【正文】 二房一廳 6080 30% —— —— 住宅 舒適型一房一廳 70 10% —— —— 舒適型二房 70100 15% —— —— 奢侈型二房 100120 30% 90110 在市場(chǎng)平均水平基礎(chǔ)之上適當(dāng)提升 10㎡ 舒適型三房 110130 30% 110120 在市場(chǎng)平均水平基礎(chǔ)之上適當(dāng)提升 10㎡ 奢侈型三房 130150 15% —— —— 花園洋房 舒適型二居 90100 20% —— —— 舒適性三居 130150 60% 110130 在市場(chǎng)平均水平基礎(chǔ)之上適當(dāng)提升 20㎡ 四居 150180 20% —— —— ? 調(diào)整一：對(duì)于三類(lèi)細(xì)分產(chǎn)品的主力戶(hù)型，適當(dāng)提高其面積，高于目前區(qū)域市場(chǎng)的平均水平，奠定項(xiàng)目高端形象，并實(shí)現(xiàn)細(xì)分高端化定位 ? 調(diào)整二：對(duì)于本項(xiàng)目高層產(chǎn)品，建議去掉緊湊型二居、三居產(chǎn)品，該類(lèi)產(chǎn)品 以舒適加奢侈 為主要賣(mài)點(diǎn) ︳ 55 產(chǎn)品定位調(diào)整后收益初步估算 細(xì)分產(chǎn)品 面積 （㎡） 主力產(chǎn)品面積區(qū)間（ ㎡ ） 市場(chǎng)均價(jià) （元 /平米） 初步收益估算 （億元） 項(xiàng)目原有定位 公寓 3040 5600 住宅 7590 5400 洋房 120130 6400 合計(jì) —— —— —— 項(xiàng)目調(diào)整后定位 公寓 4050 6200（ +10%） 住宅 100130 6000（ +10%） 洋房 130150 7400（ +15%） 合計(jì) —— —— ︳ 56 商業(yè)定位調(diào)整策略 本項(xiàng)目商業(yè)定位總體策略： 保持項(xiàng)目整體高端定位的前提下，控制商業(yè)規(guī)模，做一些少而精的商業(yè) ︳ 57 項(xiàng)目總體概念設(shè)計(jì)分析 ? 本項(xiàng)目目前最大的問(wèn)題在于缺乏主題概念，我們認(rèn)為本項(xiàng)目從項(xiàng)目自身定位、競(jìng)爭(zhēng)定位、品牌價(jià)值定位三方面都需要高端概念支撐 項(xiàng)目自身高端定位需求： ?本項(xiàng)目屬于高端居住類(lèi)社區(qū)，需要高端主題化概念支撐 項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)需求： ?面臨區(qū)域大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，繼續(xù)跳出區(qū)域，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)定位 企業(yè)品牌價(jià)值需求： ?鄭州地產(chǎn)領(lǐng)先型企業(yè)，需要自我品牌價(jià)值突破 本項(xiàng)目亟需一個(gè)能夠突出自身高端定位屬性、實(shí)現(xiàn)突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、升級(jí)企業(yè)品牌價(jià)值的高端主題化概念 ︳ 58 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整建議 —— 原有規(guī)劃方案評(píng)價(jià) ? 整體規(guī)劃： ? 物業(yè)類(lèi)型較多，建筑形式五花八門(mén)，缺少統(tǒng)一感和協(xié)調(diào)性，從多層、到小高層、高層板樓、高層塔樓混雜在有限的用地內(nèi)，略顯雜亂，弱化了項(xiàng)目高端品質(zhì)形象。 ? 園林景觀規(guī)劃： ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部缺乏大尺度中心景觀，高樓密集排布，僅靠著宅間和有限的一點(diǎn)小集中景觀無(wú)法營(yíng)造出視覺(jué)效果突出的高品質(zhì)景觀形象。 ? 產(chǎn)品布局的弱點(diǎn)： ? 高層塔樓類(lèi)的產(chǎn)品占一定比重，影響居住舒適度，不利于塑造項(xiàng)目整體高端形象。 ? 小高層產(chǎn)品規(guī)模小，對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)提升有限，處境尷尬。 ︳ 59 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整建議 ? 規(guī)劃與物業(yè)布局調(diào)整方向一 ? 在現(xiàn)狀方案布局的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。 ? 維持多層區(qū)用地和布局，取消小高層物業(yè)變?yōu)楦邔影鍢?；這樣地塊內(nèi)可以明確劃分為兩個(gè)區(qū)域。 ? 因取消了尷尬的小高層，使得高層區(qū)可以規(guī)劃出更大面積中央景觀且有可能形成全高層板樓物業(yè)，從而提升了高層區(qū)和項(xiàng)目整體品質(zhì)。 ? 建議可以對(duì)住宅地塊實(shí)行封閉管理，商業(yè)環(huán)繞在高層區(qū)外圍沿街布臵，出入口與住宅嚴(yán)格分開(kāi)，保證住宅私密性，提升居住品質(zhì)。 ? 景觀建議 ? 設(shè)計(jì)完整的大型集中景觀，可考慮部分水景。 中央景觀 花園洋房區(qū) 高層板樓區(qū) 公寓區(qū) 多層區(qū) 高層區(qū) ︳ 60 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整建議 ? 規(guī)劃與物業(yè)布局調(diào)整方向二 ? 