【導(dǎo)讀】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，樹(shù)立卓越形象的目的。國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更多的是機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將成為中長(zhǎng)期的市場(chǎng)特征。利的，但是，該政策的中長(zhǎng)期是利、是弊，有待觀察和進(jìn)一步評(píng)估，以及后續(xù)相關(guān)政策的內(nèi)容而定。較大的發(fā)展，將成為未來(lái)市場(chǎng)中最活躍的部份。發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。的虧損面在減少，經(jīng)濟(jì)效益向好的方向發(fā)展，但效益的增長(zhǎng)是有限的。員的收入水平提高很快。雖然這部分總量逐年增加，但還未成為社會(huì)。與沿海及最發(fā)達(dá)城市相比，質(zhì)與量上還有很大差距。一階層已經(jīng)形成，但是力度與厚度，還很薄弱。高，且社會(huì)財(cái)富階層歸集現(xiàn)象日趨明顯。與消費(fèi)能力不協(xié)調(diào)。市做為一個(gè)國(guó)際化中心城市的吸引力更大、市場(chǎng)前景更加廣闊。性，使其成為目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中增長(zhǎng)最快最具活力的行業(yè)之一。競(jìng)爭(zhēng)程度日趨激烈。營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較猛，在某些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已占據(jù)優(yōu)勢(shì)。%，平均每年增長(zhǎng)%,主要原因是外來(lái)人口大量增加。通高等學(xué)校31所，占全省普通高等學(xué)校的43%。

　　

【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 41 頁(yè) 共 56 頁(yè) 4．政府官員 省、市政府機(jī)關(guān)要員，原有住房已無(wú)法滿足其現(xiàn)有需求（人口增多、升遷等），為了改善居住環(huán)境提升居住品質(zhì)，同時(shí)滿足其身份及地位象征，而購(gòu)買。 （二）目標(biāo)客戶群定位 區(qū)域 分布： A．鼓樓區(qū) 70% B．南京市其他區(qū)域 25% C．外地及境外 5% 年齡分布： A． 30 歲以下 10% B． 31— 45 歲 55% C． 46— 55 歲 30% D． 55 歲以上 5% 職業(yè)： A． 企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)及白領(lǐng) B． 醫(yī)生、律師、教師、文藝工作等高收入階層 C． 私營(yíng)企業(yè)主、中小企業(yè)主 D． 部分政府官員 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁(yè) 共 56 頁(yè) 客層人生觀分析： 對(duì)文化、精神方面和生活質(zhì)感的追求， ① 衣：講究質(zhì)感，追求品牌，部分已跨入自我理性消費(fèi)。 ② 食：經(jīng)常在外用餐，但以健康食品為主，周未或假日亦提 倡家庭聚餐。 ③ 住：追求環(huán)境品質(zhì)，注重鄰里氣質(zhì)及小區(qū)物業(yè)形象。 ④ 行：私家車、公務(wù)車為主，公交車、摩托車、自行車為輔。 ⑤ 通訊：與外界聯(lián)絡(luò)廣泛，接受新資訊，重視對(duì)外關(guān)系。 ⑥ 娛樂(lè)：家庭親子關(guān)系與朋友娛樂(lè)相結(jié)合。 購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素： A． 形象標(biāo)志 B． 社區(qū)品質(zhì) C． 地段 D． 建筑品質(zhì) E． 價(jià)格 F． 服務(wù)品質(zhì) G． 物業(yè)配套 H． 