【正文】 對于資金風(fēng)險，在進(jìn)行財務(wù)評價時也是非常謹(jǐn)慎的。內(nèi)部風(fēng)險則可以完全由該公司自己控制。資金風(fēng)險本項目的規(guī)模和建設(shè)對于資金計劃和現(xiàn)金流量有嚴(yán)格的要求，資金是否充足是決定本項目能否成功的重要因素。政策風(fēng)險中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展快與慢在很大程度上受到國家相關(guān)政策的影響，由于國內(nèi)地區(qū)房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展，特別是個別地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，使得國家對房地產(chǎn)市場的政策越來越謹(jǐn)慎，如銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制等，勢必對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到不利影響。本項目可能遇到的風(fēng)險因素主要有：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場和國家及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連。同時項目建設(shè)對于靈石縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和靜升新區(qū)的迅速崛起和進(jìn)一步發(fā)展具有非常重要的意義，具有明顯的社會效益，項目財務(wù)分析可行。%，%。、基本參數(shù)項目總投資額：項目建設(shè)期：2011年9月2013年3月該項目總建筑面積80754㎡，其中：住宅建筑面積50400㎡，會所面積10854㎡，地下建筑面積19500㎡，住房276套。最終別墅實現(xiàn)全案銷售均價10050元/平米，洋房實現(xiàn)銷售均價6310元/平米，小高層實現(xiàn)銷售均價4690元/平米。商業(yè)按照8000元/平米的價格計算，在項目銷售結(jié)案后銷售?；乜罱痤~設(shè)定為當(dāng)月簽約金額45%+上月簽約金額55%。山西省建設(shè)項目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請表項目名稱永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)單位山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位負(fù)責(zé)人及電話張石崗聯(lián)系人及電話建設(shè)內(nèi)容山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號一期工程建設(shè)地點和起止年限靈石縣靜升鎮(zhèn)總投資額資金來源及構(gòu)成自籌合同估算額（萬元）招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計∨∨∨建筑工程∨∨∨安裝工程1000∨∨∨裝修工程∨∨∨監(jiān)理∨∨∨重要材料室外工程擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介山西招投標(biāo)網(wǎng)（）擬選擇的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)情況說明：建設(shè)單位（蓋章）2011年9月第十二章 財務(wù)分析、編制依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）的通知規(guī)劃建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價細(xì)則《企業(yè)會計準(zhǔn)則》（2006）材工字文國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國營業(yè)額》暫行條例國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》暫行條例國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國征收教育附加費(fèi)》的暫行條例其他相關(guān)文件及經(jīng)濟(jì)法規(guī)、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)財務(wù)價格本項目主要服務(wù)對象為靈石縣居民，結(jié)合靈石縣目前商品房市場價格的發(fā)展趨勢，并考慮到該項目區(qū)域位置，綜合考慮現(xiàn)在時點價格設(shè)定為：小高層4000元／平米；洋房5500元／平米；別墅8000元／平米。2013年4月開始投入使用。