【正文】 。其它未盡事宜，雙方另行協(xié)商。由于現(xiàn)階段對***的了解未夠充分和細致，本方案可能會有各方面的缺陷和不足，若雙方合作成功，待xx物業(yè)全面、深入的考察完后，將再次提供更加完善和具體的物業(yè)管理服務方案。創(chuàng)建國際文明生活標準區(qū)是xx物業(yè)人的奮斗目標。建議物業(yè)管理合同簽訂三到五年，這樣也便于創(chuàng)建優(yōu)秀示范小區(qū)。清洗后取水樣化驗，需達到國家標準（四）井室巡 查3個月井蓋、井裙完整，啟閉方便；防蟲網(wǎng)完好無損；爬梯牢固，井底干凈，流槽暢通（五）管網(wǎng)巡 查每 周發(fā)現(xiàn)問題（漏水、銹蝕等）及時處理刷 漆1 年對公共部位的管網(wǎng)及支架進行除銹刷漆，保持漂亮的外觀，延長設施的使用壽命三、消防系統(tǒng)（一）消火栓泵、穩(wěn)壓泵巡 查1個月外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；手盤動軸轉動靈活，軸承無雜音保 養(yǎng)3個月啟動13分鐘，運行應無異常振動和噪音；穩(wěn)壓泵添加潤滑油小 修2 年檢查清洗泵，調整電機軸承，更換潤滑油；檢查聯(lián)軸器不同軸度和軸向間隙；更換磨損零部件和填料；空載試車5分鐘，測試電機電流和絕緣電阻；檢查基礎和防震墊有無損壞（二）消防風機巡查保養(yǎng)1個月外表保潔，無銹蝕損壞及明顯變形；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；啟動13分鐘，運行應無異常振動和噪音；風機進出口接頭完好年 檢1 年檢查、調整風機及電機軸承、皮帶傳動裝置，更換磨損件；檢查風機葉輪、防震墊和風機基礎有無損壞；添加或更換潤滑油；測試電機電流和絕緣電阻（三）消防設施消火栓每 周箱門啟閉靈活、箱體完整；水槍、水龍帶齊全無損壞，水槍卡口無變形；閥門無銹蝕滴漏，卡口無變形；報警按鈕封閉玻璃完整水泵接合器1個月接口完整無損壞，表面無銹蝕；無滴漏；卡口無變形消防管網(wǎng)壓力表1個月有無跑冒滴漏，壓力表指針靈敏，讀數(shù)準確六、房屋設施維修保養(yǎng)工作標準序號項 目周 期內 容 及 標 準（一）建筑結構1地基基礎1 年有足夠承載能力,無超過允許范圍的不均勻沉降(肉眼觀察無明顯裂縫)2承重構件:梁、柱、墻、板、屋架1 年肉眼觀察承重構件,平直牢固,無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕3非承重墻1 年磚墻平直完好,無風化破損4屋面1 年不滲漏,防水層、隔熱層、保溫層完好,積塵甚少,排水暢通5樓地面1 年砼塊料面層平整、無碎裂6地下室頂板1 年不滲漏（二）房屋裝修1廣場地面磚1 年地面平整,無破損2室外墻面裝飾6個月完整牢固,無空鼓、剝落、破損和裂縫(風裂除外)3室內墻面裝飾6個月完整牢固，無破損，空鼓和裂縫（風裂除外）4門窗（含防火門、窗）3個月完整無損，開關靈活,玻璃、五金齊全，油漆完好（允許個別鋼門、窗輕度銹蝕）5細木裝修6個月完整,牢固,油漆完好第九章 幾點說明l 按建設部《物業(yè)管理條例》規(guī)定，小區(qū)公共基礎設施及大型設備的大、中修及更換的費用由房屋專用維修資金承擔或業(yè)主分攤。同時我公司接管小區(qū)后，樓梯間照明將全部改造成紅外感應控制二、給排水系統(tǒng)（一）生活水泵巡 查每 日外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；運行無異常振動和噪音，軸承溫升正常；壓力表指針靈活，讀數(shù)準確檢 查1個月主、備泵切換是否正常，控制柜電壓電流是否正常，水池浮球是否完好；添加潤滑油，緊固各部位螺栓年 檢1 年檢查調整電機軸承，更換潤滑油；添加或更換密封填料；測試絕緣電阻大 修3 年包括年檢內容；解體清洗，檢查葉輪、泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，修復或更換；更換泵及電機軸承，更換磨損零部件；檢查基礎牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度（二）排污泵巡查每日檢查控制箱有無異常，手動/自動運行平穩(wěn)，排水暢通，無異常振動和噪音；單向閥位置正確年 檢1 年沖洗外表、濾網(wǎng)、支架上的雜物，做防腐處理；水管和泵體連接緊固；測試電機線圈電阻和絕緣情況，必要時拆開泵體處理。節(jié)約用電，做到人走燈滅，用戶下班后，值班人員及時巡檢，關閉不必要的照明。協(xié)助保潔班維護好車場（庫）內的保潔衛(wèi)生，保持停車場（庫）的整潔。引導車輛有序停放，嚴密注視車輛情況和駕馭員的行為，若遇酒后或疲勞駕車者，應及時勸阻，并報告車管主管及時處理，避免交通意外的發(fā)生。清點車場內車輛及停放位置，隨時與崗亭聯(lián)系，以核對車輛數(shù)量，確保安全。 所有車輛進出，必須在《車輛出入記錄表》上詳細填寫車牌號碼，進、出場時間。 軍警車輛出場時，敬禮，憑《臨時停車卡》核對車牌號無誤后放行。 未經(jīng)批準，大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機及其他作業(yè)車輛不得進入轄區(qū)；禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進入轄區(qū)；出租車進出不得無故停留拉客，屬搬家物品，值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行，同時收回《出入物品申報表》，涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料，要有業(yè)主委員會或管理處批準的《出入物品申報表》方予放行，否則拒絕進場。 