【導(dǎo)讀】為360多戶，該大廈由廣州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，于1997年12月開始建設(shè)，計(jì)劃20xx年10月底投入使用。該大廈的地理位置優(yōu)越，交通方便，其建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進(jìn)，屬高檔商住大廈。業(yè)管理人才隊(duì)伍，采用國優(yōu)大廈的標(biāo)準(zhǔn)對該大廈進(jìn)行管理。根據(jù)國家建設(shè)部頒布的33. 業(yè)管理委托合同》。我物業(yè)公司將依據(jù)合同及本物業(yè)管理方案對大廈。年限與使用價(jià)值。一方面通過高質(zhì)量的管理提高開發(fā)單位的市場聲譽(yù)，增加公眾對開發(fā)商的。“環(huán)境與健康，自身完美組合”的建筑特色。濟(jì)適用房及其配套設(shè)施、設(shè)備所具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)。2．自接管某物業(yè)大廈之日起，全面實(shí)行人性化管理，嚴(yán)格把好裝修關(guān)，實(shí)施“有章可循，上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。通過扣除裝修押金、停水停電等手段強(qiáng)制執(zhí)行。的統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是大廈住戶生活的基本保障。對此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水

　　

【正文】 序號 項(xiàng) 目 月 支 出 年支出 1 基本工資 49500 594000 2 教育培訓(xùn)費(fèi) 2250 27000 3 福利、保險(xiǎn) 24502 294024 4 公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)費(fèi) 14045（不含電梯、空調(diào)、智能化系統(tǒng)等設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)） 168540 5 行政辦公費(fèi) 5400（含接待費(fèi)） 64800 6 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 3300 39600 7 清潔保潔費(fèi) 6200（含工具用品、垃圾清運(yùn)、外 墻清洗、消殺費(fèi)、水池的清洗等費(fèi)用） 74400 8 綠化費(fèi) 2300（含工具、肥、農(nóng)藥及盆景的更換等費(fèi)用） 27600 9 治安綜合費(fèi) 4500 54000 10 電梯保養(yǎng)費(fèi) 9200 110400 11 不可預(yù)見費(fèi) 2430 29160 12 管理者酬金 7824 93888 13 稅金 6780 81360 合計(jì) 138231 1658772 說明： 1．以上收支合計(jì)物業(yè)公司第一年虧損： 252132 元（車保費(fèi)不分成）。 2．以上的收入和支出測算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計(jì)算的。 2． 管理服務(wù)費(fèi)與水、電費(fèi)分開；管理服務(wù)費(fèi)全部用于大樓的物業(yè)管理服務(wù)，公共照明、動(dòng)力電、空調(diào)所發(fā)生的水電費(fèi)根據(jù)實(shí)際情況另作分?jǐn)偂? 由以上費(fèi)用測算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經(jīng)營，所以，在管理首年、第二年車場保管費(fèi)收入將不進(jìn)行分成，以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。在管理的第三年車場保管費(fèi)收入 5： 5 分成，物業(yè)管理公司所得部分用以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。 