【正文】 校園物業(yè)管理基礎設施要保證其完好的面貌與環(huán)境。以完備的管理規(guī)范和規(guī)章制度使校園物業(yè)設施，包括：建筑物、教學設施、學員活動中心等設施完好，綠色環(huán)保的校園環(huán)境使人們感覺心曠神怡。項目品質(zhì)定位決定了后期的物業(yè)管理方式及服務內(nèi)容的定位，我們認為業(yè)主從見到物業(yè)人員那天起就應該感受到的是兩個字：親情。讓親情融入我們物業(yè)服務的各個環(huán)節(jié)，讓物業(yè)員工的每一次接觸、每一個微笑、每一個電話的咨詢都融會在一種親情之中。2 、方便的物業(yè)服務：物業(yè)管理公司在管理細節(jié)上將采用當今較為流行的“酒店式管理”的服務方式,實行全天候、全方位、全過程的侍俸，配合文明禮貌的服務，讓人民感到舒適與尊貴。借鑒酒店式服務和管理模式，公寓大堂設置前臺接待服務，提供各項酒店式和管家式服務，如送餐、室內(nèi)清潔、洗衣、代召的士、叫醒服務、代訂書報雜志、代訂車船飛機票、鐘點工服務及商務服務等一系列人性化服務和管理，依據(jù)星級酒店的管理水準，服務內(nèi)容更多，物業(yè)管理更完善，并根據(jù)客戶獨特的消費需求提供貼身的服務和物業(yè)管理，如家居布置建議方案，提供家庭聚會的籌備和組織策劃等服務項目，充分滿足居住者的舒適和投資者的贏利需求。 第九章 智能化系統(tǒng)管理與維護一 智能化系統(tǒng)的日常運行及維護方案智能建筑應該是對建筑的四個基本要素，既結(jié)構、系統(tǒng)、服務、管理及其相聯(lián)給予最優(yōu)化考慮和組合，以達到最佳，從而獲得投資合理、高效率的更安全、優(yōu)雅舒適、便利快捷的環(huán)境空間，從而實現(xiàn)物業(yè)管理的安、暖、快、潔、便的親情服務，從中我們體會到智能小區(qū)在當前的重要地位和作用。設備自動控制和管理系統(tǒng)組成： 中央管理操作系統(tǒng) 熱交換監(jiān)控系統(tǒng) 冷凍站監(jiān)控系統(tǒng) 空調(diào)機組監(jiān)控系統(tǒng) 新風機組監(jiān)控系統(tǒng) 送風機組監(jiān)控系統(tǒng) 暖風機/風幕機系統(tǒng) 給排水監(jiān)控系統(tǒng)照明監(jiān)控系統(tǒng)變配電監(jiān)控系統(tǒng)1電梯監(jiān)控系統(tǒng)1電量計費系統(tǒng)1視頻1安保（視頻識別系統(tǒng)）1一站式的、菜單服務，通過智能化管理達到理想的服務，通過可視業(yè)主客服中心把社區(qū)服務的內(nèi)容、活動等通知業(yè)主。1通過樓宇自控 （中控室）發(fā)至工程部各種維修單：（1）給排水的水箱、位置；（2）空調(diào)機組的過濾器是否該沖洗；（3）污水池的水位；（4）消防水池的水位；（5）冷水機組的各種參數(shù)；（6）電梯的故障化那些層面；（7）鍋爐的各種參數(shù)；（8）水泵的運行狀態(tài)等等；1在線式的巡更，技防不如人防，要做人技結(jié)合，通過智能化，在計算機上設定幾點、幾分、巡視某個點，可編程。1保安對講系統(tǒng)在地下是難以接收信號，特別是停車場，在巡視地下部分時，建議安裝地下層的緊急對講插口；1對于集中供空調(diào)的項目，建議在空調(diào)水系統(tǒng)上，每層加裝電動閥，以便完善樓宇自控系統(tǒng)，為單獨計算供冷費用提供便利。公共大堂，是否需設LED信息顯示大屏幕，（以便發(fā)布公共信息）。2智能化的集成，我們要遵循合法性、實用性、可靠性、先進性、可擴充性；不久的將來，智能化進入家庭，通過網(wǎng)絡搖控，事先將家庭的空調(diào)開了，電飯鍋的米飯熟了，窗簾打開了，等等。2在安防系統(tǒng)中，特別是在重要區(qū)域里，辦公區(qū)域住所，馬上報警，同時啟動錄像進行錄像跟蹤。2緊急呼叫：在戶內(nèi)安裝呼叫按鈕，在緊急情況下，向保安監(jiān)控報警；2煤氣泄漏報警，一但出現(xiàn)泄漏馬上傳到保安中心；2電子信息，每戶可安裝信息發(fā)布器一個，物業(yè)管理中心可將一些信息隨時傳達給業(yè)主。