【正文】 中心中原分部 鄭州土地市場供應(yīng)來源 ——城中村改造項(xiàng)目用地 第一批鄭州城中村改造項(xiàng)目一覽表 序號 區(qū)域 被改造村莊 項(xiàng)目名稱 開發(fā)單位 占地（畝） 1 金水區(qū) 西史趙村 信和 .普羅旺世 信和置業(yè) 1606 2 金水區(qū) 西關(guān)虎屯村 鄭州國貿(mào)中心 新田置業(yè) 70 3 金水區(qū) 燕莊村 曼哈頓廣場 升龍置業(yè) 291 4 金水區(qū) 柳林村 風(fēng)雅頌 風(fēng)雅頌置業(yè) 186 5 金水區(qū) 十二里屯村 未定 信宇房地產(chǎn) 210 6 金水區(qū) 白廟 村 未定 深圳松江投資 331 7 金水區(qū) 任砦村 未定 廣廈置業(yè) 80 8 鄭東新區(qū) 八里廟村 溫哥華廣場 楓華置業(yè) 270 9 中原區(qū) 旮旯王村、周新莊、三關(guān)廟、羅莊村、崗坡村 長城 .陽光新干線 長城房屋 1000 10 二七區(qū) 焦家門 桃源居 長城房屋 14 11 二七區(qū) 大上海步行街 華城房地產(chǎn) 103 12 二七區(qū) 路砦 平安商場 路砦村委會（自行改造） 300 13 二七區(qū) 高砦村 未定 正大房地產(chǎn) 918 14 二七區(qū) 菜王村 翰林世家 長城房屋 34 15 惠濟(jì)區(qū) 毛莊村 惠文 .鳴翠苑 茂祥不動產(chǎn) 110 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 第二批鄭州城中村改造項(xiàng)目一覽表 序號 區(qū)域 被改造村莊 開發(fā)單位 1 二七區(qū) 小李莊 龍躍房地產(chǎn) 2 二七區(qū) 西陳莊 鄭州海通置業(yè)有限公司 3 二七區(qū) 孫八砦 河南富臣實(shí)業(yè)有限公司 4 二七區(qū) 王胡砦 河南華正置業(yè)有限公司 5 二七區(qū) 齊禮閻 6 中原區(qū) 李江溝 紅河置業(yè)有限公司 7 中原區(qū) 北陳五寨 河南豪德天下置業(yè)有限公司 8 中原區(qū) 南陳五寨 河南海森地產(chǎn)有限公司 9 中原區(qū) 冉屯村 河南益通置業(yè)有限公司 10 中原區(qū) 密垌村 鄭州盧氏實(shí)業(yè)有限公司 11 中原區(qū) 閻垌村 自行改造 12 中原區(qū) 洛達(dá)廟 自行改造 13 中原區(qū) 羅莊村 長城房屋開發(fā)集團(tuán)公司 鄭州土地市場供應(yīng)來源 ——城中村改造項(xiàng)目用地 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 第二批鄭州城中村改造項(xiàng)目一覽表 序號 區(qū)域 被改造村莊 開發(fā)單位 14 中原區(qū) 三官廟村 長城房屋開發(fā)集團(tuán)公司 15 管城區(qū) 周新莊村 長城房屋開發(fā)集團(tuán)公司 16 管城區(qū) 尚莊村 河南泰宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 17 管城區(qū) 蘆邢莊 河南正商置業(yè)有限公司 18 管城區(qū) 南五里堡 鄭州美中置業(yè)有限公司 19 管城區(qū) 楊莊村 20 管城區(qū) 十里鋪 鄭州美中置業(yè)有限公司 21 惠濟(jì)區(qū) 王砦村 鄭州科華投資有限公司 22 惠濟(jì)區(qū) 金洼村 河南萬成房地產(chǎn)有限公司 23 惠濟(jì)區(qū) 弓莊村 河南歐亞置業(yè)開發(fā)公司 24 惠濟(jì)區(qū) 青寨村 河南省通力置業(yè)有限公司 25 惠濟(jì)區(qū) 木馬村 鄭州明天實(shí)業(yè)有限公司 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 小 結(jié) ?鄭州市近幾年，城市面積在不斷擴(kuò)大，政府前幾年 “ 北移東擴(kuò) ” 的規(guī)劃圖景，已經(jīng)初現(xiàn)規(guī)模取，隨著北區(qū)的擴(kuò)張和鄭東新區(qū)的修建， 02年來，鄭州市中區(qū)、東區(qū)、北區(qū)房地產(chǎn)市場得到了充分的發(fā)展。 ?