相對(duì)第一種方向調(diào)整變化較大。 ? 首先取消多層區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目以完全的純粹的高層板樓面市。 ? 規(guī)劃布局模式可參考右圖。 ? 按照這種模式布局，多單元并聯(lián)的模式產(chǎn)生的樓座，都可以實(shí)現(xiàn)南北通透，1層 2戶(hù)，較好的居住品質(zhì)，領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類(lèi)高層產(chǎn)品。 ? 同時(shí)社區(qū)內(nèi)部可以形成更大尺度中央景觀，整個(gè)樓座布局也可以按照軸線(xiàn)對(duì)稱(chēng)模式設(shè)臵，更具有序列感和儀式性。 ? 這樣布局可以考慮直接將商業(yè)用地獨(dú)立出來(lái)，重點(diǎn)沿本項(xiàng)目北側(cè)道路設(shè)臵，與高層樓座脫開(kāi)，形成超越底商獨(dú)立形象的商業(yè)街區(qū)，其余少量商業(yè)可結(jié)合東側(cè)和南側(cè)道路沿街采用高層下裙樓模式布局。 ? 景觀建議 ? 設(shè)計(jì)完整的大型集中景觀，可考慮部分水景。 商業(yè)用地 高層住宅用地 少量沿街底商 高層住宅區(qū)用地規(guī)劃參考模式 ︳ 61 規(guī)劃布局示意 高層板樓 3居 ?戶(hù)型布局緊湊，南北通透； ?餐廳起居分離； ?雙衛(wèi)，主臥套完善； ?如果是端單元，則可實(shí)現(xiàn)全明設(shè)計(jì)，更宜居。 高層板樓 2居 ?戶(hù)型布局緊湊，南北通透； ?餐廳起居分離； ?雙衛(wèi)，主臥套完善； ?南向陽(yáng)光房，可改造為多功能房。 ︳ 62 高層產(chǎn)品立面示意 ? 高層產(chǎn)品立面更注重品質(zhì)感營(yíng)造，可以采用暖色系凸現(xiàn)溫馨居住風(fēng)，也可引入現(xiàn)代感強(qiáng)的時(shí)尚元素。 ? 建議外貼面磚，底部近人尺度使用石材裝飾，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)形象。 ︳ 63 高層產(chǎn)品立面示意 ? 高層產(chǎn)品立面還可以采用冷色系更具有城市感的設(shè)計(jì)手段標(biāo)新立異，明顯區(qū)別于周邊項(xiàng)目形象。 ? 這里就需注重細(xì)節(jié)，面磚、金屬和玻璃材質(zhì)互相結(jié)合，搭配應(yīng)用，形成豐富的層次。 ︳ 64 高層產(chǎn)品立面示意 ? 另一種思路是突破傳統(tǒng)住宅形象模式，采用后現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)手法，引入多彩色塊，營(yíng)造出更強(qiáng)的未來(lái)超前印象。 ? 這種立面可以是高級(jí)涂料結(jié)合面磚、石材搭配彩色金屬板等材料，營(yíng)造夢(mèng)幻感受。 ︳ 65 花園洋房產(chǎn)品示意 ? 如果項(xiàng)目?jī)?nèi)保留多層住宅產(chǎn)品，則應(yīng)更傾向于將其打造為本項(xiàng)目最高端城市型花園洋房的品質(zhì)，檔次將高于高層產(chǎn)品。 ? 立面和環(huán)境的品質(zhì)營(yíng)造是重點(diǎn)，面磚的色彩搭配與高層相呼應(yīng)，同時(shí)更精致。 ︳ 66 花園洋房產(chǎn)品示意 ? 材質(zhì)和色調(diào)的選擇搭配也可以是偏冷色，但一定需與高層區(qū)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，注重設(shè)計(jì)感。 ︳ 67 商業(yè)創(chuàng)新 裙房與建筑主體通過(guò)架空層相關(guān)聯(lián)，形成縱向聯(lián)系的界面 住宅建筑的底層不僅是基礎(chǔ)，同時(shí)也是展現(xiàn)整個(gè)街區(qū)形象的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面 ? 如果將商業(yè)與高層住宅底部結(jié)合，可以考慮中間設(shè)置局部架空層，作為轉(zhuǎn)換，也能在樓頂營(yíng)造出了空中花園，利住宅休閑或用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)整體品質(zhì)感。 ︳ 68 商業(yè)創(chuàng)新 ? 如果能將商業(yè)與高層住宅底部脫開(kāi)，則可形成小體量商業(yè)街區(qū)，使商業(yè)更具經(jīng)營(yíng)活力。 ︳ 69 商業(yè)創(chuàng)新 ? 鮮明的立面形象可以使商業(yè)更具有吸引力。 ︳ 70 景觀園林意向 ? 大型集中綠化對(duì)于高層住戶(hù)能夠形成非常良好的視覺(jué)景觀效果。 ? 高端的居住區(qū)首先強(qiáng)調(diào)的是相對(duì)私密而純粹的居住氛圍，建議本項(xiàng)目設(shè)計(jì)成完全的人車(chē)分流，進(jìn)入居住區(qū)內(nèi)全地下停車(chē)，地上用來(lái)營(yíng)造大尺度園林，精細(xì)化強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)感，區(qū)別于周邊傳統(tǒng)居住區(qū)，創(chuàng)造出明顯升級(jí)舒適居住優(yōu)勢(shì)形象。 ︳ 71 景觀園林意向 山庭 幽谷 溪苑 臺(tái)閣 林苑 ? 不同組團(tuán)內(nèi)還可設(shè)計(jì)不同景觀主題，提升組團(tuán)的標(biāo)志性和品質(zhì)感。 ︳ 72 感謝聆聽(tīng)！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH