【導(dǎo)讀】對房地產(chǎn)開發(fā)來說，樹立卓越形象的目的。國家經(jīng)濟的發(fā)展。國民經(jīng)濟帶來更多的是機遇，經(jīng)濟增長將成為中長期的市場特征。利的，但是，該政策的中長期是利、是弊，有待觀察和進(jìn)一步評估，以及后續(xù)相關(guān)政策的內(nèi)容而定。較大的發(fā)展，將成為未來市場中最活躍的部份。發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。的虧損面在減少，經(jīng)濟效益向好的方向發(fā)展，但效益的增長是有限的。員的收入水平提高很快。雖然這部分總量逐年增加，但還未成為社會。與沿海及最發(fā)達(dá)城市相比，質(zhì)與量上還有很大差距。一階層已經(jīng)形成，但是力度與厚度，還很薄弱。高，且社會財富階層歸集現(xiàn)象日趨明顯。與消費能力不協(xié)調(diào)。市做為一個國際化中心城市的吸引力更大、市場前景更加廣闊。性，使其成為目前經(jīng)濟發(fā)展中增長最快最具活力的行業(yè)之一。競爭程度日趨激烈。營經(jīng)濟增長勢頭較猛，在某些經(jīng)濟領(lǐng)域已占據(jù)優(yōu)勢。%，平均每年增長%,主要原因是外來人口大量增加。通高等學(xué)校31所，占全省普通高等學(xué)校的43%。

　　

【正文】 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 41 頁 共 56 頁 4．政府官員 省、市政府機關(guān)要員，原有住房已無法滿足其現(xiàn)有需求（人口增多、升遷等），為了改善居住環(huán)境提升居住品質(zhì)，同時滿足其身份及地位象征，而購買。 （二）目標(biāo)客戶群定位 區(qū)域 分布： A．鼓樓區(qū) 70% B．南京市其他區(qū)域 25% C．外地及境外 5% 年齡分布： A． 30 歲以下 10% B． 31— 45 歲 55% C． 46— 55 歲 30% D． 55 歲以上 5% 職業(yè)： A． 企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)及白領(lǐng) B． 醫(yī)生、律師、教師、文藝工作等高收入階層 C． 私營企業(yè)主、中小企業(yè)主 D． 部分政府官員 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁 共 56 頁 客層人生觀分析： 對文化、精神方面和生活質(zhì)感的追求， ① 衣：講究質(zhì)感，追求品牌，部分已跨入自我理性消費。 ② 食：經(jīng)常在外用餐，但以健康食品為主，周未或假日亦提 倡家庭聚餐。 ③ ?。鹤非蟓h(huán)境品質(zhì)，注重鄰里氣質(zhì)及小區(qū)物業(yè)形象。 ④ 行：私家車、公務(wù)車為主，公交車、摩托車、自行車為輔。 ⑤ 通訊：與外界聯(lián)絡(luò)廣泛，接受新資訊，重視對外關(guān)系。 ⑥ 娛樂：家庭親子關(guān)系與朋友娛樂相結(jié)合。 購買驅(qū)動因素： A． 形象標(biāo)志 B． 社區(qū)品質(zhì) C． 地段 D． 建筑品質(zhì) E． 價格 F． 服務(wù)品質(zhì) G． 物業(yè)配套 H． 生活便利性 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁 共 56 頁 （三）項目定位建議 塑造河西首善之區(qū)頂級住宅的 3 個理由： 市場缺少這類產(chǎn)品。此類型客群仍得不到滿足。 本案自身資源豐富，具備建頂級住宅基礎(chǔ)。 開發(fā)企業(yè)大膽創(chuàng)新、勇于開拓的精神。 （四）產(chǎn)品建議 戶型 配比建議： 三房 50% 四房 35% 躍層 15%（含 2F、頂樓躍層） 因河西區(qū)域三房客群量相當(dāng)龐大，近 3 年來 3 房占據(jù)了河西總?cè)セ康陌氡诮?。且客群量相?dāng)穩(wěn)定。故建議 3 房 2 廳 2 衛(wèi)占 45%。 4 房占市場比例如此少，且客群量相對較大，客群需求得不到滿足是該區(qū)難得的一個市場機會點。如個案整體檔次較弱，即使規(guī)劃了 4 房，去化應(yīng)很困難。 4 房客群可以說是目前除買躍層的客戶以外最挑剔的一個族群。