隨著鄭州中心城區(qū)的土地供應(yīng)逐漸飽和，房地產(chǎn)市場也日趨成熟，政府又將西區(qū)和南區(qū)納入城市遠(yuǎn)景規(guī)劃藍(lán)圖，未來隨著政府對西區(qū)老工業(yè)區(qū)的改造，西區(qū)將脫離以往老工業(yè)區(qū)落后的印象，成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 ?政府對于 “ 十一五 ” 期間住宅供應(yīng)量進(jìn)行了詳細(xì)整體規(guī)劃，每年以 8%左右的速度遞增。到 2022年整體住宅供應(yīng)量為 840萬㎡。在區(qū)域分布上北區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)。 2022年政府整體供地計(jì)劃中有 10塊宗地分布在西區(qū)，結(jié)合 “ 十一五 ” 計(jì)劃可以看出，政府將來住宅供應(yīng)主要區(qū)域集中在西南區(qū)和東南區(qū)。 ?鄭州未來房地產(chǎn)商獲得土地的主要來源有三種：企業(yè)改制土地、鄭州招拍掛土地、城中村改造項(xiàng)目用地，其中企業(yè)改制用地將會產(chǎn)生 500萬㎡左右的住房供應(yīng)量；政府明年推出土地應(yīng)該在 1000畝左右；城中村項(xiàng)目產(chǎn)生的供應(yīng)量將很大，但由于其辦理接洽程序煩瑣，推出速度比較緩慢。 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 結(jié)論（啟示） ? 鄭州市房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊將出現(xiàn)在西部和南部。 縱貫整個(gè)鄭州房地產(chǎn)市場，鄭州市政府對城市的規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向作用會越來越明顯，從前幾年的北移東擴(kuò)，到目前的政府引導(dǎo)西區(qū)和南區(qū)的房地產(chǎn)市場消費(fèi)。 2022年房地產(chǎn)熱點(diǎn)競爭區(qū)域應(yīng)該會出現(xiàn)在西南區(qū)域 。 ? “ 城中村 ” 改造項(xiàng)目將成為開發(fā)商爭搶市區(qū)用地的最后一塊蛋糕。隨著鄭州市招拍掛的競爭越來越激烈，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)商將會將目光集中在市區(qū)最后一塊 “ 蛋糕 ” 城中村改造項(xiàng)目的啟動上。 ? 土地一級市場的競爭將會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地思路改變。 鄭州招拍掛土地一級市場的競爭會越來越激烈，如果按照常規(guī)成本估算進(jìn)行拿地，勢必處于被動，因此廣大開發(fā)商會改變拿地思路；而從高地價(jià)獲得的土地，一些有實(shí)力，有能力的大型開發(fā)商會向持有物業(yè)上發(fā)展。 ? 土地一級市場的激烈競爭，鄭州在不久將會推出限價(jià)拍賣政策。鄭州 2022年土地一級市場的土地供應(yīng)相對比較缺乏，鄭州 “ 地荒 ” 狀況確實(shí)存在，因此從 2022年招拍掛土地的成交結(jié)果來看，土地最高單價(jià)每畝達(dá)到了 431萬 /畝。土地一級招拍掛市場存在一定非理性因素，這樣勢必導(dǎo)致物業(yè)成本上升，而國家宏觀調(diào)控房價(jià)的基調(diào)不會改變，因此鄭州正會采取限價(jià)拍賣的政策，以此來控制土地成交的價(jià)格。 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域競爭分析及項(xiàng)目定位 第五部分 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 第五部分 區(qū)域競爭分析 地塊周邊在售商品住宅樓盤銷售情況表 區(qū)域典型樓盤分析 區(qū)域在售樓盤售價(jià)分析 項(xiàng)目定位 總體定位 客戶定位及價(jià)格定位 戶型定位 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 本地塊周邊 3公里范圍內(nèi)在售同類住宅項(xiàng)目較少，僅有中原桂冠一個(gè)項(xiàng)目，因此將范圍擴(kuò)大至周邊 5公里選取了 3個(gè)典型同類樓盤進(jìn)行比較分析。 