【正文】 元/ m178。；電梯110元/ m178。；累計(jì)建安工程費(fèi)1930元/ m178。）590145 m178。1930元=（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：（道路、管網(wǎng)50元/ m178。；景觀綠化35元/ m178。；有線電視網(wǎng)絡(luò)20元/ m178。；煤氣工程30元/ m178。；智能監(jiān)控25元/ m178。；供水、供電工程70元/ m178。）累計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)230元/ m178。590145 m178。230元=建設(shè)工程成本合計(jì)：（4）每平米建筑成本費(fèi)：247。590145 m178。=2260元/平米（5）開發(fā)直接費(fèi)合計(jì)：（土地及拆遷）+（建設(shè)成本）=銷售收入：（1）商鋪：53707m178。8000元/ m178。=（2）辦公：10080平米4700平米=（3）五星級酒店：46806平米5000元/平米=23403萬元（4）產(chǎn)權(quán)式酒店：72964 m178。4700元/平米=（5）住宅：542538 m178。－154500 m178。（回遷安置面積）=388038 m178。 388038 m178。4700元=（6）車位：4500個(gè)60000元=27000萬元銷售收入合計(jì)：開發(fā)間接費(fèi)：銷售費(fèi)、管理費(fèi)按6000萬元計(jì) 貸款利息：（為開發(fā)直接費(fèi)30%計(jì)提貸款額）% 30%= %=稅費(fèi)：（營業(yè)稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅、%計(jì)） %=（每平米470元）開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)： 稅后利潤：—（直接費(fèi)）—（間接費(fèi)）=年投資回報(bào)率： 247。100%247。5=%第二節(jié) 行業(yè)影響分析通過48號地塊（上峰片區(qū)）“城中村”重建改造項(xiàng)目的建設(shè)，在業(yè)態(tài)組合上，將對西城區(qū)現(xiàn)有的業(yè)態(tài)進(jìn)行提升，通過采用項(xiàng)目自身內(nèi)部業(yè)態(tài)類型的互補(bǔ)共生；項(xiàng)目功能上與城市商業(yè)需求的有機(jī)結(jié)合；舊有商業(yè)活力元素與項(xiàng)目經(jīng)營的延展和提升；城市歷史文脈傳承與現(xiàn)代新都會時(shí)尚文化相結(jié)合；通過對項(xiàng)目整體經(jīng)營，可以確保48號片區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。伴隨著昆明未來幾年城市總體規(guī)劃的呈現(xiàn)，該片區(qū)的多重優(yōu)勢也逐步呈現(xiàn)出來：一是交通便捷，四通八達(dá)。北上人民西路，南下昆楚昆石高速，東通西二環(huán)，西達(dá)春雨路。是目前地處昆明交通最便捷的區(qū)域，乘車10余分鐘便可抵達(dá)城市繁華核心區(qū)。年內(nèi)將完成的西三環(huán)建設(shè)更使這一地區(qū)交通發(fā)達(dá)，暢通無阻。二是隨著昆明市政府對昆明西城基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，西市區(qū)背靠西山森林公園，南臨滇池，旁依大觀樓公園，并與數(shù)十座各類大中小學(xué)咫尺相望，優(yōu)秀的生態(tài)、人文環(huán)境。良好的教育資源等為西城提供了得天獨(dú)厚的宜居條件。三是西山區(qū)政府已確立引資10個(gè)億把北師大附中打造成西山區(qū)最好的中學(xué)，而緊鄰北師大附中的48號片區(qū)價(jià)值、品位都將有較大的提升。四是作為昆明主城區(qū)可開發(fā)利用的土地已屈指可數(shù)，作為主城西部次中心，其靠近西山，面臨滇池的優(yōu)秀地理環(huán)境，更是不可多得的宜居佳壤。隨著昆明市委、市政府對滇池及入滇河道的強(qiáng)勢治理，48號片區(qū)的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)，升值空間也會越來越大。五是在昆明南、北、東片區(qū)居住空間已達(dá)極限，呈貢新區(qū)未成氣候的情況下，起點(diǎn)相對較低的西城已經(jīng)成為唯一的最具潛力和上升空間的價(jià)值洼地。半徑一公里內(nèi)教育配套　　北京師范大學(xué)昆明附屬中學(xué)昆明市西山區(qū)持恒學(xué)校昆明市西山區(qū)職業(yè)高級中學(xué)云南省大學(xué)數(shù)學(xué)學(xué)院張峰小學(xué)西山圖書館昆明有線電視吉安福星殘疾人免費(fèi)培訓(xùn)站千禧龍庭幼兒園云南省鐵路設(shè)計(jì)中心歐文電腦學(xué)校西南實(shí)驗(yàn)學(xué)校西山區(qū)第一中學(xué)云南經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院(梁源路校區(qū))昆明葉青寄宿學(xué)校云南新華計(jì)算機(jī)中等專業(yè)學(xué)校(人民西路校區(qū))云南新華學(xué)院云南新華電腦專修學(xué)院(人民西路校區(qū))半徑一公里內(nèi)