結(jié)合本案定位對于 4 房比例來說占 35%應(yīng)不成問題。 1） 1F、躍層是銷售中的兩大難點，但 180 m2以內(nèi)的躍層（最好是 150m2以內(nèi)），去化還是較快的。故把難銷房型有效的控制總價去化應(yīng)不成問題。 2）面積建議：結(jié)合花開四季的銷售，客戶為追求卓越的生活品質(zhì)，注重室內(nèi)各功能區(qū)相對獨立，在面積可承受如下表指標(biāo)： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 44 頁 共 56 頁 125— 135m2 三房 145— 160 m2 四房 180— 200 m2 躍層 （含 2F 如頂樓、躍層） 價格建議（開盤前一個月定價為好） 視： A 開盤階段具體市場狀況 B 產(chǎn)品品質(zhì) C 產(chǎn)品附加值（文化、內(nèi)涵等）而定 綜合描述： 從以上目標(biāo)客群分析可以看出， 本案客戶群來源于中產(chǎn)階級和高級白領(lǐng)，除了擁有相當(dāng)?shù)呢敻煌?，他們也是社會中崇尚品味生活最高的人，舉止優(yōu)雅，追求健康，喜好休閑與社交是其共同的特征，而對生活的表現(xiàn)方式則極其精致。 表相浮華不再是價值取向，財富只是用來品味生活的詮釋，不再單純?yōu)榱遂乓?，恰好其分的享受才是新富有的定義。本案目標(biāo)客群應(yīng)是追求，“ 事業(yè)與休閑并蓄，成功與健康兼得 ”的中產(chǎn)階級精英階層 。 因此，本項目專為中產(chǎn)階級精英階層量身打造“河西首善之區(qū)”頂級住宅。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁 共 56 頁 七、 項目產(chǎn)品定位 定位主旨與基礎(chǔ) 人類自誕生之日起，就同時產(chǎn)生了自己的居住理想 ，為了實現(xiàn)理想世世代代努力著。 新世紀(jì)的曙光照耀著我們，在本案目標(biāo)客戶群的思想層次里，生命的意義已不僅僅是哲學(xué)概念，而更表現(xiàn)為生活的每個細(xì)節(jié)。一種人與自然最大程度上的和諧共生，思想得以寧靜、放松，生命得以沉淀、積累的詩意棲居地是他們夢寐以求的安身立命之所，也是本案的定位基礎(chǔ)與出發(fā)點。而他們對生活品質(zhì)的追求更體現(xiàn)在“千金買屋、萬金買鄰”的生命態(tài)度，這更是切合本案規(guī)模小的精品策略。 創(chuàng)造一種獨一無二的，全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，超越目前普遍意義的物質(zhì)層面，上升到一個更廣闊、更豐實的精神文化層面，從而超越市場競爭 ，脫穎而出，形成了大的市場震撼，這一先進(jìn)的開發(fā)理念與戰(zhàn)略定位更為本案的歷史性突破提供了契機與舞臺！ 另一方面，本案地處石城風(fēng)光帶的黃金大地，坐擁山水城林的稀世美景，悠悠秦淮河寧靜優(yōu)美的河灣環(huán)抱，地段價值已得到市場的認(rèn)同。 得天獨厚的自然環(huán)境，地塊條件，產(chǎn)業(yè)背景及人文地理，歷史文脈等優(yōu)勢資源組合，為塑造一個“河西首善之區(qū)”提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)與保證。 主題定位及文化載體 無論是新都市主義，新田園主義或其它城市發(fā)展理論流派，其本質(zhì)與核心是一致的，都在倡導(dǎo)人與自然和諧共生，寧靜質(zhì)感的生活，創(chuàng)造心靈純美的境 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 46 頁 共 56 頁 界 。 因為本案的資源實在太難得，因為目標(biāo)客戶群的追求是生命的感動，本案對于城市而言，其使命便是讓生命享受真正的家的舒怡感受，走出喧囂，回歸寧靜，自然和諧的生活，讓詩意的棲息得以真正實現(xiàn)。 浸淫在千年歷史的文化積淀與河西新城的現(xiàn)代氣息之下，本案寧靜的氛圍與遼闊的視界，尤如在秦淮河畔奏響一曲都市與田園合奏的交響曲，又是歷史與時代共鳴的圓舞曲。 于是，音樂自然而然成了本案的主題。 建筑的本意就是巨大的音符，與音樂同屬藝術(shù)的范疇，而建筑本身所體現(xiàn)的韻律之美，亦飽含音樂的節(jié)奏美感，二者一脈相承，互相輝映。 