外來臨時車輛進入：敬禮，確認是辦事人員，在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間，交車主（或輸入車牌號碼）放行，其他閑雜車輛眼睛進入。（出入口）固定崗位1． 車輛進出 內部車輛進場：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主（或核對車牌號，輸入電腦或記錄）。認真參加培訓和消防演習。按規(guī)定著裝上崗。不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。值勤時不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。行為舉止上崗時舉止應文明、大方。制服領口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀念章、筆、BB機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。上崗須佩戴好工作牌。使用完畢，及時保潔并歸還存放保管。熟悉各種工具的使用方法，保養(yǎng)要點，愛護工具。綠地設施遭到破壞，要自覺修補維護，保證綠地和設施完整。保護好護樹架。不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動，不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。發(fā)現(xiàn)綠地及設施受損壞要立即上報。 4． 注意事項 修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。3． 灌木修剪 修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝，下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。2． 喬木修剪 喬木修剪要注意冠形美觀，下緣線整齊，枝葉不宜密集、重疊，也不能太疏。 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣，應用修剪刀進行人工修剪，使草坪修剪整齊。修 剪1． 草坪修剪 草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm—12cm。 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。 噴施時間以8:00～10:00點、14:00～15:00點為宜。 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液，將藥物和用具回收庫房并清洗全身。病蟲害防治1． 病蟲檢查 調查采用隨機抽樣法：以每個管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔20－30米為一檢查點，檢查有無病、蟲害存在。 施肥后要淋足水，第二天早晨要淋清水，俗稱“回水”，這有利肥料的分解吸收。4． 注意事項 施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期，適時、適量、氮磷鉀配合施用。 將肥料用鐵楸倒入溝內或穴內。3． 喬、灌木施肥細則 在喬、灌木根部挖條形溝，或在樹冠外緣的投影線下，每株挖對稱兩穴。在其它時間，應視其生長情況，適當補充追肥。 施用化肥應在陰天或雨前撒于草坪場地，或與草坪灌溉澆水密切結合進行，以防施用不當損壞禾苗。 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例，通常控制在５:４:３為宜。 化肥施用多以氮肥為主，以促進其莖葉繁茂。正常情況下，無雨季節(jié)每周可澆水2～3次。 草坪澆水要噴灑均勻，免于遺漏，無固定噴灌設備的，澆水要先遠后近，逐步后移，避免重復踐踏。如草坪過分干旱，土層的濕潤度則應增至8cm，否則就難以解除旱象。 草坪澆水，最重要的是一次澆足透水，避免只澆表土。樹穴要美觀精致，大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調。干旱的秋冬季修成水窩狀，多雨的春夏季修成丘狀。做好喬、灌木病蟲防治工作。淋水、施肥，保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。臺風季節(jié)對蕎灌木進行加固，防止刮倒。蕎灌木養(yǎng)護做好喬、灌木修剪和造形，及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。裸露地、草皮死亡及時補植。加土滾壓，填平坑洼。拔除綠地的雜草。愛護各種機械器具，使用時按操作規(guī)程，使用完后妥善保管，未經(jīng)主管同意不得外借。認真參加培訓和學習。按規(guī)定著裝上崗。使用禮貌用語。行為舉止上崗時舉止應文明、大方。噴灑農藥等易傷皮膚工作時應穿長袖衣服戴口罩等。上崗須佩戴好工作牌。協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關管理工作（參見相關程序文件）。屬三無人員，應驅趕出轄區(qū)；屬推銷、擺賣人員，應勸其離開轄區(qū)。發(fā)現(xiàn)問題立即處理，做好《值班記錄表》，并上報護管班長或管理處主任。巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。當業(yè)主、顧客有困難求助時，應及時提供熱情的幫助。協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關管理工作（參見相關程序文件）。