【正文】 次。 化肥施用多以氮肥為主，以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例，通?？刂圃冢?４:３為宜。 化肥的施用量為3kg/100m2為宜，入冬前忌施氮肥。 施用化肥應(yīng)在陰天或雨前撒于草坪場地，或與草坪灌溉澆水密切結(jié)合進行，以防施用不當損壞禾苗。 在每年的7月進行。在其它時間，應(yīng)視其生長情況，適當補充追肥。 草坪施肥要適量、均勻，防止過量或不均勻引起肥傷。3． 喬、灌木施肥細則 在喬、灌木根部挖條形溝，或在樹冠外緣的投影線下，每株挖對稱兩穴。 喬木施肥穴的規(guī)格為303040cm，灌木施肥穴的規(guī)格為202030cm。 將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。 回填泥土，踏實，淋足水，切忌肥料裸露。4． 注意事項 施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期，適時、適量、氮磷鉀配合施用。 施肥前要松土除草。 施肥后要淋足水，第二天早晨要淋清水，俗稱“回水”，這有利肥料的分解吸收。 施肥時，不論哪種肥料，切忌施于花卉幼芽和新葉上，以防灼傷。病蟲害防治1． 病蟲檢查 調(diào)查采用隨機抽樣法：以每個管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔20－30米為一檢查點，檢查有無病、蟲害存在。2． 噴施藥物 在噴藥前至少應(yīng)提前12小時張貼通知告知業(yè)主（業(yè)主），提醒注意，避免對人、畜造成危害。 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液，將藥物和用具回收庫房并清洗全身。3． 注意事項 配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長袖衣、褲；戴口罩、橡皮手套。 噴施時間以8:00～10:00點、14:00～15:00點為宜。 噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。 保管好農(nóng)藥，不要隨意丟放，以免誤使人、畜中毒。修 剪1． 草坪修剪 草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm—12cm。 正確使用割草機，嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣，應(yīng)用修剪刀進行人工修剪，使草坪修剪整齊。 草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀，應(yīng)采用月牙鏟進行切邊。2． 喬木修剪 喬木修剪要注意冠形美觀，下緣線整齊，枝葉不宜密集、重疊，也不能太疏。 剪口要平滑，避免粗糙，要盡量縮小傷口面，不能起“樹釘”。 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝，下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。 喬木移植后必須修剪，修剪程度以主枝2/3處修剪為度，保留4～5個主枝，每個主枝留取2～3個側(cè)枝，以利成活。3． 灌木修剪 修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。 修剪要控制好株形。 4． 注意事項 修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。綠化設(shè)施管理保護好綠化設(shè)施（護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等），對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報。綠地和綠化帶內(nèi)不準堆放東西，不準單車、機動車輛駛?cè)牒屯７啪G地，不準在綠地內(nèi)設(shè)攤及擺賣。不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動，不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。保護好供水設(shè)施，節(jié)約用水，淋完水后要關(guān)好水閘開關(guān)，嚴禁任何人盜用綠化用水。保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換，使其達到護樹效果。綠地設(shè)施遭到破壞，要自覺修補維護，保證綠地和設(shè)施完整。工具使用做好工具的領(lǐng)用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。熟悉各種工具的使用方法，保養(yǎng)要點，愛護工具。保持工具刀鋒利，定期打磨上油，隨時保潔，緊固接合部位。使用完畢，及時保潔并歸還存放保管。四、交通車輛管理工作標準項目內(nèi) 容著 裝上崗須著公司統(tǒng)一的護管制服，戴好帽，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，穿好皮鞋，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀念章、筆、BB機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。非當值班時間，除因公或經(jīng)批準外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。