【正文】 高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費”。（2）擴大布局不能再以城市中心區(qū)為框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應(yīng)從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮商業(yè)的發(fā)展，整體考慮商業(yè)的發(fā)展布局。針對不同消費層次，形成適應(yīng)不同層次的商業(yè)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)辦公項目發(fā)展的需求為了實現(xiàn)聊城市新的商業(yè)辦公項目發(fā)展目標(biāo)，除了改變傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，聊城市商業(yè)辦公必須實現(xiàn)四大改變：（1）提高層次據(jù)統(tǒng)計，聊城市現(xiàn)有34000多個商業(yè)網(wǎng)點，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機械、物資建材、化肥農(nóng)藥、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、倉儲運輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項領(lǐng)域。商業(yè)的發(fā)展更為喜人，各類專業(yè)的商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘。各項存款余額1237億元，貸款余額964億元，、 。全市經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅高于全省平均水平。以下通過部分主要的宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析，來探討聊城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r對未來商業(yè)發(fā)展的影響。同時，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展水平和發(fā)展速度也將促進(jìn)或制約商業(yè)辦公項目的發(fā)展。二、當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟分析商業(yè)辦公項目發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系商業(yè)辦公項目的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系，是一個局部和整體的關(guān)系。農(nóng)村經(jīng)濟體制、國有企業(yè)、財稅體制、政府機構(gòu)、事業(yè)單位改革有序推進(jìn)，醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革全面啟動。農(nóng)村“路、水、電、氣、醫(yī)、學(xué)”建設(shè)進(jìn)一步加強，新居建設(shè)和危房改造全面展開。運河古都”品牌影響力進(jìn)一步提高。%%。經(jīng)濟發(fā)展迅速、百業(yè)俱興。各項存款余額1237億元，貸款余額964億元，、 。聊城經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅高于全省平均水平。 聊城不僅起著輻射和帶動魯西經(jīng)濟發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內(nèi)陸省份進(jìn)行經(jīng)濟、技術(shù)、文化交流的重要通道。一、聊城市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀聊城市地處經(jīng)濟發(fā)達(dá)的山東省，居魯西，臨河南、河北，位于華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。商業(yè)辦公樓建設(shè)項目的事實是必要的，也是可行的。項目經(jīng)濟評價良好，社會效益顯著。2011年9月著手項目前期工作，計劃于2011年10月完成前期的設(shè)計、招標(biāo)工作，2011年11月正式動工建設(shè)，計劃于2013年3月完成項目建設(shè)，投入使用。資金來源，全部由項目承辦單位自籌資金解決。生活垃圾統(tǒng)一收集處理，由市政環(huán)衛(wèi)部門處理；生活污水經(jīng)化糞池簡單處理后，經(jīng)城市市政管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠最終處理；廚房油煙廢氣采用家用油煙處理設(shè)備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對周邊環(huán)境污染較小。外部配套條件本項目建設(shè)位于聊城市城區(qū)西部，建設(shè)路與站前街交匯處，項目區(qū)周邊道路、供水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。項目建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃凈用地面積4519平方米，其中建筑占地面積871平方米，道路廣場占地面積2060平方米，綠化占地面積1588平方米。第四節(jié) 簡要的研究結(jié)論一、項目概況項目地址本項目地址位于聊城市城區(qū)西部，東側(cè)緊臨站前街，西側(cè)為汽車裝具市場，北側(cè)為建設(shè)路（規(guī)劃西延），項目計劃占地4519平方米。公司遵循“以人才為根本、以市場為導(dǎo)向、以社會效益和經(jīng)濟效益為中心”的發(fā)展宗旨，集合了一批多年從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)技術(shù)力量和致力于房地產(chǎn)事業(yè)的有志之士，發(fā)揚求真務(wù)實、拼搏進(jìn)取、無私奉獻(xiàn)的創(chuàng)業(yè)精神。1999年1月——2010年7月在聊城市昌華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任副總經(jīng)理。目前公司注冊資本金1000萬元，下設(shè)4個科室，公司現(xiàn)有員工19人，具有大中專學(xué)歷的有15人，具有中級職稱的有12人。商業(yè)辦公樓建設(shè)項目，得出是否具備開發(fā)的可行性研究結(jié)論。 五、項目投資。目 錄第一章 總論 1第一節(jié) 項目基本情況 1第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)及方法 2第三節(jié) 項目承辦單位概況 3第四節(jié) 簡要的研究結(jié)論 4第五節(jié) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 6第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 8第一節(jié) 項目建設(shè)的背景 8第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 12第三章 項目地址及建設(shè)條件 14第一節(jié) 場址選擇 14第二節(jié) 建設(shè)條件 14第四章 項目規(guī)劃建設(shè)方案 19第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) 19第二節(jié) 總體設(shè)計方案 19第三節(jié) 建筑設(shè)計方案 22第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 25第五節(jié) 給排水設(shè)計方案 26第六節(jié) 電氣設(shè)計方案 29第七節(jié) 供熱設(shè)計方案 34第八節(jié) 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計方案 35第九節(jié) 管線綜合布置方案 35第五章 環(huán)境保護(hù)與消防 37第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 37第二節(jié) 消防 45第六章 節(jié)能分析 47第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 47第二節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 48第七章 物業(yè)管理 51第八章 項目組織管理及進(jìn)度計劃 53第一節(jié) 項目組織管理 53第二節(jié) 項目實施進(jìn)度計劃 54第九章 項目招標(biāo)方案 56第十章 投資測算及資金籌措 59第一節(jié) 投資估算 59第二節(jié) 資金籌措及使用計劃 62第十一章 項目經(jīng)濟評價 64第一節(jié) 評價原則和方法 64第二節(jié) 財務(wù)分析 64第十二章 項目風(fēng)險分析 68第十三章 結(jié)論 71附表項目總投資估算表建筑安裝工程分項投資表前期費用估算表項目總投資與資金籌措表固定資產(chǎn)折舊表總成本費用估算表營業(yè)收入和稅金及附加估算表利潤和利潤分配表項目投資現(xiàn)金流量表 第一章 總論第一節(jié) 項目基本情況一、項目名稱聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓建設(shè)項目二、項目承辦單位單位名稱：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人： 聯(lián) 系 人： 聯(lián)系電話：四、項目地址本項目位于聊城市城區(qū)西部，建設(shè)路南，站前街西，計劃占地4519平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，項目建設(shè)符合城市發(fā)展總體規(guī)劃的要求。六、可行性研究報告編制單位單位名稱： 工程咨詢資質(zhì)證書編號：資格等級： 發(fā)證單位： 聯(lián) 系 人： 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)及方法一、可行性研究報告的編制依據(jù)相關(guān)法規(guī)、文件（1）《中華人民共和國土地法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《辦公建筑建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ672006）（4）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045）（5）其他有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范相關(guān)規(guī)劃（1）《聊城市城市總體規(guī)劃（2001－2020年）》（2004年）（2）《聊城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（3）項目區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件其他（1）當(dāng)?shù)刈匀弧庀?、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（3）項目承辦單位提供的其他有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)（4）項目承辦單位委托工程咨詢單位編制本項目報告的咨詢委托合同二、可行性研究的程序與方法本項目研究的程序如下： 第一章項目基本情況第二章項目建設(shè)背景及必要性本項目可行性研究程序第三、四章項目建設(shè)條件、規(guī)劃建設(shè)方案第五、六章環(huán)境保護(hù)和節(jié)能方案項目組織機構(gòu)及實施進(jìn)度第八、九章第十一、十二章投資估算經(jīng)濟效益評價第十四章研究結(jié)論本項目研究的方法主要運用了經(jīng)濟、社會、環(huán)境等三大理論板塊以及規(guī)劃理論板塊，分析聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)第三節(jié) 項目承辦單位概況一、項目承辦單位單位名稱：聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：王新坡 注冊資本：1000萬元單位地址：二、項目承辦單位簡介聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為聊城市魯泉石化有限公司，于2010年7月變更為聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。公司法人代表為王新坡，大專學(xué)歷，工程師。2010年7月至今在聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任總經(jīng)理。公司奉行信譽第一、質(zhì)量至上的經(jīng)營方針，愿以自己的雄厚實力，良好的社會信譽、上乘的建筑質(zhì)量和優(yōu)秀的物業(yè)管理為廣大的客戶服務(wù)。項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，周邊無明顯工業(yè)污染源，環(huán)境質(zhì)量較好，適宜商業(yè)辦公建筑建設(shè)。項目計劃新建商業(yè)辦公樓1棟，建筑面積10242平方米，地下車庫面積1544平方米；，綠地率35%，%。環(huán)境保護(hù)措施本項目投入使用后僅有生活垃圾、生活污水和廚房油煙產(chǎn)生。項目預(yù)計總投資，其中：土地費用200萬元。項目建設(shè)期本項目計劃建設(shè)期18個月。二、項目評價結(jié)論本項目XX房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)辦公樓項目選址位置優(yōu)越，毗鄰香江光彩大市場、汽車裝具市場，功能定位為商業(yè)、辦公綜合樓，能夠為中小企業(yè)提供良好的商業(yè)辦公環(huán)境，同時高品質(zhì)商辦樓的建設(shè)有助于提升城市整體形象，改善周邊城市面貌。