2009年南京商茂龍泉湖別墅項(xiàng)目調(diào)研報告-資料下載頁
2025-04-11 22:16本頁面
【正文】 游，輕松享受果嶺般的別墅生活！”體現(xiàn)觸景生情，流連忘返的意境，達(dá)到本項(xiàng)目優(yōu)于周邊項(xiàng)目的品質(zhì)（從細(xì)節(jié)、服務(wù)中取勝）。建議除取景外，同時注重建筑風(fēng)格的純粹，注重建筑的細(xì)部處理（包括文化感覺得線條、裝飾，讓客戶共鳴），注重綠化覆蓋的細(xì)節(jié)（如建筑周圍綠化的自然、植被的品質(zhì)等）。如可能，可提前考慮景觀植載的種植（后期進(jìn)行移植，利于節(jié)省成本）。 面積、戶型建議1) 主力打造總價150~200萬、250~300萬的別墅，以單價4500~6000元每平米進(jìn)行測算。2) 根據(jù)市場供應(yīng)面積段及銷售情況看，建議取消700平米以上戶型，將本項(xiàng)目主力面積段鎖定在300~500平米以內(nèi)，適當(dāng)控制650左右的面積段，如可能增加部分250~300平米以下的面積段。目前南京別墅市場熱銷獨(dú)立別墅的面積在250－400㎡之間，成交價多集中在7500－10000元/㎡之間，就目前形勢而言，獨(dú)立別墅價格在10000元/㎡以下，面積在250450之間的較為暢銷。3) 考慮到成本、后期維護(hù)、面積分?jǐn)?、噪音等因素。建議取消安置電梯的做法。將電梯費(fèi)用放在客戶敏感度高的景觀營造上。4) 建議客廳挑高。5) 突出主人房面積空間，如54平方米。6) 留有興趣（機(jī)動）空間。7) 突出大花園營造，前后花園。綠城玫瑰園庭院裝飾的做法值得參考。8) 考慮雙停車位。 開發(fā)建議1) 根據(jù)目前周邊樓盤銷售情況，建議首期開發(fā)規(guī)模控制在70套以內(nèi)。2) 首期開發(fā)位置建議部分臨湖。 銷售周期預(yù)判1) 根據(jù)臥龍湖、山河水、玫瑰園等樓盤的銷售周期，該類樓盤預(yù)計(jì)每年可以實(shí)現(xiàn)40~70套的銷售量，~，但盱眙附近銷售較好的樓盤年度銷售金額在5000萬~6000萬。因此本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)和周期可以適當(dāng)高于盱眙，以臥龍湖社區(qū)為主要參照對象，年度銷售套數(shù)約60套，年度銷售金額約1億元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售周期在5年以上。2) 考慮到綠化，避免蘇北平原的荒涼感，建議銷售切入時期放在10月~11月或者5月后。 價格建議 盱眙當(dāng)?shù)貏e墅銷售單價在4200元~5000元每平米，南京周邊的度假別墅在6500~10000元每平米，本項(xiàng)目建議首期價格鎖定在5000元每平米左右較為符合，整體銷售均價目標(biāo)5500元~6000元每平米。 樣板區(qū)建議1) 建議樣板區(qū)盡量選定在臨湖區(qū)域，避免沒有歸宿感、零亂感、室外景觀范圍過大現(xiàn)象。2) 樣板房建議選擇300、400、600左右的戶型各選擇一個。3) 售樓處建議首期放在600平米樣板房內(nèi)。后期待酒店或會所裝修到位后，整體搬遷。4) 看房通道圍繞入口、湖面、山坡、酒店、樣板區(qū)、樣板房、售樓處等“七點(diǎn)一線”的動線設(shè)計(jì)。臥龍湖國際社區(qū)看房通道的做法較好。 內(nèi)部配套建議在節(jié)省成本的基礎(chǔ)上，建議充分依托酒店，將會所、物業(yè)等用房與酒店相配套考慮。可考慮健身、娛樂、泳池、高爾夫練習(xí)場地、游艇等場所的營造。 興趣用地建議可考慮業(yè)主需要的興趣田園，如葡萄自種等。 營銷主題方向思考1) 訴求方向：輕松享受純湖花園別墅！2) 案名初設(shè)l 維納斯莊園——獻(xiàn)給會享受生活的人們l 園與湖（緣于湖）——發(fā)現(xiàn)自己，縱情于山湖l 笠翁莊園——望湖息心后，從容釣性情l 山與湖——山水怡情，靜謐歸真1 營銷初步做法建議1) 4月份進(jìn)一步調(diào)研成功休閑度假樓盤1~2個個案。2) 5月份啟動項(xiàng)目周邊戶外，利用“龍蝦節(jié)”人氣。3) 在設(shè)計(jì)方案確定前啟動內(nèi)部客戶培育。在合作單位和關(guān)聯(lián)客戶中尋找一部分客戶，挖掘“商茂”集團(tuán)下屬分公司CTF、鴻鼎匯、商茂國際酒店、云中小雅的高素質(zhì)客群。4) 4月份完成整理各種企劃通路的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作。5) 5月中旬建議先招聘項(xiàng)目文案和銷售員一名。6) 5月份啟動“龍泉湖發(fā)現(xiàn)”活動。二〇〇九年四月六日附件1：調(diào)研數(shù)據(jù)表
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