老子有言：大 音稀聲，天地有大美而不言。上升到生命哲學(xué)的層次，寧靜本就是音樂，自然之聲，本就是豐富、淳美的天籟之音，也是生命得以綻放光芒的宏偉樂章。 承天時、地利、人和之大成，本案亦將是區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行曲的最強音。 定位歸結(jié) 秉承豐富的歷史文化底蘊與自然景觀資源，輔以先進(jìn)的開發(fā)理念與思想，本案旨在打造“河西首善之區(qū)”，擘劃一座藝術(shù)建筑的里程碑。 靜謐蒼穹，仰望星河，生命之神攜大地之子聆聽生命中最豐沛的天籟之音。 本案的項目市場定位可歸結(jié)為： 以音樂的藝術(shù)之美、生活之美之為主題的，以崇尚自然、寧靜、和諧的身心健康生 活型態(tài)為主訴求的高尚人文生活社 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 47 頁 共 56 頁 區(qū)。 清晰的居住型態(tài)及居住文化載體提煉，使本案超越了南京現(xiàn)有的賣地段、產(chǎn)品、套型，甚至是價格的低水平開發(fā)模式，濃郁的精神與人文底蘊的歸屬感有助于本案從眾多競爭項目中脫穎而出，作為南京新都市主義高尚住宅的代表作，強勢品牌的樹立應(yīng)是眾望所歸。 產(chǎn)品定位： 在項目市場定位的統(tǒng)領(lǐng)下， 本案的產(chǎn)品檔次定位為河西高檔住宅； 形象定位為區(qū)域頂級人文社區(qū)； 產(chǎn)品概念定位為： 河西首善之區(qū)靜謐天籟之音 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 48 頁 共 56 頁 八 、 產(chǎn)品規(guī)劃策略建議 （一）整體規(guī)劃立意 一種理想生活形態(tài)的實現(xiàn)，最終有賴于有 形的物質(zhì)載體，這是整體規(guī)劃立意的原始依據(jù)。而本案產(chǎn)品魅力的塑造，除了精心打造第一空間 ——居住環(huán)境空間，和第二空間 —— 景觀環(huán)境空間，更要創(chuàng)造本案獨具特色的第三空間 —— 人文休閑環(huán)境空間。將本案所追求的理想生活形態(tài)與項目自身條件相結(jié)合。通過規(guī)劃空間布局、建筑風(fēng)格、材質(zhì)的把握運用和環(huán)境園林、管理模式等的配合，從大的環(huán)境氛圍到建筑細(xì)部去體現(xiàn)高尚名宅所特有的物質(zhì)形式與文化內(nèi)涵。在平和親切的氛圍中閃現(xiàn)耐人尋味的特質(zhì)，成為本案整體規(guī)劃立意的出發(fā)點。 第一空間 居住環(huán)境空間規(guī)劃 建筑風(fēng)格 ? 建筑風(fēng)格的取舍與本案的 目標(biāo)客群之需求特征息息相關(guān)，本案目標(biāo)客群定位于 —— 中產(chǎn)階級，該群體的最大特征是社會中堅分子，他們具有成熟的世界觀及個人價值取向，對于安身立命的居家環(huán)境，有著特定又極高的要求。 目標(biāo)客群對“家”的的概念，“回家的感覺”有特別執(zhí)著的追求，渴望典雅、穩(wěn)重，又具精神內(nèi)涵的建筑品味，注重高貴、高尚的形象品質(zhì)和親切、溫馨的歸屬感。 ? 是什么樣的建筑，可以塑造河西首善之區(qū)的建筑藝術(shù)里程碑。 ? 是什么樣的風(fēng)格，才能塑造出體現(xiàn)和喚起積郁內(nèi)心深處的美好記憶 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 49 頁 共 56 頁 和情感共鳴的理想家園。 新現(xiàn)代主義藝術(shù)風(fēng)格成為本案最佳的建筑語言。新現(xiàn)代主義 建筑是當(dāng)代建筑領(lǐng)域的快樂的音樂抒情詩。它沒有純古典建筑的繁復(fù)壓抑，更不是現(xiàn)代建筑的冰冷單調(diào)。 新現(xiàn)代主義建筑是富有情感的詩意空間，簡潔、流暢、精致的形式追求和富有韻律感和秩序感的審美追求緊密聯(lián)系。 這使新現(xiàn)代主義建筑既符合大眾的審美情趣，又具有濃厚的時代氣息。一方面注意建筑的實用功能，一方面注重建筑的精神功能，并使兩種功能巧妙融合。