【正文】 上企業(yè)128家，年產(chǎn)值億元以上企業(yè) 48家，過 10億企業(yè)10家，上市公司 20家，世界 500強(qiáng)企業(yè) 23家。 ? 星沙工業(yè)總產(chǎn)值占了全市的 29%，進(jìn)出口總額占全市的 55%。 一類住宅用地 二類住宅用地 商業(yè)金融用地 一級(jí)工業(yè)用地 二級(jí)工業(yè)用地 主要商業(yè)、住宅區(qū) 主要工業(yè)園區(qū) 評(píng)判指標(biāo) 評(píng)判 備注 物業(yè)租售可能 ★ ★ ★ ★ ★ 開發(fā)商自持 /可出售 市場(chǎng)情況 ★ ★ ★ 1)寫字樓處于起步階段，已有的專業(yè)寫字樓集中在星沙絕版地段，中心區(qū)域； 2)中心地段的專業(yè)寫字樓年銷售量?jī)H㎡，銷售速度較慢。 區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng) ★ ★ 潛在寫字樓項(xiàng)目有 3個(gè)，至少 20萬(wàn)㎡以上，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 資金沉淀 ★ ★ ★ 資金沉淀較大 區(qū)域地塊契合程度 ★ ★ ★ 區(qū)域商務(wù)氛圍淡薄，以生產(chǎn)型企業(yè)為主 項(xiàng)目形象樹立 ★ ★ ★ ★ 容易樹立項(xiàng)目品牌形象 市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)研判 考慮到綜合體各物業(yè)價(jià)值有機(jī)循環(huán) ， 本案若開發(fā)高端寫字樓 ， 銷售風(fēng)險(xiǎn)大 ， 若低檔次寫字樓 ， 對(duì)項(xiàng)目形象丌利 ， 因此 ， 建議在五星級(jí)酒庖中預(yù)留部分樓層作為寫字樓辦公 ， 如長(zhǎng)沙通程大酒庖 。 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 商業(yè) 公寓 寫字樓 酒店 高端住宅 說(shuō)明：本案容積率 ≤，考慮到利益最大化，盡量做滿 率，商業(yè)占比 3050%，商業(yè)比重大，因此住宅方面，充分考慮其舒適性，可能出現(xiàn)的物業(yè)即為高層。接下來(lái)主要對(duì)區(qū)域內(nèi)高層住宅項(xiàng)目進(jìn)行分析。 區(qū)域住宅各板塊物業(yè)特征：區(qū)域內(nèi)以高層、小高層供應(yīng)為主；部分別墅及洋房分布在松雅湖片區(qū)；星沙中心片區(qū)開發(fā)熱度高，本案所處區(qū)域在售項(xiàng)目較少。 本案項(xiàng)目周邊片區(qū)（ 2 公里）星沙中心片區(qū)華潤(rùn)鳳凰城尚東板塊東岸城邦旭輝華庭輝煌國(guó)際城中國(guó)鐵建 〃 國(guó)際城才子佳郡恒基凱旋門松雅湖金岸水岸世景鵬基諾亞山林蝴蝶谷新商都? 星沙中心片區(qū)： 區(qū)域認(rèn)知度高，配套齊全，房地產(chǎn)開發(fā)熱度高，尤其隨著華潤(rùn)、中國(guó)鐵建及碧桂園等品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，片區(qū)知名度也隨之提升； ?項(xiàng)目周邊片區(qū)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）：目前，項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目少，配套亦丌完善，但隨著地塊陸續(xù)推出，市場(chǎng)開發(fā)力度逐步加大，加上區(qū)域交通較為便利，其發(fā)展空間較大； 。 ?尚東板塊： 西部，房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，開發(fā)已比較成熟，東部項(xiàng)目較少，開發(fā)處于初級(jí)階段，但是整體來(lái)看，區(qū)域配套尚有欠缺，但是交通較為便利。 威尼斯城 深業(yè)睿城 各板塊典型項(xiàng)目 華潤(rùn)鳳凰城 恒基凱旋門 中國(guó)鐵建國(guó)際城 蝴蝶谷 旭輝華庭 才子佳郡 輝煌國(guó)際城 東岸城邦 典型項(xiàng)目選定原則： 本案所在板塊內(nèi)典型高層、小高層項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)典型高層、小高層項(xiàng)目。 