【正文】 。公司以發(fā)展求生存，通過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實(shí)施，ISO9001和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的導(dǎo)入、科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)、有效的監(jiān)督、評估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢，實(shí)施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的xx物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。公司以ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系中制定的各類設(shè)備程序管理文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，全面推行TPM（Total Productive Maintenance ）全面生產(chǎn)維修模式，變被動(dòng)維修為主動(dòng)保養(yǎng)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理更規(guī)范化、程序化。l 塑造良好的外在形象***作為鄭州市的明星樓盤，承擔(dān)著引領(lǐng)小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的重任，這就要求物業(yè)公司在作好各項(xiàng)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化工作人員公務(wù)禮儀培訓(xùn)，對內(nèi)營造溫馨的生活環(huán)境，對外塑造良好的外在形象。 分區(qū)控制 確保物業(yè)服務(wù)文明安全 ***融多層、小高層、門面房，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性，決定了***安全工作的重要性。216。178。6公共照明完好率96％落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并健全檔案記錄。 創(chuàng)建國家示范小區(qū)我們承諾：在基礎(chǔ)條件完備的條件下，一年內(nèi)達(dá)到鄭州市示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到河南示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。l 本合同終止時(shí)，管理處將向開發(fā)商移交全部管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。5. 工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為600元/套，夏裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套；維修人員冬裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為140元/套；護(hù)管冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為300/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為130元/套；保潔人員冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為160元/套，夏裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為80元/套。 主要工作內(nèi)容：制定管理處工作計(jì)劃，設(shè)立管理處組織機(jī)構(gòu)。收入支出管理，財(cái)務(wù)報(bào)告。 ５． 工作流程xx物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實(shí)踐多年非常成功的工作流程。l 建立與振興房地產(chǎn)開發(fā)公司定期座談的制度，虛心聽取開發(fā)商意見和建議。l 建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。l 配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。工作要點(diǎn)：l 定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。l 對不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報(bào)消防審批的，要及時(shí)辦理。第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)方案安全工作是重中之重。作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點(diǎn)，指揮交通疏導(dǎo)等。l 巡邏崗認(rèn)真巡視、檢查廣場內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴(yán)禁任何有礙公共秩序的活動(dòng)和行為。l 指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。l 按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄。l 保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通，各消防設(shè)施每周定期檢查，以確保完好無損。l 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，機(jī)動(dòng)崗應(yīng)立即向上級報(bào)告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。l 擦玻璃、燈飾電制開關(guān)等處時(shí)要注意安全，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。l 天臺(tái)定期打掃，雨天注意排水，雪天及時(shí)清理積雪，風(fēng)天檢查附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。l 要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。墻面（室內(nèi)所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭80公分長，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。垃圾桶、煙灰盅、欄桿：檢查35個(gè)垃圾桶或煙灰盅，無痰漬、污漬、灰塵，保潔明亮；抽查10米欄桿無灰塵、污漬、光亮；抽查23部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，明亮無明顯灰塵、污漬。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。注意檢查和保持儀表，但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。每晚零時(shí)之前熄燈就寢。 向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180176。4．對講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作，嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進(jìn)出大門有困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)提供幫助。當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供熱情的幫助。協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。使用禮貌用語。拔除綠地的雜草。臺(tái)風(fēng)季節(jié)對蕎灌木進(jìn)行加固，防止刮倒。樹穴要美觀精致，大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。正常情況下，無雨季節(jié)每周可澆水2～3次。在其它時(shí)間，應(yīng)視其生長情況，適當(dāng)補(bǔ)充追肥。 施肥后要淋足水，第二天早晨要淋清水，俗稱“回水”，這有利肥料的分解吸收。 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝，下緣線以下的蔭蘗枝要及時(shí)剪除。不準(zhǔn)在草地上踢足球及進(jìn)行損害花木的體育活動(dòng)，不準(zhǔn)在樹上掛標(biāo)語、晾曬衣物等。使用完畢，及時(shí)保潔并歸還存放保管。精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。認(rèn)真參加培訓(xùn)和消防演習(xí)。 軍警車輛出場時(shí)，敬禮，憑《臨時(shí)停車卡》核對車牌號無誤后放行。協(xié)助保潔班維護(hù)好車場（庫）內(nèi)的保潔衛(wèi)生，保持停車場（庫）的整潔。建議物業(yè)管理合同簽訂三到五年，這樣也便于創(chuàng)建優(yōu)秀示范小區(qū)。創(chuàng)建國際文明生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)是xx物業(yè)人的奮斗目標(biāo)。節(jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時(shí)巡檢，關(guān)閉不必要的照明。 所有車輛進(jìn)出，必須在《車輛出入記錄表》上詳細(xì)填寫車牌號碼，進(jìn)、出場時(shí)間。（出入口）固定崗位1． 車輛進(jìn)出 內(nèi)部車輛進(jìn)場：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主（或核對車牌號，輸入電腦或記錄）。值勤時(shí)不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。上崗須佩戴好工作牌。