虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號(hào)地塊投資分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-12-23 15:15本頁(yè)面
【正文】 1. 現(xiàn)金流 (RMB 39。0000) 1）銷售收入 38,329 100,410 114,739 74,449 327,927 2) 租賃部分退出銷售收入 91,515 377,583 469,098 2）租金收入 5,533 16,039 22,556 18,879 63,007 收入小計(jì) 43,862 116,449 228,810 470,911 860,033 減除 銷售營(yíng)業(yè)稅及附加 (%) (2,127) (5,573) (11,447) (25,088) (44,235) 減除 租賃營(yíng)業(yè)稅及附加 (%) (307) (890) (1,252) (1,048) (3,497) 減除 租賃房產(chǎn)稅 (12%) (664) (1,925) (2,707) (2,265) (7,561) 減除 土地增值稅（ LAT） (767) (2,008) (2,295) 5,070 小計(jì) 39,997 106,053 211,110 447,580 804,740 2. 開發(fā)成本及費(fèi)用 (RMB 39。0000) 1. 土地成本 (包括土地契稅 ) (314,585) (314,585) 2. 前期費(fèi)用 (2,588) (4,533) (1,945) (9,066) 3. 建筑和安裝費(fèi) (77,636) (84,233) (19,451) (181,321) 4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (2,153) (8,076) (4,854) (15,083) 5. 開發(fā)間接費(fèi) (1,088) (1,088) (1,088) (1,088) (1,088) (5,440) 6. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (1,813) (1,813) (1,813) (1,813) (1,813) (9,066) 管理費(fèi)用 (1,088) (1,088) (1,088) (1,088) (1,088) (5,440) 銷售推廣費(fèi)用 (1,097) (2,911) (5,720) (11,773) (21,501) 貸款利息 (5,909) (10,574) (10,574) (9,019) (6,220) (42,296) 小計(jì) (317,173) (94,220) (109,914) (41,780) (18,728) (21,982) (603,796) 3. 稅前凈收入 (317,173) (94,220) (69,916) 64,274 192,381 425,598 200,944 累計(jì)稅前凈收益 (317,173) (411,392) (481,309) (417,035) (224,654) 200,944 所得稅（ 25%） (2,193) (5,822) (11,441) (30,780) (50,236) 4. 稅后凈收入 (317,173) (94,220) (72,110) 58,451 180,941 394,818 150,708 注入資本 (317,173) (317,173) 新貸款 95,000 75,000 170,000 貸款（年度始） 95,000 170,000 170,000 145,000 100,000 利息支出 (5,909) (10,574) (10,574) (9,019) (6,220) (42,296) 還款 25,000 45,000 100,000 170,000 貸款（年度末） 95,000 170,000 145,000 100,000 期末稅前現(xiàn)金流 (317,173) 780 5,084 39,274 147,381 325,598 200,944 期末稅后現(xiàn)金流 (317,173) 780 2,890 33,451 135,941 294,818 150,708 財(cái)務(wù)分析 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 稅后凈利潤(rùn) 150,708 萬(wàn)元 投資報(bào)酬率 % 內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 25,511 萬(wàn)元 45 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) (參考置地辦公樓及吳淞路的建安成本測(cè)算）： ? 項(xiàng)目背景 ? 項(xiàng)目概況 ? 市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目研判 ? 財(cái)務(wù)分析 ? 投資建議 46 投資建議 47 我們認(rèn)為： 該項(xiàng)目目前機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。 ? 虹橋商務(wù)區(qū)將成為上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的承載區(qū)之一，將帶來(lái)大量的人流、物流和資金流，成為上海城市發(fā)展的又一增長(zhǎng)極；基于整體區(qū)域開發(fā)的需要，首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目也將得到政府更多的支持，以降低初創(chuàng)者的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 但同時(shí)，區(qū)域的發(fā)展依然存在一定的不確定性。目前區(qū)域尚無(wú)可參照的開發(fā)案例，考慮到交通樞紐短暫停留的人流較多、長(zhǎng)期駐留的人群將較少，商務(wù)功能核心區(qū)區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)占比較高（占建筑總量的 67%），項(xiàng)目辦公物業(yè)的開發(fā)前景尚不明朗。 投資建議 ? 項(xiàng)目周邊成熟度不高，商辦氛圍尚待培育，建議引進(jìn)具有先進(jìn)商辦物業(yè)開發(fā)理念的合作伙伴，以集團(tuán)開發(fā)的模式共同開發(fā)，一方面對(duì)公司而言是一個(gè)學(xué)習(xí)良機(jī)，另一方面也可以有效分散招商引資的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 建議與商務(wù)區(qū)管委會(huì)進(jìn)一步溝通，了解政府支持政策、推地方式等細(xì)節(jié)內(nèi)容。 ? 項(xiàng)目投資總額較大，建議通過(guò)上市公司層面或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的方式減輕資金壓力。 48 ? 項(xiàng)目規(guī)劃前景誘人，存在較大機(jī)遇，且置地集團(tuán)目前并無(wú)中期項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，而如此大體量的綜合商辦項(xiàng)目也是集團(tuán)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、豐富主業(yè)結(jié)構(gòu)的良好契機(jī)。 49
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