生活便利性 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁(yè) 共 56 頁(yè) （三）項(xiàng)目定位建議 塑造河西首善之區(qū)頂級(jí)住宅的 3 個(gè)理由： 市場(chǎng)缺少這類產(chǎn)品。此類型客群仍得不到滿足。 本案自身資源豐富，具備建頂級(jí)住宅基礎(chǔ)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)大膽創(chuàng)新、勇于開(kāi)拓的精神。 （四）產(chǎn)品建議 戶型 配比建議： 三房 50% 四房 35% 躍層 15%（含 2F、頂樓躍層） 因河西區(qū)域三房客群量相當(dāng)龐大，近 3 年來(lái) 3 房占據(jù)了河西總?cè)セ康陌氡诮?。且客群量相?dāng)穩(wěn)定。故建議 3 房 2 廳 2 衛(wèi)占 45%。 4 房占市場(chǎng)比例如此少，且客群量相對(duì)較大，客群需求得不到滿足是該區(qū)難得的一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。如個(gè)案整體檔次較弱，即使規(guī)劃了 4 房，去化應(yīng)很困難。 4 房客群可以說(shuō)是目前除買躍層的客戶以外最挑剔的一個(gè)族群。結(jié)合本案定位對(duì)于 4 房比例來(lái)說(shuō)占 35%應(yīng)不成問(wèn)題。 1） 1F、躍層是銷售中的兩大難點(diǎn)，但 180 m2以內(nèi)的躍層（最好是 150m2以內(nèi)），去化還是較快的。故把難銷房型有效的控制總價(jià)去化應(yīng)不成問(wèn)題。 2）面積建議：結(jié)合花開(kāi)四季的銷售，客戶為追求卓越的生活品質(zhì)，注重室內(nèi)各功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立，在面積可承受如下表指標(biāo)： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 44 頁(yè) 共 56 頁(yè) 125— 135m2 三房 145— 160 m2 四房 180— 200 m2 躍層 （含 2F 如頂樓、躍層） 價(jià)格建議（開(kāi)盤前一個(gè)月定價(jià)為好） 視： A 開(kāi)盤階段具體市場(chǎng)狀況 B 產(chǎn)品品質(zhì) C 產(chǎn)品附加值（文化、內(nèi)涵等）而定 綜合描述： 從以上目標(biāo)客群分析可以看出， 本案客戶群來(lái)源于中產(chǎn)階級(jí)和高級(jí)白領(lǐng)，除了擁有相當(dāng)?shù)呢?cái)富外，他們也是社會(huì)中崇尚品味生活最高的人，舉止優(yōu)雅，追求健康，喜好休閑與社交是其共同的特征，而對(duì)生活的表現(xiàn)方式則極其精致。 表相浮華不再是價(jià)值取向，財(cái)富只是用來(lái)品味生活的詮釋，不再單純?yōu)榱遂乓?，恰好其分的享受才是新富有的定義。本案目標(biāo)客群應(yīng)是追求，“ 事業(yè)與休閑并蓄，成功與健康兼得 ”的中產(chǎn)階級(jí)精英階層 。 因此，本項(xiàng)目專為中產(chǎn)階級(jí)精英階層量身打造“河西首善之區(qū)”頂級(jí)住宅。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁(yè) 共 56 頁(yè) 七、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 定位主旨與基礎(chǔ) 人類自誕生之日起，就同時(shí)產(chǎn)生了自己的居住理想 ，為了實(shí)現(xiàn)理想世世代代努力著。 新世紀(jì)的曙光照耀著我們，在本案目標(biāo)客戶群的思想層次里，生命的意義已不僅僅是哲學(xué)概念，而更表現(xiàn)為生活的每個(gè)細(xì)節(jié)。一種人與自然最大程度上的和諧共生，思想得以寧?kù)o、放松，生命得以沉淀、積累的詩(shī)意棲居地是他們夢(mèng)寐以求的安身立命之所，也是本案的定位基礎(chǔ)與出發(fā)點(diǎn)。而他們對(duì)生活品質(zhì)的追求更體現(xiàn)在“千金買屋、萬(wàn)金買鄰”的生命態(tài)度，這更是切合本案規(guī)模小的精品策略。 