樓盤名稱 開發(fā)商 建筑類型 開盤時(shí)間 建筑規(guī)模（萬㎡） 主力戶型 銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷售率 存量 （萬㎡） 中原桂冠 鄭州中實(shí)房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 多層 20221130 130三房、 150230復(fù)式 3700 54% 盈家水岸 河南同洲置業(yè)有 限公司 疊加別墅 202211 11（ 5） 250298四房、五房 4000 92% 花半里 河南千萬間置業(yè) 有限公司 公寓 精裝 酒店公寓 202251 15（ 8） 一期 多層 90– 140二期60– 80 平米的兩房 4300 61% 琥珀名城 河南天倫房地產(chǎn) 有限公司 多層 小高層 20220127 35 8085兩房、 120140三房 4200 20% 28 一處庭院西院 河南利達(dá)置業(yè) 多層 高層 花園洋房 預(yù)計(jì) 12月 80平米左右的一房（一房可做兩房用）和 100平米左右的二房（兩房可做三房用） 待定 北區(qū)典型在售商品住宅樓盤銷售情況表 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 中原桂冠 ,位于花園路與英才路交叉口西 500米 ,占地 100多畝 ,一期開發(fā) ,共 33棟疊墅， 90— 150㎡ 榮耀大宅，闊綽空間，一樣的戶型 不一樣的享受； 150— 230㎡ 領(lǐng)秀疊墅，三代同堂，其樂融融。純歐式建筑，遵循科學(xué)合理的室內(nèi)布局，盡情展示大面積戶型的優(yōu)勢。 區(qū)域典型樓盤分析 中原桂冠 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域典型樓盤分析 花半里 花半里 ，位于花園路與新柳路交匯處，總占地約 100畝，由八棟標(biāo)志性建筑高層一棟小高層和十棟多層組成。項(xiàng)目共分三期開發(fā)，目前正在推出的是一期多層花滿園和二期商務(wù)酒店公寓。一期多層有十棟多層共252套稀缺多層美宅，主要面積區(qū)間在 90–140平米 .項(xiàng)目二期商務(wù)酒店精裝寓所共 492套，面積區(qū)間在 33–150平米，以 60–80 平米的一房兩廳為主打戶型。項(xiàng)目三期由一棟小高層及 4棟高層組成具體規(guī)劃未定。 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域典型樓盤分析 盈家水岸別墅 盈家水岸別墅 ， 占地 78000平方米，共 188套疊加別墅，臨近淮河水系天然支流賈魯河。緊扣 “ 水景 ”主題，以 “ 水 ” 為魂，不僅有賈魯河外環(huán)水系，還有小區(qū)內(nèi)環(huán)水系，做到了家家鄰水，戶戶有橋，鄭州首家提出了 “ 甩梯 ” 入戶概念，以一梯一尊邸，一戶一豪門為內(nèi)質(zhì)，不僅讓樓體外立面有了層次上的變化，也確保了居住的私密性和尊貴體驗(yàn)；盈家水岸的建筑是意式小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑，紅墻藍(lán)瓦，屋頂采用坡屋頂，融入了一些現(xiàn)代建筑的元素。 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域典型樓盤分析 琥珀名城 琥珀名城 總建筑面積 35萬平方，一期開盤時(shí)間為 20220127,以 85平米左右的兩房和 110120平米的三房為主；二期開盤時(shí)間為 20220908，由九棟多層、一棟小高層、一棟高層和三棟疊拼別墅組成，以 110130平米的三房為主。 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 區(qū)域典型樓盤分析 一處庭院 一處庭院 總占地近百畝，其中一期占地 35畝，總建面積 ㎡ ，規(guī)劃戶數(shù)為 512戶，項(xiàng)目的戶型以 80平米左右的一房 [一房可做兩房用 ]和 100平米左右的二房 [兩房可做三房用 ]為主，戶型的最大特色是戶戶送庭院、挑高 6米的設(shè)計(jì)，空間感極強(qiáng)。