【正文】 。8）目標(biāo)激勵是將管理處的總目標(biāo)分解到每一個工作崗位，使每位員工都有清晰的工作目標(biāo)和努力方向，明確其職責(zé)、任務(wù)、權(quán)力、義務(wù)，對完成目標(biāo)者給予肯定和獎勵，對不能完成目標(biāo)者限期整改、培訓(xùn)，再不能完成目標(biāo)者給予淘汰。通過企業(yè)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。6）文化活動系統(tǒng)是企業(yè)的發(fā)展之源。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。5）工資福利依據(jù)員工貢獻(xiàn)大小進(jìn)行決策。將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)、忠于職守，一專多能，精益求精。獎罰機制建立在嚴(yán)格、科學(xué)的考核基礎(chǔ)上，員工每日有工作評價，每月有考核，年終有評比。做到人人有動力、有壓力。3）獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。引導(dǎo)員工動機、尊重個人情感。服務(wù)客戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。激勵機制激勵機制圖：激勵機制崗位競爭目標(biāo)激勵思想工作機制工資福利機制獎懲機制培養(yǎng)提升機制文化活動機制激勵系統(tǒng)示意圖說明：1）激勵是實行人性化管理的主要方式。2）監(jiān)督內(nèi)容主要是企業(yè)守法、誠信經(jīng)營情況、管理服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)人、財、物等資源合理使用情況。）9）評審有關(guān)改進(jìn)的建議（管理者代表提供有關(guān)改進(jìn)的建議方面的情況資料，并作情況報告）。）7）評審過程業(yè)績和服務(wù)的符合性；（各部門分別提供服務(wù)情況資料，并作服務(wù)業(yè)績情況報告；管理者代表提供過程業(yè)績；結(jié)合質(zhì)量目標(biāo)實現(xiàn)情況和服務(wù)的符合性情況資料，并作情況報告。）5）評審糾正和預(yù)防措施的實施情況；（管理者代表提供糾正和預(yù)防措施的實施情況資料，并作情況報告。）3）評審人力資源和設(shè)施的合理性；（行政部經(jīng)理提供人力資源配置的情況資料，并作情況報告；機電維修部提供基礎(chǔ)設(shè)施的配置情況資料，并作情況報告。管理評審的主要內(nèi)容如下：1）評審質(zhì)量方針、目標(biāo)及其實現(xiàn)情況報告；（各部門準(zhǔn)備部門質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并作實現(xiàn)情況報告；管理者代表準(zhǔn)備公司質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并作實現(xiàn)情況報告。、管理評審管理評審是對企業(yè)質(zhì)量管理體系的管理的角度進(jìn)行評審的質(zhì)量活動，其評審的對象是企業(yè)的質(zhì)量方針、組織架構(gòu)、資源配置、管理職責(zé)，以判斷公司質(zhì)量管理體系的適宜性、有效性、充分性，避免質(zhì)量管理體系的局部失效或存在漏洞，尋求進(jìn)一步改進(jìn)質(zhì)量管理體系的機會。、內(nèi)審機制內(nèi)審是企業(yè)的質(zhì)量保證活動，由企業(yè)內(nèi)部審核員根據(jù)自己的職責(zé)，對質(zhì)量管理體系各要素的實施效果進(jìn)行審查，以便查明存在問題，及時采取改進(jìn)措施，使質(zhì)量管理體系有效運行。（三）、管理機制持續(xù)改進(jìn)機制、PDCA循環(huán)機制建立企業(yè)持續(xù)改進(jìn)機制是確保管理服務(wù)工作持續(xù)滾動提高的保證。、用戶滿意信息管理體系用戶滿意度提高管理處內(nèi)部改進(jìn)信息顧客（用戶）信息或要求工作計劃改進(jìn)提高計劃實施檢查監(jiān)控用戶滿意信息管理體系圖說明：（1）建立系統(tǒng)、完善的用戶滿意信息管理體系是持續(xù)改進(jìn)管理服務(wù)工作的重要保證；（2）在總結(jié)上一個工作周期和收集用戶信息、要求、管理處內(nèi)部信息的基礎(chǔ)上，編制下一個工作周期的計劃（如月度計劃）；（3）在計劃實施過程中采用多種渠道收集用戶滿意信息：用戶回訪、維修回訪、電話訪問、書面征詢意見、滿意率抽樣調(diào)查、滿意度抽樣調(diào)查、用戶投訴、求助、建議、要求等；（4）企業(yè)內(nèi)部信息交流：上級檢查信息、管理處內(nèi)部檢查信息、員工報告信息；（5）對用戶反映的信息進(jìn)行跟蹤、處理，并將處理結(jié)果反饋給用戶，必要時進(jìn)行書面回復(fù)或公示，將書面征詢用戶意見或滿意情況調(diào)查結(jié)果進(jìn)行匯總統(tǒng)計，制訂改進(jìn)措施并向用戶反饋或進(jìn)行公示；（6）實行向用戶單位報告制度：每月以書面或口頭方式向用戶報告當(dāng)月物業(yè)管理情況，進(jìn)行信息溝通、協(xié)調(diào)工作，取得用戶單位的寶貴意見和工作支持。（4）落實崗位責(zé)任制、目標(biāo)責(zé)任制及各項規(guī)章制度，使管理工作規(guī)范化、制度化、科學(xué)化。