第十章 項目建議實施進(jìn)度、項目實施進(jìn)度綜述：山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期建設(shè)工程，開工建設(shè)前必須完成可行性研究、設(shè)計等前期工作；從開工建設(shè)到完工，需要完成土建主體工程、建筑裝修和水、電、采暖設(shè)施安裝以及其它配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，經(jīng)驗收合格后方可投入使用。（4）、綜合協(xié)調(diào)部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的治安及建設(shè)單位與施工單位之間、施工單位和監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)工作，積極做好工程前期、施工期、竣工階段的各項準(zhǔn)備工作，保證工程順利完成。根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的總概算和工期，合理安排投資計劃，階段計劃投資的安排要與總體計劃要求相適應(yīng)，保證按期完工，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)財務(wù)、管理的各項制度以保證資金籌措到位、力爭達(dá)到控制建設(shè)成本，保證資金使用效益的目的。在建設(shè)期負(fù)責(zé)合同管理，工程的設(shè)計、施工、設(shè)備材料采購和工程監(jiān)理都要依法訂立合同，各類合同都要有明確的質(zhì)量要求，履行擔(dān)保和違約處罰條款。管理部門職責(zé)（1）、合同管理部（招標(biāo)部）在籌建期負(fù)責(zé)工程的招標(biāo)工作，保證合理確定工期，合理標(biāo)價定標(biāo)。山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期項目投資估算表序號工程項目建筑面積（㎡）單位工程單方造價（元）單方造價（元）總額（萬元）土建工程水衛(wèi)消防工程采暖通風(fēng)工程電氣工程一獨(dú)棟別墅800016001504510519001520花園洋房230001500150451051800414011層板式住宅389001800180501052135會所108541800300801502330小計80754二工程建設(shè)其它費(fèi)用三基本預(yù)備費(fèi)四合計工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表序號費(fèi)用名稱計費(fèi)基數(shù)費(fèi)率（標(biāo)準(zhǔn)）總額（萬元）備注與建設(shè)項目有關(guān)的費(fèi)用1建設(shè)管理費(fèi)％2可行性研究費(fèi)3勘察設(shè)計費(fèi)建設(shè)安裝工程費(fèi)4招標(biāo)代理費(fèi)差額定率累進(jìn)法5工程監(jiān)理費(fèi)用建設(shè)安裝工程費(fèi)施工監(jiān)理服務(wù)收費(fèi)基價16勞動安全衛(wèi)生評價費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)％7場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)％8工程保險費(fèi)建設(shè)工程費(fèi)‰9城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)80754㎡20元/㎡10城市消防設(shè)施配套費(fèi)80754㎡3元/㎡小計第九章 項目組織管理根據(jù)國辦發(fā)（1999）16號文件精神，本建設(shè)項目應(yīng)實行法人責(zé)任制、施工招標(biāo)制、工程監(jiān)理，建設(shè)單位與設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位之間實行合同管理制，以加強(qiáng)工程管理，確保工程高質(zhì)量地順利進(jìn)行。并根據(jù)項目開發(fā)規(guī)劃，參考同類建設(shè)項目當(dāng)?shù)貢r價而估算，投資構(gòu)成包括：建設(shè)工程其他費(fèi)用建筑土建、安裝、初裝飾裝修工程費(fèi)建設(shè)工程配套費(fèi)用、投資估算：項目總投資==萬元，詳見山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程項目投資估算表。其它費(fèi)用依據(jù)2009年《山西省建筑工程其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。工程建成后，大片的綠化面積對社會及環(huán)境都非常有益，因此，本工程是可行的。、特殊環(huán)境影響： 該項目距離靜升王家大院歷史文化遺產(chǎn)較遠(yuǎn)，項目周邊沒有自然遺產(chǎn)，易沒有風(fēng)景名勝和有保護(hù)價值的自然景觀，所以不需要考慮特殊環(huán)境影響，也不用采取保護(hù)措施。