【正文】 啟動(dòng) ?自然資源優(yōu)越 成功案例 ?建外 soho ?Class ?萬(wàn)科十七英里 ?鐘山高爾夫 ?十七英里 ?金地香蜜山 ?西山美廬 ?財(cái)富公館 ?萬(wàn)科東海岸 ?半山蘭溪谷 ?財(cái)富公館 ?九間堂 ?西郊別墅 ?楓橋別墅 ?楓橋別墅 ?翠屏國(guó)際 55 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 結(jié)合案例， 總結(jié)主動(dòng)郊區(qū)化突圍模式 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新 2. 統(tǒng)一高形象 3. 與特殊資源建立關(guān)聯(lián) 4. 實(shí)景展示未來(lái)生活模式 5. 推廣策略 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新和統(tǒng)一高形象是主動(dòng)郊區(qū)化支撐的必備因素在案例中得到驗(yàn)證 2. 與特殊資源建立關(guān)聯(lián)，實(shí)景展示未來(lái)生活模式，推售策略成為速度突圍的關(guān)鍵 3. 設(shè)法擴(kuò)大需求層面，供應(yīng)多種產(chǎn)品和面積區(qū)間。 模式 定位解決模式 營(yíng)銷解決模式 開(kāi)發(fā)節(jié)奏解決模式 貢獻(xiàn) 2030% 40%左右 3040% 關(guān)鍵動(dòng)作 價(jià)格重新定位 產(chǎn)品定位 區(qū)域價(jià)值挖掘 營(yíng)銷訴求準(zhǔn)確 實(shí)景展示 多頻次開(kāi)盤(pán) 交叉開(kāi)盤(pán) 不同階段提高速度銷售模式： 56 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目界定結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 推售模式選擇 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 案例借鑒 57 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 借鑒中高端形象形成區(qū)別于普通公寓的差異化競(jìng)爭(zhēng)模式，找到我們的戰(zhàn)略方向 ?強(qiáng)勢(shì)概念 ?稀缺資源 ?區(qū)位優(yōu)勢(shì) ?生活模式 ?產(chǎn)品發(fā)力 ?景觀資源 強(qiáng)勢(shì)概念 稀缺資源 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 生活模式 產(chǎn)品發(fā)力 景觀資源 詮釋 ?全新概念炒作 ?吸引眼球 ?概念領(lǐng)先市場(chǎng) ?獨(dú)占稀缺資源 ?物以稀為貴 ?區(qū)域成熟或具有被消費(fèi)者認(rèn)知的價(jià)值 ?創(chuàng)造全新的生活模式 ?引領(lǐng)生活模式潮流 ?高品質(zhì) ?戶型創(chuàng)新 ?高科技創(chuàng)新 ?自然資源 ?環(huán)境優(yōu)越 適用條件 ?陌生區(qū)域 ?高度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ?抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) ?具有稀缺資源 ?此資源可以利用 ?處于或靠近有利的區(qū)位 ?陌生區(qū)域 ?消費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注體驗(yàn) ?陌生區(qū)域吸引 ?競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)為賣點(diǎn) ?高端市場(chǎng)剛啟動(dòng) ?自然資源優(yōu)越 本項(xiàng)目特點(diǎn) ?規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ?市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)第一，高利潤(rùn)第二 ?不具備類似于海和高爾夫這樣的強(qiáng)勢(shì)稀缺資源 ?在紫金山東面 ?認(rèn)知高，形象好 ?賽馬場(chǎng)，高爾夫，山體可以展示多種場(chǎng)景 ?是高端別墅產(chǎn)品成功的必備要素 ?在山水等自然資源上不足 本項(xiàng)目擬合度 選擇模式 借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依靠產(chǎn)品發(fā)力，打造新的生活模式 58 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 借鑒郊區(qū)化物業(yè)突圍模式，找到戰(zhàn)略方向 產(chǎn)品創(chuàng)新 統(tǒng)一高形象 生活場(chǎng)景 關(guān)聯(lián)資源 推售策略 59 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 結(jié)合兩個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略，得到本項(xiàng)目未來(lái)的整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?產(chǎn)品發(fā)力 ?區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)整合 ?生活模式 ?