【正文】 場 ” 雖然目前為止運作的并不成功，但是由于初期采取扣點的經(jīng)營方式，使得開業(yè)初期便取得了良好的招商成果，對市場的培育，人氣的提升都帶來了良好的效果，但是因為其招商體系不明確，對于品牌把握不準(zhǔn)確及其自身的動線結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致項目到目前還處于失敗狀態(tài)之中，但是可以很欣慰的看到，新城市廣場里面的商戶越來越多的由扣點轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U，比如： 4樓的餐飲區(qū)，大娘水餃、英倫烤魚、華世亭均為租賃模式，租金為 ~ /平米/天；蘇寧電器、先鋒書店以及先前的宏圖三胞均采用租賃模式，租金為 ~ /平米 /天。 目前為止，對于商業(yè)街部分，新城市廣場只做小范圍扣點轉(zhuǎn)租賃，且局限于非常優(yōu)質(zhì)的客戶，如剛開設(shè)的外資銀行，租金為 /平米 /天，隨著人氣的不斷提升，和業(yè)態(tài)的逐步調(diào)整，優(yōu)勝劣汰，越來越多的鋪位從扣點轉(zhuǎn)為租金，開發(fā)商得到了穩(wěn)定的回報，前期的市場培育是成功的關(guān)鍵。 可參考對象二：上海萬達五角場店 萬達廣場上海五角場店開業(yè)不過幾個月，但其租賃體系和租金政策制定的非常完善，對于什么樣的客戶做扣點，什么樣的客戶做租金，有一套完善的規(guī)則，例如：肯德基、棒約翰等國際品牌客戶，均開設(shè)在人流較旺盛位置，其選址均有嚴(yán)格的要求，因此做扣點聯(lián)營，往往會帶來更多的收入。 再比如，黃金珠寶城，因為其區(qū)域的無法替代性（整個五角場區(qū)域只有這一個珠寶專業(yè)市場），因此，完全可以通過租金的方式，對商戶進行嚴(yán)格的篩選，優(yōu)勝劣汰，租金水平甚至達到了 10元 /平米 /天的價格（該鋪位位于商場中后部位置）。 商場營運初期， 采用主力店帶動整場，優(yōu)惠政策培育市場的營運政策： ?對于優(yōu)質(zhì)客戶，如肯德基、屈臣氏等品牌客戶，采用無保底扣點經(jīng)營模式。 ?對于其他商戶，采用低租金，或保底扣點方式，幫助其通過 12年的經(jīng)營，熟悉市場，互相磨合，優(yōu)勝劣汰，使得商業(yè)營運初期，人氣可以很快獲得提升。 在此期間，對于主力店周圍的商業(yè)和淘寶吧、婚購、家居等類別客戶，則需采取純租賃方式，從商場運作初期，建立良好的租金體系，為后期的提升埋下很好的基礎(chǔ)。 經(jīng)營模式分析 商場營運后期， 人氣旺盛后，逐步升級淘汰： ?對于優(yōu)質(zhì)客戶，如肯德基、屈臣氏等品牌客戶，根據(jù)其前期的收入，制定合理的租金體系，由扣點轉(zhuǎn)為租賃。 ?對于其他商戶，根據(jù)前期營運分析，根據(jù)日常客戶消費習(xí)慣，進行鋪位調(diào)整，采用新的租金政策，優(yōu)勝劣汰。 在此期間，對于主力店周圍的商業(yè)和淘寶吧、婚購、家居等類別客戶，急需采取純租賃方式，商場運作初期所建立良好的租金體系，可以穩(wěn)定的對租金價格進行提升。 經(jīng)營模式分析 緊鄰超市的店鋪更易獲得有效人流和品牌輻射 ： 如，家樂福普遍可以達到 715元 /平米 /天，金潤發(fā)也可以達到 48元 /平米 /天，主力店沃爾瑪?shù)倪M駐，必然會對租賃價格提升帶來幫助。 周圍的交通環(huán)境、商場的定位、檔次、招商進度，均會對租金和運作模式起輔助作用，因此，招商初期便需要制定合理的招商政策，完善的定位規(guī)劃。 綜上所述： ?建議營運初期（ 12年），采取如下策略： 租賃： 70% 扣點： 20% 綜合： 10% ?營運后期（ 3年以后），采取如下策略： 租賃： 80% 綜合： 20% ?