【正文】 異、房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把成都中高端住宅市場分成四大板塊 生態(tài)住區(qū) 代表性項目 仁和春天大道、萬科 〃 朗潤園、宏信西花汀 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價格 4500 城市成熟住區(qū) 代表性項目 中海國際、鷺島國際、中大 君悅金沙、華潤翡翠城 產(chǎn)品類型 洋房 /高層 價格 高層： 6300 洋房： 8000 規(guī)劃帶動區(qū)域 代表性項目 中海蘭庭、南城都會、華潤鳳凰城、蜀郡 產(chǎn)品類型 高層 /洋房 /別墅 價格 高層、小高層：5800 洋房： 7000 別墅： 10000 城市東部區(qū)域 代表性項目 萬科金域藍(lán)灣、華潤 24城、卓錦城 產(chǎn)品類型 小高層 /高層 價格 6000 城市成熟住區(qū) 外光華區(qū)域 城市東部區(qū)域 人南延線 本報告是嚴(yán)格保密的。 依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 光華大道沿線 ?區(qū)域認(rèn)知： 依托光華大道以及溫江良好的自然生態(tài)環(huán)境形成的新興城市生態(tài)居住區(qū)，目前開發(fā)強(qiáng)度正在逐漸走高，平均容積率 。 ?產(chǎn)品類型： 新入市項目以高層、小高層為主。 ?價格： 高層、小高層價格約 40005000元／平方米，聯(lián)排價格約 7000元／平方米，洋房50006000元 /平米 ?未來供應(yīng)： 土地供應(yīng)較大，區(qū)域是未來房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，產(chǎn)品供應(yīng)以高層、小高層為主。 ?客戶構(gòu)成： 現(xiàn)狀客戶中成都本地人約占 60%，廣州、深圳等 ,外地投資客戶約占 40%。 ?代表項目： 仁和春天大道 、 萬科 朗潤園、宏信西花汀 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述： 成都人占到 5060%左右，成都客戶來自全成都，主要是做生意的人；外地客戶以廣東深圳為主約占 30%，另有少量四川省內(nèi)客戶約占 10%左右 感覺項目戶型面積合理，適合投資，項目品質(zhì)很好，具有升值潛力 仁和春天大道 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 600畝 建筑面積 50萬平米 容積率 開盤日期 2023年 7月 產(chǎn)品類型 高層 戶型面積區(qū)間 一批次 80平方米 (100套 ),135平方米 (100套 ) 二批次與一批產(chǎn)品相同 項目銷售信息 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期一批次 5200 42— 70 200套開盤售罄 一期二批次 5800（預(yù)計） 46— 78 預(yù)計 07年 9月開盤 項目競爭力：濕地公園、品牌配套、居住環(huán)境 本報告是嚴(yán)格保密的。 光華大道沿線片區(qū)主要在售樓盤狀況 項目名稱 錦繡森鄰 美茵河谷 西花汀 萬科朗潤園 基本 情況 項目位于溫江區(qū)光華大道旁溫江新城，占地面積：約 184畝 ，建筑面積： 109841平米，容積率 ，綠地率 % ，一期 100多畝，共 595戶 美茵河谷位于成都市光華大道。占地 108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率 ，綠化率 50% 項目位于光華大道臨近溫江城區(qū) 1公里處，距光華大道垂直距離約 200米，項目占地 100余畝由 11層、 18層、2024層電梯洋房 。容積率。 萬科 ?朗潤園位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗學(xué)校對面。占地 60余畝，由高層電梯和多層花園洋房組成， 項目總計 990多戶，目前推出 500多戶 。容積率 :，綠化率 :%。 產(chǎn)品 戶型 聯(lián)排在２４０平方米左右， 5層洋房１８０平方米左右，高層戶型在 146平米 左右 6層電梯洋房，戶型面積 52平方米 — 230平方米，以 130平方米占 30% 小高層 ，戶型 122平米 66套，135平米 60套， 155平米 44套， 143平米 66套 多層 高層 ，戶型 120平米為主 價格 聯(lián)排 7000元／平方米 洋房5100元／平方米 高層 4000元／平方米 均價 4100 元 /平方米 均價 4000元 /平方米 今年六月開盤 3680元 /平方米，現(xiàn)在4300元 /平方米 銷售狀況 目前銷售兩棟 17層電梯公寓，共68套，剩不到 20套（ 6月開盤 6層電梯洋房三期于 2023年 4月 7日開盤目前已經(jīng)售完 （約 120套／月） 2023年 04月 13開盤，目前已售近 90%（ 50套 /月）。 