【正文】 12．進入電梯底坑工作，先檢查井底是否潮濕，以免觸電。 8．當天運行完畢后，須將電梯轎廂停在基站，切斷電源開關(guān)，熄滅照明燈，關(guān)好廳門。 4．經(jīng)常檢查送層、起動、換速、平層、消號、開關(guān)門的速度完全觸板動作是否正常，有問題及時維修保養(yǎng)。沾有油墨和易燃物品的紙張等在有蓋的鐵桶里，并及時清理，機器周圍不準堆放可燃物品； 嚴格維護消防自動報警系統(tǒng)的設(shè)備，定期進行測試檢查，保證設(shè)備完好； 大廈內(nèi)存有物品的地方，有人活動的地方，公共場所、樓層間、機房、電房、辦公室等部位視不同情況配備輕便式手提的消防滅火器材； 學(xué)習(xí)消防知識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火災(zāi)應(yīng)及時報警或告知管理中心，積極撲救； 凡違反本規(guī)定的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。 三、大廈裝修驗收及違章處罰規(guī)定 1．為避免管理中心人員與業(yè)主（使用人）之間發(fā)生賄賂或其他舞弊行為，管理中心應(yīng)合理安排裝修驗收人員； （ 1） 裝修初驗可由經(jīng)理助理負責(zé)； （ 2） 正式驗收由工程組織有關(guān)人員進行； （ 3） 管理中心經(jīng)理抽查 20%； 2．對業(yè)主（使用人）從事裝修時有違章行為，沒有得到整改或糾正之前，不能進行驗收； 3．正式驗收合格后，管理中心經(jīng)理助理負責(zé)收回“裝修許可證”及“出入證”，對聲明遺失 證件的，在驗收表中注明，同時注銷該戶辦理裝修人員“出入證”手續(xù)； 4．裝修人員在施工過程中如有違章行為，管理中心將依據(jù)有關(guān)條款，從保證金中扣除罰款。否則，日后補修費用由該業(yè)戶承擔(dān)。 （ 3）凡進行裝修但尚未申報的業(yè)主（用戶）請在三天內(nèi)到管理中心補辦有關(guān)手續(xù)，如通知業(yè)戶還不辦理申報手續(xù)者，則給予停電或停止裝修的處罰，申報后管理中心同 意通過，交納保證金以及辦理臨時出入證、《室內(nèi)裝修許可證》后才能繼續(xù)施工。 二、大廈裝修管理 為了確保大廈和公共設(shè)施的安全，加強用戶室內(nèi)裝修工作的管理，凡承擔(dān)大廈用戶室內(nèi)裝修的施工單位及人員以及委托裝修的業(yè)主與使用人必修遵守下列規(guī)定： 1．申報程序 凡欲進行室內(nèi)裝修的?。ㄓ茫?，應(yīng)提前一周向管理中心申報。愛護公物，珍惜如金，形成良好的公共行為規(guī)范，是大廈良好形象的有力保障。 協(xié)作篇 舉止佳 典雅真 睦近鄰 義與信 大廈各單位之間的相互協(xié)作是建立新型和諧的辦公環(huán)境的重要因素。 第二章 某物業(yè)管理規(guī)章制度 第一節(jié) 公眾管理制度 一、大廈精神文明建設(shè)公約 愛國家 愛大廈 立公約 共執(zhí)行 大廈美 怡心神 愛環(huán)境 護草茵 舉止佳 典雅真 睦近鄰 義與信 助公益 尊師生 軍警民 魚水情 危與難 皆挺身 公有物 惜如金 害蟲 滅 臟物扔 黃賭消 毒品禁 重安全 講文明 道與德 親力行 總則： 愛國家 愛大廈 立公約 共執(zhí)行 熱愛國家，熱愛我們國家五千年悠久的文明，才能更加熱愛自己的辦公大廈。 3．維修基金的專用結(jié)算 維修基金在物業(yè)維修中的使用，須由物業(yè)管理公司出具大廈審核簽章后的費用匯總單，交銀行辦理結(jié)算。另外，可按每月或每年發(fā)生的維修后的維修期由各業(yè)主單位商討分攤。在管理的第三年車場保管費收入 5： 5 分成，物業(yè)管理公司所得部分用以彌補管理費的不足。 