根據(jù)以上原則，選取典型項(xiàng)目為： 本案項(xiàng)目所在片區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）星沙中心片區(qū)華潤(rùn)鳳凰城尚東板塊東岸城邦旭輝華庭輝煌國(guó)際城中國(guó)鐵建 〃 國(guó)際城才子佳郡蝴蝶谷恒基凱旋門本案項(xiàng)目所在片區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）星沙中心片區(qū)華潤(rùn)鳳凰城尚東板塊東岸城邦旭輝華庭輝煌國(guó)際城中國(guó)鐵建 〃 國(guó)際城才子佳郡蝴蝶谷本案項(xiàng)目所在片區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）星沙中心片區(qū)華潤(rùn)鳳凰城尚東板塊東岸城邦旭輝華庭輝煌國(guó)際城中國(guó)鐵建 〃 國(guó)際城才子佳郡蝴蝶谷恒基凱旋門典型項(xiàng)目物業(yè)特征及價(jià)栺：主要以高層為主，以尚東板塊項(xiàng)目銷售價(jià)栺最高，均價(jià) 60007400元 /㎡ ，其次為星沙中心板塊，均價(jià)為 46006500元 /㎡ ，本案所處區(qū)域均價(jià) 4600元 /㎡ 所處板塊 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 發(fā)展商 占面 （畝） 建面 （萬(wàn)㎡） 容積率 價(jià)格 星沙中心板塊 華潤(rùn)鳳凰城 高層、小高層 華潤(rùn)地產(chǎn) 600 120 兩房 5100 三房 4800 恒基凱旋門 多層、小高層、高層 恒基兆業(yè)地產(chǎn) 146 6500 中國(guó)鐵建國(guó)際城 高層、小高層 中國(guó)鐵建地產(chǎn)集團(tuán) 390 5000 蝴蝶谷 小高層、公寓 新金鴻置業(yè)有限公司 94 35 4600 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 旭輝華庭 高層 旭輝集團(tuán) 51 4600 才子佳郡 小高層、公寓 長(zhǎng)沙才子房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 127 20 4600 尚東板塊 輝煌國(guó)際城 高層 湖南輝煌嘉城房地產(chǎn) 436 97 68007400 東岸城邦 高層、公寓 湖南金基投資置業(yè) 6000 典型項(xiàng)目供銷情況： 8090㎡ 的兩房為市場(chǎng)供銷主力，其次為 80100㎡ 的 2+1房， 120㎡ 以上的三房銷售速度較慢。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)為 2023年到 2023年 4月 27日 80㎡ 以下兩房：以 7080㎡ 為主，少量 70㎡ 以下房源 供應(yīng)配比 銷售配比 典型項(xiàng)目銷售情況： 2023年至今，個(gè)盤年銷售量最高為華潤(rùn)鳳凰城，年銷售 ，其次為中國(guó)鐵建國(guó)際城， 10個(gè)月銷售 ㎡。 項(xiàng)目選定：區(qū)域內(nèi) 2023年至今有新推貨量的典型項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來(lái)源： 0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)為 2023年到 2023年 4月 27日 開盤時(shí)間：僅指 2023年新推貨量的開盤時(shí)間 所處板塊 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 總推貨量 (萬(wàn)㎡ ) 總銷售量 （萬(wàn)㎡） 去化率 月均去化量（萬(wàn)㎡） 銷售情況 星沙中心板塊 華潤(rùn)鳳凰城 71% 最快 恒基凱旋門 79% 較慢 中國(guó)鐵建國(guó)際城 88% 較快 蝴蝶谷 50% 一般 尚東版塊 東岸城邦 38% 一般 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 潛在總供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 未來(lái)一年潛在供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 星沙版塊 藍(lán)山郡 泊林尊邸 家和院 楚天世紀(jì)城 高林仕家 海德公園 新蕾 .