【正文】 13．電梯機(jī)房要清潔、通風(fēng)，有防止老鼠進(jìn)入的措施；除電梯維修人員、消防人員外，任何人不得進(jìn)入，機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得 操作。 11．檢查鋼絲繩必須在轎廂停止運(yùn)行情況下進(jìn)行。 9．停用七以上的電梯，再啟動(dòng)使用時(shí)須全面檢查各部位情況。 7．電梯載荷要均勻，中間停放為 宜，以免橋廂傾斜。 5．電梯轎廂、廳門(mén)口保證清潔，地槽內(nèi)無(wú)雜物，以保持開(kāi)閉。 3．按規(guī)定使用電梯，做好電梯的維修保養(yǎng)記錄和日常的例行檢查，保證電梯正常運(yùn)行和使用年限。 五、大廈電梯管理規(guī)定 1．制定《電梯乘客須知》要求乘客配合，管理好電梯。 樓梯走道、出口和安全防火通道，必須保持暢通無(wú)阻疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好，任何單位不得擅自封閉，不得堆放物品、存放其它貨物； 大廈內(nèi)的消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞、丟失； 大廈內(nèi)不準(zhǔn)存放易燃易爆、有毒和腐蝕性物品； 裝有復(fù)印機(jī)、電傳機(jī)、印刷機(jī)的部位禁止吸煙和使用明火， 用酒精清洗機(jī)器部件時(shí)，要保持室內(nèi)通風(fēng)。 四、消防及安全管理規(guī)定 為加強(qiáng)本大廈消防工作，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和大廈內(nèi)住（用）人的生命財(cái)產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》和廣東省有關(guān)消防規(guī)定，特制定管理規(guī)定如下： 消防工作實(shí)行“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的工作方針，管理中心經(jīng)理為消防責(zé)任人，帶領(lǐng)全體員工組成義務(wù)消防隊(duì)，負(fù)責(zé)防火和滅火工作； 管理中心要認(rèn)真慣徹執(zhí)行消防法規(guī)和 上級(jí)有關(guān)消防工作指標(biāo)，開(kāi)展防火宣傳，普及消防知識(shí)。 （ 8）裝修完工時(shí)，必須通知管理中心，管理中心派出人員觀察有否違反申請(qǐng)的審批要求，現(xiàn)場(chǎng)及公共場(chǎng)地是否有余泥和遺留雜物，如果達(dá)到各項(xiàng)要求，而裝修期間無(wú)其它違反記錄，經(jīng)管理中心有關(guān)人員簽字 ，即可辦理保證金免息退還如有違反根據(jù)記錄從保證金扣除，余下金額無(wú)息退還交款人。 （ 6）裝修時(shí)間必須 安排在上午 8： 00— 12： 00；下午 14： 00— 21： 00，不延長(zhǎng)施工時(shí)間，否則管理中心有權(quán)給予停水、停電的處理。 （ 5）不得改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不得改變房屋和配套設(shè)施的使用功能，如有損壞要恢復(fù)原狀，直到管理中心或有關(guān)部門(mén)滿意為止。 （ 4）業(yè)主后裝修施工單位在施工期間必須盡量降低施工時(shí)所產(chǎn)生的噪音和減少塵埃，避免對(duì)其他業(yè)主（用戶）造成干擾及不便，注意防火安全，排除消防隱患。裝修一切材料只能存放在室內(nèi)，所有裝修工程只能在室內(nèi)進(jìn)行。由?。ㄓ茫魯y帶有關(guān)證件（權(quán)屬證明、租賃合同、身份證等），填寫(xiě)申請(qǐng)表 ，注明裝修時(shí)間、項(xiàng)目及施工隊(duì)伍名稱，并附有關(guān)圖紙資料，經(jīng)管理中心審核并由裝修單位到管理中心簽定《裝修施工責(zé)任書(shū)》，交納有關(guān)費(fèi)用、保證金，領(lǐng)取《室內(nèi)裝修許可證》并辦理裝修人員的臨時(shí)出入證后，方可進(jìn)場(chǎng)施工。 道德篇 重安全 講文明 道與德 親力行 安全、文明、禮貌、道德是大廈精神文明建設(shè)的標(biāo)志，你的全力參與，將是大廈的希望。 風(fēng)尚篇 害蟲(chóng)滅 臟物絕 黃賭消 毒品禁 在大廈內(nèi)，橫掃一切害蟲(chóng)是我們義不容辭的責(zé)任，自然界的害蟲(chóng)以及人為的災(zāi)害都關(guān)系我們的生活質(zhì)量，嚴(yán)禁傳播一切黃色內(nèi)容的刊物，音像。 公共篇 危與難 皆挺身 公有物 惜如金 與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情商量辦。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協(xié)作關(guān)系。護(hù)草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營(yíng)造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬(wàn)事順意。熱愛(ài)我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場(chǎng)地。 3．大修、更新、改造工程結(jié) 束后及時(shí)結(jié)算，公布帳目。 （三）維修基金的使用 維修基金是用于新建物業(yè)保修期滿后，房屋共用部位公共設(shè)施設(shè)備的翻新以及更新的基金，該項(xiàng)基金的使用具有以下要求： 1．專項(xiàng)存儲(chǔ)、專款專用、嚴(yán)禁挪作他用。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。 （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲(chǔ)： 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩? 在維修基金不足使用時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算上報(bào)給大廈業(yè)主或上級(jí)主管部門(mén)，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門(mén)申請(qǐng)劃撥。 十、“某物業(yè)”維修基金的建立、管理與使用 （一） 維修基金的建立 根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部（建住房 [1998]213 號(hào)）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定以 及廣州市國(guó)土房管局 [20xx]118 號(hào)文件（ 20xx 年 5 月 12 日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關(guān)規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，解決在物業(yè)管理實(shí)際操作過(guò)程中，經(jīng)常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設(shè)施設(shè)備方面的維修責(zé)任不清，維修費(fèi)用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設(shè)特點(diǎn)，該項(xiàng)基金的建立辦法如下： 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1 日前核發(fā)的，購(gòu)房者應(yīng)依照國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購(gòu)房款 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 由以上費(fèi)用測(cè)算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經(jīng)營(yíng)，所以，在管理首年、第二年車場(chǎng)保管費(fèi)收入將不進(jìn)行分成，以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。 2．以上的收入和支出測(cè)算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計(jì)算的。 5 元 / m2 70%=24045 元 288540 2 商業(yè)用途部分物業(yè) 商業(yè)： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 50%=27675 元 332100 3 車輛保管費(fèi) 汽車位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 720xx0 18000 48000 首年車輛保管費(fèi)不分成，其收入彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足 200 600/位 50%=60000 元 單車保管費(fèi)收入： 100 15=1500 元 摩托車保管費(fèi)收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計(jì) （車輛保管費(fèi)分成） 75220 元 （車輛保管費(fèi)不分成） 117220 元 902640 元 1406640 元 （細(xì)表）（第二周年，暫按入住率 90%） 序號(hào) 項(xiàng) 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅： 22900m2 22900 1。 （五） 管理服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)測(cè)：接管后第一周年是虧損的，第二周年力爭(zhēng)平衡，第三周年后略有結(jié)余。 （三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府 [1995]152 號(hào)文件精神，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購(gòu)置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費(fèi)用為：按慣例做法是開(kāi)發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業(yè)管理公司提供。 5 元 /月? m2，商業(yè)部分 5元 /月? m2，），報(bào)經(jīng)物價(jià)部門(mén)審批后，向業(yè)主 /用戶收取管理服務(wù)費(fèi)，并由公司總經(jīng)理及管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)。 （ 4）辦某物業(yè)大廈內(nèi)部刊物，對(duì)某物業(yè)大廈物業(yè)管理針對(duì)性的傳播，對(duì)大廈 業(yè)主 /租戶各組團(tuán)單位進(jìn)行有酬投稿征文活動(dòng)。 （ 2）設(shè)置大廈物業(yè)管理咨詢點(diǎn)，開(kāi)展各種形式的主題講座，主題演講，樹(shù)立某物業(yè)大廈的文化觀。 （ 1）利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日傳播某物業(yè)大廈文化精神。 4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè) 精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。 （ 3）對(duì)各種文化活動(dòng)加以制度規(guī)范、落實(shí)、跟蹤，包括制定活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式、程序等。 （ 1）我們將制 訂《某物業(yè)大廈文化手冊(cè)》，通過(guò)該手冊(cè)對(duì)大廈文化的思想和行為進(jìn)行誘導(dǎo)和軟性約束。 3．制度文化建設(shè) 對(duì)于某物業(yè)大廈的文化建設(shè)，我們制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的文化戰(zhàn)略，為達(dá)到既定目標(biāo)，我們擬定了文化建設(shè)組織機(jī)構(gòu)，專人負(fù)責(zé)，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項(xiàng)文化建設(shè)的正常開(kāi)展。如舉辦體育健身活動(dòng)，以組團(tuán)單位之間開(kāi)展友誼比賽等項(xiàng)目活動(dòng)。 2．某物業(yè)大廈行為文化建設(shè) 某物業(yè)大廈是一個(gè)高 檔次的物業(yè)，針對(duì)人們文化素質(zhì)高的特點(diǎn)，我們?nèi)鎸?dǎo)入了 CI 形象管理，作為宣傳與提高大廈的聲譽(yù)，我們采取了以往的成功經(jīng)驗(yàn)，全面要求與引導(dǎo)員工及業(yè)主 /租戶“行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則”，開(kāi)展有效的形象管理，具體做法有： （ 1）在某物業(yè)大廈內(nèi)全面導(dǎo)入 VI 形象，根據(jù)不同位置配置各種標(biāo)識(shí)牌，有統(tǒng)一的形象，體現(xiàn)出無(wú)處不在的文化氛圍和對(duì)人的尊重，使人們一進(jìn)入某物業(yè)大廈，馬上就能夠感到典雅、舒適的環(huán)境和自由，飄逸的氣氛、完善統(tǒng)一的視覺(jué)系統(tǒng)、方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。 （ 4）宣傳環(huán)保知識(shí)，倡導(dǎo)環(huán)保保護(hù)，我們每個(gè)月開(kāi)展一次環(huán)保評(píng)比，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)改進(jìn)。設(shè)立專門(mén)部門(mén)，專人負(fù)責(zé)，齊抓共管；擬定制度，及時(shí)監(jiān)督，并邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)義務(wù)監(jiān)督、溝通信息，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。這是最直觀的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主 /租戶的心理和情緒，影響業(yè)主 /租戶的工作質(zhì)量，對(duì)此我們高度重視，主要設(shè)想有： （ 1）環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是大廈文明、潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好、資源質(zhì)量良好、資源合理利用，達(dá)成良性的循環(huán)，形成環(huán)保意識(shí)。現(xiàn)我們對(duì)某物業(yè)大廈的文化建設(shè)按照下面五個(gè)層面全方位展開(kāi)。 我們的目標(biāo)是使某物業(yè)大廈的精神文明建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使其成為廣州市甚至全國(guó)文化生活中 的一個(gè)標(biāo)志性典范。大廈文化建設(shè)是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是業(yè)主 /租戶們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化生活的需要。 八、“某物業(yè)”的文化建設(shè) 大廈文化是大廈各業(yè)主 /租戶及管理員工在工作管理生活中所創(chuàng)造的具有個(gè)性特色的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。 4．根據(jù)業(yè)主 /用戶的要求，提供有關(guān)服務(wù)。 2．