【正文】 啟動 ?自然資源優(yōu)越 成功案例 ?建外 soho ?Class ?萬科十七英里 ?鐘山高爾夫 ?十七英里 ?金地香蜜山 ?西山美廬 ?財富公館 ?萬科東海岸 ?半山蘭溪谷 ?財富公館 ?九間堂 ?西郊別墅 ?楓橋別墅 ?楓橋別墅 ?翠屏國際 55 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 結(jié)合案例， 總結(jié)主動郊區(qū)化突圍模式 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新 2. 統(tǒng)一高形象 3. 與特殊資源建立關(guān)聯(lián) 4. 實景展示未來生活模式 5. 推廣策略 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新和統(tǒng)一高形象是主動郊區(qū)化支撐的必備因素在案例中得到驗證 2. 與特殊資源建立關(guān)聯(lián)，實景展示未來生活模式，推售策略成為速度突圍的關(guān)鍵 3. 設(shè)法擴大需求層面，供應(yīng)多種產(chǎn)品和面積區(qū)間。 模式 定位解決模式 營銷解決模式 開發(fā)節(jié)奏解決模式 貢獻 2030% 40%左右 3040% 關(guān)鍵動作 價格重新定位 產(chǎn)品定位 區(qū)域價值挖掘 營銷訴求準確 實景展示 多頻次開盤 交叉開盤 不同階段提高速度銷售模式： 56 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本報告的技術(shù)思路 項目界定結(jié)構(gòu)化分析 市場競爭分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 推售模式選擇 經(jīng)濟測算 案例借鑒 57 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 借鑒中高端形象形成區(qū)別于普通公寓的差異化競爭模式，找到我們的戰(zhàn)略方向 ?強勢概念 ?稀缺資源 ?區(qū)位優(yōu)勢 ?生活模式 ?產(chǎn)品發(fā)力 ?景觀資源 強勢概念 稀缺資源 區(qū)位優(yōu)勢 生活模式 產(chǎn)品發(fā)力 景觀資源 詮釋 ?全新概念炒作 ?吸引眼球 ?概念領(lǐng)先市場 ?獨占稀缺資源 ?物以稀為貴 ?區(qū)域成熟或具有被消費者認知的價值 ?創(chuàng)造全新的生活模式 ?引領(lǐng)生活模式潮流 ?高品質(zhì) ?戶型創(chuàng)新 ?高科技創(chuàng)新 ?自然資源 ?環(huán)境優(yōu)越 適用條件 ?陌生區(qū)域 ?高度競爭市場 ?抗風(fēng)險能力強 ?具有稀缺資源 ?此資源可以利用 ?處于或靠近有利的區(qū)位 ?陌生區(qū)域 ?消費者開始關(guān)注體驗 ?陌生區(qū)域吸引 ?競爭激烈市場為賣點 ?高端市場剛啟動 ?自然資源優(yōu)越 本項目特點 ?規(guī)避風(fēng)險 ?市場實現(xiàn)第一，高利潤第二 ?不具備類似于海和高爾夫這樣的強勢稀缺資源 ?在紫金山東面 ?認知高，形象好 ?賽馬場，高爾夫，山體可以展示多種場景 ?是高端別墅產(chǎn)品成功的必備要素 ?在山水等自然資源上不足 本項目擬合度 選擇模式 借助區(qū)位優(yōu)勢，依靠產(chǎn)品發(fā)力，打造新的生活模式 58 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 借鑒郊區(qū)化物業(yè)突圍模式，找到戰(zhàn)略方向 產(chǎn)品創(chuàng)新 統(tǒng)一高形象 生活場景 關(guān)聯(lián)資源 推售策略 59 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 結(jié)合兩個發(fā)展戰(zhàn)略，得到本項目未來的整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?產(chǎn)品發(fā)力 ?區(qū)位資源優(yōu)勢整合 ?生活模式 ?推售模式 產(chǎn)品發(fā)力 區(qū)位優(yōu)勢 生活模式 產(chǎn)品創(chuàng)新 高形象 生活場景 關(guān)聯(lián)資源 推售策略 借助中高端形象帶動，通過 產(chǎn)品發(fā)力 和 區(qū)位資源優(yōu)勢的整合，形成新的 生活模式 ，采用適合的 推售模式 ，是本項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略 60 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本報告的技術(shù)思路 項目界定結(jié)構(gòu)化分析 市場競爭分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 推售模式選擇 經(jīng)濟測算 案例借鑒 61 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本項目的定位模式圖解 區(qū)位優(yōu)勢 產(chǎn)品發(fā)力 生活模式 消化量 ?形象定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 62 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 我們將從 4個方面進行項目定位 1. 客戶定位 2. 形象定位 3. 案名推薦 4. 產(chǎn)品定位 區(qū)位優(yōu)勢 產(chǎn)品發(fā)力 生活模式 消化量 ?形象定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 63 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目客群來源？ 大學(xué)城客群與購買誘因？ 規(guī)模 校園入住情況 教職工住房方案 科學(xué)園產(chǎn)業(yè)客群與購買誘因？ 江寧東山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)等其他區(qū)域客群與購買誘因 ？ 南京市區(qū)客群與購買誘因 ？ 64 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 大學(xué)城客群與購買誘因？ 科學(xué)園產(chǎn)業(yè)客群與購買誘因？ 江寧東山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)等其他區(qū)域客群與購買誘因 ？ 南京市區(qū)客群與購買誘因 ？ 項目客群來源？ 65 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 大學(xué)城客群與購買誘因？ 科學(xué)園產(chǎn)業(yè)客群與購買誘因？ 江寧東山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)等其他區(qū)域客群與購買誘因 ？ 南京市區(qū)客群與購買誘因 ？ 項目客群來源？ 66 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 大學(xué)城客群與購買誘因？ 科學(xué)園產(chǎn)業(yè)客群與購買誘因？ 江寧東山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)等其他區(qū)域客群與購買誘因 ？ 南京市區(qū)客群與購買誘因 ？ 項目客群來源？ 67 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目形象定位 68 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 案名建議 69 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 70 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 初步測算價格： 初步預(yù)估方案 方案一 方案二 方案三 類別墅均價 （元 /平米） 4000 ？ ？ 普通公寓均價 （元 /平米） 3000 ？ ？ 花園洋房均價 （元 /平米） 3500 ？ ？ 中高端產(chǎn)品 根據(jù)南京和深圳的成功案例，類別墅價格一般為公寓價格的，聯(lián)排別墅是公寓的 ，雙拼別墅是公寓的 ，獨立別墅是普通公寓的 2倍以上，這樣既能由別墅的高形象帶動公寓的銷售速度，又有助于保持統(tǒng)一的高端形象。 71 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 72 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 高層建筑組團沿中央景觀斜向排布，增加對景觀的利用 世茂濱江建筑排布與景觀利用 面向傾斜的景觀 斜向排布的建筑 73 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “造院” —— 建筑在院落里 “一切建筑不論是什么樣子，都必須被接納環(huán)境的一部分，而在這里，沒有人真正的看單體的建筑，我們幾乎把建筑當成了環(huán)境，讓建筑成為了環(huán)境的一部分。” 很中國，很現(xiàn)代 —— 世界的院落 將自然（空間）導(dǎo)向人文（時間的沉淀） 自然、人文、現(xiàn)代生長在一起 2 3 1 4 74 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 75 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 Thanks 請指教 ! 76 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT