【正文】 涉及的稅收、土地、規(guī)費(fèi)、配套服務(wù)實(shí)行全面優(yōu)惠，提供全程、完善、優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)，著力營造“親商、富商、安商、樂商”的投資軟環(huán)境，使企業(yè)能集中精力創(chuàng)業(yè)。旅游資源眾多靈石境內(nèi)名勝古跡眾多，自然風(fēng)景優(yōu)美。、社會經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚以產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、企業(yè)集群發(fā)展、資源循環(huán)利用為發(fā)展方向，堅持推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，全力實(shí)施大項(xiàng)目、大企業(yè)戰(zhàn)略，已初步形成以煤焦、煤化工、冶金、建材、電力為主的五大骨干支柱產(chǎn)業(yè)體系，列入山西省重點(diǎn)發(fā)展的八大焦化基地和五大甲醇聯(lián)產(chǎn)中心，工業(yè)經(jīng)濟(jì)占全縣國民經(jīng)濟(jì)比重的80％。乾隆三十七年（1772年）設(shè)霍州直隸州，轄靈石縣；1948年6月靈石解放，9月，靈東、靈西民主政府合并成立靈石縣人民政府，歸太岳一專區(qū)管轄。建置沿革早在史前靈石境內(nèi)就有先民居住，在建縣以前屬介休地域。縣境東部有太岳支脈石膏山；海拔2532米，西部為丘陵地形屬呂梁山脈，海拔1275米，坡度約40度，頂部平坦，面積12平方公里左右，是控制兩渡至西山、控制靈石河西的戰(zhàn)略要地。北與介休市、孝義市相鄰；南與霍州市、汾西縣接壤；西與交口縣交界；東與沁源縣相望。建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)盡快開工保值保量順利完工，創(chuàng)建一個優(yōu)質(zhì)工程。、結(jié)論及建議、結(jié)論該項(xiàng)目設(shè)計合理，規(guī)模適中，項(xiàng)目的建筑密度、容積率、綠化率、戶型面積及戶型比例等主要技術(shù)指標(biāo)均符合國家關(guān)于商品房開發(fā)的有關(guān)政策要求，項(xiàng)目的建設(shè)符合國家政策和靈石縣城總體規(guī)劃及靜升古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃的各項(xiàng)要求，布局人性化，結(jié)構(gòu)安全可靠，外觀新穎美觀大方。靜升派出所緊鄰本案，完全消除了新區(qū)初始，周邊冷清帶來的居住不安全感，未來本案安?？煽紤]與靜升派出所形成聯(lián)動，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力。全國知名旅游景點(diǎn)—王家大院，山西文化代表，清代民居建筑之集大成者。近期用地面積近5平方千米，遠(yuǎn)期人口規(guī)劃30萬人。確立了以“再造兩個靈石，沖刺全國百強(qiáng)”為目標(biāo)，以構(gòu)建“富強(qiáng)靈石、生態(tài)靈石、幸福靈石”為主旨，全面加強(qiáng)新型工業(yè)強(qiáng)縣、核桃經(jīng)濟(jì)大縣、現(xiàn)代旅游名縣“三縣”建設(shè)，努力成為全省“四化”建設(shè)的樣板間、轉(zhuǎn)型跨越的先鋒隊這一“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)體系。靈石位于狹長的汾河峽谷，向東沿靜升河延伸，向西與汾河接壤，呈“丁”字型。明清時期靈石縣有四大家族，分別為兩渡何家、廈門梁家、靜升王家（如今王家大院）、蒜峪陳家。2008年榮獲“全市環(huán)保專項(xiàng)行動優(yōu)秀單位”、“全市林業(yè)建設(shè)先進(jìn)縣”等稱號。與其他山西城市相比，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重、就業(yè)人員分布主要指標(biāo)來看，靈石縣已具有較為成熟的工業(yè)基礎(chǔ)，再從礦煤炭收入量和銷售量來看，靈石縣都具有典型的工礦業(yè)城市的特征。全縣含煤面積860平方公里，％，地質(zhì)儲量為91億噸。隋初屬平周縣（今介休市），隋開皇十年，隋文帝楊堅北巡挖河開道，獲一巨石，似鐵非鐵，是石非石，色蒼聲錚，以為靈瑞，遂命名為“靈石”，割平周縣西南地置為靈石縣。主要管理人員：張云貴、狄新武、韓俊昉、張建國、師小麗、劉貴環(huán)、穆俊卿、李春娥。公司現(xiàn)有員工32人，其中具有中級以上職稱的管理人員有19人，持有資格證書的專職會計人員有5人。