保護(hù)好護(hù)樹架。3． 灌木修剪 修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。修 剪1． 草坪修剪 草坪修剪的標(biāo)準(zhǔn)是草坪高度不超過8cm—12cm。病蟲害防治1． 病蟲檢查 調(diào)查采用隨機(jī)抽樣法：以每個(gè)管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔20－30米為一檢查點(diǎn)，檢查有無病、蟲害存在。3． 喬、灌木施肥細(xì)則 在喬、灌木根部挖條形溝，或在樹冠外緣的投影線下，每株挖對稱兩穴。 化肥施用多以氮肥為主，以促進(jìn)其莖葉繁茂。 草坪澆水，最重要的是一次澆足透水，避免只澆表土。淋水、施肥，保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。加土滾壓，填平坑洼。按規(guī)定著裝上崗。上崗須佩戴好工作牌。巡邏時(shí)要多走、多看、多聽、多嗅。外來人員進(jìn)出，值班人員填寫《來訪登記表》，謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。5．執(zhí)勤中禁止使用對講機(jī)聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。上體正直，兩臂前后自然擺動(dòng)。嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時(shí)以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請示。內(nèi) 務(wù)保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。非當(dāng)值班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。1綠化帶（池）：抽查10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶30平方米內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。玻璃及鏡面（室內(nèi)所有玻璃門、窗、墻、鏡）：抽查不同位置35處，每處抽查1平方米，質(zhì)量達(dá)到無水漬、污漬、手印，潔凈、明亮。l 對一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。l 消殺人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保護(hù)。l 定時(shí)巡回檢查，勤于打掃。l 事件處理后，所有人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄備查。l 每年不少于二次組織員工進(jìn)行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對火警的應(yīng)付能力。日間重點(diǎn)在廣場、車場區(qū)域，夜間重點(diǎn)在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場區(qū)域等。l 冬季下雪天，及時(shí)清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。l 發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護(hù)現(xiàn)場，快速報(bào)案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。***巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，小區(qū)各入口、車場固定崗構(gòu)筑了小區(qū)的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了小區(qū)第三道安全防線，巡樓護(hù)管員構(gòu)筑了小區(qū)第四道安全防線。工作要點(diǎn)：l 定期對小區(qū)附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。l 加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)作是否可靠等。l 水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。l 值班人員每班對配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。l 工程改造資料：在小區(qū)運(yùn)作中，不可避免的會(huì)發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。l 各種信息反饋處理時(shí)間：信息反饋類型處理時(shí)間備 注一般的水電維修5~15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理客戶對服務(wù)質(zhì)量的投訴接到投訴即時(shí)提出誠懇的處理意見，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行回訪消防事故3分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場其他各類緊急事件接報(bào)后有關(guān)人員最遲不超過3分鐘趕到現(xiàn)場７． 物業(yè)資料管理物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。６．信息反饋（投訴處理）渠道及時(shí)間為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達(dá)到和保持95%以上，管理處將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。l 計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制：按照國優(yōu)考評標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際制定各項(xiàng)管理、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，明確管理處相應(yīng)責(zé)任和權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實(shí)施過程中的檢查和改進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)成果評價(jià)，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。負(fù)責(zé)檢查、考核、總結(jié)、改進(jìn)管理處工作，確定獎(jiǎng)懲。7. 按照國家相關(guān)法律規(guī)定，社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8%。 各類器械，工具裝備以及辦公用品計(jì)劃（對講機(jī)按三年折舊計(jì)算，其余物品按五年折舊計(jì)算） 項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注經(jīng)理桌椅1套辦公桌椅3套空調(diào)2臺(tái)電腦1臺(tái)不含中控室噴墨打印機(jī)1臺(tái)傳真機(jī)1臺(tái)保險(xiǎn)柜1臺(tái)驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái)沙發(fā)2套電話機(jī)3部照相機(jī)1部組合資料檔案柜5套其它辦公用品若干小 計(jì) 項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注員工工作桌椅2套鐵架床1套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜2組75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)電焊機(jī)1臺(tái)沖擊鉆1臺(tái)手電鉆2臺(tái)大小各一鋁合金梯1套長中短各一測試儀器2套萬用表、搖表等手工工具1批應(yīng)急燈9臺(tái)維修3臺(tái)，護(hù)管6臺(tái)潛水泵2臺(tái)小 計(jì) 項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注剪草機(jī)1臺(tái)玻璃水刮4套保潔及澆花用膠管300米綠化養(yǎng)護(hù)工具1套小 計(jì)、消防裝備 項(xiàng) 目配置數(shù)量單價(jià)合計(jì)備 注員工工作桌椅5套鐵架床8套更衣、儲(chǔ)物柜、工具柜8組對講機(jī)5部警棍、機(jī)套等17副防毒面具17副小 計(jì)第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算（傭金制，按照一期24棟樓進(jìn)行測算）費(fèi)用項(xiàng)目目人員數(shù)量（41人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）社會(huì)統(tǒng)籌（元／月，%）醫(yī)療保險(xiǎn)（元/月，工資標(biāo)準(zhǔn)的8%）工 裝（元/月）合 計(jì)（元/月）管理處主任11800439144672450事物助理１1400342112671921管理員180019564671126設(shè)備主管1100024480281352設(shè)備運(yùn)行管理人員480019564284348護(hù)管隊(duì)長190021972361227護(hù)管班長370000362208護(hù)管員1560000369540廚師16000036636保潔班長16001464820814保潔員1050000205200綠化工255000201140不可預(yù)見費(fèi)按以上總費(fèi)用的2％計(jì)算639管理傭金8000稅金％計(jì)算2233總計(jì)42834即物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（傭金制）為42834元／月②其他費(fèi)用序號項(xiàng)目測 算 依 據(jù)月支出（元）一辦公費(fèi)31501通訊費(fèi)⑴市內(nèi)電話：200*2+150*1=3505502低值易耗品3003辦公水電5004業(yè)務(wù)費(fèi)3005