需要給郵局辦理簽收的郵件，應參照《信件收發(fā)管理程序》處理，及時將郵件送給用戶簽收。外來人員進出，值班人員填寫《來訪登記表》，謝絕推銷和其他閑雜人員進入。當發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進出大門有困難時，應主動提供幫助。8．護管器械不用時，應由當事人交管理處統(tǒng)一保管。6．警棍是護管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴禁用來當作斗毆或威嚇他人的工具。5．執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關工作的話題。4．對講機使用應嚴格按規(guī)定頻率正確操作，嚴禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調其它頻率。2．護管器械只供護管員執(zhí)行公務時使用，嚴禁用作其他用途。 注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目送。上體正直，兩臂前后自然擺動。 向后轉：要求同向右（左）轉，向后轉180176。 向右（左）轉：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉90176。軍 訓 立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。嚴格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時以上的需向有關領導請示。每晚零時之前熄燈就寢。室內應保持安靜，不得在室內喧嘩、打麻將，以免影響其他隊員休息。帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放，保持內務的統(tǒng)一。內 務保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋。頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。非當值班時間，除因公或經(jīng)批準外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。二、公共秩序維護工作標準項目內 容著 裝上崗須著公司統(tǒng)一的護管員制服，戴好帽子，系正領帶，扎緊武裝帶，衣領鈕扣全部扣好。1停車場：地面抽查30平方米，無垃圾；墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；抽查排水溝20米內無煙頭、泥沙、垃圾物。1綠化帶（池）：抽查10盆花草，盆內無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶30平方米內無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。垃圾桶、煙灰盅、欄桿：檢查35個垃圾桶或煙灰盅，無痰漬、污漬、灰塵，保潔明亮；抽查10米欄桿無灰塵、污漬、光亮；抽查23部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，明亮無明顯灰塵、污漬。各類標牌、指示牌：抽查23個，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，光亮。室內外排水溝：抽查20米，無煙頭、泥沙等垃圾物，無明顯臭味。玻璃及鏡面（室內所有玻璃門、窗、墻、鏡）：抽查不同位置35處，每處抽查1平方米，質量達到無水漬、污漬、手印，潔凈、明亮。墻面（室內所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭80公分長，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。l 每年春、秋對草地及園林進行全面施肥，針對不同的喬灌木種類，做好入冬前的保暖防護。l 冬季來臨之前注意作好樹木防凍處理。l 對一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。l 要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。工作要點：l 熟悉區(qū)內的綠化布局、花草樹木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術。第五節(jié) 綠化服務方案 綠化服務人員配備：由2名綠化人員負責綠化工作。l 消殺人員必須嚴格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保護。l 天臺定期打掃，雨天注意排水，雪天及時清理積雪，風天檢查附屬設備設施的穩(wěn)固性。l 擦玻璃、燈飾、電制開關等處時要注意安全，嚴格遵守操作規(guī)程。工作要點：l 嚴禁鎖住樓梯門，確保消防門的正常開啟。l 定時巡回檢查，勤于打掃。l 擦玻璃、燈飾電制開關等處時要注意安全，嚴格遵守操作規(guī)程。工作要點：l 集中保潔工作一定在日常生活開始之前完成。l 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與機動崗聯(lián)系，以便機動崗及時作出安排和決策。l 事件處理后，所有人員必須做好詳細的質量記錄備查。l 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，機動崗應立即向上級報告作整體調度，通知其他備勤人員迅速支援。 緊急事件處理程序l 各安全崗遇緊急突發(fā)事件，應作出快速反應，并與機動崗取得聯(lián)系，以求同伴的快速支援，并通知相關固定崗加強戒備，密切注意事態(tài)發(fā)