因此，規(guī)劃在院內(nèi)盡可能采用分區(qū)綠化的方式進(jìn)行綠化，在建筑物周圍和道路兩邊種植喬木、冬青和草坪，使綠化率達(dá)到30%以上，以創(chuàng)造優(yōu)美的工作環(huán)境。生活垃圾治理措施項目規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)兩個封閉式垃圾站，對項目區(qū)所有垃圾進(jìn)行分類回收，集中存放，定時清運(yùn)。這些廢水均排入城市污水管網(wǎng)集中處理，處理后進(jìn)入中水系統(tǒng)重新利用，主要用來沖廁所、沖洗車輛和作綠化用水。、項目運(yùn)營期環(huán)境保護(hù)措施煙氣及汽車尾氣治理措施項目內(nèi)采暖采用中央空調(diào)，因此對項目區(qū)不構(gòu)成環(huán)境污染；餐廳廚房燃料為煤氣，未來考慮天然氣，屬清潔能源，不產(chǎn)生二次污染；院內(nèi)停車場廢棄主要是汽車尾氣，考慮停車位不多室外直接外排影響不大。另外水泥、黃砂、石灰類的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及時清掃施工運(yùn)輸過程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質(zhì)隨雨水沖刷污染附近水體。施工廢水治理措施施工期廢水主要來自施工生活區(qū)的生活廢水和施工區(qū)的機(jī)械清洗水，污水中主要污染物為SS、BOD5和COD，因其水量較小，形不成規(guī)模排放，對地表水基本造不成影響，又由于該污水中不含有毒物質(zhì)，其下滲對地下水的影響也較小。施工廢氣治理措施施工廢氣主要來自于燃油施工機(jī)械、運(yùn)輸車輛排放的尾氣，為減少廢氣排放，擬采取以下措施：對排煙大的施工方機(jī)械安裝消煙裝置，以減輕對大氣環(huán)境的污染。施工現(xiàn)場要設(shè)圍欄或部分圍欄，縮小施工揚(yáng)塵擴(kuò)散范圍。運(yùn)輸車輛應(yīng)完好，不應(yīng)裝載過滿，應(yīng)盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時清掃灑落在地面上的泥土和建筑材料，沖洗輪胎，定時灑水壓塵，以減少運(yùn)輸過程中的揚(yáng)塵。開挖時，對作業(yè)面和土堆適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以減少揚(yáng)塵量。因此應(yīng)采取合理可行的控制措施，盡量減輕其污染程度，縮小其影響范圍。隨著風(fēng)速的增大，施工揚(yáng)塵產(chǎn)生的污染程度和超標(biāo)范圍也將隨之增強(qiáng)和擴(kuò)大。施工粉塵治理措施施工期間產(chǎn)生的粉塵（揚(yáng)塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式?；炷列枰B續(xù)澆灌作業(yè)前，應(yīng)做好各項準(zhǔn)備工作，將攪拌機(jī)運(yùn)行時間壓到最低限度。施工機(jī)械應(yīng)盡可能放置于對周圍敏感點造成影響最小的地方。合理安排施工時間和進(jìn)程，盡量與周圍單位和人群的活動交錯開。污染物主要為煙氣及汽車尾氣、生活污水、噪聲和生活垃圾等，采用相應(yīng)的常規(guī)環(huán)保措施處理后即可達(dá)標(biāo)排放。施工期間將涉及土地開挖、管道敷設(shè)、材料運(yùn)輸、基礎(chǔ)工程、房屋建筑等工程，在此期間將有一定數(shù)量的廢氣建筑材料如沙石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等建筑垃圾；生活垃圾主要是工地民工廢棄物品，由于生活條件所限產(chǎn)生量很小。廢水污染施工人員生活污水，車輛設(shè)備沖洗水等產(chǎn)生的生產(chǎn)泥漿水，雨水浸淋產(chǎn)生的高濁度水，施工機(jī)械跑、冒、滴、漏及機(jī)械修理、維護(hù)等產(chǎn)生的廢水，水量較少，屬于瞬時排放。粉塵污染本工程建設(shè)期的建筑材料在運(yùn)輸、堆放過程中將產(chǎn)生較大的土、灰、砂石等，處理不當(dāng)極易造成揚(yáng)沙揚(yáng)塵，污染空氣。噪聲污染施工期的噪聲主要是施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲。建設(shè)期產(chǎn)生污染的環(huán)節(jié)主要是地基加固打樁平整、配置混凝土及水泥砂漿、土建設(shè)施和設(shè)備安裝調(diào)試等。、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀： 該項目場址無污染源存在，周邊環(huán)境良好，生態(tài)植被未被破壞。力求環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一，力求環(huán)境保護(hù)治理方案技術(shù)可行和經(jīng)濟(jì)合理。堅持污染物排放總量控制和達(dá)標(biāo)排放的要求。