【正文】 分合理利用場地，做到功能分區(qū)合理，規(guī)劃有序整齊，符合規(guī)范，具有合理性、時代感和前瞻性。、主要技術經濟指標：一期用地經濟技術指標如下表。、項目實施背景靈石縣位于山西省中部，晉中市最南端，距省會太原150公里。礦石純度達90％—98％，為特級品和一級品，享有靈石“雪花膏”之稱，是華北地區(qū)第二大石膏礦床。靈石縣歷史悠久，名勝薈萃，風景獨秀。受地形限制，城區(qū)可用面積十分有限。項目位于靜升新區(qū)，位于縣城核心區(qū)東北方向，距離約為9公里。本案北側為老舊小區(qū)，以及正在建設中的新農村改造住宅。組建精明能干的技術隊伍或聘請專業(yè)項目管理人員進行技術指導，力求降低成本，減少投資風險。境內主要河流汾河切穿南部韓信嶺形成下峽谷，是溝通晉中與臨汾兩地區(qū)的交通要道。1949年9月榆次專署成立，靈石劃歸榆次區(qū)管轄。靜升鎮(zhèn)被建設部和國家文物局命名為首批中國十大歷史文化名鎮(zhèn)，并位列榜首；全國重點文保單位、國家4A級景區(qū)王家大院，以其獨特的三雕藝術和恢宏的氣勢被譽為華夏民居第一宅。經濟作物有油料、蔬菜等。加大農業(yè)基礎設施建設力度，建立有效的抗旱減災體系，提高農業(yè)抵御自然災害的能力。段純工業(yè)園以煤化工為發(fā)展主線，并帶動產業(yè)鏈的相關工業(yè)發(fā)展，進一步壯大產業(yè)集群。“一軸”，為沿汾河谷地與大運一級公路形成的縣域城鎮(zhèn)與經濟發(fā)展主軸線，是縣域最重要的人口—城鎮(zhèn)—產業(yè)—生態(tài)聚合軸。規(guī)劃縣域各城鎮(zhèn)職能分工詳見下表。第一層次（通道型公路布局）：峪南線（峪口——南關），全線路面拓寬改造，技術等級提升為一級；夏木線（夏門——木瓜曲），全線路面拓寬改造，技術等級提升為一級。新區(qū)建設由北向南逐步有序向馬和和大運高速公路東方向發(fā)展，縣城區(qū)以內函式挖潛改造，重點是城中村改造和工業(yè)用地的整合調整，縣城連接段主要以恢復古村落風貌，整合村莊居民用地，發(fā)展新型產業(yè)用地為主，并加強永吉大道和靜升河的生態(tài)綠化建設。整合連接段內的村莊用地，保留延安、蘇溪、尹方和南蒲等4個村，形成兩個居住組團――延安居住組團、蘇溪尹方居住組團。上世紀90年代中后期，我國房地產業(yè)開始高速發(fā)展，成為支撐國民經濟增長的重要產業(yè)。房地產開發(fā)已由小打小鬧轉向規(guī)模經營、成片開發(fā)。市場在售項目以中密度為主，早期開發(fā)的多以多層為主，新推在售項目以小高層、高層為主。其四通八達的交通優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)美的自然條件、相鄰城市的依托條件、旅游資源的拉動條件，必將有著其得天獨厚的發(fā)展前景。第四章 工程建設條件分析4．氣象條件項目位于靈石縣東部靜升鎮(zhèn)，氣候溫暖，海拔520米，屬溫帶大陸性季風氣候，春旱多風，夏熱少雨，秋涼氣爽，冬寒少雪，年平均降雨量515毫米，年平均氣溫11℃，無霜期163天，主導風向為西北、西南風。侵蝕性場地環(huán)境類別為Ⅲ，地基土對混凝土結構及鋼筋混凝土結構中的鋼筋均不具備腐蝕性。南有高速鐵路車站，交通十分便捷。、建筑設計的指導思想項目愿望：比肩一流城市的高端品質社區(qū)整體形象定位：晉儒宜居生活圈 本質高端不動產產品定位：低密度項目形象，豐富的產品線，多類型物業(yè)組合搭配。小高層設計要求戶型：戶型配比建議如下：戶型面積比例舒適三居120㎡～140㎡10％～15％豪華三居140㎡～160㎡40％～50％舒適四居180㎡～200㎡30％～40％豪華四居200㎡～240㎡5％～10％1011層設計，一梯兩戶；三居室設置公共電梯廳，四居室電梯直接入戶；位置較差采用三居室對拼方式，南向觀景效果較好位置四居室對拼平面；部分景觀資源絕佳位置頂層設置躍層；重視南向采光與景觀效果雙需求，三面寬南向?？