【正文】 二、項目營業(yè)收入和營業(yè)稅金估算營業(yè)收入本項目營業(yè)收入包括兩部分：一部分是房產(chǎn)銷售收入，另一部分是經(jīng)營收入。所得稅：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，所得稅稅率為25%。行業(yè)基準(zhǔn)收益率按12%計算。第二節(jié) 財務(wù)分析本項目為聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設(shè)項目，其效益除經(jīng)濟(jì)效益外，還表現(xiàn)為環(huán)境效益和社會效益。項目總投資使用計劃與資金籌措詳見下表：項目總投資使用計劃與資金籌措表序號項目年份合計建設(shè)期經(jīng)營期123451項目投入總資金1931 1159 772 0 0 　建設(shè)投資1931 1159 772 　　　建設(shè)期利息0 0 0 　　　流動資金0 　　0 0 0 2資金籌措1931 1159 772 0 0 　項目資本金1931 1159 772 0 0 　用于建設(shè)投資1931 1159 772 　　　用于建設(shè)期利息0 0 0 　　　用于流動資金0 　　0 0 　債務(wù)資金0 0 0 　　　用于建設(shè)投資0 0 0 　　　用于流動資金0 　　　　　中央補助資金0 　　　　　第十一章 項目經(jīng)濟(jì)評價第一節(jié) 評價原則和方法項目的財務(wù)評價按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)和有關(guān)現(xiàn)行財稅制度的原則進(jìn)行。第二節(jié) 資金籌措及使用計劃一、資金籌措，根據(jù)項目單位意見，本項目所需資金全部由項目單位自籌解決，符合國發(fā)[1996]35號文《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目實行資本金制度的通知》要求。建設(shè)期利息根據(jù)項目單位的意見，本項目所需資金全部考慮為企業(yè)自籌資金，不考慮銀行貸款，不存在建設(shè)期利息。（2）漲價預(yù)備費：本項目漲價預(yù)備費費率按零計取。預(yù)備費用預(yù)備費用包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。詳見附表3《前期費用估算表》。前期工程費用前期費用包括工程規(guī)費和企業(yè)服務(wù)費。（4）電梯工程：參照國內(nèi)知名品牌報價。（2）暖通：包括供暖系統(tǒng)，通風(fēng)工程。（2）裝飾工程：包括外墻面、門窗，公共部分樓地面、天棚、內(nèi)墻面。建筑安裝工程費投資包括土建工程和安裝工程。建筑安裝工程費按照《山東省建筑安裝工程消耗量定額》（2003年）、《聊城市2008價目表》、聊城市當(dāng)前建筑工程有關(guān)投資估算指標(biāo)及市場價格估算，估算建筑安裝工程費分項投資見附表2。土地費用據(jù)項目單位提供的資料，本項目土地費用暫按200萬元計入。詳見附表1《項目總投資估算表》三、概算說明本項目屬于商業(yè)辦公項目建設(shè)，項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對于建筑的風(fēng)格、工程質(zhì)量的要求較高，另外還考慮到防止破壞原始風(fēng)貌及生態(tài)等因素。二、編制依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；《投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》；《全國市政工程投資估算指標(biāo)》；山東省市政消耗定額；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)；國家現(xiàn)行有關(guān)投資估算的規(guī)定； 建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料；當(dāng)?shù)赝惤ㄖこ填A(yù)算或結(jié)算資料。招標(biāo)基本情況表擬定招標(biāo)方案如下表:招標(biāo)基本情況表基本條目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√重要材料√√√其他第十章 投資測算及資金籌措第一節(jié) 投資估算一、投資估算的范圍本項目投資估算范圍為聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)（5）場區(qū)景觀綠化招標(biāo)：1個標(biāo)段。（3）建筑工程施工招標(biāo)：1個標(biāo)段。四、詳細(xì)招標(biāo)方案招標(biāo)次序本項目招標(biāo)至少需要劃分以下招標(biāo)批次：（1）工程勘察、設(shè)計招標(biāo)；（2）建筑工程施工招標(biāo)；（3）工程施工監(jiān)理招標(biāo)；（4）特殊設(shè)備采購及安裝（國際、國內(nèi)招標(biāo)）；（5）場區(qū)景觀綠化招標(biāo)；劃分標(biāo)段（1）工程勘察招標(biāo)：1個標(biāo)段。二、招標(biāo)組織形式因項目法人單位目前尚不具備自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織開、評標(biāo)的相應(yīng)資質(zhì)，因此本項目的建筑安裝工程設(shè)計、監(jiān)理、施工以及主要配套設(shè)備的采購均采用委托招標(biāo)形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)進(jìn)行中招標(biāo)的形式。完成階段（2013年2月—2013年3月）包括：工程建設(shè)全部竣工、驗收，銷售階段。前期準(zhǔn)備階段（2011年9月—2011年10月）：項目可行性研究階段、立項及審批、前期準(zhǔn)備。