創(chuàng)造一種獨(dú)一無(wú)二的，全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，超越目前普遍意義的物質(zhì)層面，上升到一個(gè)更廣闊、更豐實(shí)的精神文化層面，從而超越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，脫穎而出，形成了大的市場(chǎng)震撼，這一先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念與戰(zhàn)略定位更為本案的歷史性突破提供了契機(jī)與舞臺(tái)！ 另一方面，本案地處石城風(fēng)光帶的黃金大地，坐擁山水城林的稀世美景，悠悠秦淮河寧?kù)o優(yōu)美的河灣環(huán)抱，地段價(jià)值已得到市場(chǎng)的認(rèn)同。 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，地塊條件，產(chǎn)業(yè)背景及人文地理，歷史文脈等優(yōu)勢(shì)資源組合，為塑造一個(gè)“河西首善之區(qū)”提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)與保證。 主題定位及文化載體 無(wú)論是新都市主義，新田園主義或其它城市發(fā)展理論流派，其本質(zhì)與核心是一致的，都在倡導(dǎo)人與自然和諧共生，寧?kù)o質(zhì)感的生活，創(chuàng)造心靈純美的境 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 46 頁(yè) 共 56 頁(yè) 界 。 因?yàn)楸景傅馁Y源實(shí)在太難得，因?yàn)槟繕?biāo)客戶群的追求是生命的感動(dòng)，本案對(duì)于城市而言，其使命便是讓生命享受真正的家的舒怡感受，走出喧囂，回歸寧?kù)o，自然和諧的生活，讓詩(shī)意的棲息得以真正實(shí)現(xiàn)。 浸淫在千年歷史的文化積淀與河西新城的現(xiàn)代氣息之下，本案寧?kù)o的氛圍與遼闊的視界，尤如在秦淮河畔奏響一曲都市與田園合奏的交響曲，又是歷史與時(shí)代共鳴的圓舞曲。 于是，音樂(lè)自然而然成了本案的主題。 建筑的本意就是巨大的音符，與音樂(lè)同屬藝術(shù)的范疇，而建筑本身所體現(xiàn)的韻律之美，亦飽含音樂(lè)的節(jié)奏美感，二者一脈相承，互相輝映。 老子有言：大 音稀聲，天地有大美而不言。上升到生命哲學(xué)的層次，寧?kù)o本就是音樂(lè)，自然之聲，本就是豐富、淳美的天籟之音，也是生命得以綻放光芒的宏偉樂(lè)章。 承天時(shí)、地利、人和之大成，本案亦將是區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行曲的最強(qiáng)音。 定位歸結(jié) 秉承豐富的歷史文化底蘊(yùn)與自然景觀資源，輔以先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念與思想，本案旨在打造“河西首善之區(qū)”，擘劃一座藝術(shù)建筑的里程碑。 靜謐蒼穹，仰望星河，生命之神攜大地之子聆聽(tīng)生命中最豐沛的天籟之音。 本案的項(xiàng)目市場(chǎng)定位可歸結(jié)為： 以音樂(lè)的藝術(shù)之美、生活之美之為主題的，以崇尚自然、寧?kù)o、和諧的身心健康生 活型態(tài)為主訴求的高尚人文生活社 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 47 頁(yè) 共 56 頁(yè) 區(qū)。 清晰的居住型態(tài)及居住文化載體提煉，使本案超越了南京現(xiàn)有的賣地段、產(chǎn)品、套型，甚至是價(jià)格的低水平開(kāi)發(fā)模式，濃郁的精神與人文底蘊(yùn)的歸屬感有助于本案從眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出，作為南京新都市主義高尚住宅的代表作，強(qiáng)勢(shì)品牌的樹(shù)立應(yīng)是眾望所歸。 