環(huán)境保護(hù)方案按環(huán)保部門批復(fù)的環(huán)評意見實(shí)施；根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行投資估算，并提出資金籌措方案；根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案。充分利用山西省靈石縣資源方面的優(yōu)勢，節(jié)省投資，縮短工期，提高效益。項(xiàng)目區(qū)可以根據(jù)需要由就近的通信基站接入。供電根據(jù)靈石縣城市總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)供電規(guī)劃以靜升110KV變電站作為供電電源，從靜升110KV變電站出2回10KV線路供給項(xiàng)目區(qū)生活和生產(chǎn)用電，用電部門按用電負(fù)荷設(shè)置用電變壓器，即可解決用電問題。給水本項(xiàng)目水源以馬和深井水作為供水水源，其水源充足，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：㎡，總建筑面積80754㎡，其中住宅面積50400㎡，會所面積10854㎡。、項(xiàng)目估算總投資與資金籌措：本項(xiàng)目建設(shè)總投資 ，其中：建安工程費(fèi) 萬元，其他費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元。排水根據(jù)靈石縣總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)雨水由雨水管道適當(dāng)集中后，通過集中出水口排入就城市雨水管網(wǎng)。暖通該項(xiàng)目冬季取暖由城市集中供熱集中供給。、可行性研究報告編制依據(jù)、原則和研究范圍、編制依據(jù)：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2007〕24號）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究試行管理辦法》《投資項(xiàng)目可行性研究指南》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》《靈石縣城總體規(guī)劃》、《靜升鎮(zhèn)總體規(guī)劃》擬建場地地形圖建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及調(diào)查資料、編制原則充分合理利用場地，做到功能分區(qū)合理，規(guī)劃有序整齊，符合規(guī)范，具有合理性、時代感和前瞻性。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設(shè)計。、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：一期用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，不斷完善企業(yè)管理，正確處理客戶、員工和股東的利益關(guān)系，以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；內(nèi)部建立了完善的競爭機(jī)制、激勵機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，質(zhì)量保證體系、服務(wù)體系、企業(yè)文化日益完善。、項(xiàng)目實(shí)施背景靈石縣位于山西省中部，晉中市最南端，距省會太原150公里。靈石縣為暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。礦石純度達(dá)90％—98％，為特級品和一級品，享有靈石“雪花膏”之稱，是華北地區(qū)第二大石膏礦床。為了走可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)路線，靈石出臺了一系列對于非煤類和高新產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策（退費(fèi)退稅）。靈石縣歷史悠久，名勝薈萃，風(fēng)景獨(dú)秀。靈石是山西南北交通運(yùn)輸之要沖。受地形限制，城區(qū)可用面積十分有限。這一目標(biāo)體系，體現(xiàn)了貫徹上級精神與靈石實(shí)際的結(jié)合。項(xiàng)目位于靜升新區(qū)，位于縣城核心區(qū)東北方向，距離約為9公里。本案位于公路進(jìn)入王家大院的必經(jīng)之路，并有良好展示面，有利于項(xiàng)目品牌形象的快速傳播。本案北側(cè)為老舊小區(qū)，以及正在建設(shè)中的新農(nóng)村改造住宅。