【正文】 和有電的設(shè)備均有明顯的提示標志；保證大廈設(shè)備設(shè)施處于良好運行狀態(tài)，保證正常供水、電、冷氣。做到設(shè)備有標志圖示，管理規(guī)章制度上墻并熟記，日常運作有記錄和臺帳，并要做好“三防”（防鼠、防火、防事故）工作。 8．定期檢查室內(nèi)外抹灰面層有無損壞處，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫、脫落、爆灰等現(xiàn)象及時修補，以防擴大損壞；對吊頂工程要著重 檢查木龍骨有無變形裂縫和吊頂下垂情況，發(fā)現(xiàn)后及時更換。 6．定期對地下室、結(jié)構(gòu)的變形（伸縮）縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施的使用情況進行檢查，做好屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)等的維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免和減少由此產(chǎn)生的對結(jié)構(gòu)的影響。 4．每月走訪業(yè)主 /用戶，加強與業(yè)主 /用戶的溝通，積極接受業(yè)主 /用戶對大廈管理的意見和建議，從而不斷完善我們的管理工作。 2．對裝修的業(yè)主 /用戶要隨時巡查是否按裝修管理規(guī)定進行裝修，發(fā)現(xiàn)亂建亂改等違章行為，即時處理、糾正，并耐心做好思想工作，直到恢復(fù)原狀為止。通過自動化系統(tǒng)，全面、集中控制和監(jiān)護大廈內(nèi)各種設(shè)施的運作，隨時掌握其運轉(zhuǎn)情況，及時、高速的搶修；依照工作和生活時間，定時自動對各類設(shè)施進行工作安排。針對這一實際情況，我們將按國優(yōu)大廈的要求開展日常的管理與服務(wù)工作。 七、“某物業(yè)”的日常管理與服務(wù) 某物業(yè)是現(xiàn)代的商住大廈，是集商業(yè)、住宅于一體的現(xiàn)代建筑技術(shù)的結(jié)合體。 7．實現(xiàn)檔案管理規(guī)范化，按 ISO9000 質(zhì)量標準要求建立檔案流程和嚴格檔案管理規(guī)章制度。 5．系統(tǒng)收集檔案資料。 3．運用計算機數(shù)據(jù)庫的強大的檢查功能，開發(fā)便利的檔案數(shù)據(jù)庫管理。 （四）檔案管理設(shè)想 1．建立標準檔案室，設(shè)專業(yè)檔案管理人員，實行電腦系統(tǒng)化檔案管理，建立檔案管理雙檔制。 （ 3）大廈檔案資料：大廈各單位的分配情況，租賃合同、證件復(fù)印件等。 （三）檔案建立設(shè)想 1．制度化、標準化、電腦化按 ISO9000 質(zhì)量標準建立檔案，管理檔案。提要：（ 1）力求健全完善，可操作性強 （ 2）力求科學(xué)化、規(guī)范化管理 （ 3）把最先進物業(yè)管理、企業(yè)管理經(jīng)驗和國家及省、市的物業(yè)管理要求融于各項制度之中 （ 4）依據(jù) ISO9000 質(zhì)量保證體系制定，確保服務(wù)高水準 （ 5）大廈管理制度中包括公眾制度 、內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度、管理工作規(guī)定、考核標準、獎懲制度等。 辦公用品的配置 編號 名 稱 數(shù)量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 電 腦 2 臺 7000 14000 2 打 印 機 2 部 3000 6000 3 復(fù) 印 機 1 臺 18000 18000 4 掃 描 儀 SM3600 1 臺 1000 1000 5 傳 真 機 1 臺 3000 3000 6 電 視 機 2 臺 20xx 4000 7 VCD 機 1 臺 500 500 8 照 相 機 1 部 20xx 20xx 9 電 話 機 6 部 1000 6000 10 對 講 機 5 部 1500 7500 11 物業(yè)管理軟件 1 套 20xx0 12 財務(wù)軟件 1 套 15000 13 攝 像 機 1 部 10000 10000 14 錄 像 機 1 部 3000 3000 15 資料、文件、檔案柜 10000 16 計算器等耐用辦公文具 用品 120xx 17 保 險 柜 2 1500 3000 18 辦公桌椅 8000 19 會議室桌椅 5000 20 寢具 40 套 300 120xx 21 BP 10 部 300 3000 22 手 機 5 部 20xx 10000 3．工程設(shè)備部 編號 名 稱 數(shù)量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 紅外線可視疏通機 1 臺 4000 4000 2 75 型室外疏通機 1 臺 20xx 20xx 3 電 焊 機 1 臺 800 800 4 沖 擊 鉆 1 臺 1500 1500 5 手槍電鉆 2 臺 400 800 6 拉 釘 槍 1 把 150 150 7 玻 璃 槍 1 把 100 100 8 切 割 機 1 臺 2500 2500 9 對 講 機 3 部 1500 45000 10 工 具 柜 2 個 800 1600 11 材 料 柜 2 個 600 1200 12 鋁合金梯 3 把 500 1500 13 電工工具 2 套 180 360 14 水工工具 2 套 100 200 15 木工工具 2 套 300 600 16 高空作業(yè)工具 2 套 2500 5000 17 空調(diào)工工具 1 套 20xx 20xx 18 萬 用 表 2 塊 250 500 19 丈量工具 1 套 200 200 20 常用材料及配件 1 批 5000 4．治安消防隊 編 號 名 稱 數(shù)量 單 位 單價（元） 合計（元） 1 警 棍 16 根 40 640 2 對 講 機 5 臺 1500 7500 3 專用手電筒 8 個 20 160 4 保 安 服 100 套 500 25000 5 電子巡更器 16 個 150 2400 6 消防器材一批 10000 7 防毒 面具 10 套 200 20xx 8 消防云梯 2 把 1200 2400 9 消防爺頭、專用板手 4 把 50 200 10 消 防 靴 10 雙 80 800 5．交通車輛管理部 編 號 名 稱 數(shù) 量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 對 講 機 3 臺 1500 4500 2 文 件 柜 1 個 800 800 3 辦公桌椅 2 套 500 1000 4 專用手電筒 3 個 20 60 6．環(huán)衛(wèi)綠化部 編 號 名 稱 數(shù) 量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 吸 塵 機 2 臺 1000 20xx 2 多功能地毯清洗機 2 1500 3000 3 高壓噴水機 1 500 500 4 鋁合金梯 2 把 500 1000 5 噴霧器 2 臺 200 400 6 手 推 車 2 臺 500 1000 7 80CM 萬向塵推 10 把 200 20xx 8 清潔用具 1 批 15000 9 清潔用品 1 批 120xx 10 玻 璃 刮 10 把 150 1500 11 吸 水 機 1 臺 1500 1500 12 綠化工具一批 3000 以上物質(zhì)的配備，本公司可以自行配 備的由我公司自行配備，沒有的由開發(fā)建設(shè)單位所撥的一次性用以購置管理辦公用品的費用進行購置。 主要包括以下幾方面： （ 1）動手操作力和專業(yè)知識技能 （ 2）應(yīng)知應(yīng)會能力、學(xué)習能力和思維能力 （ 3）鉆研能力、敬業(yè)精神和創(chuàng)新能力 （ 4）口頭表達能力和文字表達能力 （ 5）業(yè)務(wù)知識水平和綜合分析能力 （ 6）團結(jié)合作能力和溝通技巧 （ 7）服務(wù)意識、服務(wù)態(tài)度和禮貌 （ 8）工作責任心和工作態(tài)度 （ 9）舉止所為、儀容儀表 （ 10）工作數(shù)量、質(zhì)量、效率和效益 （ 11）出勤率和遵守紀律情況 （三）物資準備計劃 為使某物業(yè)的業(yè)主 /?。ㄓ茫粽嬲馗械健拔逍羌墶钡墓芾矸?wù)水準，大廈管理中心必須為每個部門配置先進的設(shè)施、設(shè)備，保證大廈以現(xiàn)代化的管理手段對大廈實施科學(xué)化的管理。 （ 3）將員工每一項的培訓(xùn)考核成績 （包括送外培訓(xùn)的考核成績）詳細記錄在《員工考核成績表》上，作為員工調(diào)配與職務(wù)升降、確定員工薪金報酬、對員工進行激勵的依據(jù)。內(nèi)部培訓(xùn)考核的依據(jù)是各部門制定的《員工培訓(xùn)大綱》，通過口試、筆試、實際操作、工作鑒定等的方式來進行；送外培訓(xùn)考核以獲得專業(yè)業(yè)務(wù)機構(gòu)頒發(fā)的培訓(xùn)成績證明或取得培訓(xùn)合格證書作為依據(jù)，為達到培訓(xùn)考核的目的，抓好以下幾方面的工作： （ 1）根據(jù)員工崗位職責及所要掌握的專業(yè)知識，工作技能制訂《員工培訓(xùn)大綱》。 （ 1）管理人員（含行 政人員、文員、財務(wù)人員、信息員、檔案員） ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會 ② 各崗位規(guī)章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范 ④ 土建、水電、消防、市政、電梯、空調(diào)與設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求 ⑤ 物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī) ⑥ 物業(yè)管理實用的技巧 ⑦ 物業(yè)管理常用英語對話 （ 2）工程部技工 ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會 ② 各崗位規(guī)章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范 ④ 本大廈的機電、空調(diào)、電梯等設(shè)施設(shè)施的管 理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定，操作規(guī)定等 ⑤ 電工安全操作規(guī)程應(yīng)知應(yīng)會 ⑥ 