產(chǎn)品定位： 在項(xiàng)目市場(chǎng)定位的統(tǒng)領(lǐng)下， 本案的產(chǎn)品檔次定位為河西高檔住宅； 形象定位為區(qū)域頂級(jí)人文社區(qū)； 產(chǎn)品概念定位為： 河西首善之區(qū)靜謐天籟之音 。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 48 頁(yè) 共 56 頁(yè) 八 、 產(chǎn)品規(guī)劃策略建議 （一）整體規(guī)劃立意 一種理想生活形態(tài)的實(shí)現(xiàn)，最終有賴于有 形的物質(zhì)載體，這是整體規(guī)劃立意的原始依據(jù)。而本案產(chǎn)品魅力的塑造，除了精心打造第一空間 ——居住環(huán)境空間，和第二空間 —— 景觀環(huán)境空間，更要?jiǎng)?chuàng)造本案獨(dú)具特色的第三空間 —— 人文休閑環(huán)境空間。將本案所追求的理想生活形態(tài)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件相結(jié)合。通過(guò)規(guī)劃空間布局、建筑風(fēng)格、材質(zhì)的把握運(yùn)用和環(huán)境園林、管理模式等的配合，從大的環(huán)境氛圍到建筑細(xì)部去體現(xiàn)高尚名宅所特有的物質(zhì)形式與文化內(nèi)涵。在平和親切的氛圍中閃現(xiàn)耐人尋味的特質(zhì)，成為本案整體規(guī)劃立意的出發(fā)點(diǎn)。 第一空間 居住環(huán)境空間規(guī)劃 建筑風(fēng)格 ? 建筑風(fēng)格的取舍與本案的 目標(biāo)客群之需求特征息息相關(guān)，本案目標(biāo)客群定位于 —— 中產(chǎn)階級(jí)，該群體的最大特征是社會(huì)中堅(jiān)分子，他們具有成熟的世界觀及個(gè)人價(jià)值取向，對(duì)于安身立命的居家環(huán)境，有著特定又極高的要求。 目標(biāo)客群對(duì)“家”的的概念，“回家的感覺(jué)”有特別執(zhí)著的追求，渴望典雅、穩(wěn)重，又具精神內(nèi)涵的建筑品味，注重高貴、高尚的形象品質(zhì)和親切、溫馨的歸屬感。 ? 是什么樣的建筑，可以塑造河西首善之區(qū)的建筑藝術(shù)里程碑。 ? 是什么樣的風(fēng)格，才能塑造出體現(xiàn)和喚起積郁內(nèi)心深處的美好記憶 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 49 頁(yè) 共 56 頁(yè) 和情感共鳴的理想家園。 新現(xiàn)代主義藝術(shù)風(fēng)格成為本案最佳的建筑語(yǔ)言。新現(xiàn)代主義 建筑是當(dāng)代建筑領(lǐng)域的快樂(lè)的音樂(lè)抒情詩(shī)。它沒(méi)有純古典建筑的繁復(fù)壓抑，更不是現(xiàn)代建筑的冰冷單調(diào)。 新現(xiàn)代主義建筑是富有情感的詩(shī)意空間，簡(jiǎn)潔、流暢、精致的形式追求和富有韻律感和秩序感的審美追求緊密聯(lián)系。 這使新現(xiàn)代主義建筑既符合大眾的審美情趣，又具有濃厚的時(shí)代氣息。一方面注意建筑的實(shí)用功能，一方面注重建筑的精神功能，并使兩種功能巧妙融合。這是新現(xiàn)代主義為新時(shí)代提供的一種新的價(jià)值，而正是這種新的價(jià)值，體現(xiàn)了本案目標(biāo)客群孜孜以求和苦苦尋覓的生活夢(mèng)想。 在石城風(fēng)光帶山水城林間，秦淮河畔的黃金大地，新現(xiàn)代主義建筑將在南京 首度唱響。它明快的格調(diào)，清新的風(fēng)格，整一的造型，及精巧的細(xì)部處理，典雅的形式推敲，如一種激動(dòng)人心的天籟之音，在縈繞在回蕩。在所有直線、橫線和弧形線條搭配組合中得到整體的詮釋。共同演繹出真正震撼人心，富有人文內(nèi)涵的新現(xiàn)代主義建筑群。共同展現(xiàn)一種不可抗拒的優(yōu)雅魅力和一份獨(dú)特的尊貴與美感。 2．規(guī)劃布局 結(jié)合市場(chǎng)產(chǎn)品定位和基地資源，以音樂(lè)為主題，新現(xiàn)代主義建筑語(yǔ)言為基調(diào)，以“因地制宜”的務(wù)實(shí)態(tài)度進(jìn)行總體布局和建筑造型。 