆遷 2020 年 4 月至 2020 年 6 月 基礎(chǔ)工程 2020 年 7 月至 2020 年 10 月 主體工程 2020 年 11 月至 2020 年 6 月 安裝工程 2020 年 7 月至 2020 年 12 月 工程驗(yàn)收 2020 年 12 月至 2020 年 1 月 銷售 2020 年 8 月至 2020 年 12 月 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 17 頁(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩部分，具體構(gòu)成如下：