（2）質(zhì)量系統(tǒng)的設(shè)計以顧客的需求為關(guān)注焦點。、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系管理處質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保安工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 員工考核標(biāo)準(zhǔn)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)各作業(yè)規(guī)程部門基礎(chǔ)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系圖說明：（1）本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系按照全國物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化、細(xì)化而產(chǎn)生；（2）各項質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括基礎(chǔ)管理與專業(yè)管理的內(nèi)容，其特點是系統(tǒng)化、具體化，便于檢驗和操作；（3）各質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)重在過程管理，結(jié)合了ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系的原理與相關(guān)內(nèi)容；（4）各系列質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)用于日常管理和月度、季度、年度質(zhì)量檢查、考核。按PDCA循環(huán)原理，各項管理服務(wù)工作完成“計劃——實施——監(jiān)控——改進(jìn)”循環(huán)后，實現(xiàn)滾動式提高。4) 對計劃的實施和日常管理服務(wù)工作，按工作內(nèi)容、性質(zhì)實行日檢、周檢、月檢，嚴(yán)格控制管理服務(wù)質(zhì)量。2) 清潔、維修、綠化工作在年度計劃的框架內(nèi)，對定期工作程序和內(nèi)容編制工作日程、周程、月程。而管理處所以需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該部門反饋給業(yè)主、客戶。服務(wù)流程華發(fā)物業(yè)管理公司述職報告反饋檢查監(jiān)督指導(dǎo)考核指令山海一品管理處指令反饋管理處各部門各服務(wù)崗位指令反饋服務(wù)流程圖說明：擬建立以客戶服務(wù)部為重點的物業(yè)管理服務(wù)體系。（2）整體運作流程的具體運行，按ISO9000質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行。這一階段的工作目的是確保機電設(shè)施設(shè)備安全、高效、穩(wěn)定、合理運行，保持房屋、公共設(shè)施、設(shè)備處于完好狀態(tài)和最佳運轉(zhuǎn)狀態(tài)，為用戶提供安全、舒適、整潔、優(yōu)美的工作、生活環(huán)境和周全、溫馨、體貼的人性化服務(wù)。1綠化工男性，初中以上學(xué)歷，45歲以下，五官端正，動作麻利，懂園林綠化知識，從事園林綠化工作一年以上，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。懂清潔綠化知識，具有一定的協(xié)調(diào)、組織能力，善于溝通，具有較強的責(zé)任心、良好的服務(wù)意識和敬業(yè)精神。1保安員男性，高中以上學(xué)歷，體重65公斤以上，口齒清晰，沒有明顯地方口音，五官端正，威嚴(yán)不乏靈活，有較強的責(zé)任心和正義感，有敬業(yè)精神，退伍軍人優(yōu)先。保安班長男性，體重6075公斤，年齡2535歲，退伍軍人，曾在部隊擔(dān)任副班長以上職務(wù)，政治素質(zhì)、軍事素質(zhì)過硬，相關(guān)工作經(jīng)驗兩年以上，有一定的組織協(xié)調(diào)管理能力，高中以上文化水平，相貌端正，品行良好，有敬業(yè)精神。電梯工男性，2235歲，中技以上學(xué)歷，二年以上實際工作經(jīng)驗，持有效的電梯維修保養(yǎng)及相關(guān)上崗證并通過本公司的專業(yè)考核，熟悉各類電梯的運行、維護(hù)和保養(yǎng)工作，相貌端正，品行良好，有較強的責(zé)任心和敬業(yè)精神。 維修主管大專以上文化程度，機電技師，專業(yè)知識豐富，三年以上機電設(shè)備、設(shè)施管理經(jīng)驗，熟悉各類機電設(shè)備的性能和技術(shù)要求，熟悉各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)流程，有較強的組織協(xié)調(diào)溝通能力，處理設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件的能力強，品行良好，有較強的責(zé)任心和敬業(yè)精神。親善大使中專以上學(xué)歷，物業(yè)管理、財務(wù)或相關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理上崗資格證，具有兩年以上物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉IS09001質(zhì)量管理體系，身體健康，能吃苦耐勞，有敬業(yè)精神。