【正文】 正在建設(shè)中的新農(nóng)村改造住宅。靈石唯一的五星級酒店，當(dāng)?shù)馗叨讼M場所代名詞，拉升區(qū)域高端形象的重要物業(yè)之一。本案位于公路進(jìn)入王家大院的必經(jīng)之路，并有良好展示面，有利于項目品牌形象的快速傳播。區(qū)域遠(yuǎn)離老城區(qū)及工業(yè)、產(chǎn)煤區(qū)，路況良好，自然旅游資源遍布，空氣清新，綠色盎然，生態(tài)宜人，自然環(huán)境明顯優(yōu)于老城區(qū)。項目位于靜升新區(qū)，位于縣城核心區(qū)東北方向，距離約為9公里。靜升新區(qū)控制范圍為靜升鎮(zhèn)、馬和鄉(xiāng)的主要轄區(qū)范圍，總面積85平方千米。這一目標(biāo)體系，體現(xiàn)了貫徹上級精神與靈石實際的結(jié)合。靈石縣的“十二五”規(guī)劃綱要。受地形限制，城區(qū)可用面積十分有限。城市位處交通要沖，與周邊城市交通便利，隨著高鐵的建設(shè)，將進(jìn)一步拉近靈石和周邊省會城市的時間距離，周邊城市對靈石的輻射將進(jìn)一步加大。靈石是山西南北交通運輸之要沖。屬國家級文物保護(hù)的有旌介古遺址，省級文物保護(hù)單位有王家大院、資壽寺、韓信墓、文廟、晉祠廟、廈門古堡、后土廟、靈石，靈石介子推祠（清明節(jié)發(fā)源），石膏山森林公園為國家級森林公園，省級風(fēng)景名勝區(qū)。靈石縣歷史悠久，名勝薈萃，風(fēng)景獨秀。在全省率先啟動了汾河流域生態(tài)治理修復(fù)于保護(hù)工程。為了走可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)路線，靈石出臺了一系列對于非煤類和高新產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策（退費退稅）。2010年靈石縣生產(chǎn)總值130億元；，居全市（晉中第一、全省縣級第四）在全省縣域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展評價中，從2007年的第14位上升到2010年的第3位。礦石純度達(dá)90％—98％，為特級品和一級品，享有靈石“雪花膏”之稱，是華北地區(qū)第二大石膏礦床。靈石縣是山西省產(chǎn)煤大縣之一，縣域境內(nèi)地下礦藏資源豐富，其中煤炭、石膏、硫鐵礦儲量豐富，品質(zhì)優(yōu)良。靈石縣為暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。于隋開皇十年（公元590年）置縣，距今已有1400多年的歷史。、項目實施背景靈石縣位于山西省中部，晉中市最南端，距省會太原150公里。售后服務(wù)辦公室、物業(yè)公司等部門，管理團(tuán)隊主要成員有：董事長張石崗先生，董事張志強(qiáng)、賈荷香、賈小林、張曉鈺。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，不斷完善企業(yè)管理，正確處理客戶、員工和股東的利益關(guān)系，以顧客為關(guān)注焦點；內(nèi)部建立了完善的競爭機(jī)制、激勵機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，質(zhì)量保證體系、服務(wù)體系、企業(yè)文化日益完善。公司地址為晉中市榆次區(qū)迎賓路3號，法定代表人：張石崗；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：一期用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表。對項目的投資環(huán)境、建設(shè)條件進(jìn)行分析論證；對項目建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行分析論證；對項目總體規(guī)劃的合理性進(jìn)行分析論證；對項目建筑設(shè)計與結(jié)構(gòu)設(shè)計的可行性和合理性進(jìn)行分析論證；對項目在建設(shè)和運行過程中的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能措施、勞動安全等方面提出意見。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設(shè)計?？傮w建筑風(fēng)格應(yīng)與靈石縣靜升鎮(zhèn)新區(qū)住宅的整體規(guī)劃風(fēng)格相協(xié)調(diào)，不破壞靜升古鎮(zhèn)的風(fēng)貌；突出居住小區(qū)經(jīng)濟(jì)、合理、宜居的特點，功能布局齊全實用。