品閣居小區(qū) 康橋長(zhǎng)郡 紫云閣住宅小區(qū) 中國(guó)鐵建國(guó)際城 三景國(guó)際 四季星城 華潤(rùn)鳳凰城 60 總計(jì) 潛在供應(yīng)量：未來(lái)一年區(qū)域潛在供應(yīng)量達(dá) ㎡，但相比區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)壓力丌大。 數(shù)據(jù)來(lái)源：好房子網(wǎng) 評(píng)判指標(biāo) 評(píng)判 備注 本體景觀資源 ★ ★ ★ 本身無(wú)景觀資源 本案規(guī)模 ★ ★ ★ ★ 中等規(guī)模 發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)要求 ★ ★ ★ ★ ★ 前期已開發(fā)東業(yè)蘋果社區(qū)等 政策因素 ★ ★ ★ ?二套首付提高及三套及以上停貸，對(duì)二次及以上置業(yè)客戶影響大； 競(jìng)爭(zhēng)影響 ★ ★ ★ ★ ?雖然住宅市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力，但普遍熱銷。 住宅產(chǎn)品需求潛力（銷售速度） ★ ★ ★ ★ ?8090㎡ 兩房為主力供銷，其次為90100㎡ 的 2+1房。 價(jià)格提升能力 ★ ★ ★ ★ 具備一定的提升能力，但還有較大提升空間 本案發(fā)展機(jī)會(huì)研判 具備開發(fā)住宅的有利條件 ， 但從政策影響 、 銷售速度以及本案住宅體量考慮 ， 建議以 8090㎡ 兩房 、 80100㎡ 的 2+1房為主 ， 提高硬件配套等附加值 ， 向品質(zhì)型高端住宅方向打造 。 通過以上定位分析： 已基本明晰本案物業(yè)組合為 大型品牉赸市 +特色潮流商業(yè)街 +主力品牉庖 +五星級(jí)酒庖 +商住型公寓 +品質(zhì)住宅， 下面我們將來(lái)進(jìn)一步明確本案的定位方向 PART 1： 城市綜合體的開發(fā)意義 PART 2： 項(xiàng)目本體屬性分析 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 報(bào)告提綱 PART 4： 項(xiàng)目整體定位 PART 5： 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 城市層面： 具有復(fù)合型、多功能商業(yè)區(qū)域的綜合性地標(biāo)級(jí)商業(yè)中心 ！ 企業(yè)層面： 星沙標(biāo)志性建筑，將成為東業(yè)企業(yè)跨入綜合體時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)！ 項(xiàng)目層面： 在市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)，企業(yè)可操作的基礎(chǔ)上，對(duì)最大利潤(rùn)的追求，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目持續(xù)盈利問題。 項(xiàng)目定位原則 品牌超市 +主力品牌店 +潮流時(shí)尚商業(yè)街區(qū) 長(zhǎng)沙東南部，一個(gè) 高起點(diǎn) 、 高成長(zhǎng)性 的、 以商業(yè)為主要功能的 城市綜合體 開發(fā)項(xiàng)目 構(gòu)建區(qū)域商業(yè)價(jià)值新高度 長(zhǎng)沙東南部＋商業(yè)核心區(qū) +復(fù)合贏利 商業(yè)＋五星級(jí)酒店 +寫字樓 +公寓 +住宅 以特色主題商業(yè)街區(qū) +大型品牌超市 +主力品牌店為 商業(yè)核心 ，以五星級(jí)酒店為 項(xiàng)目形象標(biāo)桿 ，以住宅、商住型公寓、寫字樓開發(fā)為 補(bǔ)充的優(yōu)質(zhì)城市綜合體。 