管理經(jīng)驗豐富，具有較強的物業(yè)管理理論水平和實踐工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理各項服務(wù)的操作流程和檢驗標(biāo)準(zhǔn)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系，具有較好的協(xié)調(diào)、組織及處理突發(fā)事件的能力，責(zé)任心強，善于溝通，具有廣泛而良好的人際關(guān)系。 8保安班長19保安副班長110保安員2711清潔綠化班清潔綠化領(lǐng)班113清潔工1014綠化工2合 計61（五）、擬調(diào)配人員簡介為保證本項目的管理服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步樹立“H發(fā)物業(yè)”的品牌，公司擬從其它管理處抽調(diào)一名理論知識與實踐經(jīng)驗豐富管理處經(jīng)理外，同時抽調(diào)一名高素質(zhì)的工程技術(shù)管理人員充實群英華庭物業(yè)管理處的領(lǐng)導(dǎo)能力。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地的養(yǎng)護(hù)工作，如修剪、澆水、施肥、殺蟲、補植及更新改造等工作。保安部負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)；負(fù)責(zé)本物業(yè)公共區(qū)域的巡邏、監(jiān)控；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行使、停放的引導(dǎo)和交通秩序的維護(hù)；負(fù)責(zé)本物業(yè)的消防管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件及緊急事件的處理；負(fù)責(zé)本物業(yè)的裝修巡查管理?？蛻舴?wù)部負(fù)責(zé)本物業(yè)管理活動的整體調(diào)度、監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工作；負(fù)責(zé)員工錄用、調(diào)配、培訓(xùn)等管理工作；負(fù)責(zé)本物業(yè)各項資料、檔案的收集、整理、保管工作；負(fù)責(zé)與業(yè)主或使用人溝通、協(xié)調(diào)等工作，定期公布本物業(yè)管理的工作情況，保持良好的關(guān)系；負(fù)責(zé)收集、登記、傳達(dá)客戶服務(wù)要求信息，進(jìn)行回訪等工作。（三）、各部門工作職責(zé)各部門主要職能一覽表部 門主 要 職 能、職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的全面工作：負(fù)責(zé)各項管理服務(wù)工作的安排；編制年度工作計劃；對各部門的工作進(jìn)行檢查，對各崗位員工進(jìn)行績效考核；重大突發(fā)事件及緊急事件的處理；負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部各項培訓(xùn)工作的組織與開展；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)文化活動的組織與開展；負(fù)責(zé)對業(yè)主及使用人對物業(yè)管理滿意的調(diào)查等工作。服務(wù)部負(fù)責(zé)管理處日常管理服務(wù)工作的調(diào)度和協(xié)調(diào)，及時與各班組進(jìn)行溝通以及檔案管理、收費、社區(qū)文化活動、投訴的接待和處理、會所服務(wù)等工作。管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理、主管、班長屬管理層，其余為操作層。六、管理方式 （一）、管理組織架構(gòu)華發(fā)物業(yè)管理公司 山海一品物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理 客戶服務(wù)部 清潔綠化部保安部維修部大堂服務(wù)組 （二）、組織架構(gòu)圖說明管理處組織機構(gòu)設(shè)置的總原則是精干、高效、一專多能，管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？旖荩簻?zhǔn)時服務(wù)、高效服務(wù)，建立快速反應(yīng)系統(tǒng)，講求服務(wù)的時效性和完美性，服務(wù)工作做到及時、準(zhǔn)時、高效。各項物業(yè)管理服務(wù)工作實施系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，保安、清潔服務(wù)、宿舍管理、房屋、設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)、綠化管理務(wù)求做到細(xì)致、精致、一絲不茍。 （七）、總體工作方針根據(jù)本項目的特點及客戶的需求，我公司在實施日常物業(yè)管理服務(wù)的工作過程中，貫徹“嚴(yán)格、主動、快捷、貼心”八字方針。便民服務(wù)策劃與措施a、根據(jù)一品山海住戶多為事業(yè)成功人士和城市白領(lǐng)精英，平時工作強度大，精神壓力大，腦力消耗大等特點，擬經(jīng)常開設(shè)豐富的娛樂活動項目，并定期組織輕松愉快的社區(qū)文化活動，以達(dá)到為客戶精神減壓，保持愉悅心境的目的。