十、“某物業(yè)”維修基金的建立、管理與使用 （一） 維修基金的建立 根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部（建住房 [1998]213 號）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定以 及廣州市國土房管局 [20xx]118 號文件（ 20xx 年 5 月 12 日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關(guān)規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，解決在物業(yè)管理實(shí)際操作過程中，經(jīng)常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設(shè)施設(shè)備方面的維修責(zé)任不清，維修費(fèi)用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設(shè)特點(diǎn)，該項(xiàng)基金的建立辦法如下： 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1 日前核發(fā)的，購房者應(yīng)依照國家建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購房款 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1 日后核發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照《條例》第三十二條規(guī)定按物業(yè)總投資 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 在維修基金不足使用時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算上報(bào)給大廈業(yè)主或上級主管部門，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門申請劃撥。另外，可按每月或每年發(fā)生的維修后的維修期由各業(yè)主單位商討分?jǐn)偂? （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲(chǔ)： 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩? 2．維修基金的增值 為保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購買國債或 者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。 3．維修基金的專用結(jié)算 維修基金在物業(yè)維修中的使用，須由物業(yè)管理公司出具大廈審核簽章后的費(fèi)用匯總單，交銀行辦理結(jié)算。 （三）維修基金的使用 維修基金是用于新建物業(yè)保修期滿后，房屋共用部位公共設(shè)施設(shè)備的翻新以及更新的基金，該項(xiàng)基金的使用具有以下要求： 1．專項(xiàng)存儲(chǔ)、專款專用、嚴(yán)禁挪作他用。 2．動(dòng)用維修基金，事先必須做出維修計(jì)劃及預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后再生效。 3．大修、更新、改造工程結(jié) 束后及時(shí)結(jié)算，公布帳目。 第二章 某物業(yè)管理規(guī)章制度 第一節(jié) 公眾管理制度 一、大廈精神文明建設(shè)公約 愛國家 愛大廈 立公約 共執(zhí)行 大廈美 怡心神 愛環(huán)境 護(hù)草茵 舉止佳 典雅真 睦近鄰 義與信 助公益 尊師生 軍警民 魚水情 危與難 皆挺身 公有物 惜如金 害蟲 滅 臟物扔 黃賭消 毒品禁 重安全 講文明 道與德 親力行 總則： 愛國家 愛大廈 立公約 共執(zhí)行 熱愛國家，熱愛我們國家五千年悠久的文明，才能更加熱愛自己的辦公大廈。熱愛我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場地。 環(huán)境篇 大廈美 怡心神 愛環(huán)境 護(hù)草茵 舒適、寧靜、文明的大廈環(huán)境能夠凈化人的心靈。護(hù)草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬事順意。 協(xié)作篇 舉止佳 典雅真 睦近鄰 義與信 大廈各單位之間的相互協(xié)作是建立新型和諧的辦公環(huán)境的重要因素。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協(xié)作關(guān)系。 社會(huì)篇 助公益 尊師生 軍警民 魚水情 積極熱心參加社會(huì)公益活動(dòng)，獻(xiàn)出真誠，獻(xiàn)出愛心，與人方便，自己方便， 在大廈自覺形成尊重知識、尊重人才、尊重科學(xué)的良好社會(huì)風(fēng)尚，在大廈內(nèi)形成軍警民一家親的風(fēng)氣。 公共篇 危與難 皆挺身 公有物 惜如金 與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情商量辦。愛護(hù)公物，珍惜如金，形成良好的公共行為規(guī)范，是大廈良好形象的有力保障。 