項(xiàng)目建成后將帶動靜升新區(qū)的繁榮發(fā)展。組建精明能干的技術(shù)隊伍或聘請專業(yè)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減少投資風(fēng)險。南北長約39公里，總國土面積為1206平方公里。境內(nèi)主要河流汾河切穿南部韓信嶺形成下峽谷，是溝通晉中與臨汾兩地區(qū)的交通要道。隋開皇十年（590年）文帝楊堅巡幸太原，傍汾開道獲一石，因以為瑞，遂于此地置縣，割平昌縣西南地命名“靈石縣”，屬西河郡。1949年9月榆次專署成立，靈石劃歸榆次區(qū)管轄。煤炭行業(yè)通過資源整合，煤礦從216對減少為90對，原煤生產(chǎn)能力1803萬噸/年；洗煤行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)223戶，60萬噸以上36戶，精煤生產(chǎn)能力8896萬噸/年；焦炭行業(yè)6大機(jī)焦企業(yè)形成焦炭生產(chǎn)能力420萬噸；煤化工行業(yè)的中煤九鑫30萬噸甲醇、九鑫30萬噸煤焦油和聚源10萬噸甲醇等項(xiàng)目開始籌備建設(shè)；建材行業(yè)的晉投夏工68萬噸水泥項(xiàng)目為干法回轉(zhuǎn)窯水泥生產(chǎn)線投產(chǎn)；冶金行業(yè)現(xiàn)有6戶碳素企業(yè)，陰極碳塊生產(chǎn)規(guī)模居全國第一，晉陽碳素是全國最大的鋁用陰極碳塊生產(chǎn)企業(yè)，銷售份額占全國的1/5。靜升鎮(zhèn)被建設(shè)部和國家文物局命名為首批中國十大歷史文化名鎮(zhèn)，并位列榜首；全國重點(diǎn)文保單位、國家4A級景區(qū)王家大院，以其獨(dú)特的三雕藝術(shù)和恢宏的氣勢被譽(yù)為華夏民居第一宅。目前，中央大型企業(yè)中煤能源集團(tuán)、保利集團(tuán)，世界鋁業(yè)三大巨頭之一的俄鋁集團(tuán)，世界知名的電力企業(yè)日本電源開發(fā)株式會社，全國知名民營企業(yè)橫店集團(tuán)、銀億集團(tuán)等30余戶國內(nèi)外知名的大企業(yè)、大集團(tuán)已經(jīng)在靈石穩(wěn)定投資，達(dá)成引資意向150億元，落實(shí)資金30億元，成為靈石經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要力量。經(jīng)濟(jì)作物有油料、蔬菜等。、區(qū)域定位：靈石縣是山西中部的能源基地、全國知名的晉商文化旅游區(qū)、晉中市新興工業(yè)區(qū)的重要組成部分。加大農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，建立有效的抗旱減災(zāi)體系，提高農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力。（二）工業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃工業(yè)發(fā)展基本思路：依托縣域產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢，以建立節(jié)約化、多元化的支柱產(chǎn)業(yè)體系為目標(biāo)，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化、新型產(chǎn)業(yè)規(guī)?；癁閷?dǎo)向，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的根本性轉(zhuǎn)變?yōu)橹c(diǎn)，集約化發(fā)展煤炭開采業(yè)、電力工業(yè)，規(guī)模化發(fā)展煤化工產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展建材與新材料產(chǎn)業(yè)，多樣化發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，逐步形成多元化產(chǎn)業(yè)體系。段純工業(yè)園以煤化工為發(fā)展主線，并帶動產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)工業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步壯大產(chǎn)業(yè)集群。第三產(chǎn)業(yè)布局：重點(diǎn)推進(jìn)中心城、南關(guān)、兩渡、段純“一主三副”的城鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)廈門鎮(zhèn)旅游服務(wù)基地建設(shè)，以區(qū)域中心帶動整個縣域的服務(wù)業(yè)?！