所有戶型都配有生活陽臺，贈送不同面積的超大露臺，同時(shí)通過新穎的 “ 內(nèi)庭院 ” 設(shè)計(jì)，將室內(nèi)外空間完美的結(jié)合在一起，以求最大限度的滿足人們對庭院生活的向往與追求。此外，露臺和庭院均可改造成書房、臥室等，百變空間，享受舒適生活魅力。 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 開盤價(jià)（元 /平米） 現(xiàn)售價(jià)（元 /平米） 歷時(shí)（月） 漲幅 中原桂冠 2500 3700 12 48% 盈家水岸 / / / / 花半里 3650 4300 13 % 琥珀名城 3100 4200 11 % 一處庭院西院 / / / / 盈家水岸為別墅項(xiàng)目對本項(xiàng)目參考意義不大，一處庭院還沒有開盤，中原桂冠、花半里、琥珀名城從開盤到目前均價(jià)分別上漲了 48%、%和 %。 區(qū)域在售樓盤售價(jià)分析 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 項(xiàng)目定位 市場分析 本項(xiàng)目特點(diǎn) 機(jī)會探索 項(xiàng)目定位 周邊樓盤 多以別墅產(chǎn)品為主 普通住宅極少 二房、三房戶型較多，且銷售速度較慢 周邊汽車貿(mào)易市場 產(chǎn)業(yè)支撐 區(qū)位屬性 位于惠濟(jì)區(qū)，位置稍偏 周邊基本沒有生活配套 項(xiàng)目屬性 多層為主 注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 該區(qū)域配套設(shè)施基本完善， 交通方便，適宜居住 針對大學(xué)城學(xué)生，存在一定的投資機(jī)會 市場機(jī)會 預(yù)期目標(biāo) 速度稍緩、 100%銷售 較高的利潤率 項(xiàng)目定位 市場補(bǔ)缺者，高檔住宅 高檔花園洋房 中等面積戶型為主 周邊 3公里范圍內(nèi)同類型產(chǎn)品很少 注重小區(qū)景觀建設(shè)，凸現(xiàn) 本項(xiàng)目的景觀特色 北部大學(xué)城距項(xiàng)目 3公里 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 總體定位 —— 中高檔 市場領(lǐng)先者 市場追隨者 市場補(bǔ)缺者 市場定位 客戶及產(chǎn)品定位 中檔 形象定位 高檔 中高檔 中檔 高檔 中高檔 市場挑戰(zhàn)者 周邊別墅區(qū)云集，普通住宅極度缺乏，因此建議以低成本、差異化競爭策略入市， 5號地以高層和小高層高檔商品房為主，可適當(dāng)增加少量投資型小戶型； 6號地主要建設(shè)花園洋房，彌補(bǔ)區(qū)域此類產(chǎn)品的空缺 以精細(xì)化設(shè)計(jì)、建筑的創(chuàng)新，優(yōu)美的景觀、向北區(qū)客戶提供高品質(zhì)花園洋房和住宅。 以高品質(zhì)形象、高品質(zhì)建筑、適當(dāng)?shù)膬r(jià)格向北區(qū)中產(chǎn)階層提供舒適滿意的居所。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì) 鑫苑（中國）置業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展中心中原分部 核心客戶 客戶定位及價(jià)格定位 其它區(qū)域投資客戶 來源：鄭州北部區(qū)域 職業(yè)：有較高收入的企業(yè)中高管、掌握資源的政府公務(wù)員 目的：改善居住條件、二次置業(yè)者 年齡： 30－ 45歲 收入：家庭年收入在 10萬元及以上 重要客戶 游離客戶 鑫苑忠實(shí)客戶 鄭州北部區(qū)域乃至金水區(qū)中高收入有車人群 來源：鑫苑忠實(shí)客戶 職業(yè)：個(gè)體工商戶、企業(yè)主、行政或事 業(yè)單位員工 目的：主要投資 年齡： 30－ 50歲 收入：家庭年收入在 10萬元及以上 客戶定位 價(jià)格定位 6號地花園洋房均價(jià) 6500