行為舉止上崗時舉止應(yīng)文明、大方。頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓Ｖ登跁r不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。工作紀律愛業(yè)敬業(yè)，服從指揮；遵紀守法，嚴于律己；文明服務(wù)，禮貌待人；積極主動，勇敢無畏。按規(guī)定著裝上崗。提高警惕，堅守崗位。認真參加培訓和消防演習。嚴格執(zhí)行交接班制度，不遲到、早退，更不能誤班、漏班。（出入口）固定崗位1． 車輛進出 內(nèi)部車輛進場：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主（或核對車牌號，輸入電腦或記錄）。 內(nèi)部車輛出場: 敬禮，車主交回《車輛出入卡》（或核對車牌號碼，確認無疑后放行車輛）。 外來臨時車輛進入：敬禮，確認是辦事人員，在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間，交車主（或輸入車牌號碼）放行，其他閑雜車輛眼睛進入。 外來臨時車輛出場：敬禮，核對車牌號碼無誤后放行。 未經(jīng)批準，大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機及其他作業(yè)車輛不得進入轄區(qū)；禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進入轄區(qū)；出租車進出不得無故停留拉客，屬搬家物品，值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行，同時收回《出入物品申報表》，涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料，要有業(yè)主委員會或管理處批準的《出入物品申報表》方予放行，否則拒絕進場。 軍警車輛進場時，敬禮，在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間后放行。 軍警車輛出場時，敬禮，憑《臨時停車卡》核對車牌號無誤后放行。 軍警車輛進出，應(yīng)嚴格記錄，有疑問要求出示行駛證，下半夜進出場的軍警車，要實行跟蹤管理。 所有車輛進出，必須在《車輛出入記錄表》上詳細填寫車牌號碼，進、出場時間。流動崗位按規(guī)定每半小時巡視所負地下室車輛情況，每15分鐘巡視廣場臨時停車情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主，并在《停車場交接班記錄表》上做好記錄。清點車場內(nèi)車輛及停放位置，隨時與崗?fù)ぢ?lián)系，以核對車輛數(shù)量，確保安全。發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場（庫），要及時勸其離開，若有緊急情況按有并規(guī)定進行處理。引導車輛有序停放，嚴密注視車輛情況和駕馭員的行為，若遇酒后或疲勞駕車者，應(yīng)及時勸阻，并報告車管主管及時處理，避免交通意外的發(fā)生。檢查車場內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好，發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場交接班記錄表》記錄并及時上報，以便及時處理。協(xié)助保潔班維護好車場（庫）內(nèi)的保潔衛(wèi)生，保持停車場（庫）的整潔。五、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作標準序號項 目周 期內(nèi) 容 及 標 準一、供配電系統(tǒng)（一）變壓器巡 查每 日通風良好，無異常氣味和噪音，溫度正常年 檢1 年保潔變壓器機身、線圈、電纜支架和通風口；檢查溫控儀表和跳閘信號接線；測量高低壓線圈及線圈間絕緣電阻不低于30 MΩ（用1000V兆歐表）（二）高壓環(huán)網(wǎng)柜巡 查每 日柜體無灰塵，室內(nèi)無異常氣味、噪音，開關(guān)指示正常，通風良好年 檢1 年柜內(nèi)各零部件，電纜頭連接螺栓無松動斷裂，無電擊痕跡，保潔內(nèi)部各部件；饋電開關(guān)操作靈活，和機械連鎖可靠；跳閘線圈功能正常；熔斷器上、下端硅膠膜無破裂凝固；測量相間接地電阻不低于500MΩ（用1000V兆歐表）（三）低壓配電柜、箱巡 查每 日低壓配電室、各設(shè)備房、豎井，檢查柜、箱體外觀無灰塵（必要時保潔），無異常氣味噪音；電表指示正常；低壓抽屜柜電容補償投入使用，年 檢1 年保潔柜（箱）體內(nèi)灰塵（用吹風機保潔線圈、開關(guān)、接線端子上的灰塵）；緊固松動的部件、接線端子；檢查各元件、標記標號、電度表鉛封是否完好；檢查具備自動合閘功能開關(guān)是否正常（四）照明器具、供電線路巡 查每 日發(fā)現(xiàn)燈具和線路問題，及時安排人員維修更換。節(jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時巡檢，關(guān)閉不必要的照明。樓外射燈按規(guī)定的時間停送，并根據(jù)季節(jié)變化適當調(diào)整。