風(fēng)尚篇 害蟲滅 臟物絕 黃賭消 毒品禁 在大廈內(nèi)，橫掃一切害蟲是我們義不容辭的責(zé)任，自然界的害蟲以及人為的災(zāi)害都關(guān)系我們的生活質(zhì)量，嚴(yán)禁傳播一切黃色內(nèi)容的刊物，音像。某物業(yè)大廈的用戶都要培 養(yǎng)良好的道德情操，將一切毒品、毒源堅(jiān)決地拒之門外。 道德篇 重安全 講文明 道與德 親力行 安全、文明、禮貌、道德是大廈精神文明建設(shè)的標(biāo)志，你的全力參與，將是大廈的希望。 二、大廈裝修管理 為了確保大廈和公共設(shè)施的安全，加強(qiáng)用戶室內(nèi)裝修工作的管理，凡承擔(dān)大廈用戶室內(nèi)裝修的施工單位及人員以及委托裝修的業(yè)主與使用人必修遵守下列規(guī)定： 1．申報(bào)程序 凡欲進(jìn)行室內(nèi)裝修的?。ㄓ茫?，應(yīng)提前一周向管理中心申報(bào)。由?。ㄓ茫魯y帶有關(guān)證件（權(quán)屬證明、租賃合同、身份證等），填寫申請表 ，注明裝修時(shí)間、項(xiàng)目及施工隊(duì)伍名稱，并附有關(guān)圖紙資料，經(jīng)管理中心審核并由裝修單位到管理中心簽定《裝修施工責(zé)任書》，交納有關(guān)費(fèi)用、保證金，領(lǐng)取《室內(nèi)裝修許可證》并辦理裝修人員的臨時(shí)出入證后，方可進(jìn)場施工。 2．裝修范圍 （ 1）任何裝修不得擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、上下水管道、電路等； （ 2）不準(zhǔn)擅自鑿除樓面，地面裝修不準(zhǔn)擅自用缸磚、大理石以及其它超重材料，地面裝修厚度不得超過 10 毫米； 3．施工期間的管理 （ 1）裝修人員進(jìn)入大廈必須配戴臨時(shí)出入證，裝修完畢后將 臨時(shí)出入證；《室內(nèi)裝修許可證》交回管理中心，無臨時(shí)出入證的裝修人員不得進(jìn)入大廈，辦證后方可進(jìn)入，遺失者補(bǔ)辦； （ 2）凡進(jìn)行室內(nèi)裝修的用戶要當(dāng)天清運(yùn)余泥（如在大廈內(nèi)亂堆放則予罰款 200 元，并要在當(dāng)天清理干凈），到時(shí)不理，勸無效，拖延一天罰 50 元，拖延二天管理中心將負(fù)責(zé)清運(yùn)，所花費(fèi)用由保證金扣除。裝修一切材料只能存放在室內(nèi)，所有裝修工程只能在室內(nèi)進(jìn)行。 （ 3）凡進(jìn)行裝修但尚未申報(bào)的業(yè)主（用戶）請?jiān)谌靸?nèi)到管理中心補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，如通知業(yè)戶還不辦理申報(bào)手續(xù)者，則給予停電或停止裝修的處罰，申報(bào)后管理中心同 意通過，交納保證金以及辦理臨時(shí)出入證、《室內(nèi)裝修許可證》后才能繼續(xù)施工。 （ 4）業(yè)主后裝修施工單位在施工期間必須盡量降低施工時(shí)所產(chǎn)生的噪音和減少塵埃，避免對其他業(yè)主（用戶）造成干擾及不便，注意防火安全，排除消防隱患。否則，如因火災(zāi)殃及其他用戶或公共設(shè)施，施工單位及業(yè)主（用戶）要作一切賠償，以及負(fù)一切責(zé)任。 （ 5）不得改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不得改變房屋和配套設(shè)施的使用功能，如有損壞要恢復(fù)原狀，直到管理中心或有關(guān)部門滿意為止。否則，日后補(bǔ)修費(fèi)用由該業(yè)戶承擔(dān)。 （ 6）裝修時(shí)間必須 安排在上午 8： 00— 12： 00；下午 14： 00— 21： 00，不延長施工時(shí)間，否則管理中心有權(quán)給予停水、停電的處理。 （ 7）施工人員不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場留宿，確需留宿者，要將留宿人員名單報(bào)予管理中心，經(jīng)批準(zhǔn)后方可留宿，并且每人必須繳納 200 元保證金，待施工結(jié)束后，如無違章行為，該保證金如數(shù)退還；否則，從保證金中扣除罰款。 （ 8）裝修完工時(shí)，必須通知管理中心，管理中心派出人員觀察有否違反申請的審批要求，現(xiàn)場及公共場地是否有余泥和遺留雜物，如果達(dá)到各項(xiàng)要求，而裝修期間無其它違反記錄，經(jīng)管理中心有關(guān)人員簽字 ，即可辦理保證金免息退還如有違反根據(jù)記錄從保證金扣除，余下金額無息退還交款人。 三、大廈裝修驗(yàn)收及違章處罰規(guī)定 1．為避免管理中心人員與業(yè)主（使用人）之間發(fā)生賄賂或其他舞弊行為，管理中心應(yīng)合理安排裝修驗(yàn)收人員； （ 1） 裝修初驗(yàn)可由經(jīng)理助理負(fù)責(zé)； （ 2） 正式驗(yàn)收由工程組織有關(guān)人員進(jìn)行； （ 3） 管理中心經(jīng)理抽查 20%； 2．