發(fā)展模式定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 長(zhǎng)沙東南部，最具標(biāo)志性高端城市綜合體 項(xiàng)目體量及租售建議 公寓： 建議開發(fā) 米以內(nèi)的高檔商住型公寓產(chǎn)品 酒店： 建議與知名品牌酒店合作，按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造， 4萬(wàn)㎡左右 商業(yè)： 大型品牌超市 +特色潮流街區(qū) +主力品牌店； 品質(zhì)住宅： 建議以主流產(chǎn)品 8090㎡ 兩房、 80100㎡ 2+1房為主，提高硬件配套等附加值 說(shuō)明：大型品牌超市 +配套型商業(yè)規(guī)模在 ㎡，特色潮流街區(qū)根據(jù)實(shí)際規(guī)劃布局確定。 寫字樓： 酒店預(yù)留部分樓層做商務(wù)辦公使用 剛談成了一筆大生意，累得一塌糊涂，并虧早就定好了客房，一天的勞累輕松放下。 看中這里的位置，隨手買了幾套公寓，沒想到很快就升值了。 有朊友要辦個(gè)小公司，便出租了 2套給他。 女兒長(zhǎng)大了，說(shuō)想要有自己的空間，經(jīng)常跑到公寓來(lái)小住，直說(shuō)有“個(gè)人小窩”的感覺真好。 時(shí)尚個(gè)性的潮流街區(qū)，讓我丌必再趕往長(zhǎng)沙戒香港，一樣穿出大牉的感覺。 最愛的美食啊，中西餐，應(yīng)有盡有！ 3D影院規(guī)聽，想看就看，隨時(shí)隨地觀賞最新時(shí)尚大片！ 下班后和家人一起逛逛赸市，工作的疲憊，被并福感取代 投入精品不美食的懷抱 精彩的生活 源于放松的心情 拋棄都市的煩囂 多姿多彩的一站式販物生活，完美呈現(xiàn)。 PART 1： 城市綜合體的開發(fā)意義 PART 2： 項(xiàng)目本體屬性分析 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 報(bào)告提綱 PART 4： 項(xiàng)目整體定位 PART 5： 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 酒店 集中商業(yè) 公寓 風(fēng)情商業(yè)街 高端住宅 業(yè)態(tài) 面積（平方米） 住宅建筑面積 160000 酒店建筑面積 40000 集中商業(yè)建筑面積 24000 商業(yè)街建筑面積 30000 公寓建筑面積 35000 物業(yè)布局參考建議 布局說(shuō)明： 在兼顧住宅品質(zhì)的同時(shí)， 將商業(yè)價(jià)值最大化， 以集中商業(yè)為引擎，通過引入品牌主力店，帶動(dòng)商業(yè)街的商業(yè)氛圍，減少自持商業(yè)部分，將可售商業(yè)面積最大化。 酒店的引入不僅滿足項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的需求，也為項(xiàng)目樹立高端形象提供重要籌碼。 酒店 集中商業(yè) 公寓 風(fēng)情商業(yè)街 商業(yè)流線 城市道路 商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)流線分析 沿城市道路設(shè)置多個(gè)商業(yè)集散廣場(chǎng)，以集中商業(yè)為龍頭，將商業(yè)人流引入風(fēng)情商業(yè)街。 高端住宅 高端住宅 住宅用地主要布置在地塊東北面，遠(yuǎn)離西南面的城市主干道，保證居住小區(qū)優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。 物業(yè)示意 酒店 p高級(jí)酒店位于地塊西面臨星沙大道設(shè)置，保證其通道性和昭示性的。同時(shí)酒店擁有配套的餐飲場(chǎng)所，先進(jìn)的會(huì)議中心，為客人提供一種難忘的體驗(yàn)和奢華享受。 高級(jí)酒庖 物業(yè)示意 集中商業(yè) 遵循交通便捷性原則，商業(yè)主要布置在地塊西南側(cè)，位于星沙大道與遠(yuǎn)大路的十字交叉口。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)起推動(dòng)作用?？梢M(jìn)大型品牌超市、配套型商業(yè)等發(fā)展集中商業(yè)。 物業(yè)示意 集中商業(yè) 風(fēng)情商業(yè)街 地塊中部臨規(guī)劃道路設(shè)置風(fēng)情商業(yè)街，可規(guī)劃為集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的風(fēng)情商業(yè)街。 物業(yè)示意 風(fēng)情商業(yè)街 公寓 地塊南面臨城市主干道遠(yuǎn)大路，地理位置極佳，周邊現(xiàn)有配套設(shè)施齊全。是公寓用地的首選位置。 物業(yè)示意 公寓