5 元 / m2 90%=30915 元 370980 2 商業(yè)用途部分物業(yè) 商業(yè)： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 80%=49200 元 590400 3 車輛保管費 汽車位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 18000 48000 單車保管費收入： 100 15=1500 元 摩托車保管費收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計 103615 元 1243380 元 3．大廈管理中心首年成本、費用支出測算表 （單位：元） 序號 項 目 月 支 出 年支出 1 基本工資 49500 594000 2 教育培訓(xùn)費 2250 27000 3 福利、保險 24502 294024 4 公共設(shè)備、設(shè)施日常運行、維修保養(yǎng)費 14045（不含電梯、空調(diào)、智能化系統(tǒng)等設(shè)備的維護保養(yǎng)費） 168540 5 行政辦公費 5400（含接待費） 64800 6 固定資產(chǎn)折舊費 3300 39600 7 清潔保潔費 6200（含工具用品、垃圾清運、外 墻清洗、消殺費、水池的清洗等費用） 74400 8 綠化費 2300（含工具、肥、農(nóng)藥及盆景的更換等費用） 27600 9 治安綜合費 4500 54000 10 電梯保養(yǎng)費 9200 110400 11 不可預(yù)見費 2430 29160 12 管理者酬金 7824 93888 13 稅金 6780 81360 合計 138231 1658772 說明： 1．以上收支合計物業(yè)公司第一年虧損： 252132 元（車保費不分成）。 （四）開發(fā)建設(shè)單位所委托管理的經(jīng)營場地，如車場等，其收益按除去維護費用、公共分攤費用及交稅后按 7:3 分成，即開發(fā)建設(shè)單位占 7 成；物業(yè)管理公司占 3 成。 九、管理費用的收支預(yù)算 （一）廣州新豪實業(yè)發(fā)展公司某物業(yè)管理中心將為大廈所有的業(yè)主 /用戶提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，據(jù)穗價 [1999]100 號文件及我公司對某物業(yè)周邊環(huán)境的實地考察，并考慮到某物業(yè)業(yè)主 /用戶的承受能力，管理中心按二級收費標準，（即住宅部分 1。如入伙儀式、鑰匙交接儀式、升國旗儀式、給黨過生日、“十?一”愛國征文活動等。保證文化活動朝著積極、健康、有益的方向去發(fā)展。同時，文化建設(shè)制度本身也傳達著某物業(yè)大廈作為一個文化匯集型物業(yè)的個性化文化內(nèi)涵。 （ 2）開展文化娛樂活動，每年重點 舉辦 2— 3 次大型活動，組織大廈內(nèi)各業(yè)主 /租戶及組團單位積極參加。 （ 3）有效控制大廈范圍內(nèi)的噪音及空氣污染，保持大廈內(nèi)的清新空氣。 某物業(yè)大廈文化活動主要內(nèi)容構(gòu)成圖： 1．某物業(yè)大廈環(huán)境文化建設(shè) 某物業(yè)大廈的自身環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成某物業(yè)大廈環(huán)境文化。某物業(yè)大廈極具文化品味和超前意識，它的突出個性就是聚中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代高科技文化的有機融合，我們將承沿中國的文化傳統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上，進一步弘揚現(xiàn)代化的生活觀念和生活方式，增強某物業(yè)大廈的凝聚力和向心力，使物業(yè)管理達到事半功倍的功效。 （十二）多種經(jīng)營服務(wù) 物業(yè)管理中心在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”宗旨下，接受業(yè)主 /用戶的委托，積極提供多項有償專項服務(wù)及特約服務(wù)，如室內(nèi)清潔、室內(nèi)綠化養(yǎng)護、洗衣、郵件、汽車美容、室內(nèi)水電維修、小家電維修、票務(wù)代理、財產(chǎn)保險、代訂快餐等。 （十一）租賃服務(wù) 1．嚴格租賃管理規(guī)程，及時與業(yè)主 /用戶進行溝通，重視業(yè)主 /用戶意見與建議，爭取業(yè)主 /用戶長期穩(wěn)定的進行商務(wù)活動。 2．做到大廈周邊黃土不見天，一年四季繁花似錦，保障規(guī)定的綠化率。 4．臨時停車有“臨時停車證”，按時計費，并要求停放在地下車庫內(nèi)。 4．定期進行電梯檢修、維護工作并做好記錄 （九）交通與車輛的管理 1．管理好報經(jīng)公安交通部門批準的停車場地。 5．做好防鼠、防蚊、防蟑螂等工作，定期噴射殺蟲水，投放老鼠藥，確保大廈內(nèi)無鼠害發(fā)生。 （七）環(huán)衛(wèi)保潔系統(tǒng)管理 1．垃圾天天清運、上門收業(yè)主 /用戶的袋裝垃圾；公共地方的垃圾桶內(nèi)的垃圾不得超過三分之二，垃圾桶每天清洗一次。 5．每季度或半年檢查火隱、消防設(shè)備、防盜設(shè)施、防事故標志等，發(fā)現(xiàn)有過期、損壞的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)即時更換。采取人防、技防相結(jié)合、動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施。出現(xiàn)突發(fā)事件時，保安自動化系統(tǒng)能及時報警、接警及記錄事件情況，并能對事件的處理作出準確的指引。 5．協(xié)助辦理業(yè)主 /用戶用電增容。 1．水電工 24 小時值班，保障住業(yè)主 /用戶的水電供應(yīng)，不得出現(xiàn)因管理不善而停水停電；出現(xiàn)故障， 水電工必須 10 分鐘到達現(xiàn)場，及時維修，使其恢復(fù)正常；因公用線路停水、停電，必須由管理中心預(yù)先通知業(yè)主 /用戶，讓業(yè)主 /用戶做好蓄水、停電的準備。 3．設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場設(shè)置“管理制度”、“維修保養(yǎng)規(guī)定”、“操作規(guī)范”，掛在明顯的位置，操作人員必須熟悉牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學(xué)習(xí)，考試合格后才可繼續(xù)上崗。 （二）設(shè)備、設(shè)施的管理 運用電腦技術(shù)對設(shè)備、設(shè)施進行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計劃、日常保養(yǎng)安排及出勤等事項進行管理。 5．大廈管理員每天上班時巡查一遍所分管之樓層，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄于工作日記（房屋管理臺帳），并及時將 有關(guān)管理情況資料匯總輸入電腦；下班前再巡查二遍，做好記錄。 除自動化系統(tǒng)的管理外，我們還將做到以下的工作： 1．嚴格執(zhí)行業(yè)主 /用戶（租戶）遷入（出）管理制度和裝修管理制度 ，健全大廈內(nèi)業(yè)主、?。ㄓ茫簟⒏鲉挝患白鈶舻姆课葙Y料檔案。大廈配置有先進的自動控制系統(tǒng)，能對各種及有關(guān)情況設(shè)備進行監(jiān)控，從而為大廈業(yè)主 /用戶提供舒適的商 務(wù)、居住環(huán)境；大廈還具有良好的通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，另外大廈能提供足夠的對外通訊設(shè)施。 6．科學(xué)地檔案組卷且分類。 2．采用多種形式的信息收集、貯存方式，如：文件資料、圖紙資料、錄像帶、照片、錄音帶、電腦磁盤等 ，并采用相應(yīng)的保管、存貯方法。 2．檔案建檔流程 收集 整理 分類 編目 登記 電腦貯存 入柜 存檔 利用 檢查 3．