商業(yè)配套鑫鑫茶坊唯怡茶莊西部石材城(積善北路店)三江世紀(jì)購物中心海源莊二社農(nóng)貿(mào)市場順意飯店(梁源路店)旺隆飯店便民平價(jià)超市(梁源路店)佳緣小廚房昆明滇寶海源綜合市場竹蓀山藥雞飯店(梁源路店)小軍商店安麗服飾味之源海源綜合商城武定壯雞館(人民西路店)瀾滄江酒店現(xiàn)代文具(人民西路店)奇遇網(wǎng)吧勐巴拉娜西云南西苑水果商城金陽凱利俱樂部春夏秋冬溫泉沐浴會所武陵山珍云南龍潤普洱茶海天招待所(西山區(qū)店)重慶三塊石頭鍋彝家仁飯店榮盛軒版納傣家風(fēng)味園(麗苑路店)益佰便利店(秀苑路店)五十年老昆明(秀苑路店)豐積盈兄弟鞋店天禧酒樓嘉華餅屋(麗苑路店)電腦網(wǎng)絡(luò)世界滇菌園飯店秀媛亭茶館吉月茶樓昆明市煙草專賣稽查服務(wù)中心西山區(qū)分中心一路有你咖啡館時(shí)代新天購物廣場重慶小天鵝(興苑路店)錦繡人家聚茗閣益友飯店(時(shí)代店)臨滄風(fēng)味曉秋園曉利園童裝精品屋(秀苑路店)正宗安徽擔(dān)擔(dān)餃重慶火鍋(秀苑路店)富滇閣酒樓巍山風(fēng)味茶餐廳陸方銅字廠直銷處月宮旅社臥龍軒云達(dá)農(nóng)貿(mào)市場九九超市(西城楓景店)琴緣茶坊重慶魚府海棠春飯店聚友茶莊(興苑路店)閑古茶屋石器時(shí)代金實(shí)平價(jià)超市江川三道菜(興苑路店)吉祥川味飯店(麗苑路店)興盛副食商店民興玻璃農(nóng)家樂飯店易欣超市鐵鍋香錫榮園飯店德宏風(fēng)味館(麗苑路店)現(xiàn)代人服裝中心聚友茶莊(染源路店)頂好生鮮超市超越連鎖店花溪清湯鵝德讓家具店中康園飯店金鹿福沙地農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)市場城西老家滇禧園飯店(興苑路店)鮮魚飯店(西苑路店)龍盛園飯店貴州鼎罐城龍門書店云順源按摩院胖胖百貨伊天園(麗苑路店)興隆村綜合市場小賣部(興苑店)昆明醉美時(shí)尚餐廳興迎園(梁源路店)東升平價(jià)超市(興苑店)一品滇(興苑路店)東圓茶館順鑫招待所碧云海足浴休閑中心稻香漁村海源飯莊小村農(nóng)家樂聚點(diǎn)茶莊彝園農(nóng)家菜雅庭軒緣茗園國光餐廳老歷莊鑫雨閣云南中山武術(shù)院易林宮東風(fēng)招待所富貴金樺夜總會豪賽玻璃商城順風(fēng)招待所西苑保健品商城昆明勛業(yè)玻璃貿(mào)易城聚賢飯店江光玻璃雙星(沙溝店)林麗飯莊半徑一公里內(nèi)醫(yī)療配套鴻成藥業(yè)云南科匯醫(yī)藥發(fā)展有限公司云南新弘華藥品有限公司科匯藥品批發(fā)中心韋蘭芬診所梁源康發(fā)藥店云南吉鴻麟醫(yī)藥器械有限公司端康藥店福林堂(西菱國藥店)佳和診所昆明康禾醫(yī)藥有限公司昆明慶余藥業(yè)有限公司西山區(qū)興苑衛(wèi)生服務(wù)中心正先診所新發(fā)衛(wèi)生所滬昆診所陳鋼綜合診所寄草堂西苑醫(yī)院云南天瑞金鐘藥業(yè)有限公司保元堂藥鋪北京同仁堂昆明平康藥業(yè)有限公司明成診所仁愛醫(yī)館麗苑診所麗康緣合診所健之佳健康藥房(興苑路分店)三九濟(jì)民藥店(興苑路分店)愛心醫(yī)院云南天開藥業(yè)有限責(zé)任公司梁源社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站健之佳健康藥房(麗苑路分店)眾康診所云南林莊藥業(yè)有限責(zé)任公司昆明志強(qiáng)藥業(yè)有限公司云南康太藥業(yè)有限公司鴻翔藥業(yè)鴻翔藥業(yè)一心堂(人民西路連鎖店)云南博聯(lián)藥業(yè)有限公司第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目是以居住為核心，輔以商業(yè)、金融、教育等，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)輻射帶動(dòng)。2006年。其中，居住半年以上的外來人口約130萬，流動(dòng)人口約為150萬人。昆明城市實(shí)際居住人超過400萬人。2005年末統(tǒng)計(jì)昆明中心商業(yè)區(qū)的人口密度達(dá)到每平方公里5萬人,超過了上海。昆明市人口密度2002年末為每平方公里225人。昆明已成為我國人口密度最大、人口最集中的城市之一。從西部范圍看，昆明屬于新銳城市，發(fā)展十分迅速，各項(xiàng)主要成長指標(biāo)居西部地區(qū)前列，居民消費(fèi)意識相對西部其他地區(qū)更趨開放，消費(fèi)市場正呈現(xiàn)多元化。 2008年8月全國平均和昆明市房屋價(jià)格指數(shù)增幅對比2008年1—8月購買商品房住房者屬地圖示昆明市已成為中國房地產(chǎn)市場“候鳥式置業(yè)”的又一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。而昆明市四季如春的氣候特點(diǎn)和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現(xiàn)代新昆明建設(shè)的宏偉目標(biāo)，把昆明建設(shè)成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內(nèi)外投資人士，外地人到昆明購房置業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢。昆明的很大部分購房群體主要還是購房自住，投機(jī)炒房者很少。據(jù)調(diào)查，在炒房的主要行為中，炒認(rèn)購卡號的行為約占６％，投資性購房比例在２５％以內(nèi) 。