采用圍合式的布局形式和板式小高層的建筑形態(tài)，將原規(guī)劃 0 04幢疊加到 0 08 幢，底層會(huì)所 的多層疊加到 06 幢并適當(dāng)偏東南布置，構(gòu)成大圍合。不僅提升中心庭院的景觀品質(zhì)，也提高了容積率。結(jié)合主入口 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 50 頁(yè) 共 56 頁(yè) 廣場(chǎng)及中心庭院布置中心會(huì)所。利用臺(tái)地高差變化，將外部城市環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境自然加以區(qū)隔，形成集中型音樂(lè)主題園林和生氣候舒適宜人的居住交往空間。 建筑群體形象處理在總體布局基礎(chǔ)上，呼應(yīng)音樂(lè)建筑的主題和彎曲優(yōu)美的河岸線，通過(guò)建筑尺度，體量與建筑空間的整合，形成高低錯(cuò)落，充滿韻律感與節(jié)奏感的藝術(shù)空間和豐富優(yōu)雅的建筑天際線。 為實(shí)現(xiàn)新現(xiàn)代主義建筑精髓提供更大舞臺(tái)。 夜景系統(tǒng)設(shè)計(jì)是美麗夜景的重要保證，建筑外立面燈光、主入 口燈光、庭園燈光、廣場(chǎng)燈光、道路燈光、河岸景觀燈光通盤考慮，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，體現(xiàn)高尚社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。 人行主入口設(shè)置在濱河路創(chuàng)造出強(qiáng)烈歸家意象，通過(guò)主入口會(huì)所漫步于園區(qū)林蔭道，在步移景換中體驗(yàn)回家的溫馨感覺(jué)。沿嫩江路設(shè)置次入口北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置地下車庫(kù)出入口，停車后可通過(guò)電梯直達(dá)至每層，保證真正的人車分流、動(dòng)靜區(qū)隔，為實(shí)現(xiàn)輕松、寫意的生活提供有力的物質(zhì)保證。 中心會(huì)所處理 中心會(huì)所設(shè)計(jì)是提升社區(qū)形象力的關(guān)鍵。通過(guò)典雅的比例，優(yōu)美的曲線造型，抽象化的音樂(lè)符號(hào)表現(xiàn)，將中心會(huì)所本身塑造成為一個(gè)令人心動(dòng)的音樂(lè)藝術(shù)中心，同時(shí)通 過(guò)體量變化，富有力度的空間塑造，現(xiàn)代材料的合理運(yùn)用，展現(xiàn)出新現(xiàn)代主義的精魂。 彰顯出一個(gè)色彩絢麗，輕舞飛揚(yáng)的畫意空間，成為聆聽(tīng)生命中最豐沛樂(lè)章的音樂(lè)殿堂。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 51 頁(yè) 共 56 頁(yè) 利用內(nèi)外地坪高低差，將臺(tái)階外延化設(shè)計(jì)為音樂(lè)的第一重空間，走上隱喻鋼琴黑白鍵的臺(tái)階，聆聽(tīng)貝多芬的勝利進(jìn)行曲，結(jié)合曲線優(yōu)美的雕花欄桿，花團(tuán)錦簇的花池，疊水。使人在達(dá)到會(huì)所之前已先被臺(tái)階蘊(yùn)含的氣勢(shì)征服。 進(jìn)入中心會(huì)所的音樂(lè)大廳，陽(yáng)光從玻璃拱頂自由灑下，大廳中陳列中的各種精美的樂(lè)器，音樂(lè)大師的雕塑，以及背景音樂(lè)那動(dòng)人的旋律，社區(qū)的大客廳無(wú)一處不散發(fā)出音樂(lè)的律動(dòng)與 生命的贊歌。 會(huì)所設(shè)有幼兒及成人音樂(lè)教育中心，韻律教室，練琴房等服務(wù)設(shè)施，成為社區(qū)居民聆聽(tīng)，學(xué)習(xí)，交流的音樂(lè)場(chǎng)所。也有男女健身房、室內(nèi)壁球館、電腦高爾夫球室、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室、桌球室、棋牌室、書廊、兒童活動(dòng)室、家政教室（營(yíng)養(yǎng)、花藝、茶道等）等設(shè)施，處處皆體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主人性的關(guān)懷，保