耙惠S”，為沿汾河谷地與大運(yùn)一級公路形成的縣域城鎮(zhèn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸線，是縣域最重要的人口—城鎮(zhèn)—產(chǎn)業(yè)—生態(tài)聚合軸。在中心城逐步退出高污染、占地大的傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)職能；加強(qiáng)其他城鎮(zhèn)的職能分工，形成綜合服務(wù)功能較強(qiáng)的城鎮(zhèn)職能體系。規(guī)劃縣域各城鎮(zhèn)職能分工詳見下表。王禹鄉(xiāng)工礦型以煤礦工業(yè)為主的鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。第一層次（通道型公路布局）：峪南線（峪口——南關(guān)），全線路面拓寬改造，技術(shù)等級提升為一級；夏木線（夏門——木瓜曲），全線路面拓寬改造，技術(shù)等級提升為一級。、城市性質(zhì)：中心城是中國知名的晉商文化旅游區(qū)，是以旅游業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)為主的、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的宜居城市。新區(qū)建設(shè)由北向南逐步有序向馬和和大運(yùn)高速公路東方向發(fā)展，縣城區(qū)以內(nèi)函式挖潛改造，重點(diǎn)是城中村改造和工業(yè)用地的整合調(diào)整，縣城連接段主要以恢復(fù)古村落風(fēng)貌，整合村莊居民用地，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)用地為主，并加強(qiáng)永吉大道和靜升河的生態(tài)綠化建設(shè)。在規(guī)劃期內(nèi)，舊城居住建設(shè)的重點(diǎn)是結(jié)合城中村改造進(jìn)行居住區(qū)建設(shè)。整合連接段內(nèi)的村莊用地，保留延安、蘇溪、尹方和南蒲等4個村，形成兩個居住組團(tuán)――延安居住組團(tuán)、蘇溪尹方居住組團(tuán)。通過房地產(chǎn)開發(fā)，可以迅速改變城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潛力，是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，也是激發(fā)城市升級與活力的重要手段，是加速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與加強(qiáng)投資的重要措施。上世紀(jì)90年代中后期，我國房地產(chǎn)業(yè)開始高速發(fā)展，成為支撐國民經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，帶動了全縣旅游業(yè)、水泥等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其常熟效應(yīng)更是惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)，并對改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)開發(fā)已由小打小鬧轉(zhuǎn)向規(guī)模經(jīng)營、成片開發(fā)。作為晉中市的南大門，靈石縣的未來城市發(fā)展規(guī)劃中提升了服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)格局中的產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)描繪了美好藍(lán)圖，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)將迎來加快發(fā)展的又一個春天。市場在售項(xiàng)目以中密度為主，早期開發(fā)的多以多層為主，新推在售項(xiàng)目以小高層、高層為主。本案區(qū)域環(huán)境與老城區(qū)明顯不同，首先周圍場地平坦，路況良好，兩側(cè)綠化帶繁茂，不像老城區(qū)域兩山夾一河，視野不開闊。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)美的自然條件、相鄰城市的依托條件、旅游資源的拉動條件，必將有著其得天獨(dú)厚的發(fā)展前景。、目標(biāo)市場定位本項(xiàng)目以得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢，借助高規(guī)格的設(shè)計，開發(fā)商的高投入，將建成靈石縣高標(biāo)準(zhǔn)精致居住小區(qū)，并借助悠久的王家大院文化歷史對于民眾的特殊影響，人們對家族興旺的責(zé)任感和使命感突出，注重被尊重、被崇尚的榮耀感。