系統(tǒng)收集 （ 1）大廈周圍環(huán)境資料：大廈建設(shè)前該地塊的有關(guān)情況等 （ 2）建筑工程資料、圖紙；公用設(shè)施資料、圖紙；室內(nèi)外管網(wǎng)資料、圖紙 ；機電設(shè)備資料、圖紙；電梯使用的有關(guān)資料、圖紙；空調(diào)工程資料、圖紙；消防設(shè)備資料、圖紙等。 五、“某物業(yè)”物業(yè)管理規(guī)章制度 為保證對大廈以現(xiàn)代化方式進行科學(xué)的管理，我公司對大廈的 正常運作建立系列的規(guī)章制度，使各項工作有章可依，有法可循。 （ 4）對一線員工績能考核 對一線員工進行績能考核的前堤：根據(jù)員工不同崗位的崗位職責(zé)，訂出詳細、具體、操作性強的考核方案和客觀具體的考核標準，盡量將考核標準化，充分增加考核的內(nèi)容，采取動態(tài)考核方式，以達到考核目的。分為二方面：內(nèi)部培訓(xùn)考核和送外培訓(xùn)考核。介紹大廈的消防設(shè)施，掌握報警程序和滅火的基本方法。包括員工崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)基本知識，工作流程、工作要求和操作要領(lǐng)等。熟悉掌握公司的規(guī)章制度和勞動人事制度，包括考勤制度、請假制度、獎懲制度、福利制度、培訓(xùn)制度、考核制度、晉級制度等（將編制某物業(yè)《員工手冊》，在其中反映）。包括公司的經(jīng)營狀況和特點 ，企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)現(xiàn)狀、企業(yè)發(fā)展前景以及服務(wù)質(zhì)量方針和目標，所管理大廈的設(shè)施、環(huán)境。 （ 6）交通車輛管理部部長：中專以上文化。 （ 2）管理事務(wù)部長：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷。 管理中心經(jīng)理 1 人 經(jīng)理助理 1 人 管理事務(wù)部 5 人（部長 1 人（經(jīng)理助理兼任），管理員 4 人）； 督導(dǎo)部：（由公司總部人員兼任） 財務(wù)部 2 人 工程設(shè)備部 6 人（部長 1 人，水電 2 人，電梯 2 人，給排水 2 人） 保安隊 16 人（隊長 1 人，保安員 15 人） 交通車輛管理部 10 人（部長 1 人，管理員 9 人） 環(huán)衛(wèi)綠化部 5 人（部長 1 人，綠化技工 1 人（并兼任清潔工），清潔員 4 人）（商場清潔除外） （二）管理中心人員的素質(zhì)要求 1．管理中心經(jīng)理：必須具備大學(xué)本科以上學(xué)歷（中級以上職稱），政治面 貌必須是中共黨員，有相當?shù)奈飿I(yè)管理經(jīng)驗，具備物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作五年以上，具有強烈的責(zé)任感，并有成功的物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）經(jīng)營管理范例。 環(huán)衛(wèi)綠化部：負責(zé)大廈各公共部門的清潔、保潔，負責(zé)垃圾的清運，滅鼠、滅蚊、滅蟑、修剪、補種、清潔綠化苗木、施肥，防治病蟲害等工作。 管理事務(wù)部：負責(zé)大廈日常的房屋管理、進住管理、特約服務(wù)、商鋪的租賃等工作。 三、“某物業(yè)”的物業(yè)管理模式 設(shè)置某物業(yè)管理中心，由一批素質(zhì)高、責(zé)任強、專業(yè)性強的人員組成管理隊伍。 24 空調(diào)系統(tǒng)管理 95% 100% 按照季節(jié)不同，調(diào)節(jié)空調(diào)的冷卻度，節(jié)約成本開支，對空調(diào)系統(tǒng)進行運行、保養(yǎng)、維修等詳細的工作記錄。 20 業(yè)主 /租戶有效投訴率與處理率、回訪率 投訴率 2‰（年）以下 1‰（年）以下 以人性化管理，按照政策法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主 /租戶投訴處理辦法，接待制度，回訪制