07年 5月開盤，推出 500多套，銷售400多套 。 （ 134套 /月） 客戶群及臵業(yè)目的 成都人本地人約占 30%四川省內(nèi)占40%廣東等外地客戶占 30% 成都本地客戶約為 60％，外地客戶約占 40％ 成都客戶為主約占 80%，外地客戶約占 20% 成都客戶占 60%, ，外地客戶占 40% 本報告是嚴(yán)格保密的。 依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、成熟的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū) 中高端住宅板塊分析 —— 城市成熟住區(qū) ?區(qū)域認(rèn)知： 位于二環(huán)三環(huán)之間，依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、完善的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū)。 ?產(chǎn)品類型： 以高層、小高層為主 ?價格： 高層小高層產(chǎn)品價格在 50007000，洋房類產(chǎn)品在 700010000 ?未來供應(yīng)： 未來供應(yīng)以高層為主，洋房和多層產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。片區(qū)土地稀缺，地價已達(dá)到 1000多萬 /畝，預(yù)計未來房價會持續(xù)上漲。 ?客戶構(gòu)成： 屬于頂級和上中產(chǎn)客戶。整體上成都本地人居多。買高層產(chǎn)品的大多是二次置業(yè)。買低密度產(chǎn)品的有很多是屬于三、四次置業(yè)，年齡大都在 40歲左右。 ?代表項目： 中海國際、鷺島國際、中大 君悅金沙、華潤翡翠城 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述： 成都市區(qū)客戶占到 70%左右，主要為生意人，公務(wù)員；外地客戶感覺以廣東深圳為主約占 30%（另有少量外籍人員） 中海國際社區(qū) 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 總約 1986畝 建筑面積 120萬平米（公共配套設(shè)施約 16萬平米，住區(qū)約104萬平米 ） 容積率 開盤日期 產(chǎn)品類型 多層 /小高層 /洋房 /聯(lián)排別墅 /獨(dú)立別墅 戶型面積區(qū)間 藍(lán)岸一期（多層）總 566戶， 140— 160平方米 碧林一期（多層）總 260戶， 120— 146平方米 橙郡一期（高層）總1040戶目前開盤 120戶，120平方米左右 林溪美墅 總 100套， 250平方米左右 項目銷售信息 期數(shù) 成交均價（元 /平米） 主力總價（萬元） 銷售情況 藍(lán)岸一期 5300 7485 05年 9月開盤售罄 碧林一期 6700 8098 07年 6月開盤基本銷售完 橙郡一期 51006700 5680 07年 7月開盤（ 60套 /月） 林溪美墅 13000 335 07年 5月開盤 100套，目前剩余 10套左右 項目競爭力：大社區(qū)、開發(fā)商品牌、優(yōu)質(zhì)配套 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述： 成都本土人看得多， 自住型 ，投資客比較少。老板居多。成都客戶占到 60％～ 70％。 來這里的客戶更看中 環(huán)境 ，也挑 戶型 。 購買水晶公寓的主要是 成都本土的有錢人和華僑 。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 鷺島國際 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 28萬㎡ 建筑面積 28萬㎡ 容積率 開盤日期 2期 05年 9月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 多層、小高層 套數(shù) 1895 面積 1期， 140150平； 2期170為主力戶型；水晶公寓 240平為主力戶型 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 1期 4800 70 開盤售罄， 200 2期 5800 70200 開盤基本售罄 229 水晶公寓 7500~9000 180~200 開盤大約銷售 80%， 35 項目核心賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、規(guī)模樓盤、優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述： 大都是 四川二線城市 的人買的，占 70％。 成都還是有地緣劃分，東邊人住在東邊，西邊人住西邊。南面的 政府官員 比較多，這邊也有。 