、可行性研究報告編制依據(jù)、原則和研究范圍、編制依據(jù)：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2007〕24號）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究試行管理辦法》《投資項目可行性研究指南》《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》《投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》《靈石縣城總體規(guī)劃》、《靜升鎮(zhèn)總體規(guī)劃》擬建場地地形圖建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及調(diào)查資料、編制原則充分合理利用場地，做到功能分區(qū)合理，規(guī)劃有序整齊，符合規(guī)范，具有合理性、時代感和前瞻性。通訊工程根據(jù)靈石縣城總體規(guī)劃，靜升新區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)通訊主干線路，布置在永吉大道兩側(cè)，并全部采用地下管道電纜敷設(shè)。暖通該項目冬季取暖由城市集中供熱集中供給。待條件具備時，污水可經(jīng)過深度處理，回供陳鎮(zhèn)用作澆灑。排水根據(jù)靈石縣總體規(guī)劃，項目區(qū)雨水由雨水管道適當(dāng)集中后，通過集中出水口排入就城市雨水管網(wǎng)。、公共設(shè)施條件該項目建設(shè)地點位于靈石縣靜升鎮(zhèn)靜升新區(qū)，項目所在區(qū)域的供水、排水、供電、暖通、供氣、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施均做了詳細(xì)規(guī)劃。、項目估算總投資與資金籌措：本項目建設(shè)總投資 ，其中：建安工程費 萬元，其他費用 萬元，預(yù)備費 萬元。山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可 行 性 研 究 報 告晉中市恒澤工程造價咨詢有限公司二○一一年十月山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目可 行 性 研 究 報 告編制負(fù)責(zé)人： 楊艷珍編 制 人： 楊艷珍（工程師）劉　芳（工程師） 薛燕青（工程師）王雪娟（工程師）鮑守相（工程師）編制單位：晉中市恒澤工程造價咨詢有限公司2011年10月目錄第一章 總 論 項目概況 可行性研究報告編制依據(jù)、原則和研究范圍 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項目建設(shè)單位概況： 項目實施背景 結(jié)論及建議 11第二章 項目投資環(huán)境分析 1靈石縣的區(qū)域概況 1靈石縣城總體規(guī)劃概述 16第三章 市場分析 2項目建設(shè)的背景 2靈石縣房地產(chǎn)市場概況 2靜升新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 2市場競爭分析 2目標(biāo)市場定位 30第四章 工程建設(shè)條件分析 304．氣象條件 工程地質(zhì)條件 3公用設(shè)施條件 32第五章 工程建設(shè)方案 3地塊特征分析 3項目SWOT分析 3建筑設(shè)計的指導(dǎo)思想 35第六章 節(jié)能方案分析 4節(jié)能設(shè)計依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范： 4能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 4節(jié)能措施和耗能指標(biāo)分析 43第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 4環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀： 4生態(tài)環(huán)境影響分析： 4生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施： 4地質(zhì)災(zāi)害影響分析： 5特殊環(huán)境影響： 5環(huán)境影響評價： 53第八章 投資估算及資金籌措 5投資估算編制依據(jù)： 5投資估算范圍： 5投資估算： 5資金籌措： 55第九章 項目組織管理 5項目管理機(jī)構(gòu)： 5項目監(jiān)理： 59第十章 項目建議實施進(jìn)度 60、項目實施進(jìn)度綜述： 60、項目實施進(jìn)度計劃： 60第十一章 項目招投標(biāo)管理 6編制依據(jù)： 6項目招標(biāo)表： 62第十二章 財務(wù)分析 