美達(dá)南京淺草明苑項(xiàng)目定位報(bào)告-資料下載頁
2025-04-14 05:19本頁面
【正文】 ：15%，重要客群B：15%，其他5% 定位依據(jù)：u 城北中央門、麥皋橋區(qū)域是人口密集的老居住區(qū)域，他們多數(shù)仍未換房，也愿意在原來區(qū)域購買新房，成為本案客群最大的來源區(qū)；u 黑龍江路、許府巷有大量拆遷（地鐵，南汽地塊等），他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力，附近少有商品房供應(yīng)，本案成為他們的首要考慮項(xiàng)目之一，形成重要客群來源區(qū)；u 外地人口指在中央門一帶（金橋、玉橋）的生意人與駐寧工作商務(wù)人；u 據(jù)了解新港工業(yè)區(qū)工作人員在本案地區(qū)購房有較大的可能性。主力客群：以中央門為中心1km區(qū)域； 邁皋橋曉莊方向區(qū)域； 幕府西路方向區(qū)域；重要客群：黑龍江路、許府巷區(qū)域； 外地（外來人口）區(qū)域； 新港工業(yè)區(qū)（工作人員）；特別關(guān)注：南京線路器材廠、南京汽輪廠、 南京有線電廠、南自、南瑞、734廠、南京一建一公司、金橋/玉橋市場、南京商廈、鐵路系統(tǒng)、城北教育系統(tǒng)及醫(yī)療系統(tǒng)等的工作人群。比例： 主力85%、重要15% 1） 本案主力客群收入較高且相對穩(wěn)定，往往受過良好的教育，有著較好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，有著較豐厚的積蓄，但仍然屬于“成長中發(fā)展型”買家，為當(dāng)?shù)叵鄬Ω辉５摹奥殬I(yè)化較高收入一族”，他們購房目的為改善居住環(huán)境，開始注重住宅質(zhì)量、科技先進(jìn)性以及景觀，向往社區(qū)具有一定的文化氛圍。2） 他們中許多為二次置業(yè)、首次換房者，對原居住區(qū)有戀土情結(jié)，需要居住功能的完善與提升。也有部分為首次置業(yè)者，注重生活便利問題、子女上學(xué)問題，同時(shí)也關(guān)注居住功能的完善。3） 本案客群多為滿巢家庭，帶有未工作子女，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，生活規(guī)律性較強(qiáng)，尤其注重生活的安全問題，購房意向多為增加居住功能（如二房換三房等），投資性意識不強(qiáng)。4） 本案無論首次換房者還是首次置業(yè)者，他們普遍缺乏購房經(jīng)驗(yàn)，對購房政策、法規(guī)以及住宅市場了解不深，因而更加注重開發(fā)商的實(shí)力與誠信度，真實(shí)、直觀的東西對他們會有較大的煽動作用。5） 居住功能、環(huán)境、開發(fā)商誠信度是他們最為關(guān)心的，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文化氛圍是他們所向往的。六）價(jià)格建議 產(chǎn)品定價(jià)思路本案價(jià)格的確定采用以下基本思路：市場比較法推算單價(jià)（均價(jià)）① 估價(jià)思路：市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。② 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建住宅，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對象。③ 修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)間為發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標(biāo)進(jìn)行了修正。 產(chǎn)品價(jià)格定位綜合考慮各方面因素，我們選擇三個(gè)強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)依據(jù)，它們分別是墨香山莊、雯錦雅苑和北苑之星。表： 價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重墨香山莊雯錦雅苑北苑之星擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑單體15%區(qū)域位置10%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計(jì)15%房型設(shè)計(jì)15%配套設(shè)施10%主題提煉10%合 計(jì)100%將各比較對象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目寫字樓的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（墨香山莊）為參考： 5400= 5454以項(xiàng)目B（雯錦雅苑）為參考： 5100= 5406 以項(xiàng)目C（北苑之星）為參考： 4850= 5213本案價(jià)格推算：本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C為參考的定價(jià)C權(quán)重=2454+1892+1042=5388元/平方米注：權(quán)重=各比較對象的比較系數(shù)/三個(gè)比較對象的比較系數(shù)之和表：權(quán)重的確定如下表所示：項(xiàng)目編號與目標(biāo)對象相關(guān)性項(xiàng)目權(quán)重墨香山莊較強(qiáng)45%雯錦雅苑強(qiáng)35%北苑之星一般20％據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目銷售價(jià)格水平應(yīng)該在5388元/平方米左右，這是一個(gè)通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。我司建議本案住宅銷售均價(jià)為5450元/平方米。另外由于商鋪部分周邊沒有相同物業(yè)相比較，因此根據(jù)相關(guān)價(jià)格推出兩層商鋪連賣銷售均價(jià)為7000元/平方米。小結(jié)：基于項(xiàng)目所在區(qū)域的市場分析，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特征，本司對項(xiàng)目價(jià)格作出以下建議：普通公寓銷售均價(jià)：5450元/平方米；商業(yè)二層商業(yè)價(jià)格7000元/平方米。以上價(jià)格是基于項(xiàng)目目前規(guī)劃與設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上的。我們相信通過我司對本項(xiàng)目地脈的深度挖掘以及對產(chǎn)品的專業(yè)建議，憑借著我司積累的成功的操作經(jīng)驗(yàn)，能夠使本項(xiàng)目的銷售價(jià)格在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的提升。
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