成熟后（ 7年后），采取如下策略： 租賃 90% 綜合： 10% （綜合為扣點與租金取其高） 項目租金方案 地下一層 主題定位 可選品牌 13年租金預(yù)測 收益預(yù)測 12022㎡ 生活超市 沃爾瑪（目前意向明 確） 20年平均租金 /㎡ /天 1000㎡ 美食主力店 大食代、集集小鎮(zhèn)等 /㎡ /天 500㎡ 個人生活主力 店 屈臣士 4元 /㎡ /天 73萬 500㎡ 主力文化店 大眾書局、先鋒書店 /㎡ /天 6000㎡ 美食美客餐飲 廣場 大娘水餃、英倫烤魚 等大眾餐飲 3元 /㎡ /天 657萬 小計 前 3年每年租金 （負一層） 地面一層 主題定位 可選品牌 13年起始租金預(yù)測 收益預(yù)測 16000㎡ 社區(qū)型生活購物 中心 休閑服飾、皮具箱包 、移動營業(yè)廳等 5元 /㎡ /天 2920萬 3000㎡ 國際品牌餐飲 麥當(dāng)勞、肯德基、 東方既白、棒約翰、DQ、 味千拉面、星巴克、 COSTA咖啡、必勝客等 5元 /㎡ /天 1000㎡ 銀行等配套 各大銀行 24家 8元 /㎡ /天 292萬 小計 前 3年每年租金 項目租金方案 （一層） 地面二層 主題定位 可選品牌 1— 3年起始租金預(yù)測 收益預(yù)測 4000㎡ 家居主力店 HOLA 特力屋（目前意向明確） /㎡ /天 365萬 3000㎡ 運動品牌主力店 傲運匯、運動 100、名店運動城 4元 /㎡ /天 438萬 6000㎡ 淘寶吧特色網(wǎng)店 3元 /㎡ /天 657萬 1000㎡ IT數(shù)碼廣場 宏圖三胞 /㎡ /天 6000㎡ 名品折扣廣場 引入主題店和折扣 店 /㎡ /天 小計 前 3年每年租金 項目租金方案 （二層） 地面 3層 主題定位 可選品牌 13年起始租 金預(yù)測 收益預(yù)測 3000㎡ 電器主力店 蘇寧、五星百思買、 國美 2元 /㎡ /天 219萬 2022㎡ 手機銷售廣場（含運 營商） 迪信通等 3元 /㎡ /天 219萬 15000㎡ 結(jié)婚吧主題商業(yè)街區(qū) /㎡ /天 小計 前 3年每年租金 項目租金方案 （三層） 地面 4層 主題定位 可選品牌 13年起始租 金預(yù)測 收益預(yù)測 5000㎡ 新加坡好家具生活 館 新加坡好家具 3元 /㎡ /天 5000㎡ 兒童生活館 湯姆熊、臺灣親子中 心 2元 /㎡ /天 365萬 3000㎡ 健身生活館 瑜珈、健身、跳操、 SPA /㎡ /天 4000㎡ 主力餐飲店 2家 金錢豹、向陽漁港等 2元 /㎡ /天 292萬 3000㎡ 休閑廣場 茶社、咖啡店、足療 、棋牌等 2元 /㎡ /天 219萬 小計 前 3年每年租金 項目租金方案 （四層） 地面 5層 主題定位 可選品牌 13年起始租金預(yù)測 收益預(yù)測 3000㎡ 五星級影城 奧納、大地 2K、嘉禾（意向明確） /㎡ /天 1000㎡ 電玩、網(wǎng)吧 2元 /㎡ /天 73萬 9000㎡ 情景美食廣場 中高檔中、西餐廳等 /㎡ /天 3000㎡ 主力 KTV 錢柜等 2元 /㎡ /天 219萬 4000㎡ 桑拿中心及娛 樂會所 2/㎡ /天 292萬 小計 前 3年每年租金 項目租金方案 （五層） 增值收益： 主要包括廣告收益、商管收益、廣場租賃收益 、屋頂廣場租賃收益，合計每年收入約 850萬元 （另案提供） 合計收益： 12萬平方米， 13年平均租金為 /㎡ /天， 按照以往操作商業(yè)的一般經(jīng)驗，考慮主力店的租 金遞增較慢的因素，正常 3年后每年租金遞增為 8%15%。 第 46年平均租金為 /㎡ /天，每年租金約為 16000萬元 第 79年平均租金為 /㎡ /天，每年租金約為 21000萬元 第 10年平均租金為 /㎡ /天，每年租金約為 27000萬元 增值收益分析 營銷組合與產(chǎn)品包裝可能提供的溢價空間 約可溢價 3— 5％ 目標(biāo)租金 = 市場租金比準(zhǔn)價 + 業(yè)態(tài)組合溢價 + 產(chǎn)品包裝與推廣 大賣場人流的引導(dǎo)性 知名品牌的號召力 強大的招商能力 + + = 第二部分 一、市場調(diào)研 二、市場定位策略 三、產(chǎn)品建議 四、市場推廣建議 五、業(yè)態(tài)組合與招商要點 六、項目經(jīng)濟效益分析 七、風(fēng)險預(yù)測與防范 第二部分 一、市場調(diào)研 二、市場定位策略 三、產(chǎn)品建議 四、市場推廣建議 五、業(yè)態(tài)組合與招商要點 六、項目經(jīng)濟效益分析 七、風(fēng)險預(yù)測與防范 項目開發(fā)風(fēng)險預(yù)測 1．