6編制依據(jù) 6財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 6基本參數(shù) 6銷售收入及財務(wù)贏利性分析 6財務(wù)分析結(jié)論： 66第十三章 風(fēng)險評價 6主要風(fēng)險 6風(fēng)險控制 68第十四章 結(jié)論與建議 68 68： 69第一章 總 論、項目概況、項目名稱：靜升新區(qū)永吉一號小區(qū)一期工程、項目建設(shè)單位：山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、項目建設(shè)性質(zhì)：新建、項目法人代表：張石崗、項目建設(shè)地點：山西省靈石縣靜升鎮(zhèn)旌介村（高速公路出口北側(cè)）、項目建設(shè)內(nèi)容： 規(guī)劃建設(shè)12幢6層住宅，1幢9層加裙房會所，6幢11層住宅，公建附屬配套設(shè)施以及場地道路硬化、綠化等。、項目建設(shè)規(guī)模：㎡，總建筑面積80754㎡，其中住宅面積50400㎡，會所面積10854㎡。項目建設(shè)資金由山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌。給水本項目水源以馬和深井水作為供水水源，其水源充足，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。生活污水由污水管網(wǎng)收集后進(jìn)入污水處理廠，經(jīng)二級處理達(dá)標(biāo)后排入汾河。供電根據(jù)靈石縣城市總體規(guī)劃，項目區(qū)供電規(guī)劃以靜升110KV變電站作為供電電源，從靜升110KV變電站出2回10KV線路供給項目區(qū)生活和生產(chǎn)用電，用電部門按用電負(fù)荷設(shè)置用電變壓器，即可解決用電問題。燃?xì)庠擁椖坎捎锰烊粴夤艿廊霊簟ｍ椖繀^(qū)可以根據(jù)需要由就近的通信基站接入。個性化的總平面布局，安全通暢的交通流線、生態(tài)化的景觀綠地系統(tǒng)、獨特的建筑環(huán)境氛圍、經(jīng)濟(jì)合理的規(guī)劃、靈活、可變、可操作性的發(fā)展戰(zhàn)略。充分利用山西省靈石縣資源方面的優(yōu)勢，節(jié)省投資，縮短工期，提高效益。、研究范圍：根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究報告工作范圍和深度規(guī)定以及項目建設(shè)單位委托書確定該項目可行性研究范圍，應(yīng)闡述清楚以下7項所包括內(nèi)容，以便為相關(guān)部門對該工程項目決策建設(shè)提供可靠和準(zhǔn)確的依據(jù)。環(huán)境保護(hù)方案按環(huán)保部門批復(fù)的環(huán)評意見實施；根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行投資估算，并提出資金籌措方案；根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實施進(jìn)度及招投標(biāo)方案。項目數(shù)量單位規(guī)劃總用地面積㎡可建設(shè)用地面積㎡總建筑面積80754㎡其中地上建筑面積61254㎡地下建筑面積19500㎡地上部分分項面積其中住宅面積50400㎡會所面積10854㎡容積率綠化率40％建筑密度25％戶數(shù)276戶停車數(shù)280輛其中地上停車0輛地下停車280輛、項目建設(shè)單位概況：“永吉一號”小區(qū)項目建設(shè)單位山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司成立于2008年7月31日，是由山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)，注冊資本2000萬元。公司現(xiàn)有員工32人，其中具有中級以上職稱的管理人員有19人，持有資格證書的專職會計人員有5人。公司下設(shè)五部一室，即工程項目開發(fā)部、銷售部、財務(wù)部、預(yù)決算部、統(tǒng)計部、辦公室。主要管理人員：張云貴、狄新武、韓俊昉、張建國、師小麗、劉貴環(huán)、穆俊卿、李春娥。北鄰介休，南接霍州縣，東靠沁源縣，西連交口縣、孝義市，有“燕冀之御，秦蜀之經(jīng)”之稱。隋初屬平周縣（今介休市），隋開皇十年，隋文帝楊堅北巡挖河開道，獲一巨石，似鐵非鐵，是石非石，色蒼聲錚，以為靈瑞，遂命名為“靈石”，割平周縣西南地置為靈石縣。平均海拔800米，℃—℃之間，年平均降水量為320—738毫米，霜凍期為九月下旬至次年四月中旬，平均無霜期界于144—184天之間。全縣含煤面積860平方公里，％，地質(zhì)儲量為91億噸。