推售模式 產(chǎn)品發(fā)力 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 生活模式 產(chǎn)品創(chuàng)新 高形象 生活場(chǎng)景 關(guān)聯(lián)資源 推售策略 借助中高端形象帶動(dòng)，通過(guò) 產(chǎn)品發(fā)力 和 區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)的整合，形成新的 生活模式 ，采用適合的 推售模式 ，是本項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略 60 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目界定結(jié)構(gòu)化分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 推售模式選擇 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 案例借鑒 61 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本項(xiàng)目的定位模式圖解 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品發(fā)力 生活模式 消化量 ?形象定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 62 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 我們將從 4個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目定位 1. 客戶定位 2. 形象定位 3. 案名推薦 4. 產(chǎn)品定位 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品發(fā)力 生活模式 消化量 ?形象定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 63 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目客群來(lái)源？ 大學(xué)城客群與購(gòu)買誘因？ 規(guī)模 校園入住情況 教職工住房方案 科學(xué)園產(chǎn)業(yè)客群與購(gòu)買誘因？ 江寧東山鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)等其他區(qū)域客群與購(gòu)買誘因 ？ 南京市區(qū)客群與購(gòu)買誘因 ？ 64 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 大學(xué)城客群與購(gòu)買誘因？ 科學(xué)園產(chǎn)業(yè)客群與購(gòu)買誘因？ 江寧東山鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)等其他區(qū)域客群與購(gòu)買誘因 ？ 南京市區(qū)客群與購(gòu)買誘因 ？ 項(xiàng)目客群來(lái)源？ 65 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 大學(xué)城客群與購(gòu)買誘因？ 科學(xué)園產(chǎn)業(yè)客群與購(gòu)買誘因？ 江寧東山鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)等其他區(qū)域客群與購(gòu)買誘因 ？ 南京市區(qū)客群與購(gòu)買誘因 ？ 項(xiàng)目客群來(lái)源？ 66 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 大學(xué)城客群與購(gòu)買誘因？ 科學(xué)園產(chǎn)業(yè)客群與購(gòu)買誘因？ 江寧東山鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)等其他區(qū)域客群與購(gòu)買誘因 ？ 南京市區(qū)客群與購(gòu)買誘因 ？ 項(xiàng)目客群來(lái)源？ 67 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目形象定位 68 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 案名建議 69 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 70 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 初步測(cè)算價(jià)格： 初步預(yù)估方案 方案一 方案二 方案三 類別墅均價(jià) （元 /平米） 4000 ？ ？ 普通公寓均價(jià) （元 /平米） 3000 ？ ？ 花園洋房均價(jià) （元 /平米） 3500 ？ ？ 中高端產(chǎn)品 根據(jù)南京和深圳的成功案例，類別墅價(jià)格一般為公寓價(jià)格的，聯(lián)排別墅是公寓的 ，雙拼別墅是公寓的 ，獨(dú)立別墅是普通公寓的 2倍以上，這樣既能由別墅的高形象帶動(dòng)公寓的銷售速度，又有助于保持統(tǒng)一的高端形象。 71 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 72 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 高層建筑組團(tuán)沿中央景觀斜向排布，增加對(duì)景觀的利用 世茂濱江建筑排布與景觀利用 面向傾斜的景觀 斜向排布的建筑 73 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 “造院” —— 建筑在院落里 “一切建筑不論是什么樣子，都必須被接納環(huán)境的一部分，而在這里，沒(méi)有人真正的看單體的建筑，我們幾乎把建筑當(dāng)成了環(huán)境，讓建筑成為了環(huán)境的一部分?！? 很中國(guó)，很現(xiàn)代 —— 世界的院落 將自然（空間）導(dǎo)向人文（時(shí)間的沉淀） 自然、人文、現(xiàn)代生長(zhǎng)在一起 2 3 1 4 74 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 75 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 Thanks 請(qǐng)指教 ! 76 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT