【正文】 標(biāo)準(zhǔn)（四）井室巡 查3個月井蓋、井裙完整，啟閉方便；防蟲網(wǎng)完好無損；爬梯牢固，井底干凈，流槽暢通（五）管網(wǎng)巡 查每 周發(fā)現(xiàn)問題（漏水、銹蝕等）及時處理刷 漆1 年對公共部位的管網(wǎng)及支架進(jìn)行除銹刷漆，保持漂亮的外觀，延長設(shè)施的使用壽命三、消防系統(tǒng)（一）消火栓泵、穩(wěn)壓泵巡 查1個月外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；手盤動軸轉(zhuǎn)動靈活，軸承無雜音保 養(yǎng)3個月啟動13分鐘，運(yùn)行應(yīng)無異常振動和噪音；穩(wěn)壓泵添加潤滑油小 修2 年檢查清洗泵，調(diào)整電機(jī)軸承，更換潤滑油；檢查聯(lián)軸器不同軸度和軸向間隙；更換磨損零部件和填料；空載試車5分鐘，測試電機(jī)電流和絕緣電阻；檢查基礎(chǔ)和防震墊有無損壞（二）消防風(fēng)機(jī)巡查保養(yǎng)1個月外表保潔，無銹蝕損壞及明顯變形；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；啟動13分鐘，運(yùn)行應(yīng)無異常振動和噪音；風(fēng)機(jī)進(jìn)出口接頭完好年 檢1 年檢查、調(diào)整風(fēng)機(jī)及電機(jī)軸承、皮帶傳動裝置，更換磨損件；檢查風(fēng)機(jī)葉輪、防震墊和風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)有無損壞；添加或更換潤滑油；測試電機(jī)電流和絕緣電阻（三）消防設(shè)施消火栓每 周箱門啟閉靈活、箱體完整；水槍、水龍帶齊全無損壞，水槍卡口無變形；閥門無銹蝕滴漏，卡口無變形；報警按鈕封閉玻璃完整水泵接合器1個月接口完整無損壞，表面無銹蝕；無滴漏；卡口無變形消防管網(wǎng)壓力表1個月有無跑冒滴漏，壓力表指針靈敏，讀數(shù)準(zhǔn)確六、房屋設(shè)施維修保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng) 目周 期內(nèi) 容 及 標(biāo) 準(zhǔn)（一）建筑結(jié)構(gòu)1地基基礎(chǔ)1 年有足夠承載能力,無超過允許范圍的不均勻沉降(肉眼觀察無明顯裂縫)2承重構(gòu)件:梁、柱、墻、板、屋架1 年肉眼觀察承重構(gòu)件,平直牢固,無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕3非承重墻1 年磚墻平直完好,無風(fēng)化破損4屋面1 年不滲漏,防水層、隔熱層、保溫層完好,積塵甚少,排水暢通5樓地面1 年砼塊料面層平整、無碎裂6地下室頂板1 年不滲漏（二）房屋裝修1廣場地面磚1 年地面平整,無破損2室外墻面裝飾6個月完整牢固,無空鼓、剝落、破損和裂縫(風(fēng)裂除外)3室內(nèi)墻面裝飾6個月完整牢固，無破損，空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）4門窗（含防火門、窗）3個月完整無損，開關(guān)靈活,玻璃、五金齊全，油漆完好（允許個別鋼門、窗輕度銹蝕）5細(xì)木裝修6個月完整,牢固,油漆完好第九章 幾點(diǎn)說明l 按建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施及大型設(shè)備的大、中修及更換的費(fèi)用由房屋專用維修資金承擔(dān)或業(yè)主分?jǐn)?。其它未盡事宜，雙方另行協(xié)商。由于現(xiàn)階段對***的了解未夠充分和細(xì)致，本方案可能會有各方面的缺陷和不足，若雙方合作成功，待xx物業(yè)全面、深入的考察完后，將再次提供更加完善和具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。同時我公司接管小區(qū)后，樓梯間照明將全部改造成紅外感應(yīng)控制二、給排水系統(tǒng)（一）生活水泵巡 查每 日外表保潔，無銹蝕損壞，填料函松緊度適宜；緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全；運(yùn)行無異常振動和噪音，軸承溫升正常；壓力表指針靈活，讀數(shù)準(zhǔn)確檢 查1個月主、備泵切換是否正常，控制柜電壓電流是否正常，水池浮球是否完好；添加潤滑油，緊固各部位螺栓年 檢1 年檢查調(diào)整電機(jī)軸承，更換潤滑油；添加或更換密封填料；測試絕緣電阻大 修3 年包括年檢內(nèi)容；解體清洗，檢查葉輪、泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，修復(fù)或更換；更換泵及電機(jī)軸承，更換磨損零部件；檢查基礎(chǔ)牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度（二）排污泵巡查每日檢查控制箱有無異常，手動/自動運(yùn)行平穩(wěn)，排水暢通，無異常振動和噪音；單向閥位置正確年 檢1 年沖洗外表、濾網(wǎng)、支架上的雜物，做防腐處理；水管和泵體連接緊固；測試電機(jī)線圈電阻和絕緣情況，必要時拆開泵體處理。清點(diǎn)車場內(nèi)車輛及停放位置，隨時與崗?fù)ぢ?lián)系，以核對車輛數(shù)量，確保安全。 外來臨時車輛進(jìn)入：敬禮，確認(rèn)是辦事人員，在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進(jìn)場時間，交車主（或輸入車牌號碼）放行，其他閑雜車輛眼睛進(jìn)入。不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀(jì)念章、筆、BB機(jī)、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。綠地設(shè)施遭到破壞，要自覺修補(bǔ)維護(hù)，保證綠地和設(shè)施完整。 4． 注意事項(xiàng) 修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。 在割草機(jī)不能操作的小塊草地或草坪邊緣，應(yīng)用修剪刀進(jìn)行人工修剪，使草坪修剪整齊。 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液，將藥物和用具回收庫房并清洗全身。 將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例，通?？刂圃冢?４:３為宜。如草坪過分干旱，土層的濕潤度則應(yīng)增至8cm，否則就難以解除旱象。做好喬、灌木病蟲防治工作。裸露地、草皮死亡及時補(bǔ)植。認(rèn)真參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。噴灑農(nóng)藥等易傷皮膚工作時應(yīng)穿長袖衣服戴口罩等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理，做好《值班記錄表》，并上報護(hù)管班長或管理處主任。需要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)參照《信件收發(fā)管理程序》處理，及時將郵件送給用戶簽收。6．警棍是護(hù)管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴(yán)禁用來當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目送。軍 訓(xùn) 立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放，保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。1停車場：地面抽查30平方米，無垃圾；墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；抽查排水溝20米內(nèi)無煙頭、泥沙、垃圾物。室內(nèi)外排水溝：抽查20米，無煙頭、泥沙等垃圾物，無明顯臭味。l 冬季來臨之前注意作好樹木防凍處理。第五節(jié) 綠化服務(wù)方案 綠化服務(wù)人員配備：由2名綠化人員負(fù)責(zé)綠化工作。工作要點(diǎn)：l 嚴(yán)禁鎖住樓梯門，確保消防門的正常開啟。l 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與機(jī)動崗聯(lián)系，以便機(jī)動崗及時作出安排和決策。l 消防控制中心嚴(yán)密注視各樓層消防情況，一有情況，立即處理。 消防管理工作內(nèi)容： 消防設(shè)備、設(shè)施管理，消防人員培訓(xùn)、管理，建立應(yīng)急處理程序，消防意識宣傳等。工作要點(diǎn)：l 嚴(yán)密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間實(shí)行24小時巡邏守衛(wèi)制度。工作要點(diǎn)：l 要求車輛服從指揮，按標(biāo)記駛?cè)腭偝?，交?yàn)有關(guān)證件。（通常由主管擔(dān)任）安全崗的日間和夜間設(shè)置 安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點(diǎn)而確定，且明確責(zé)任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點(diǎn)，覆蓋空間和時間。消防安全消除火災(zāi)隱患。l 室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。 房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復(fù)，確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。 消防系統(tǒng)工作內(nèi)容： 負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡檢、維護(hù)、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動正常可靠，及時消除各種消防隱患。工作要點(diǎn)：l 加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時修復(fù)。同時按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件，《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。 小區(qū)運(yùn)作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。l 設(shè)立24小時客戶投訴熱線，24小時接受投訴。員工只有認(rèn)同了公司的理念，對公司才會有歸屬感，才會有更多的工作激情。分管客戶服務(wù)部和維修部，具體安排、指導(dǎo)和檢查相關(guān)工作。第七章 ***物業(yè)管理服務(wù)方案根據(jù)目前對***項(xiàng)目的了解和分析，我們將按照分類、細(xì)化原則提出具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。 傭金制的幾點(diǎn)說明1. 根據(jù)***物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況，為便于和開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)，同時也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，xx物業(yè)擬對***的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。l 物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果xx物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由***管理處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下：l 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。2房屋零修、急修及時率99％以上維修人員24小時待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾xx物業(yè)管理公司鄭重承諾，在***基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管***兩年內(nèi)使其成為河南省多層住宅小區(qū)物業(yè)管理的典范：178。xx物業(yè)將全面導(dǎo)入“綠色服務(wù)模式”，以“TPM全面生產(chǎn)維修模式”為核心，制訂規(guī)范的設(shè)備維修保養(yǎng)程序，加強(qiáng)設(shè)備的日常保養(yǎng)，健全各項(xiàng)服務(wù)體系，導(dǎo)入獨(dú)具特色的xx創(chuàng)新服務(wù)新模式。216。l 采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式***物業(yè)管理既要為業(yè)主提供舒適、安靜、有序的居住環(huán)境，又要面對外來單位和個人。xx物業(yè)現(xiàn)管理多層住宅面積逾80萬平方米，高檔別墅逾10萬平方米，高層寫字樓10萬余平方。 l ***為河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的多層和小高層混合型住宅小區(qū)，是鄭州市重點(diǎn)項(xiàng)目，省委、市委、市政府及其他相關(guān)部門對其給予厚望。 發(fā)展目標(biāo)：以“生態(tài)型發(fā)展體系”為依托，打造中原物業(yè)第一品牌。178。178。 管理服務(wù)項(xiàng)目涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字（辦公）樓、高校后勤、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型，融全程托管、顧問輸出于一體，并正以每年50萬平方的速度拓展著自己的管理服務(wù)領(lǐng)域。168。u 細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨生活　顛峰體驗(yàn)”。河南xx物業(yè)管理有限公司是河南xx集團(tuán)的全資子公司，現(xiàn)為國家二級資質(zhì)。xx物業(yè)有專業(yè)的機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)隊(duì)伍，形成一套獨(dú)特的機(jī)電設(shè)備管理模式。我們要讓所有的業(yè)主滿意，讓所有的用戶滿意，讓外來的客戶滿意，真正感受到我們溫馨而周到的服務(wù)。216。xx物業(yè)將結(jié)合***實(shí)際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定期會談或客戶回訪制度，并就單位意見或建議及時進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，緊密配合***的各項(xiàng)迎檢創(chuàng)優(yōu)工作，使其能夠早日成為鄭州市小康生活標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。 一年內(nèi)達(dá)到鄭州市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。5維修工程質(zhì)量合格率100％維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。11大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99％制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。l 對小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與開發(fā)商協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報請有關(guān)部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。4. 按照國家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)“傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)全額交納給開發(fā)商，但開發(fā)商應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開具相關(guān)發(fā)票的稅金。xx物業(yè)管理公司根據(jù)***的具體情況，提出以下管理架構(gòu)方案：1. 問訊接待2. 業(yè)主溝通3. 信息管理4. 服務(wù)考核 1. 公共秩序管理2. 安防系統(tǒng)管理3. 消防管理4. 車場管理、保養(yǎng)與維修、管理與維修 客戶服務(wù)部維修班維修部1. 內(nèi)部管理架構(gòu)河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河南國基物業(yè)管理有限公司市、區(qū)政府主管部門內(nèi)部管理架構(gòu)圖***管理處民主監(jiān)督 委托合同 計(jì)劃目標(biāo)管理 隸屬關(guān)系 業(yè)務(wù)指導(dǎo)環(huán)境部公共秩序維護(hù)部2． 管理服務(wù)人員配備方案部 門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小 計(jì)管理處主任1人1人客戶服務(wù)部事務(wù)助理1人，管理員1人2人維修部主管1人，維修人員4人5人公共秩序維護(hù)部隊(duì)長1人，班長3人，護(hù)管員15人，廚師1人20人環(huán)境部班長1人，保潔員10人，綠化2人 13人總 計(jì)41人（暫定）3．管理人員崗位職責(zé)描述：①管理處主任：全面負(fù)責(zé)管理處工作，對管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題負(fù)責(zé)?？记诮y(tǒng)計(jì)。管理處通過運(yùn)行ISO9000和ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系進(jìn)行自我約束；通過定期或不定期對員工工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查、考核，及員工隨時向上級反映問題、意見和建議，達(dá)到進(jìn)一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。對重要問題給予正面回復(fù)。l 按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機(jī)房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當(dāng)位置，并復(fù)制存檔。工作要點(diǎn)：l 根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn)，合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補(bǔ)償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。 給排水系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護(hù)系統(tǒng)的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便。認(rèn)真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。l 加強(qiáng)裝修管理，嚴(yán)格