北京重興家園項(xiàng)目定位及調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-04-14 02:44本頁面
【正文】 。由于本項(xiàng)目周邊在售的商業(yè)物業(yè)極少，所以本案主要采用租金返算法推算基本售價(jià)。按市場(chǎng)普通商鋪投資的年回報(bào)率為8%12%，我們推算出本項(xiàng)目的平均售價(jià)范圍：公式：售價(jià)=日租金*360/年回報(bào)率 年回報(bào)率租 金8%10%12%6元/天*平方米2700021600180005元/天*平方米2250018000150004元/天*平方米1800014400120003元/天*平方米135001080090002元/天*平方米900072006000由于租金反推法所運(yùn)用的計(jì)算公式，忽略了稅金以及貨幣的時(shí)間價(jià)值，因此所推出的銷售價(jià)格較高，剔除掉部分較高的價(jià)格，結(jié)合在銷售過程中樓層和銷售分隔面積的影響（一般樓層越高單價(jià)越低，分隔面積越大單價(jià)越低），通過租金反推法我司建議：本案商業(yè)售價(jià)范圍在：900010000元/平方米之間。通過前面的價(jià)格分析，在后期的產(chǎn)品建議和營(yíng)銷推廣中，本項(xiàng)目應(yīng)充分整合項(xiàng)目的各種資源，采取有效的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略，將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)閯賱?shì)，將資源轉(zhuǎn)換為價(jià)值，最大限度的挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，使項(xiàng)目的銷售價(jià)格達(dá)到最大化。同時(shí)，應(yīng)該清晰的認(rèn)識(shí)到，由于本項(xiàng)目開發(fā)過程中不可預(yù)見的因素較多，其銷售價(jià)格的彈性相對(duì)較大。因此，在項(xiàng)目后期各階段性的營(yíng)銷推廣中，項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反饋的信息，切準(zhǔn)項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處的位置，結(jié)合項(xiàng)目的營(yíng)銷個(gè)性，堅(jiān)持利潤(rùn)最大化的原則，制定科學(xué)準(zhǔn)確的價(jià)格策略，使項(xiàng)目在市場(chǎng)中既能保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。3營(yíng)銷推廣建議針對(duì)首鋼搬遷出石景山區(qū)之后留下支柱產(chǎn)業(yè)“空心化”，石景山區(qū)政府制定了一個(gè)打造北京CRD的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)這個(gè)戰(zhàn)略，石景山區(qū)正式推出稱今后5年內(nèi)可帶動(dòng)300億元的投資項(xiàng)目?！∷^CRD，就是Capital Recreation District（首都休閑娛樂中心區(qū)）的英文縮寫，這個(gè)發(fā)展定位主要是要把石景山建設(shè)成一個(gè)以休閑、娛樂為主旋律，集休閑、娛樂、數(shù)字動(dòng)漫、會(huì)展、購物和商務(wù)辦公等功能為一體的“首都休閑娛樂中心區(qū)”。寫字樓的定位應(yīng)緊密結(jié)合政府對(duì)于該區(qū)域的定位，配合政府方面的發(fā)展策略，以數(shù)字動(dòng)漫商務(wù)中心的概念面世，打造石景山的地標(biāo)性建筑，成為石景山休閑娛樂中心區(qū)的中心區(qū)。 建議形象定位：首都休閑娛樂中心區(qū)——地標(biāo)性建筑群落商業(yè)方面的定位主要配合住宅和寫字樓進(jìn)行打造，根據(jù)其休閑宜居的特點(diǎn)打造一個(gè)living mall的概念。建造休閑娛樂時(shí)代的商業(yè)中心。建議形象定位：living mall——休閑、娛樂、生活樣樣不缺市場(chǎng)調(diào)研表表市第一中級(jí)人民法院 表2 石景山區(qū)寫字樓項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱開發(fā)商地址澤洋科貿(mào)大廈（在建） 北京澤洋房地產(chǎn)開發(fā)公司 萬商大廈（建成） 北京石景山區(qū)城市建設(shè)開發(fā)公司石景山路與銀河大街交匯口中礎(chǔ)大廈（改建成） 石景山醫(yī)院對(duì)面首鋼經(jīng)貿(mào)大廈（停建） 首鋼總公司 石景山路與古城大街交匯口玉泉大廈（建成） 石景山路與玉泉路交匯口匯海銀信大廈（建成） 原電子部情報(bào)所辦公大樓 石景山路與八寶山南路交匯口表3200米，海特花園內(nèi)玉泉新城 北京城建房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司、上海復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司、北京陽光時(shí)代投資有限公司石景山玉泉路和楓雅居 北京市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司 石景山楊莊東口路北100米琳瑯莊園 北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 石景山蘋果園地鐵東北側(cè)地鐵古城家園 北京地鐵房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司 石景山古城公園往北海特花園商住樓北京偉恩房地產(chǎn) 石景山蘋果園地鐵站東200米，海特花園內(nèi)綠戎家園 東和偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司石景山八大處 北京京漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 石景山魯谷大街吳莊翠谷玉景苑 北京建工集團(tuán) 銀創(chuàng)家園南區(qū)北京銀創(chuàng)房地產(chǎn)石景雅居 北京天海兆業(yè)房地產(chǎn)田村路北小區(qū)金福苑 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)重興園 北京重廈房地產(chǎn)開楊莊危改小區(qū)5住宅樓北京市興華房地產(chǎn)重聚園 北京市景山城建八角北路住宅 北京亞大房地產(chǎn)玉興園16樓 北京瑞達(dá)世紀(jì)房地產(chǎn)楊莊北區(qū)氣象局住宅樓 北京市金鼎房地產(chǎn)蘋果園四區(qū)1樓（施工號(hào)12樓）北京首鋼房地產(chǎn)建西苑 北京富民住房股份石景山教育住宅小區(qū)1樓 北京市金鼎房地產(chǎn)西景家園 北京城韻房地產(chǎn)楊莊危舊房改造小區(qū)北京市興華房地產(chǎn)海特花園 北京實(shí)興經(jīng)濟(jì)技術(shù)
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