商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險 經(jīng)營的可發(fā)展性和可持續(xù)性是投資者產(chǎn)生投資行為的最大動力和催化劑。因此，一旦在項目商業(yè)部分定位上不能給予投資者明確的投資前景，或者項目的定位讓投資者感受到較大的經(jīng)營風(fēng)險，即會導(dǎo)致投資熱情的嚴(yán)重削弱，在租賃上則表現(xiàn)為急劇下滑，甚至是很大部分關(guān)門停業(yè)。 為了規(guī)避這一風(fēng)險，我們在商業(yè)部分的規(guī)劃和定位上就必須貼合市場需求及發(fā)展。按照學(xué)術(shù)界經(jīng)典的商業(yè)定位原理，我們同樣可以這樣操作：第一，做大商業(yè)部分的規(guī)模和影響力，通過豐富的業(yè)種、繁多的服務(wù)類型，建立商業(yè)項目在城南市民心中“第一”的形象定位；第二，在業(yè)種的篩選和引入上，考慮周邊的市場競爭，從市場補缺和市場引導(dǎo)的角度，建立商業(yè)部分的獨特功能和鮮明形象。 項目開發(fā)風(fēng)險預(yù)測 2．資金風(fēng)險 資金是保證項目順利開發(fā)完成的第一條件，完整的資金鏈不僅能讓項目按原有計劃上市，也能使市場持續(xù)性的接受信息從而建立最完整的形象識別。但是，如果資金一旦出現(xiàn)缺口，那么工程進度、推廣進度及銷售進度都會受到影響，嚴(yán)重的甚至影響到整個項目的開發(fā)。 3．市場資源風(fēng)險 南京目前中高端客戶資源非常有限，而眾多的商業(yè)項目會逐漸消化和分流大量的有效客戶群體。 4．國家金融政策的調(diào)整 目前國家為社會穩(wěn)定、健康的發(fā)展，實施了銀根緊縮政策，并明確提出嚴(yán)格控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，從而提高了開發(fā)商從金融行業(yè)融資的門檻，把市場融資渠道提升成為開發(fā)企業(yè)成功運作的關(guān)鍵所在。因此，企業(yè)良好、快速的市場運作不僅成為項目開發(fā)的關(guān)鍵，更成為了開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展的首要問題。 項目開發(fā)風(fēng)險防范 開展深入的市場調(diào)研，在此基礎(chǔ)上制定科學(xué)而嚴(yán)謹?shù)臓I銷推廣策略。 為了保證項目的成功開發(fā)，開發(fā)公司在前期需對市場做深入的調(diào)研，同時需要 聘請專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃公司 ，全程參與制定并指導(dǎo)本案所有營銷方案的實施，力爭減少開發(fā)風(fēng)險。 建立嚴(yán)謹?shù)呢攧?wù)制度 地產(chǎn)開發(fā)對資金鏈的要求特別高，我司看到很多房產(chǎn)公司由于實現(xiàn)松散的財務(wù)制度，給開發(fā)帶來嚴(yán)重威脅。往往是“熱錢未用在刀刃上”，并造成大量資金的浪費。因此，貴司應(yīng)從本案的立項之初就建立專業(yè)的團隊，對項目資金進行全程的審核與監(jiān)督，定期請財務(wù)專家對財務(wù)報表進行系統(tǒng)分析，預(yù)判并及時解決資金風(fēng)險。 第三部分：論證結(jié)論 水落終石通過市場環(huán)境分析、消費者研究、產(chǎn)品評估、競爭力評估、投資收益分析和風(fēng)險評估，得出 —— 本項目不僅具有“ 投資回報率高 ” 、 “ 風(fēng)險性小 ” 的特點，且本項目建成后：將大大提升南京城南的城市形象；為城南市民提供舒適的購物休閑環(huán)境；給國家創(chuàng)造顯著的財政收益；為開發(fā)企業(yè)獲取理想得的投資回報。 因此，本項目的成功開發(fā)，符合國家、社會、人民、團體的共同利益，具有極高的投資價值和開發(fā)可行性。