同時我公司接管小區(qū)后，樓梯間照明將全部改造成紅外感應(yīng)控制二、給排水系統(tǒng)（一）生活水泵巡 查每 日外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；運行無異常振動和噪音，軸承溫升正常；壓力表指針靈活，讀數(shù)準確檢 查1個月主、備泵切換是否正常，控制柜電壓電流是否正常，水池浮球是否完好；添加潤滑油，緊固各部位螺栓年 檢1 年檢查調(diào)整電機軸承，更換潤滑油；添加或更換密封填料；測試絕緣電阻大 修3 年包括年檢內(nèi)容；解體清洗，檢查葉輪、泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，修復(fù)或更換；更換泵及電機軸承，更換磨損零部件；檢查基礎(chǔ)牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度（二）排污泵巡查每日檢查控制箱有無異常，手動/自動運行平穩(wěn)，排水暢通，無異常振動和噪音；單向閥位置正確年 檢1 年沖洗外表、濾網(wǎng)、支架上的雜物，做防腐處理；水管和泵體連接緊固；測試電機線圈電阻和絕緣情況，必要時拆開泵體處理。（三）水池、水箱檢 查1個月檢查水質(zhì)、水位，浮球閥及附件等清 洗3個月清洗工作將委托具備資質(zhì)的專業(yè)清洗公司進行，管理處負責配合和監(jiān)督工作。清洗后取水樣化驗，需達到國家標準（四）井室巡 查3個月井蓋、井裙完整，啟閉方便；防蟲網(wǎng)完好無損；爬梯牢固，井底干凈，流槽暢通（五）管網(wǎng)巡 查每 周發(fā)現(xiàn)問題（漏水、銹蝕等）及時處理刷 漆1 年對公共部位的管網(wǎng)及支架進行除銹刷漆，保持漂亮的外觀，延長設(shè)施的使用壽命三、消防系統(tǒng)（一）消火栓泵、穩(wěn)壓泵巡 查1個月外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；手盤動軸轉(zhuǎn)動靈活，軸承無雜音保 養(yǎng)3個月啟動13分鐘，運行應(yīng)無異常振動和噪音；穩(wěn)壓泵添加潤滑油小 修2 年檢查清洗泵，調(diào)整電機軸承，更換潤滑油；檢查聯(lián)軸器不同軸度和軸向間隙；更換磨損零部件和填料；空載試車5分鐘，測試電機電流和絕緣電阻；檢查基礎(chǔ)和防震墊有無損壞（二）消防風機巡查保養(yǎng)1個月外表保潔，無銹蝕損壞及明顯變形；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；啟動13分鐘，運行應(yīng)無異常振動和噪音；風機進出口接頭完好年 檢1 年檢查、調(diào)整風機及電機軸承、皮帶傳動裝置，更換磨損件；檢查風機葉輪、防震墊和風機基礎(chǔ)有無損壞；添加或更換潤滑油；測試電機電流和絕緣電阻（三）消防設(shè)施消火栓每 周箱門啟閉靈活、箱體完整；水槍、水龍帶齊全無損壞，水槍卡口無變形；閥門無銹蝕滴漏，卡口無變形；報警按鈕封閉玻璃完整水泵接合器1個月接口完整無損壞，表面無銹蝕；無滴漏；卡口無變形消防管網(wǎng)壓力表1個月有無跑冒滴漏，壓力表指針靈敏，讀數(shù)準確六、房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作標準序號項 目周 期內(nèi) 容 及 標 準（一）建筑結(jié)構(gòu)1地基基礎(chǔ)1 年有足夠承載能力,無超過允許范圍的不均勻沉降(肉眼觀察無明顯裂縫)2承重構(gòu)件:梁、柱、墻、板、屋架1 年肉眼觀察承重構(gòu)件,平直牢固,無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕3非承重墻1 年磚墻平直完好,無風化破損4屋面1 年不滲漏,防水層、隔熱層、保溫層完好,積塵甚少,排水暢通5樓地面1 年砼塊料面層平整、無碎裂6地下室頂板1 年不滲漏（二）房屋裝修1廣場地面磚1 年地面平整,無破損2室外墻面裝飾6個月完整牢固,無空鼓、剝落、破損和裂縫(風裂除外)3室內(nèi)墻面裝飾6個月完整牢固，無破損，空鼓和裂縫（風裂除外）4門窗（含防火門、窗）3個月完整無損，開關(guān)靈活,玻璃、五金齊全，油漆完好（允許個別鋼門、窗輕度銹蝕）5細木裝修6個月完整,牢固,油漆完好第九章 幾點說明l 按建設(shè)部《物業(yè)管理條例》規(guī)定，小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施及大型設(shè)備的大、中修及更換的費用由房屋專用維修資金承擔或業(yè)主分攤。l 物業(yè)管理本身是微利行業(yè)，物業(yè)公司介入后，須投入大量人力物力，本身物資裝備成本是按五年折舊分攤到管理服務(wù)費中的，如果物業(yè)管理合同只簽訂一年，對物業(yè)公司來說風險太大。建議物業(yè)管理合同簽訂三到五年，這樣也便于創(chuàng)建優(yōu)秀示范小區(qū)。結(jié) 束 語高品味的設(shè)計策劃、高標準的建設(shè)施工、高水平的物業(yè)管理必將給居住生活帶來質(zhì)的變化。創(chuàng)建國際文明生活標準區(qū)是xx物業(yè)人的奮斗目標。我們相信，有***優(yōu)越的硬件條件作保障，有xx人對高檔多層住宅小區(qū)管理的深入了解，有河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的大力支持，通過xx物業(yè)人細致入微的管理與服務(wù)，通過廣大業(yè)主的大力配合，***定能成為鄭州最亮麗、最溫馨、最舒適、最宜人的生活區(qū)。由于現(xiàn)階段對***的了解未夠充分和細致，本方案可能會有各方面的缺陷和不足，若雙方合作成功，待xx物業(yè)全面、深入的考察完后，將再次提供更加完善和具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。謹望各位領(lǐng)導能從本方案中了解xx物業(yè)的實力以及與省振興公司合作的強烈愿望。其它未盡事宜，雙方另行協(xié)商。衷心感謝各位專家領(lǐng)導百忙之中對本物業(yè)管理服務(wù)方案予以審閱。