本項目運營后的管理公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)工程部、開發(fā)部、財務(wù)部、綜合協(xié)調(diào)部等，各部門經(jīng)理直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，詳見下圖：總經(jīng)理綜合協(xié)調(diào)部項目開發(fā)部財務(wù)管理部工程管理部第二節(jié) 項目實施進(jìn)度計劃本項目建設(shè)期18個月，2011年9月—2013年3月。二、項目運營組織管理項目運營后，公司組織結(jié)構(gòu)按現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，通過轉(zhuǎn)換政府職能，理順關(guān)系，提高效率，建立高效權(quán)威，運轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)，行為規(guī)范的行政管理體制。設(shè)置兩個管理部：工程管理部編制建設(shè)項目初步設(shè)計和概算文件，提出開工報告，施工整個過程的管理監(jiān)督，提出項目竣工驗收申請，審查工程預(yù)算，項目合同管理，研究解決項目實施中的具體問題，工程技術(shù)管理，質(zhì)量管理，擬定項目招標(biāo)方案等，組織協(xié)調(diào)工程設(shè)計、監(jiān)理、施工和設(shè)備材料采購。項目承辦單位針對本項目臨時組建項目管理部。二、物業(yè)管理的目標(biāo) 最大限度地維護(hù)業(yè)主的利益； 保證商業(yè)設(shè)施、辦公區(qū)的正常使用和運行； 引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、齊全的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住、辦公、休閑環(huán)境； 創(chuàng)造社會效益的同時，保證公司的經(jīng)濟(jì)效益，維持公司的正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展； 培養(yǎng)和鍛煉一批優(yōu)秀的、高素質(zhì)的物業(yè)管理人才和隊伍。 代收相關(guān)費用(水、電、暖、物業(yè)等)。 房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、液化氣等)維修、維護(hù)。 綠化維護(hù)：項目區(qū)范圍內(nèi)花草樹木的生長維護(hù)、雜草清理等。 智能化系統(tǒng)：包括主樓智能化系統(tǒng)的運行、維護(hù)。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和消費者消費行為的逐步邁向理性化，物業(yè)管理的內(nèi)容及水平也是購房置業(yè)、租賃者參考所參考的一個重要依據(jù)。 項目的物業(yè)管理規(guī)劃及服務(wù)水平不僅影響到業(yè)主使用，同時也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的聲譽和銷售狀況。第七章 物業(yè)管理物業(yè)管理是近幾年在房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的對商業(yè)、辦公、住宅小區(qū)實施專業(yè)化管理，將更好地維護(hù)商業(yè)辦公用房和住宅小區(qū)使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全的居住或辦公環(huán)境。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)水設(shè)備和衛(wèi)生潔具，必須設(shè)專人負(fù)責(zé)管理、維修、保養(yǎng)和安全運行，杜絕用水設(shè)備和輸水管道的跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。以功能區(qū)為單元，配備用水計量裝置，劃小核算單位，鼓勵節(jié)約用水。該項目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。設(shè)備的負(fù)荷率須達(dá)到國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，提高設(shè)備利用率。（2）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)自動控制系統(tǒng)，可準(zhǔn)確調(diào)節(jié)室溫，同時減少不必要的能源消耗。通過以上電氣節(jié)能措施，達(dá)到電氣節(jié)能的要求。（5）選用S系列主變壓器和配電變壓器，降低空載損耗，有利于節(jié)能。（3）選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的燈用電器件、燈具、配線器材及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。二、節(jié)能措施項目建筑設(shè)計節(jié)能措施為了達(dá)到《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ140372006）規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)，設(shè)計過程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：多層建筑高層建筑屋頂鋼筋混凝土樓板：100mmEPS 板：80 mm干鋪焦渣：80mm聚氨酯防水材料：3mm鋼筋混凝土樓板：100mmEPS 板：56 mm干鋪焦渣：80mm聚氨酯防水材料：3mm外墻白灰砂漿：20 mm磚砌體：240 mm水泥砂漿：20 mm聚合物砂漿：6 mmEPS 板：60 mm抗裂砂漿：4 mm外墻涂料：1 mm白灰砂漿：20 mm鋼筋混凝土墻：200 mm水泥砂漿：20 mm聚合物砂漿：6 mmEPS 板：35 mm抗裂砂漿：4 mm外墻涂料：1 mm不采暖樓梯間白灰砂漿：20 mm磚砌體：365 mm保溫砂漿：20 mm白灰砂漿：20 mm鋼筋混凝土墻：200 mm保溫砂漿：20 mm窗PVC框雙玻窗PVC框雙玻窗戶門復(fù)合材料門復(fù)合材料門單元門復(fù)合材料門復(fù)合材料門地面水泥砂漿：20 mmEPS板：50 mm鋼筋混凝土樓板：100 mm節(jié)電措施（1）利用科學(xué)管理方法是節(jié)電的有效措施，建立長效的技術(shù)管理部門，對動力設(shè)備和配線按規(guī)程進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)備在最佳狀態(tài)下運行，減少電損耗。