2家庭小型交換機、一帶二帶1三帶24 可使家庭內(nèi)部隨意通話。2家庭計算機網(wǎng)絡，寬帶接入可多臺計算機同時上網(wǎng)，適用商住兩用。2安保部分：門磁、窗磁、玻璃破碎檢測器，紅外線對射探測器，雙鑒探測器，都可聯(lián)動報警同時啟動攝象。二 發(fā)揮高科技在管理服務中的設想現(xiàn)代企業(yè)辦公越來越注重信息的便捷與靈敏，因此對智能化要求越來越高，樓宇的智能化程度已成為衡量大廈檔次、品質(zhì)的最主要標準之一。我們物業(yè)公司將憑借所管理的海龍大廈的經(jīng)驗，制訂出完整的智能化系統(tǒng)管理方案，協(xié)助北京國家會計學院建立一套完善的智能化系統(tǒng)，并通過對各項系統(tǒng)的集成管理，實現(xiàn)“一卡通”服務，大廈客戶和員工憑一張智能卡可實現(xiàn)門禁、考勤、車庫入場，并可在大廈內(nèi)的餐廳、飲料吧、商務中心等進行消費，與物業(yè)公司結(jié)算水電、物業(yè)費及租金等一系列功能和服務，實現(xiàn)電子錢包、電子存折，為商務客戶提供了完善、安全、快捷的信息服務環(huán)境。第十章 機電設施設備管理與維護 一 定期維護、保養(yǎng)、檢修以及日常維修計劃、方案、標準1供電系統(tǒng)，出現(xiàn)故障在北京市行業(yè)規(guī)定的時間內(nèi),立即排除。、停電按規(guī)定提前通知。，可隨時啟用。177。5%伏。、掉閘現(xiàn)象。，自動倒閘操作不超過3秒鐘時間。、維護保養(yǎng)及協(xié)調(diào)工作。2消防系統(tǒng)，完好無損，可隨時啟用。、設施的維修、維護保養(yǎng)及協(xié)調(diào)工作。，保證消防設備的正常使用。3 給排水系統(tǒng)、消毒。操作人員健康合格證齊 全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。、管道無跑、冒、滴、漏。，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。、水池、水箱有嚴密的管理措施。供水計量及收費嚴格執(zhí)行北京市物價管理部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費現(xiàn)象，限水、停水能預先通知。，維修人員應及時趕赴現(xiàn)場進行搶修。、設施的維修、維護安排及協(xié)調(diào)工作。，按北京市節(jié)水辦下達的分配指標計劃用水。4 空調(diào)系統(tǒng)。，中、小修無特殊情況當天完成。，保證通風質(zhì)量。、管路定時巡檢，有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時維修。、輕拿輕放，減少噪音盡量不影響客工作、休息，工作完成后及時清掃現(xiàn)場。、維護工作。5 供暖系統(tǒng)及生活熱水1) 暖設備完好，運行正常。2) 管道、閥門無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。3) 冬季供暖，室內(nèi)溫度不得低于18℃。4) 根據(jù)用戶的書面要求，按時供暖。5) 做好公共供暖系統(tǒng)設備、設施的維修、維護安排及協(xié)調(diào)工作。6 市政公用設施管理1) 套服務設施完好，無隨意改變用途。2) 共區(qū)域（包括車道）照明設備、設施齊全，工作正常。3) 道路暢通，路面平坦，有交通標志。4) 訂有交通車輛管理制度，機動車、非機動車無亂停亂放現(xiàn)象。二 管理規(guī)程、操作規(guī)程1電梯維修保養(yǎng)規(guī)程1）常規(guī)保養(yǎng)：分為周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)，一年保養(yǎng)。三個等級：周保養(yǎng)，每周一次，每部電梯每周一次，每次不少于4小時半年保養(yǎng)，每部電梯每次不少于8小時，側(cè)重于重點部位的保養(yǎng)。