這是新現(xiàn)代主義為新時代提供的一種新的價值，而正是這種新的價值，體現(xiàn)了本案目標(biāo)客群孜孜以求和苦苦尋覓的生活夢想。 在石城風(fēng)光帶山水城林間，秦淮河畔的黃金大地，新現(xiàn)代主義建筑將在南京 首度唱響。它明快的格調(diào)，清新的風(fēng)格，整一的造型，及精巧的細(xì)部處理，典雅的形式推敲，如一種激動人心的天籟之音，在縈繞在回蕩。在所有直線、橫線和弧形線條搭配組合中得到整體的詮釋。共同演繹出真正震撼人心，富有人文內(nèi)涵的新現(xiàn)代主義建筑群。共同展現(xiàn)一種不可抗拒的優(yōu)雅魅力和一份獨特的尊貴與美感。 2．規(guī)劃布局 結(jié)合市場產(chǎn)品定位和基地資源，以音樂為主題，新現(xiàn)代主義建筑語言為基調(diào)，以“因地制宜”的務(wù)實態(tài)度進(jìn)行總體布局和建筑造型。 采用圍合式的布局形式和板式小高層的建筑形態(tài)，將原規(guī)劃 0 04幢疊加到 0 08 幢，底層會所 的多層疊加到 06 幢并適當(dāng)偏東南布置，構(gòu)成大圍合。不僅提升中心庭院的景觀品質(zhì)，也提高了容積率。結(jié)合主入口 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 50 頁 共 56 頁 廣場及中心庭院布置中心會所。利用臺地高差變化，將外部城市環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境自然加以區(qū)隔，形成集中型音樂主題園林和生氣候舒適宜人的居住交往空間。 建筑群體形象處理在總體布局基礎(chǔ)上，呼應(yīng)音樂建筑的主題和彎曲優(yōu)美的河岸線，通過建筑尺度，體量與建筑空間的整合，形成高低錯落，充滿韻律感與節(jié)奏感的藝術(shù)空間和豐富優(yōu)雅的建筑天際線。 為實現(xiàn)新現(xiàn)代主義建筑精髓提供更大舞臺。 夜景系統(tǒng)設(shè)計是美麗夜景的重要保證，建筑外立面燈光、主入 口燈光、庭園燈光、廣場燈光、道路燈光、河岸景觀燈光通盤考慮，統(tǒng)一設(shè)計，體現(xiàn)高尚社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。 人行主入口設(shè)置在濱河路創(chuàng)造出強烈歸家意象，通過主入口會所漫步于園區(qū)林蔭道，在步移景換中體驗回家的溫馨感覺。沿嫩江路設(shè)置次入口北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置地下車庫出入口，停車后可通過電梯直達(dá)至每層，保證真正的人車分流、動靜區(qū)隔，為實現(xiàn)輕松、寫意的生活提供有力的物質(zhì)保證。 中心會所處理 中心會所設(shè)計是提升社區(qū)形象力的關(guān)鍵。通過典雅的比例，優(yōu)美的曲線造型，抽象化的音樂符號表現(xiàn)，將中心會所本身塑造成為一個令人心動的音樂藝術(shù)中心，同時通 過體量變化，富有力度的空間塑造，現(xiàn)代材料的合理運用，展現(xiàn)出新現(xiàn)代主義的精魂。 彰顯出一個色彩絢麗，輕舞飛揚的畫意空間，成為聆聽生命中最豐沛樂章的音樂殿堂。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 51 頁 共 56 頁 利用內(nèi)外地坪高低差，將臺階外延化設(shè)計為音樂的第一重空間，走上隱喻鋼琴黑白鍵的臺階，聆聽貝多芬的勝利進(jìn)行曲，結(jié)合曲線優(yōu)美的雕花欄桿，花團錦簇的花池，疊水。使人在達(dá)到會所之前已先被臺階蘊含的氣勢征服。 進(jìn)入中心會所的音樂大廳，陽光從玻璃拱頂自由灑下，大廳中陳列中的各種精美的樂器，音樂大師的雕塑，以及背景音樂那動人的旋律，社區(qū)的大客廳無一處不散發(fā)出音樂的律動與 生命的贊歌。 會所設(shè)有幼兒及成人音樂教育中心，韻律教室，練琴房等服務(wù)設(shè)施，成為社區(qū)居民聆聽，學(xué)習(xí)，交流的音樂場所。也有男女健身房、室內(nèi)壁球館、電腦高爾夫球室、網(wǎng)球場、乒乓室、桌球室、棋牌室、書廊、兒童活動室、家政教室（營養(yǎng)、花藝、茶道等）等設(shè)施，處處皆體現(xiàn)了對業(yè)主人性的關(guān)懷，保