煽紤]以九溪九大景觀節(jié)點作為景觀主線，串聯(lián)項目兩個地塊，同時將各個地塊高端和中等產品分隔開來?！笆濉币?guī)劃提出的約束性指標更加明確了國家節(jié)能減排的決心。、節(jié)能措施和耗能指標分析本項目節(jié)能主要體現在節(jié)電、節(jié)水、節(jié)材，設計中采取的主要措施如下：建筑節(jié)能⑴靈石屬于寒冷地區(qū)，則必須按標準規(guī)定對該建筑進行權衡判斷。外墻窗子面積比限定在一定范圍內：北面窗≤，東西向窗≤，南向窗≤。變壓器選用低耗能、低噪聲、過載能力強的變壓器。環(huán)境評價是在研究確定場址方案和技術方案中，調查研究環(huán)境條件別和分析擬建項目影響環(huán)境的因素，研究并提出治理和保護環(huán)境措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護方案。建設期產生污染的環(huán)節(jié)主要是地基加固打樁平整、配置混凝土及水泥砂漿、土建設施和設備安裝調試等。施工期間將涉及土地開挖、管道敷設、材料運輸、基礎工程、房屋建筑等工程，在此期間將有一定數量的廢氣建筑材料如沙石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等建筑垃圾；生活垃圾主要是工地民工廢棄物品，由于生活條件所限產生量很小?；炷列枰B續(xù)澆灌作業(yè)前，應做好各項準備工作，將攪拌機運行時間壓到最低限度。開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定濕度，以減少揚塵量。施工廢水治理措施施工期廢水主要來自施工生活區(qū)的生活廢水和施工區(qū)的機械清洗水，污水中主要污染物為SS、BOD5和COD，因其水量較小，形不成規(guī)模排放，對地表水基本造不成影響，又由于該污水中不含有毒物質，其下滲對地下水的影響也較小。生活垃圾治理措施項目規(guī)劃范圍內設兩個封閉式垃圾站，對項目區(qū)所有垃圾進行分類回收，集中存放，定時清運。其它費用依據2009年《山西省建筑工程其它費用標準》。在建設期負責合同管理，工程的設計、施工、設備材料采購和工程監(jiān)理都要依法訂立合同，各類合同都要有明確的質量要求，履行擔保和違約處罰條款。2013年4月開始投入使用。最終別墅實現全案銷售均價10050元/平米，洋房實現銷售均價6310元/平米，小高層實現銷售均價4690元/平米。本項目可能遇到的風險因素主要有：宏觀經濟環(huán)境房地產市場和國家及地方經濟發(fā)展緊密相連。對于資金風險，在進行財務評價時也是非常謹慎的。政策風險中國的房地產市場發(fā)展快與慢在很大程度上受到國家相關政策的影響，由于國內地區(qū)房地產市場的不健康發(fā)展，特別是個別地區(qū)出現的房地產泡沫現象，使得國家對房地產市場的政策越來越謹慎，如銀行對房地產企業(yè)貸款的限制等，勢必對房地產市場的發(fā)展起到不利影響。、基本參數項目總投資額：項目建設期：2011年9月2013年3月該項目總建筑面積80754㎡，其中：住宅建筑面積50400㎡，會所面積10854㎡，地下建筑面積19500㎡，住房276套。山西省建設項目招標方案和不招標申請表項目名稱永吉一號小區(qū)一期工程建設單位山西匯榮房地產開發(fā)有限公司單位負責人及電話張石崗聯(lián)系人及電話建設內容山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號一期工程建設地點和起止年限靈石縣靜升鎮(zhèn)總投資額資金來源及構成自籌合同估算額（萬元）招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標委托招標自行招標公開招標邀請招標勘察設計∨∨∨建筑工程∨∨∨安裝工程1000∨∨∨裝修工程∨∨∨監(jiān)理∨∨∨重要材料室外工程擬選擇的招標公告發(fā)布媒介山西招投標網（）擬選擇的招標代理機構情況說明：建設單位（蓋章）2011年9月第十二章 