一年保養(yǎng)，每部電梯每年不少于每次不少于16小時，做全面的檢查保養(yǎng)。2）零維修： 小修，故障停梯接到報修后應在10分鐘內(nèi)迅速到達現(xiàn)場立即搶修。3）中修：周期定為3年，做全面檢修保養(yǎng)。4）大修：電梯中修后繼續(xù)運行3年時間，因設備部件磨損嚴重，需更換主機或更換較多的機電配套件，以恢復設備原有性能而進行的全面徹底的維修。電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程1) 電梯維修保養(yǎng)作業(yè)必須由經(jīng)過國家勞動部門專業(yè)技術培訓，必須有電 梯上崗操作證。2) 維修作業(yè)必須由兩人以上方能進行，做到有主有從，有呼有應，謹慎認真。3) 維修時應精神集中，不得打鬧，擅離工作崗位與工作無關的事情，嚴禁酒后操作。4) 維修時應在端站懸掛修理工作警示牌，維修保養(yǎng)電氣設備時，必須斷開電源，并在電源開關上懸掛“有人工作禁止合閘”的警示牌。5) 檢修未完時轎內(nèi)操作人員不得離開轎廂，非維修人員嚴禁進入轎廂。6) 在維修施工中，必須服從現(xiàn)場負責人的統(tǒng)一指揮安排。7) 離開轎廂時，應把門關好鎖好，再進入時注意轎廂是否在原處。8) 施工中要加強安全教育工作，管理人員在施工前要進行安全交底，并在施工中進行檢查，堅決制止有玩忽職守和違反安全操作規(guī)程的現(xiàn)象發(fā)生。9) 公司勞動部門制定施工現(xiàn)場的多項管理制度。1) 按照巡檢制度巡視所轄區(qū)域的電氣設備的運行狀態(tài)，發(fā)生異常及時處理，并報告上級主管部門作好記錄。2) 按日計劃和維修單及時完成維修和安裝任務。3) 照明燈具配電箱，開關、更換要及時，開水器、風機盤管電機，及其它設備修復要及時，因材料備件原因要先向客戶說明解釋清楚。4) 對領導指派的臨時緊急任務要合理安排，及時完成。5) 緊急事故要服從指揮，積極參加搶險，救災工作，對電氣設備故障，應先切斷電源，恢復其它供電后，再作故障處理。6) 每月20日查電表，并把電表數(shù)字報物業(yè)部，協(xié)助做好計量收費工作。7) 每年10~11月份對配電室進行全面清掃、檢修。8) 每年供暖之前，對熱力站各電機及配電柜（箱）做全面檢查及清掃，對絕緣電阻進行遙測。9) 每年供冷期前后對所管轄的新風機組進行清掃檢修，對電機進行遙測。 10) 每年對柴油發(fā)電機機房在冬季前做好保溫工作季度計劃。11) 每年熱力站電機進行一次啟車試驗以防止葉輪銹死。12) 每年對柴油發(fā)電機組做一次啟車試驗，以保證發(fā)電機能正常運轉(zhuǎn)。13) 每月對配電室、變壓器及各配電柜做一次全面檢查，查看接地線及各緊固螺絲是否正常。14) 每月查寫字樓各強電豎井電源插接箱及互投箱是否接實有無異味有無放電現(xiàn)象。15) 每日查各新風機房電機及配電箱運轉(zhuǎn)是否正常。16) 每日對柴油發(fā)電機組電瓶做一次充放電。1) 在崗人員堅守崗位，有情況及時處理，力爭把損失降到最小。2) 發(fā)生空調(diào)系統(tǒng)跑、漏水時，應確定其位置，然后迅速關閉相應的控制截門，做到不慌不亂，注意人身安全。3) 每日巡檢管路，截門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4) 定期清洗空調(diào)過濾網(wǎng)，保證設備正常運轉(zhuǎn)及空氣潔凈度。5) 每年9月份對新風機組進行一次徹底保養(yǎng)，包括電機，皮帶，軸承，翅片，過濾器。6) 每月清洗一次新風機過濾網(wǎng)；空調(diào)機過濾網(wǎng)，每季度清洗一次。4. 水暖保養(yǎng)規(guī)程1) 每日檢查生活水箱，和大廈內(nèi)網(wǎng)，各支路進水閥門。2) 每月3——6日定期檢查，大廈外管網(wǎng)，總進生活水和各支路的用水， 室外消防栓，消防接合器，噴淋接合器。3) 每月7——12日定期對化糞池，生活廢水，雨水管線管檢查。4) 每逢雙月中旬清洗國賓大廈3——10開水器。5) 每月第二個工作日，查各樓水表，并做各樓水費結(jié)算催繳水費。