做好商場(chǎng)、房屋租賃合同簽訂與租金收取工作。 4．嚴(yán)格控制噪聲污染，保持良好的辦公生活環(huán)境。做到大廈內(nèi)一年四季常青、四季有花，保證規(guī)定的綠化效果。 （十） 綠化環(huán) 保管理 1．定期對(duì)大廈周邊花草樹(shù)木及大廈內(nèi)盆景花木，進(jìn)行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲(chóng)養(yǎng)護(hù)。 5．汽車、摩托車進(jìn)出做好車牌登記，進(jìn)出時(shí)間登記，并嚴(yán)格按制度做好交接班記錄，以防車輛被盜及事故的發(fā)生，為區(qū)分責(zé)任提供依據(jù)。 3．在大廈地下車庫(kù)進(jìn)出口設(shè)置減速杠，以保障行人出行安全。 2．豎 起各種交通警示牌（如限速 5 公里牌、禁鳴喇叭牌、單雙行線牌等）。 3．操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機(jī)房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。 （八）電梯管理 1．操作人員必須持證上崗，經(jīng)嚴(yán)格考核后才能上崗。 4．清潔保潔工作采取日檢、周檢、月檢、季檢的管理措施，確保大廈內(nèi)及周圍無(wú) 衛(wèi)生死角，達(dá)到“五星級(jí)”賓館的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 2．馬路、走廓、公共場(chǎng)地每天清掃、保潔兩次，確保地面無(wú)雜物、積水現(xiàn)象。 8．火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過(guò) 1%。 6．保安員以禮待人，給進(jìn)出大門(mén)的司機(jī)敬禮，見(jiàn)到客人上、下車主動(dòng)上前開(kāi)門(mén)迎送。 4．保安員每天 24 小時(shí)值班巡邏，每隔四小時(shí)保安員從一樓到天臺(tái)巡視一遍，簽到記事薄掛在每幢樓的天面，每巡視一遍簽到一次，并把整幢樓所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一一記錄下來(lái)。 2．配合派出 所做好一至四層的商場(chǎng)及住宅部分的出租屋、暫住人口登記管理工作。 除運(yùn)用自動(dòng)化系統(tǒng)外，我們還將做到以下日常工作： 1．本大廈一至四層實(shí)行半封閉管理、五層以上實(shí)行封閉管理，保安 24 小時(shí)設(shè)崗值班，五層以上業(yè)主 /用戶憑有效證件進(jìn)出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴(yán)格做好外訪人員登記。 設(shè)想運(yùn)用消防自動(dòng)化系統(tǒng)（ FA 系統(tǒng)， Fire Automation Systems）對(duì)大廈的消防工作進(jìn)行管理，該系統(tǒng)既能獨(dú)立 運(yùn)行，又可接到管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)上，利用中央處理機(jī)的程序，從溫度上升、煙霧密度、狀態(tài)的瞬時(shí)性或持續(xù)性綜合判斷進(jìn)行報(bào)警。利用信息技術(shù)對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行安全性布防，確保各重要部位人員進(jìn)出的監(jiān)視，形成一個(gè)綜合的保安監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，與其它自動(dòng)化系統(tǒng)交換信息。 6．定期對(duì)備用設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，確保 其能正常運(yùn)作，并做好保養(yǎng)、試運(yùn)行記錄。 4．將業(yè)主 /用戶入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔。 2．按期清洗水池、定期出示水質(zhì)化驗(yàn)單，保障生活用水的清凈符合標(biāo)準(zhǔn)。 （五）水電保障系統(tǒng)管理 確保大廈的用水用電，斷電為零；抄水電表、代收代繳水電費(fèi)準(zhǔn)確無(wú)誤，方便業(yè)主 /用戶。 （三）通訊自動(dòng)化管理 設(shè)想應(yīng)用通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（ CA 系統(tǒng)， Communication Automation Systems ）將物業(yè)內(nèi)的各種不同的信息處理系統(tǒng)聯(lián)結(jié)于一體，達(dá)到自由交換信息的目的，并能與國(guó)際信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接，組 成一個(gè)高速的通訊體系，為某物業(yè)的住用戶提供現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)。 2．對(duì)水泵、發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、電梯、配電柜做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺(tái)帳，定期檢修和保養(yǎng) ，及早堵漏洞；管道