環(huán)境評價是在研究確定場址方案和技術(shù)方案中，調(diào)查研究環(huán)境條件別和分析擬建項目影響環(huán)境的因素，研究并提出治理和保護(hù)環(huán)境措施，比選和優(yōu)化環(huán)境保護(hù)方案。第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析保護(hù)環(huán)境事關(guān)人民群眾的生存，是落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。以保證項目減少能源的消耗量。裝設(shè)低壓電力容器補(bǔ)償無功功率。變壓器選用低耗能、低噪聲、過載能力強(qiáng)的變壓器。采用優(yōu)質(zhì)管材及嚴(yán)密性能好的閥門，提高給水管網(wǎng)的施工質(zhì)量，減少管網(wǎng)可能滲漏的隱患；衛(wèi)生潔具、閥門采用節(jié)水型的材料。設(shè)備及泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以上。f、照明設(shè)備的節(jié)能適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采取分區(qū)控制方式，以減少電力損失，設(shè)計盡量使三相負(fù)荷平衡，照明燈具采用半導(dǎo)體節(jié)能燈。外墻窗子面積比限定在一定范圍內(nèi)：北面窗≤，東西向窗≤，南向窗≤。墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用節(jié)能保溫材料，在砌筑時一方面將砌塊澆水浸濕，另一方面在砌筑砂漿中摻入ZS1型強(qiáng)力粉灰（外加劑）以改善水泥砂漿的和易性和固化條件，保證砌體的強(qiáng)度。⑶建筑節(jié)能措施a、選擇高性能的建筑材料產(chǎn)品，最高效率利用資源的前提，建筑結(jié)構(gòu)材料要有足夠的強(qiáng)度和耐久性，圍護(hù)結(jié)構(gòu)要有良好的保溫隔熱性能，防水、隔聲、涂料、管道等專用功能性材料，都要具有相應(yīng)的高性能。最大限度地利用自然光、熱，結(jié)合現(xiàn)有場地，總圖規(guī)劃設(shè)計盡可能將建筑的主朝向選擇為當(dāng)?shù)刈罴殉蚧蚪咏罴殉?。、?jié)能措施和耗能指標(biāo)分析本項目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電、節(jié)水、節(jié)材，設(shè)計中采取的主要措施如下：建筑節(jié)能⑴靈石屬于寒冷地區(qū)，則必須按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定對該建筑進(jìn)行權(quán)衡判斷。因此，建筑運(yùn)行能耗是建筑節(jié)能任務(wù)中最主要的關(guān)注點。建筑運(yùn)行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調(diào)和各類建筑內(nèi)使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過程而發(fā)生。我國目前處于城市建設(shè)高峰期，城市建設(shè)的飛速發(fā)展促使建材業(yè)、建造業(yè)飛速發(fā)展，由此造成的能源消耗已占到我國總的商品能耗的20％～30％。“十二五”規(guī)劃提出的約束性指標(biāo)更加明確了國家節(jié)能減排的決心。國家“十二五規(guī)劃”明確提出了節(jié)能減排的目標(biāo)，即到2015年，單位GDP二氧化碳排放降低17%；單位GDP能耗下降16%；，%%；主要污染物排放總量減少8到10%的目標(biāo)。第六章 節(jié)能方案分析節(jié)能減排就是節(jié)約能源、降低能源消耗、減少污染物排放。營銷所需景觀節(jié)點設(shè)計結(jié)合本案營銷所需，在重要售房節(jié)點進(jìn)行景觀節(jié)點設(shè)計，并應(yīng)盡快早形成成果，為今年銷售工作提供良好支持?？煽紤]以九溪九大景觀節(jié)點作為景觀主線，串聯(lián)項目兩個地塊，同時將各個地塊高端和中等產(chǎn)品分隔開來。多采用梅蘭竹菊等中國元素綠植，統(tǒng)一項目文化內(nèi)涵。景觀節(jié)點作為重點投入，點綴中式風(fēng)情元素，強(qiáng)化品質(zhì)和文化感受。產(chǎn)品類型預(yù)計建筑面積獨(dú)棟別墅8000㎡左右花園洋房33000㎡左右小高層63000㎡左右保障性住房商業(yè)2680㎡左右會所1500㎡左右總規(guī)模108180㎡左右園林景觀設(shè)計定位風(fēng)格取向原則建議參考：新中式自然主義風(fēng)格+成品園林呈現(xiàn)以修剪感相對較強(qiáng)的自然主義風(fēng)格強(qiáng)化社區(qū)周界、入口、景觀軸線的領(lǐng)地感和禮儀性，規(guī)避其觀賞性遠(yuǎn)大于實用性的缺點。小高層設(shè)計要求戶型：戶型配比建議如下：戶型面積比例舒適三居120㎡～140㎡10％～15％豪華三居140㎡～16