對業(yè)主（使用人）從事裝修時(shí)有違章行為，沒有得到整改或糾正之前，不能進(jìn)行驗(yàn)收； 3．正式驗(yàn)收合格后，管理中心經(jīng)理助理負(fù)責(zé)收回“裝修許可證”及“出入證”，對聲明遺失 證件的，在驗(yàn)收表中注明，同時(shí)注銷該戶辦理裝修人員“出入證”手續(xù)； 4．裝修人員在施工過程中如有違章行為，管理中心將依據(jù)有關(guān)條款，從保證金中扣除罰款。 四、消防及安全管理規(guī)定 為加強(qiáng)本大廈消防工作，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和大廈內(nèi)住（用）人的生命財(cái)產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和廣東省有關(guān)消防規(guī)定，特制定管理規(guī)定如下： 消防工作實(shí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的工作方針，管理中心經(jīng)理為消防責(zé)任人，帶領(lǐng)全體員工組成義務(wù)消防隊(duì)，負(fù)責(zé)防火和滅火工作； 管理中心要認(rèn)真慣徹執(zhí)行消防法規(guī)和 上級有關(guān)消防工作指標(biāo)，開展防火宣傳，普及消防知識。經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱患。 樓梯走道、出口和安全防火通道，必須保持暢通無阻疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好，任何單位不得擅自封閉，不得堆放物品、存放其它貨物； 大廈內(nèi)的消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞、丟失； 大廈內(nèi)不準(zhǔn)存放易燃易爆、有毒和腐蝕性物品； 裝有復(fù)印機(jī)、電傳機(jī)、印刷機(jī)的部位禁止吸煙和使用明火， 用酒精清洗機(jī)器部件時(shí)，要保持室內(nèi)通風(fēng)。沾有油墨和易燃物品的紙張等在有蓋的鐵桶里，并及時(shí)清理，機(jī)器周圍不準(zhǔn)堆放可燃物品； 嚴(yán)格維護(hù)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)備，定期進(jìn)行測試檢查，保證設(shè)備完好； 大廈內(nèi)存有物品的地方，有人活動(dòng)的地方，公共場所、樓層間、機(jī)房、電房、辦公室等部位視不同情況配備輕便式手提的消防滅火器材； 學(xué)習(xí)消防知識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火災(zāi)應(yīng)及時(shí)報(bào)警或告知管理中心，積極撲救； 凡違反本規(guī)定的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 五、大廈電梯管理規(guī)定 1．制定《電梯乘客須知》要求乘客配合，管理好電梯。 2．電梯司機(jī) 人員要有良好的職業(yè)道德和責(zé)任心，受過技術(shù)培訓(xùn)，掌握電梯基本知識，能操縱電梯和排除故障，能發(fā)現(xiàn)異常問題并具有處理緊急事故的能力。 3．按規(guī)定使用電梯，做好電梯的維修保養(yǎng)記錄和日常的例行檢查，保證電梯正常運(yùn)行和使用年限。 4．經(jīng)常檢查送層、起動(dòng)、換速、平層、消號、開關(guān)門的速度完全觸板動(dòng)作是否正常，有問題及時(shí)維修保養(yǎng)。 5．電梯轎廂、廳門口保證清潔，地槽內(nèi)無雜物，以保持開閉。 6．廳、橋門全關(guān)閉后，才能起動(dòng)電梯，在門外不得用手扒啟。 7．電梯載荷要均勻，中間停放為 宜，以免橋廂傾斜。 8．當(dāng)天運(yùn)行完畢后，須將電梯轎廂停在基站，切斷電源開關(guān)，熄滅照明燈，關(guān)好廳門。 9．停用七以上的電梯，再啟動(dòng)使用時(shí)須全面檢查各部位情況。 10．在電梯機(jī)房工作，進(jìn)行部件清掃，抹油或擠加潤滑油時(shí)，應(yīng)切斷電源開關(guān)。 11．檢查鋼絲繩必須在轎廂停止運(yùn)行情況下進(jìn)行。 12．進(jìn)入電梯底坑工作，先檢查井底是否潮濕，以免觸電。 13．電梯機(jī)房要清潔、通風(fēng)，有防止老鼠進(jìn)入的措施；除電梯維修人員、消防人員外，任何人不得進(jìn)入，機(jī)房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得 操作。 14．發(fā)生火警，切勿乘搭電梯，用電梯可能隨時(shí)在