1《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB500142006.第二節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、節(jié)水、節(jié)能原則認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。1《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB/T500521995。二、指導(dǎo)性文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動的通知》；國家發(fā)改委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》。依據(jù)城市室外消防用水標(biāo)準(zhǔn)，確定為同一時間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1次，一次滅火用水量為20L/S，室內(nèi)消火栓用水按15L/S計算，同時使用水槍數(shù)量為3支，每支水槍最少流量為5L/S。安全通道公共建筑按規(guī)范設(shè)置環(huán)形消防通道與安全出入口，且不得設(shè)門檻。二、消防設(shè)施火災(zāi)自動報警系統(tǒng)消火栓設(shè)置，室外消火栓按規(guī)范設(shè)置，其間距以滿足滅火要求為宜，室內(nèi)消火栓根據(jù)建筑的要求不同按現(xiàn)行規(guī)范設(shè)置不同的股數(shù)和水槍數(shù)，以滿足室內(nèi)消防要求。室外消火栓采用地上式、地下式相結(jié)合，室內(nèi)消火栓采用管內(nèi)按鈕控制，自動噴水滅火系統(tǒng)采用噴頭、水流指示器、濕式報警閥門等儀表自動控制消防水泵加壓系統(tǒng)，對某一單體來講環(huán)狀管網(wǎng)入口設(shè)二個及其以上的水泵接合器。四、環(huán)境影響評價本項目屬商業(yè)辦公樓建設(shè)，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生污染。既美化了環(huán)境，也起到有效地凈化空氣、防治噪聲的作用。建議加強小區(qū)道路的管理措施，人車分流，停車場需設(shè)置指示牌引導(dǎo)外來車輛停放，減少怠速帶來的汽車尾氣影響。3)地面汽車廢氣場區(qū)道路行駛的汽車尾氣排放屬于無組織排放，對項目區(qū)空氣造成一定的影響。此外，考慮到車庫位于居住樓地下，建議將送風(fēng)口設(shè)在宅間綠地區(qū)域，并采取適當(dāng)?shù)难b飾處理，既保證送風(fēng)質(zhì)量又與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。(4) 營運期產(chǎn)生廢氣及空氣環(huán)境保護(hù)措施1)廚房廢氣由于項目采用清潔能源，且廚房油煙主要是餐飲油煙，油煙廢氣采用油煙處理設(shè)備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對周圍環(huán)境不產(chǎn)生污染。轉(zhuǎn)運車應(yīng)與垃圾收集方式相配套，專車專用，轉(zhuǎn)運車必須封閉，轉(zhuǎn)運車的噪聲應(yīng)符合噪聲污染控制標(biāo)準(zhǔn)，時速限制為20km/h。項目投入使用的生活垃圾全部實行袋裝、集中處理或外運。生活垃圾必須分類收集。(3) 營運期固體廢物及處置措施在項目區(qū)內(nèi)作好垃圾收集系統(tǒng)建設(shè)，因地制宜地設(shè)置果皮箱，對項目區(qū)流動人員進(jìn)行教育，嚴(yán)禁隨意丟棄垃圾。③面向道路的窗戶采用隔聲玻璃窗。排列的喬木可以起到排樁的作用，并起到隔振的作用。交通噪聲的聲波通過高于聲線1m以上的密集植物叢時，即會因植物阻擋而產(chǎn)生聲衰減。②利用綠化控制噪聲。③物業(yè)管理部門加強商業(yè)噪聲和室內(nèi)裝修噪聲的管理，禁止采用高音方式叫賣商品和在正常休息時間內(nèi)作商品宣傳活動及室內(nèi)裝修工作。①在項目區(qū)噪聲敏感點處及外環(huán)境敏感點處設(shè)置禁鳴標(biāo)志。雨污水流向為：項目區(qū)總排口——市政管網(wǎng)——城市污水處理廠。根據(jù)項目區(qū)位置和性質(zhì)，本項目采取雨污分流制。⑥小區(qū)建設(shè)應(yīng)滿足消防及交通要求，避免改溝改路，尤其應(yīng)防止溝渠受截而使水流沖刷改道，造成水土流失。在項目場地平整前，剝離場內(nèi)部分表層腐殖土并集中堆置，并采取必要的防護(hù)，待工程基本建成后將腐殖土覆蓋在綠化區(qū)域。④劃定表土臨時堆置區(qū)。③增加臨時排水措施和沉沙池工程。修建臨時性圍墻封閉施工，將水土流失盡量控制在項目區(qū)內(nèi)進(jìn)行防治。合理安排施工時序，盡量縮短施工工期，減少疏松地面的裸露時間；盡量避開雨季施工，適時開挖，減輕施工期造成的水土流失。對住宅區(qū)、公建建筑區(qū)及垃圾中轉(zhuǎn)站等進(jìn)一步優(yōu)化,減少土石方開挖和廢棄土石渣的堆放，防止廢棄渣土亂堆亂放。待施工結(jié)束后，將其作為綠化和植被恢復(fù)用土，使其得到充分有效的利用。2)對樹木的保護(hù)施工期間建設(shè)單位應(yīng)該對該區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境采取保護(hù)措施，對建設(shè)區(qū)內(nèi)樹木應(yīng)給予保護(hù)，實在不能保護(hù)的需進(jìn)行移栽。生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施如下：1)減少占地和擾動避免高填深埋，做到少取土，少棄土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度的減少臨時