第四章 工程建設(shè)條件分析4．氣象條件項(xiàng)目位于靈石縣東部靜升鎮(zhèn)，氣候溫暖，海拔520米，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春旱多風(fēng)，夏熱少雨，秋涼氣爽，冬寒少雪，年平均降雨量515毫米，年平均氣溫11℃，無霜期163天，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅薄⑽髂巷L(fēng)。、地基土層第1層：耕土，以粉土為主，；第2層：粉土，；第3層：卵礫石、圓礫、角礫組成，該層位揭穿。侵蝕性場地環(huán)境類別為Ⅲ，地基土對混凝土結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均不具備腐蝕性。項(xiàng)目區(qū)毗鄰城市城市主干道，施工場地交通運(yùn)輸比較方便，施工所需設(shè)備及建筑材料進(jìn)場均不受任何限制，施工條件較好，給項(xiàng)目的順利實(shí)施創(chuàng)造了有力條件。南有高速鐵路車站，交通十分便捷。、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析該項(xiàng)目所處地塊地理位置優(yōu)越，位于城市污染區(qū)之外，自然環(huán)境相對優(yōu)越，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計起點(diǎn)高，項(xiàng)目前期市場調(diào)研全面到位，項(xiàng)目投資商、建設(shè)單位管理規(guī)范，資金及管理力量雄厚，這些都是該項(xiàng)目優(yōu)勢所在。、建筑設(shè)計的指導(dǎo)思想項(xiàng)目愿望：比肩一流城市的高端品質(zhì)社區(qū)整體形象定位：晉儒宜居生活圈 本質(zhì)高端不動產(chǎn)產(chǎn)品定位：低密度項(xiàng)目形象，豐富的產(chǎn)品線，多類型物業(yè)組合搭配。社區(qū)內(nèi)部公共景觀，應(yīng)結(jié)合南側(cè)綠化隔離帶設(shè)計，作為每天進(jìn)出必經(jīng)之路的視覺享受。小高層設(shè)計要求戶型：戶型配比建議如下：戶型面積比例舒適三居120㎡～140㎡10％～15％豪華三居140㎡～160㎡40％～50％舒適四居180㎡～200㎡30％～40％豪華四居200㎡～240㎡5％～10％1011層設(shè)計，一梯兩戶；三居室設(shè)置公共電梯廳，四居室電梯直接入戶；位置較差采用三居室對拼方式，南向觀景效果較好位置四居室對拼平面；部分景觀資源絕佳位置頂層設(shè)置躍層；重視南向采光與景觀效果雙需求，三面寬南向。景觀節(jié)點(diǎn)作為重點(diǎn)投入，點(diǎn)綴中式風(fēng)情元素，強(qiáng)化品質(zhì)和文化感受?？煽紤]以九溪九大景觀節(jié)點(diǎn)作為景觀主線，串聯(lián)項(xiàng)目兩個地塊，同時將各個地塊高端和中等產(chǎn)品分隔開來。第六章 節(jié)能方案分析節(jié)能減排就是節(jié)約能源、降低能源消耗、減少污染物排放?！笆濉币?guī)劃提出的約束性指標(biāo)更加明確了國家節(jié)能減排的決心。建筑運(yùn)行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調(diào)和各類建筑內(nèi)使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過程而發(fā)生。、節(jié)能措施和耗能指標(biāo)分析本項(xiàng)目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電、節(jié)水、節(jié)材，設(shè)計中采取的主要措施如下：建筑節(jié)能⑴靈石屬于寒冷地區(qū)，則必須按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定對該建筑進(jìn)行權(quán)衡判斷。⑶建筑節(jié)能措施a、選擇高性能的建筑材料產(chǎn)品，最高效率利用資源的前提，建筑結(jié)構(gòu)材料要有足夠的強(qiáng)度和耐久性，圍護(hù)結(jié)構(gòu)要有良好的保溫隔熱性能，防水、隔聲、涂料、管道等專用功能性材料，都要具有相應(yīng)的高性能。外墻窗子面積比限定在一定范圍內(nèi)：北面窗≤，東西向窗≤，南向窗≤。設(shè)備及泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以