昆明市個(gè)人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的９５％以上，居民私有住房的比例已達(dá)到７０％以上，在本地消費(fèi)群體主導(dǎo)的情況下，外地消費(fèi)者亦開始大量涌入，２００４年市域外購房者約占４０％，外地消費(fèi)者已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場增長的重要力量。昆明樓市也已經(jīng)成為一個(gè)面對國內(nèi)為主的區(qū)域市場。綜上所述，昆明房地產(chǎn)目前正處于：市場階段性盤整期，行業(yè)大勢處于理性回歸期，內(nèi)外需求拉動(dòng)處于觀望期，未來供應(yīng)潛力大，市場發(fā)展空間大。第八章 社會影響分析本項(xiàng)目以昆明市“城中村”改造為契機(jī)，是提升改造西城區(qū)的重要項(xiàng)目之一。通過項(xiàng)目的建設(shè)可以提高投資商的信心，展示未來西城城市發(fā)展前景，提升城市形象和區(qū)域商業(yè)價(jià)值。同時(shí)能進(jìn)一步改善片區(qū)的居住品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量，完善配套功能，提升48號片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，保持品牌優(yōu)勢和影響力，把上峰片區(qū)打造成為昆明西山區(qū)次中心、使之成為昆明市西山區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、居住中心，從而增加市民就業(yè)機(jī)會，增加稅收，達(dá)到多方共贏的目的。本項(xiàng)目定位為主城城市西部次中心，西山區(qū)行政文化中心，昆明市對外、交通樞紐中心之一，是以發(fā)展行政辦公、對外交通、物流倉儲、文化體育、居住功能為主、配套設(shè)施為輔、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、安全衛(wèi)生的城市綜合發(fā)展區(qū)。48號地塊（上峰片區(qū)）“城中村”重建改造項(xiàng)目建成后，將以統(tǒng)一的建筑主題，鮮明的建筑風(fēng)格，展現(xiàn)出獨(dú)特的居住、休閑、購物環(huán)境，形成昆明市西城區(qū)一片特色鮮明，具有生態(tài)園林感的建筑群落。第九章 結(jié) 論西山區(qū)48號地塊（上峰片區(qū)）“城中村”重建改造項(xiàng)目，是為了認(rèn)真落實(shí)市委、市政府和區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于“城中村”重建改造工作的各項(xiàng)文件精神，加快現(xiàn)代新昆明城市建設(shè)，提升城市整體功能，改善人民群眾居住環(huán)境的“民生工程”、“民心工程”，被列為昆明市2008年“城中村”第二批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。上峰片區(qū)通過整體規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)掘潛在價(jià)值，引導(dǎo)片區(qū)引入新的業(yè)態(tài)，提升現(xiàn)有商業(yè)模式，優(yōu)化土地資源配置，強(qiáng)化片區(qū)在昆明市西山區(qū)居住、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、政治中的優(yōu)勢地位，改善人民群眾的居住條件，美化城市環(huán)境，從根本上消除地震、消防、治安等長期存在的隱患，具有現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義。通過近半年來的宣傳動(dòng)員工作，得到了廣大村民和地塊內(nèi)企事業(yè)單位的廣泛支持與配合，在此基礎(chǔ)上，按照市規(guī)劃局下達(dá)的《西山區(qū)48號地塊（上峰片區(qū)）專項(xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)意見》編制專項(xiàng)規(guī)劃，并經(jīng)市規(guī)委第十六次全體會議審查通過，下達(dá)了《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目投資開發(fā)商，具有人才、資金、管理等優(yōu)勢和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過前期認(rèn)真細(xì)致的項(xiàng)目可行性研究，本項(xiàng)目各項(xiàng)開發(fā)條件已經(jīng)基本具備，可以預(yù)期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必將取得良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。相信在各級政府的關(guān)懷和支持下，通過努力工作，一定能將本項(xiàng)目建設(shè)成為政府滿意、人民群眾滿意、投資開發(fā)商滿意的“三滿意”工程，為昆明城市現(xiàn)代化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 云南錦圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53