本報告認(rèn)為XX房地產(chǎn)開發(fā)第五節(jié) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下表主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表序號項 目單 位指 標(biāo)備 注一項目總用地面積平方米4519二總建筑面積平方米117861其中：主樓平方米102422地下車庫平方米1544三容積率四綠地率%35五建筑密度%六項目總投資萬元1土地費用萬元2工程費用萬元3前期費用萬元4建設(shè)單位管理費萬元5預(yù)備費萬元6銷售費用萬元七財務(wù)指標(biāo)1年均利潤總額萬元3投資利潤率%年均5財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前6財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1461稅前7投資回收期年稅前八建設(shè)期月18 第二章 項目建設(shè)的背景和必要性第一節(jié) 項目建設(shè)的背景本項目是商業(yè)辦公樓建設(shè)項目，商業(yè)辦公項目是在當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和建設(shè)中必要的房地產(chǎn)開發(fā)項目，能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展和加快城市化進(jìn)程，是社會、經(jīng)濟發(fā)展的必要。代表中國商業(yè)文明的京杭大運河和代表農(nóng)業(yè)文明的黃河在此交匯，貫穿中國南北的京九鐵路和連接祖國東西的膠濟邯鐵路及高速公路在此相交形成“黃金大十字”。聊城既可利用東部沿海的先進(jìn)技術(shù)，還可利用東部省份的豐富資源，是中國重要的交通樞紐、能源基地、內(nèi)陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。是2005年的2倍，%，人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；，年均增長22%；，%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到17889元，農(nóng)民人均純收入6377元，分別是2005年的2倍、%、%。聊城城鄉(xiāng)面貌發(fā)生巨大變化。聊城城區(qū)“一城五區(qū)”框架初步形成，城市功能顯著增強，“江北水城各縣（市）城區(qū)和小城鎮(zhèn)面貌明顯改觀。聊城改革開放邁出重大步伐?！笆晃濉逼陂g累計完成進(jìn)出口總額115億美元。從宏觀經(jīng)濟角度來看，整體經(jīng)濟的發(fā)展為商業(yè)辦公項目的發(fā)展奠定了比較堅實的基礎(chǔ)。經(jīng)濟因素分析聊城市的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境商業(yè)物業(yè)的前景有著重要的影響，現(xiàn)實和未來的經(jīng)濟狀況主導(dǎo)了本項目的定位方向。據(jù)《2011年聊城市政府工作報告》數(shù)據(jù)，2010年，聊城市綜合實力邁上大的臺階。是2005年的2倍，%，人均生產(chǎn)總值由2005年的1480美元提高到4192美元；，年均增長22%；，%。三、聊城市商業(yè)經(jīng)濟概況近年來，聊城市經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項領(lǐng)域。政府大力扶持，本地企業(yè)朝規(guī)模、連鎖化方向快速發(fā)展，并成為商貿(mào)發(fā)展的重要支柱；特色品牌商業(yè)區(qū)漸成規(guī)模；大力興建大市場，重點培育區(qū)域性商品批發(fā)市場。目前，聊城市商業(yè)層次不明，隨著消費水平的提高和消費層次差距擴大，商業(yè)經(jīng)營必須提高層次，拉開檔次。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場，而聊城市應(yīng)在大眾化消費的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較高層次消費商業(yè)，以適應(yīng)“先富起來群體”和國內(nèi)外旅游者的消費需求。（3）完善功能因此商業(yè)除發(fā)展提高購物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費需求。尤其作為魯西經(jīng)濟中心的聊城市，更應(yīng)較多考慮其輻射功能，強化聊城市商業(yè)的輻射功能。盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，聊城市商業(yè)并不發(fā)達(dá)，不但布點分散，交易額低，而且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機制呆板、管理陳舊，缺乏市場競爭力。2007年以來，聊城市開始如火如荼建設(shè)現(xiàn)代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化聊城，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺發(fā)展經(jīng)濟政策，著力改善經(jīng)濟軟環(huán)境。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、本項目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃的要求本項目選址位于聊城市西部，臨建設(shè)路、站前街兩條城市主干道，并根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)，建設(shè)商業(yè)辦公樓項目。項目整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，符合城市總體規(guī)劃的要求，并且該項目擬建商業(yè)辦公樓建筑風(fēng)格以現(xiàn)代典雅的風(fēng)格為主，實現(xiàn)各樓間立面形式錯落有致，力求使建成后的主樓展現(xiàn)現(xiàn)代都市的氣息。商業(yè)辦公樓建設(shè)項目由聊城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，項目主樓為高層商業(yè)樓為主，并且考慮建筑設(shè)計均采用節(jié)能設(shè)計及節(jié)能材料，而且采用智能化管理系統(tǒng)。從整體角度和發(fā)展的眼光來看，該項目的建設(shè)符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。商業(yè)辦公樓項目能為中小商業(yè)企業(yè)提供良好的企業(yè)辦公環(huán)境，同時能夠減少辦公建筑的重復(fù)投資，有助于城市經(jīng)濟的良好發(fā)展；同時城區(qū)西部商業(yè)辦公項目的實施，能夠改善周邊的區(qū)域面貌。經(jīng)以上論證，該項目的建設(shè)是十分必要的。本項目的建設(shè)，將統(tǒng)籌考慮聊城市布局現(xiàn)狀和未來發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，布局合理，擬將本項目商業(yè)辦公樓建