6) 每年對熱力站循環(huán)水泵進行一次保養(yǎng)，清洗主管路過濾器。7) 每年清洗一次高位水箱。8) 嚴格貫徹執(zhí)行各項運行及操作規(guī)章制度，對違規(guī)者有權制止。9) 加強專業(yè)技術知識學習及安全教育學習，搞好團結(jié)協(xié)作，共同完成公司 交辦的其它工作。10) 發(fā)生火災或其它異常情況時帶領其它工作人員參加搶險救災工作。三 應急搶修、處理預案突發(fā)事件應急預案根據(jù)公司辦公會精神，結(jié)合公司實際情況，特制訂公司突發(fā)事件應急處理預案。1. 各管理處、項目應成立緊急突發(fā)事件領導小組，統(tǒng)一負責所轄項目的各項突發(fā)事件的應急處理。2. 本公司的突發(fā)時間包括：刑事治安事件、化學品泄漏、電梯故障、停電、跑水、觸電、爆炸案件、火災等。3. 各項目對所有員工進行不間斷的培訓，確保所有員工明確在突發(fā)事件前如何正確處理和緊急自救。4. 各項目根據(jù)項目自身情況可以結(jié)合本預案制訂各自的具體預案。5. 確保所有員工熟悉不同的報警電話。如火災11治安1救護120或999，以及各項目內(nèi)部的聯(lián)系電話。6. 各項目負責人負責落實各種所需應急物資的準備和檢查，以備急時所用。7. 一旦出現(xiàn)緊急情況，員工應立即向上級領導匯報，并報告公司領導，確保信息暢通。8. 根據(jù)不同的突發(fā)事件，公司制訂了相應的緊急預案，各項目可以在此基礎上作進一步細化。配電室突然斷電處理應急預案，按倒閘操作程序切換備用電源。，應迅速拉開有關斷路器和隔離開關，斷開故障設備。檢查故障原因，并報告供電局，在未斷開或無法斷開故障設備時，不得啟用備用電源。，可按下列方法進行處理：，造成主變壓器或電源開關掉閘，應先拉開所有分路開關，試送主變壓器或電源的開關，然后試送無故障的各分路開關，對有故障的分路開關試送前，應查明原因。B．分路開關與主變壓器或電源的開關同時掉閘時，應先拉開無故障的分路開關，試送主變壓器或電源的開關，后試送各分路開關。在試送有故障的分路開關前，應檢查兩極繼電保護的配合情況。水侵（跑、冒、漏）的處理應急預案1. 發(fā)現(xiàn)或接到跑、冒、漏水現(xiàn)象時，立即通知工程部，并采取解決措施。2. 工程部接到通知后，立即趕到現(xiàn)場，關掉水源閥門。3. 控制水源范圍擴大，切斷地面電源插座。4. 清理現(xiàn)場完畢后，工程部人員確認無誤后，恢復供水、供電。5. 調(diào)查跑水原因，匯報項目部經(jīng)理。對水處理應急預案1. 發(fā)現(xiàn)跑、冒、漏水時，立即通知工程部值班主管，并采取措施。2. 工程部值班主管及時通知工程部有關人員趕到現(xiàn)場。3. 工程部人員到現(xiàn)場后立即制止水源范圍擴大，關閉閥門，切斷電源并進行修。4. 故障處理完畢后，清掃水災影響的范圍。5. 當值主管，在處理事故完畢后，寫出事故報告，匯報工程部經(jīng)理。6. 工程部有關人員確認無誤后，恢復正常供電。煤氣泄漏處理應急預案1. 發(fā)現(xiàn)有燃氣等泄漏時，立即通知工程部值班主管和燃氣公司。2. 由工程部值班室主管通知保安員、工程部人員到現(xiàn)場（關閉對講機，不可使用任何電話，電動工具）。3. 到現(xiàn)場后將所有門窗打開，進行通風，檢查有關系統(tǒng)。4. 控制事態(tài)后，通知工程部經(jīng)理。5. 如無法控制事態(tài)，則立即疏散客戶到安全地點。6. 必要時經(jīng)請示有關領導后，通知消防部門。7. 事情處理完畢后，寫出書面材料，匯報工程部經(jīng)理。停電處理應急預案工程部配電室值班人員，在遇到高壓一路電源停電或高壓一相對地的突發(fā)事件時，應按下列程序進行處置：1. 立即通知工程部值班主管并上報工程部經(jīng)理。2. 由工程值班主管指派電工人員到現(xiàn)場保護、檢查系統(tǒng)，若屬供電局責任，立即電話聯(lián)系，問明停電原因及何時來電時間。供電局調(diào)度電話：630362773. 若屬工程部維修范圍立即搶修，做好倒閘操作準備工作，搶修