財務分析、編制依據國家發(fā)改委、建設部2006年7月發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的通知規(guī)劃建設項目經濟評價細則《企業(yè)會計準則》（2006）材工字文國務院令540號（2008）《中華人民共和國營業(yè)額》暫行條例國務院令540號（2008）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》暫行條例國務院令540號（2008）《中華人民共和國征收教育附加費》的暫行條例其他相關文件及經濟法規(guī)、財務評價基礎數據財務價格本項目主要服務對象為靈石縣居民，結合靈石縣目前商品房市場價格的發(fā)展趨勢，并考慮到該項目區(qū)域位置，綜合考慮現在時點價格設定為：小高層4000元／平米；洋房5500元／平米；別墅8000元／平米。根據經批準的總概算和工期，合理安排投資計劃，階段計劃投資的安排要與總體計劃要求相適應，保證按期完工，嚴格執(zhí)行基本建設財務、管理的各項制度以保證資金籌措到位、力爭達到控制建設成本，保證資金使用效益的目的。并根據項目開發(fā)規(guī)劃，參考同類建設項目當地時價而估算，投資構成包括：建設工程其他費用建筑土建、安裝、初裝飾裝修工程費建設工程配套費用、投資估算：項目總投資==萬元，詳見山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程項目投資估算表。因此，規(guī)劃在院內盡可能采用分區(qū)綠化的方式進行綠化，在建筑物周圍和道路兩邊種植喬木、冬青和草坪，使綠化率達到30%以上，以創(chuàng)造優(yōu)美的工作環(huán)境。另外水泥、黃砂、石灰類的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及時清掃施工運輸過程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質隨雨水沖刷污染附近水體。運輸車輛應完好，不應裝載過滿，應盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時清掃灑落在地面上的泥土和建筑材料，沖洗輪胎，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵。施工粉塵治理措施施工期間產生的粉塵（揚塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式。污染物主要為煙氣及汽車尾氣、生活污水、噪聲和生活垃圾等，采用相應的常規(guī)環(huán)保措施處理后即可達標排放。噪聲污染施工期的噪聲主要是施工機械和運輸車輛產生的噪聲。堅持污染物排放總量控制和達標排放的要求。裝設低壓電力容器補償無功功率。f、照明設備的節(jié)能適當增加照明分支回路，增設照明開關，采取分區(qū)控制方式，以減少電力損失，設計盡量使三相負荷平衡，照明燈具采用半導體節(jié)能燈。最大限度地利用自然光、熱，結合現有場地，總圖規(guī)劃設計盡可能將建筑的主朝向選擇為當地最佳朝向或接近最佳朝向。我國目前處于城市建設高峰期，城市建設的飛速發(fā)展促使建材業(yè)、建造業(yè)飛速發(fā)展，由此造成的能源消耗已占到我國總的商品能耗的20％～30％。營銷所需景觀節(jié)點設計結合本案營銷所需，在重要售房節(jié)點進行景觀節(jié)點設計，并應盡快早形成成果，為今年銷售工作提供良好支持。產品類型預計建筑面積獨棟別墅8000㎡左右花園洋房33000㎡左右小高層63000㎡左右保障性住房商業(yè)2680㎡左右會所1500㎡左右總規(guī)模108180㎡左右園林景觀設計定位風格取向原則建議參考：新中式自然主義風格+成品園林呈現以修剪感相對較強的自然主義風格強化社區(qū)周界、入口、景觀軸線的領地感和禮儀性，規(guī)避其觀賞性遠大于實用性的缺點。建筑風格定位：建筑擁有明確的文化符號特征，初步考慮本案選擇東方ArtDeco新中式裝飾主義風格，具體可參考“朱雀門”項目。項目周邊規(guī)劃按照靈石縣靜升新區(qū)的規(guī)劃，西側已經建成的靈石萬人高中，南側是正在規(guī)劃建設中的公、檢、法辦公區(qū)和縣人民醫(yī)院；東側是建設中的中煤家園，北側有已運營的五星級國際宏源大酒店。場地及場地附近無全新活動斷裂，未發(fā)現及工程安全的不良地質作用，該場地可視為穩(wěn)定場地。、地層時代局成因類型場地范圍內地基土層沉積時代成因類型自上而下依次為第四系全新統(tǒng)人工堆積層，第四系全新統(tǒng)沖、洪積層。但是整體來看，靈石房地產市場區(qū)域項目均為低價競爭的中低端產品，高端項目處于空白階段。、靜升新區(qū)房地產市場概況本案所在區(qū)域內北側為正在建設中的旌介、椒仲、北莊新農村改造新舊小區(qū)住宅外，東側有剛開工建設的中煤家園，南側有規(guī)劃建設中的縣公、檢、法和人民醫(yī)院，除此，無成熟在售項目。晉中在20世紀90年代末建設起了房地產交易市場，實施交易、登記、辦證“一條龍”服務，同時，在嚴格的產權管理和對全市的房地產交易進行整頓和規(guī)范的基礎上，逐步放開了房地產二三級市場，由此帶來了房地產市場的活躍和興旺。直到2000年，靈石縣的房地產業(yè)才正式起步，但隨后發(fā)展迅速，并逐步成為一個支柱產業(yè)。第三章 市場分析、項目建設的背景我國是人口大國，住房問題一直是人民群眾最關系、最直接、最現實的民生問題。（二）縣城用地規(guī)模2020年。第三層次（網絡狀公路網布局）：在規(guī)劃期內實現村村通油路。靜升鎮(zhèn)工貿及旅游型歷史文化名鎮(zhèn)，宜居城鎮(zhèn)，靈石縣域的旅游服務、文化教育中心，靜升鎮(zhèn)域的綜合服務中心重要城鎮(zhèn)南關鎮(zhèn)工貿及旅游型縣域南部中心城鎮(zhèn)、交通樞紐，區(qū)際貿易市場，煤化工基地，生態(tài)旅游區(qū)兩渡鎮(zhèn)工貿型縣域北部中心城鎮(zhèn)，原煤洗選，電力工業(yè)基地，區(qū)際貿易市場段純鎮(zhèn)工業(yè)型縣域西部中心城鎮(zhèn)，煤化工、硫化工基地夏門鎮(zhèn)工業(yè)及旅游型縣域中部重要城鎮(zhèn)，縣域的旅游次中心和旅游服務基地，建材、冶金工業(yè)基地，縣城工業(yè)產業(yè)外遷安置地一般城鎮(zhèn)梁家焉鄉(xiāng)農貿型以農副產品加工、集市貿易為主的農貿型鄉(xiāng)及鎮(zhèn)和鄉(xiāng)域中心英武鄉(xiāng)農貿型以農副產品加工、集市貿易為主的農貿型鄉(xiāng)及鎮(zhèn)和鄉(xiāng)域中心?！拔鍒@區(qū)”，為兩渡、段純、南關、交口四大工業(yè)園及靜升新型產業(yè)區(qū)。工業(yè)推進措施：拓展工業(yè)化資本措施的渠道；加強技術創(chuàng)新，以信息化帶動產業(yè)的發(fā)展；通過企業(yè)之間的整合做大產業(yè)規(guī)模，形成集團化、規(guī)?；髽I(yè)組織形式。在翠峰、梁家焉等鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設玉米示范區(qū)，重點推廣農大108糧飼兼用玉米品種；在南關西許一帶建設小雜糧基地，重點推廣晉谷21號，引進沁州黃品種；在馬和、靜升等鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立黃金梨、水晶梨示范基地；在邊山發(fā)展以核桃為主的干果種植；積極擴大中藥材的種植面積；沿河流域積極發(fā)展蔬菜種植。大運公路途徑縣境，此外還有縣級公路和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路多條，連接著境內各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、廠礦和絕大部分村莊。近年來，隨著旅游業(yè)的迅速發(fā)展，已經