【正文】 附表：預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表 單位：人民幣萬元預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)金流量表單位：人民幣萬元41 / 42。三、財(cái)務(wù)分析經(jīng)過分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 二、社會(huì)效益 本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對(duì)高級(jí)寫字樓和市民的對(duì)高檔住房日益增長(zhǎng)的需求，同時(shí)可優(yōu)化利用土地資源。第十章 結(jié)論一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。 項(xiàng)目回收期 根據(jù)分析，項(xiàng)目寫字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部收回投資，投資回收期為3年（包括建設(shè)期）。 稅收 該項(xiàng)目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營十年后可向國家上繳營業(yè)稅3559萬元。二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 營業(yè)收入根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測(cè)算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達(dá)到48816萬元。 盈余公積金和資本公積金盈余公積金按稅后利潤的5%計(jì)提。具體情況如下表所示：年折舊與攤銷表 單位：萬元項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額分?jǐn)偙壤叟f年限（年）20012003年每年計(jì)提20042009年每年計(jì)提出租房屋建設(shè)費(fèi)用100020502020籌備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用4502031500開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)37020103737合計(jì)182020757上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下：企業(yè)管理費(fèi)用表單位：人民幣萬元2）營業(yè)稅本項(xiàng)目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中20012003年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的5%上繳，2004年以后的經(jīng)營活動(dòng)按營業(yè)額的3%上繳。（2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年50萬元計(jì)算。（每年具體費(fèi)用支出見下表）（1） 建設(shè)期行政費(fèi)用 指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米12，000元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測(cè)如下表所示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元2） 公寓租金收入項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入約為2834萬元。1） 寫字樓和公寓銷售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。 2000年12月前1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案；2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證；3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平；4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)；6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)； 2001年3月前1） 辦理商品房預(yù)售許可證；2） 完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作； 2002年10月前1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)；2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收；3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程；5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購、安裝； 2003年10月前1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作；2） 完成市政配套和綠化等室外工程；3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作；4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度一、 建設(shè)方式為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)國內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問提供咨詢服務(wù)。通過以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為19，000萬元人民幣，具體情況如下表：項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬元序號(hào)項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7，2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10，1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)4507開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)370合計(jì)19，000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測(cè)算。 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為450萬元。 設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi) 這部分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約300萬元。 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按380萬元估算。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費(fèi)用。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。第七章 投資估算和資金來源一、 投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的各種稅費(fèi)等。 經(jīng)營前景分析由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場(chǎng)、國賓花園、釣魚臺(tái)賓館等商住項(xiàng)目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級(jí)寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。 需求與供給情況分析 本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國家計(jì)委、財(cái)政部、中國科學(xué)院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場(chǎng)、京克窿超級(jí)市場(chǎng)、賽特購物中心、復(fù)興商業(yè)城、長(zhǎng)安商場(chǎng)等各大商場(chǎng)距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。用地附近有包括2165路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加，一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響