硫鐵礦儲量達(dá)2億噸，是全國煤系硫鐵礦的主產(chǎn)基地之一。與其他山西城市相比，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重、就業(yè)人員分布主要指標(biāo)來看，靈石縣已具有較為成熟的工業(yè)基礎(chǔ)，再從礦煤炭收入量和銷售量來看，靈石縣都具有典型的工礦業(yè)城市的特征。近兩年靈石在全縣范圍內(nèi)展開了前所未有的環(huán)保治理和造林綠化工程，一級天數(shù)實現(xiàn)零的突破，進(jìn)入全省重點監(jiān)控縣（市）前十位；投入近億元進(jìn)行生態(tài)環(huán)境建設(shè)，％。2008年榮獲“全市環(huán)保專項行動優(yōu)秀單位”、“全市林業(yè)建設(shè)先進(jìn)縣”等稱號。全縣共有文物古跡46處，旅游資源極為豐富。明清時期靈石縣有四大家族，分別為兩渡何家、廈門梁家、靜升王家（如今王家大院）、蒜峪陳家。目前城市周邊主要的對外交通通路主要有3條公路和1條鐵路，分別為京昆高速（大運高速）、108國道、S221省道（靈石—晉中、太原）和同蒲鐵路復(fù)線，目前正在開工建設(shè)的大西高鐵（西安—大同）在靈石東設(shè)站，原計劃2014年竣工，預(yù)計2013年左右竣工，將大大提升城市的經(jīng)濟(jì)和生活屬性。靈石位于狹長的汾河峽谷，向東沿靜升河延伸，向西與汾河接壤，呈“丁”字型。隨著城市人口的快速集聚和城市自身發(fā)展需要，有限的城區(qū)面積顯然已不能滿足，因此政府提出了“拉大城市框架、擴(kuò)展城市規(guī)模、美化城市景觀、提升城市品位”的城市建設(shè)思路。確立了以“再造兩個靈石，沖刺全國百強(qiáng)”為目標(biāo)，以構(gòu)建“富強(qiáng)靈石、生態(tài)靈石、幸福靈石”為主旨，全面加強(qiáng)新型工業(yè)強(qiáng)縣、核桃經(jīng)濟(jì)大縣、現(xiàn)代旅游名縣“三縣”建設(shè)，努力成為全省“四化”建設(shè)的樣板間、轉(zhuǎn)型跨越的先鋒隊這一“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)體系。目前確定了縣城和靜升新區(qū)兩個復(fù)合中心，縣城是全縣的政治經(jīng)濟(jì)中心，靜升新區(qū)重點發(fā)展商貿(mào)、旅游、文化、教育、服務(wù)產(chǎn)業(yè)。近期用地面積近5平方千米，遠(yuǎn)期人口規(guī)劃30萬人。靜升新區(qū)目前為開發(fā)初期，基本處于空白階段。全國知名旅游景點—王家大院，山西文化代表，清代民居建筑之集大成者。省級重點高級中學(xué)，5000余名學(xué)生的大型學(xué)校，靈石最好的高中優(yōu)秀的教育資源，在日益重視教育的今天，將是本案良好的推廣資源之一。靜升派出所緊鄰本案，完全消除了新區(qū)初始，周邊冷清帶來的居住不安全感，未來本案安保可考慮與靜升派出所形成聯(lián)動，進(jìn)一步增強(qiáng)項目競爭力。項目南側(cè)政府規(guī)劃了1500森林公園，將是本案可直接享用的重要自然景觀。、結(jié)論及建議、結(jié)論該項目設(shè)計合理，規(guī)模適中，項目的建筑密度、容積率、綠化率、戶型面積及戶型比例等主要技術(shù)指標(biāo)均符合國家關(guān)于商品房開發(fā)的有關(guān)政策要求，項目的建設(shè)符合國家政策和靈石縣城總體規(guī)劃及靜升古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃的各項要求，布局人性化，結(jié)構(gòu)安全可靠，外觀新穎美觀大方。該項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件均已具備，建議盡快實施。建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)盡快開工保值保量順利完工，創(chuàng)建一個優(yōu)質(zhì)工程。合理、科學(xué)地做好施工現(xiàn)場設(shè)計和工期安排。北與介休市、孝義市相鄰；南與霍州市、汾西縣接壤；西與交口縣交界；東與沁源縣相望。地形地貌本縣地處黃土高原屬土石山地，整個地勢東高西低，地層分布從東到西，平均海拔850m左右，%、%、%?？h境東部有太岳支脈石膏山；海拔2532米，西部為丘陵地形屬呂梁山脈，海拔1275米，坡度約40度，頂部平坦，面積12平方公里左右，是控制兩渡至西山、控制靈石河西的戰(zhàn)略要地。其他還有仁義河、雙池河、交口河等支流。建置沿革早在史前靈石境內(nèi)就有先民居住，在建縣以前屬介休地域。唐貞觀十七年（643年）廢呂州，靈石縣改屬汾州，開元十一年（723年）改屬河?xùn)|道太原府；靈石屬平陽府（河?xùn)|道），萬歷廿三年（1595年）改屬汾州