環(huán)境要好 ，成都人買房最重要是要看環(huán)境， 這邊買了以 居住為主 ，周邊郊縣在這買房子的也都是居住的，養(yǎng)老、上學(xué) 。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 中大 〃 君悅金沙 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 40萬㎡ 容積率 開盤日期 1期 06年 4月份開盤， 2期 07年 6月份開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 高層、小高層 套數(shù) 2023 面積 主力戶型 120130的三居 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 一期 4500 40 50 二期 4900 50 80 項目賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、性價比 項目問題：開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)較慢 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述： 買多層的成都的多一些，買高電梯的是市外省內(nèi)的比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一些 官員和商人 買的。市外省內(nèi)以 自住 為主，深圳上海的兼顧投資。多層的大都是 至少二次置業(yè) 的。 以 中年人居多 ，上有老下有小，還是喜歡靠近城內(nèi)的醫(yī)院和學(xué)校。過幾年沒那么忙了，退休了，才會考慮去麓山那邊去。 很多客戶還是很喜歡 湖 的。 城市成熟住區(qū)典型項目 —— 華潤翡翠城 項目基礎(chǔ)信息 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 開盤日期 3期 05年 12月開盤； 4期 07年 9月開盤 風(fēng)格 現(xiàn)代 產(chǎn)品類型 一期主要是洋房、別墅、小高層電梯；二期多層和高層電梯； 三期四層高的疊拼， 6層帶電梯的洋房， 20多層的高層電梯； 四期都是 30層的高層。 面積 170300 項目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價（元 /平米） 總價（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 5500 50100 50 電梯洋房 8000 100200 46 疊拼 12023 150320 7 項目核心賣點(diǎn)：自然環(huán)境、開發(fā)商品牌 、成熟區(qū)域 項目問題：沙河對面有鐵路經(jīng)過 、親水性不佳 本報告是嚴(yán)格保密的。 其他在售樓盤狀況 項目名稱 澳龍名城 比華利國際城 金沙西園 華府金沙 基本 情況 擇位成都東，毗鄰?fù)e館，坐落 2023米沙河步行景觀帶?？傉嫉?81畝，總建筑面積 25萬， 2158戶。容積率 3,39，綠化率 30％。 位于成都市東大街東延線與川師大北街交匯處，南加州風(fēng)情國際化社區(qū)。項目東臨 60000余平米水面大觀湖。占地面積，總建筑面積 :536000平方米。 項目占地面積 370畝，總建筑面積約 40萬平方米。容積率，綠化率 40％，總戶數(shù)約3000戶。預(yù)計分五期開發(fā)，是金沙片區(qū)規(guī)模最大的社區(qū)，一、二期約 1088戶均已成熟入住。強(qiáng)調(diào)中式庭院的圍合。 華府金沙位于成都清江西路，占地面積 ，總建筑面積 110000平方米?？倯魯?shù) 848戶，容積率 5. 產(chǎn)品 戶型 4+1洋房， 7層帶電梯的多層， 1 1 33層的電梯洋房 ，主力戶型 140平三居。 18層、 28層、 32層的高層 6棟 26層住宅、 2棟 18層住宅，四期主力戶型： 85～ 90平的兩居 6棟 32+1層 , 140平的占 60％，120平的占 30％， 110平的占10％ 價格 頂躍單價 7000～ 8000元，主力戶型總價在 90～ 100萬左右。 均價 4980元 均價 6300元 6000元起價。頂層總價 110萬左右，單價在 8千左右。 銷售狀況 第一次開盤當(dāng)天賣完，第二次開盤全是套三，120～ 200多平，賣完 70％ 一期一批次 9月 30日開盤，房源 6天銷售告罄， 一、二、三期售磬，四期尚在累客階段 平均每月 90套。 客戶群及臵業(yè)目的 70％成都本地人，還有一部分四川二級城市 ?？蛻舻哪挲g買低的都在 40歲左右，都有兩三套房。 成都人和外地人比例相當(dāng)，外地人是四川二線城市的有錢人。成都人大都是 3次臵業(yè)，改善型。 客戶大部分是成都本地人，以公務(wù)員和老師為主；外地人主要是與成都有淵源的人回來購買。 客戶大都是第二三次臵業(yè)的，外地客戶占 50％，其中深圳北京的客戶占到了外地客戶的 20％