物業(yè)管理應(yīng)知的法律知識 （ 3）保安消防員（含車管員） ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會 ② 本崗位規(guī)章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范 ④ 土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求 ⑤ 物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)（重點）、治安、消防 ⑥ 突發(fā)事件的處理技巧 ⑦ 保安員應(yīng)知應(yīng)會 20 條 （ 4）清潔工 ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會 ② 本崗位規(guī)章制度 及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范 ④ 不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范 ⑤ 環(huán)衛(wèi)方面的法律法規(guī) ⑥ 清潔用品（具）的使用規(guī)范及安全操作事項 （ 5）綠化技工 ① 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會 ② 本崗位規(guī)章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范 ④ 不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準 ⑤ 園林綠化方面的法律法規(guī) ⑥ 常見病蟲害及防治 ⑦ 噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作 ⑧ 常用農(nóng)藥的稀釋配量 ⑨ 綠化用具的使用規(guī)定 3．培訓(xùn)考核 培訓(xùn)考核是 對在職員工進行學(xué)習后的考核，目的是檢驗員工是否掌握培訓(xùn)要求。 （ 8）大廈設(shè)施設(shè)備的基本情況介紹。 （ 7）消防安全工作。 （ 6）治安工作的培訓(xùn)。 （ 5）崗 位工作的具體要求的培訓(xùn)。 （ 4）基本服務(wù)知識的培訓(xùn)。 （ 3）《員工手冊》的培訓(xùn)。 （ 2）公司及大廈的組織架構(gòu)。 員工培訓(xùn)分二個階段： 1．新員工入職培訓(xùn)； 主要有以下幾方面： （ 1）公司及大廈的概況介紹。 （ 7）長相要求：為保證大廈的整體形象，我們對大廈的所有管理員及服務(wù)人員要求五官端正，相貌平和，易接近。 （ 5）保安隊隊長：退伍軍人， 170cm 以上，高中以學(xué)歷，黨員。 （ 3）財務(wù)部長：大學(xué)專科以上學(xué)歷。 3．各崗位人員配置要求 （ 1）經(jīng)理助理：大學(xué)專科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作二年以上，有相當組織與協(xié)調(diào)能力。 2．各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)。 四、人員的配備、培訓(xùn)及物資裝備計劃 (一 )、管理中心人員的配備 管理中心配置工作人員 45 人（可根據(jù) 工作實際進行調(diào)整）。 交通車輛管理部：負責地下車庫車輛的保管工作，防止車輛被盜、被損；負責地下車庫的清潔衛(wèi)生工作。 保安消防部：負責大廈的治安、消防的管理工作，負責出租屋的管理、大廈的二次裝修過程，確保大廈的安全。 督導(dǎo)部：負責大廈的信息發(fā)布處理，大廈的廣場文化活動、大堂的形象策劃設(shè)計（定期變換）、檔案管理、各部門工作質(zhì)量的監(jiān)督工作，及時收集部門意見和建議。 各部 門、各專業(yè)分工明確，在管理中心經(jīng)理的指導(dǎo)下，各司其職，各負其責，以協(xié)調(diào)的、高效率的，相互促進的管理模式來實現(xiàn)管理的良性循環(huán)。 其組織架構(gòu)圖如下： 部門的設(shè)置力求精簡、高效；人員的配置力求合理、科學(xué)，管理中心經(jīng)理及經(jīng)理助理必須有大學(xué)文化程度以上，精通物業(yè)管理，懂經(jīng)營，懂法律，為人正直，善于協(xié)調(diào)處理各種關(guān)系等。 27 業(yè)主 / 租戶對 物 業(yè)管理 滿意率 95% 99% 定期、不定期向業(yè)主 /租戶咨詢、普查、收集意見，不斷改進管理服務(wù)工作，加強雙方的溝通，使為業(yè)主 /租戶理解 — 接受 — 支持我們的工作。 25 精神文明建設(shè) 有階段性計劃 設(shè)置大廈宣傳告示欄，向大廈業(yè)主 /租戶宣傳國家的有關(guān)政策法規(guī)，定期組織各業(yè)主 /租戶及組團單位開展文化沙龍活動。 23 智能及 管理維護保養(yǎng)率 95% 99% 設(shè)立智能化管 理小組，定期對智能化設(shè)備、設(shè)施進行檢測、保養(yǎng)、維護、保持正常運轉(zhuǎn)，不因管理責任造成損害。 處理率 95%以上 100% 回訪率 95 以上 100%