按服務(wù)工作的需要，盡可能減少日常服務(wù)工作對業(yè)主/住戶日常生活帶來的不便。如為業(yè)主提供“一站式“入伙服務(wù)、”對照式“服務(wù)等。樓宇設(shè)立親善大使，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)。定期清理排雨排污溝渠，管道、砂井和化糞池，保持排雨、排污系統(tǒng)暢通。c、環(huán)境消防管理。b、園林綠化管理。室內(nèi)清潔配備高級清潔工具和清潔用品，如扇形地拖、全能水、玻璃清潔器、室外廣場定期使用高壓水拖機沖洗路面。對智能化系統(tǒng)使用人員實行嚴(yán)格培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后才準(zhǔn)予上崗，安派我公司弱電工程師定期對智能化系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)，確保智能化系統(tǒng)完好率達(dá)到100%，并投入正常使用。供水系統(tǒng)在未實行由供水單位抄表到戶前，由本公司暫代管理，并嚴(yán)格按“供水設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程”實施規(guī)范化管理。在未移交供電部門管理前，由我公司暫行管理，實行日巡檢制度，并按本公司“供電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程”、“供電設(shè)備操作規(guī)程”實行規(guī)范化管理。實行路燈、梯燈每天巡檢制度，確保路燈、梯燈關(guān)亮率達(dá)到98%以上。二次供水泵房運行參數(shù)，現(xiàn)保證住戶用水、壓力需求，又做到水泵經(jīng)濟(jì)運行，消防水泵定期試運轉(zhuǎn)，并做好運轉(zhuǎn)記錄，確保應(yīng)急啟動萬無一失。由H發(fā)電梯工程有限公司實行專業(yè)化維修保養(yǎng)，實行電梯維保、運行一條龍服務(wù)。a、房屋管理：建立樓宇巡檢制度，隨時發(fā)現(xiàn)房屋公共部位的問題并及時維修，保持房屋完好率達(dá)到98%以上。為此，擬采取如下安全措施：制定系統(tǒng)的消防管理制度并嚴(yán)格實施：消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度；消防系統(tǒng)的日常維護(hù)委托具備專業(yè)資質(zhì)的公司進(jìn)行；認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取中央集中調(diào)度與“三級檢查”相結(jié)合， 平時火警預(yù)防工作，采取分級檢查制度，第一級由值班保安負(fù)責(zé)日檢工作，第二級由管理處組織消防月檢工作，第三級由物業(yè)公司組織季檢工作；落實消防工作責(zé)任制，建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，從檢查、整改、驗收各個環(huán)節(jié)落實責(zé)任人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清晰；加強對用戶的消防安全教育，利用多種渠道、方式開展宣傳活動，增強用戶的消防安全意識。（須建議建設(shè)單位提供智能卡識別控制裝置），外來人員須經(jīng)登記并經(jīng)核實后才準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)，必要時須保證被訪者的同意才可進(jìn)入小區(qū)。c、消防管理實行分棟安全責(zé)任制，定期進(jìn)行消防安全大檢查，每日進(jìn)行消防設(shè)施巡檢。智能化監(jiān)控室24小時由經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的保安員值班，實時錄像，錄像保存期超過一周以上。系統(tǒng)地建立用戶滿意信息、需求信息、報修信息、服務(wù)信息系統(tǒng)，以最快的速度、最好的質(zhì)量收集、處理各種管理服務(wù)信息，確保用戶對工作的高滿意率。進(jìn)一步完善、充實企業(yè)理念系統(tǒng)、建設(shè)良好的企業(yè)文化；制定與改進(jìn)員工語言與行為規(guī)范，建立企業(yè)員工行為識別系統(tǒng)，充分體現(xiàn)本項目的現(xiàn)代化、智能化的良好形象和物業(yè)管理企業(yè)的整體形象。參照全國物業(yè)管理示范小區(qū)檢驗標(biāo)準(zhǔn)，制定具有H發(fā)特色的、具創(chuàng)新性的五大系列工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，作為檢驗日常管理服務(wù)工作質(zhì)量的重要依據(jù)。對群英華庭管理處實行目標(biāo)責(zé)任管理，制定安全目標(biāo)、管理目標(biāo)、服務(wù)目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、明確責(zé)權(quán)利關(guān)系和獎罰辦法，立下軍令狀，確保上述各種目標(biāo)和如期實現(xiàn)。建立完善的文件體系，包括質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)文