【導讀】自然的往往是永恒的；永恒是人類永遠的夢想！地塊主體部分、960畝地呈環(huán)狀圍繞始建。于1958年的、面積為700畝的、陽光城五大湖泊之一的三門寺水庫庫區(qū)，與庫區(qū)相連、緊鄰陽光大道的坳口部分占地面積140畝。地塊具有良好的地。的開發(fā)區(qū)管委會等政府部門，獲得相關(guān)的宏觀數(shù)據(jù)信息。有代表性與典性的樓盤進行了詳盡的實地調(diào)查。排屋、小高層、特色民居及幾種房產(chǎn)形態(tài)混合的樓盤等。形成以成都為中心的西南最大的鐵路客貨運輸樞紐。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起?？萍既藛T總數(shù)和每萬人擁有科技人員數(shù)均居全國大城市前列。旅游業(yè)將成為國民經(jīng)濟新的增長點。

　　

【正文】 銷售，標志著置信實業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的成熟。 20xx 年 6 月，置信失業(yè)取得 ISO9000 質(zhì)量體系認證，成為西南首家通過ISO9000 質(zhì)量體系認證的房地產(chǎn)民營企業(yè)，在管理上與國際接軌。 20xx 年 8 月 7 日，置信實業(yè)從戰(zhàn)略發(fā)展的高度出發(fā)，以“一箭三星”的方式占領(lǐng)不同市場成立了置信房產(chǎn)、大華實業(yè)、宏信實業(yè)、 后又成立了蔚信實業(yè)。讓置信房產(chǎn)、蔚信實業(yè)直接面向高收入消費群體開發(fā)， 大華實業(yè)、宏信實業(yè)面向高層消費群體開發(fā)。由此初步形成了以資本（股權(quán)）為基本聯(lián)結(jié)紐帶的企業(yè)集團，建立了核心層 置信實業(yè)公司，緊密層 置信房產(chǎn)、宏信實業(yè)、大華實業(yè)、蔚信實業(yè)、置信資產(chǎn)管理公司、蜀信物業(yè)、潔華物業(yè)七家公司，以及松散層（協(xié)作企業(yè)） —— 晟信實業(yè)等三個層次組成的公司架構(gòu)。 20xx 年 1 月，編輯出版指導公司高速度發(fā)展的綱領(lǐng) —— 《置信基本法》，并確定 20xx 年為“管理年”的主題，確保企業(yè)在加強管理中快速、健康發(fā)展。 20xx 年 7 月，成立資產(chǎn)管理公司，介入住宅地產(chǎn)之外的另一大地產(chǎn)領(lǐng)域 —— 商業(yè) 地產(chǎn)的專業(yè)運作。 20xx 年 9 月，“很成都，很中國”的芙蓉古城正式開盤，開創(chuàng)成都旅游地產(chǎn)先河，該項目在中國首屆旅游房地產(chǎn) 博覽會上榮“全國優(yōu)秀旅游房地產(chǎn)項目獎”和“全國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計獎”，是本屆博覽會唯一同時獲二項大獎的項目。 在 20xx 年全國住交會上，置信實業(yè)被評為中國地產(chǎn)著名品牌 30 強（列第十二位）。麗都花園、芙蓉古城雙雙被評為“中國名盤”，麗都花園 還獲得了國際建筑中心聯(lián)盟“未來住宅精品樓盤大獎”。在 20xx 年成都樓市總評榜中，置信實業(yè)及其開發(fā)項目麗都花園、逸都花園、芙蓉古城共獲得了十大獎項中的九項大獎，為成都地區(qū)開發(fā)商之最。 20xx 年 1 月，確定 20xx 年主題為“危機年”，并進行全員大討論，統(tǒng)一思想，提出增強“危機感”是戰(zhàn) 勝危機的最有效方式。 三、評價與分析 從 雙楠誼苑到麗都花園，再到芙蓉古城，置信公司完成了自己的品牌形象的樹立。置信以“為您想得更多，讓您住得更好”作為公司經(jīng)營理念，倡導買房就是“買一種生活方式，買一種健康文明的社區(qū)文化，買一種完善的居家生活服務(wù)系統(tǒng)”的宣言，大膽的創(chuàng)新，提出“客戶想要的，就是我們要造的”，在居住環(huán)境上提出“先造環(huán)境，再建房子”的觀點，竭盡全力將環(huán)境做到賞心悅目、怡神益性，并倡導“置信生活方式”、以業(yè)主為中心、以社會責任為己任、從基本生活、社會生活、精神生活三個層面上為業(yè)主服務(wù)的社區(qū)文化。 事實上，在我們調(diào)查的過程中，在置信開發(fā)的樓盤的許許多多的人性化的細節(jié)上，我們也一直被感動著，從樣板房的設(shè)計、衛(wèi)生間水龍頭旁貼著的提示語“小心燙傷”，住宅陽臺的設(shè)計，到“芙蓉古城”那種懷舊、古典的氛圍等等，實實在在的感受到了這種“以業(yè)主為中心”的文化與理念的浸潤和 內(nèi)涵。在這一點上置信走在了成都所有開發(fā)商的前面，獲得了消費者的認可與信任。敝司所做的消費者調(diào)查問卷結(jié)果也表明，置信是成都消費者最信賴的品牌。大連萬達與深圳萬科的樓盤雖然銷售形式很好，但是，在人性化的設(shè)計理念方面，置信的樓盤更勝一籌。 敝司對置信做以上 長篇累 牘 的評價 與分析，不是為了簡單的評述； 優(yōu)秀樓盤成功之路的了解，有助于了解當?shù)叵M者的情況與心理。四川是一個歷史悠久的地方，蜀地自古就是藏龍臥虎之地，從來不乏富商巨賈；他們有著自己的獨特飲食與文化，他們有他們自己的見解，他們崇尚英雄 —— 置信的董事長楊豪是他們的驕傲，被譽為傳奇人物；他們的經(jīng)濟雖然沒有沿海地區(qū)那么發(fā)達，但是他們不乏對美好事物的鑒賞能力與向往；他們懂得休閑與享受 —— 成都被 《新周刊》譽為中國最休閑的城市，被譽為中國第四城，僅次于北京、上海和廣州；他們很關(guān)心自己的生活水準，居住環(huán)境?? 從置信的成 功我們看到，其實，成功很簡單，那就是：造美的房子，造有特色的房子，這是消費者需要的房子。當其他條件成熟的時候，我們只要做到這些，我們就能成功。 第四部分 項目定位 一、 項目優(yōu)勢 政府規(guī)劃有利于城東和本項目的開發(fā) 根據(jù)政府規(guī)劃，城市向東向南移，包括龍泉驛在內(nèi)的城東將成為成 都市的副中心。其定位是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、生態(tài)旅游居住區(qū)。政府規(guī)劃的確定將給龍泉驛區(qū)帶來三個正面影響： 政府將投入大量的資金用于基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的建設(shè)，加快龍泉驛區(qū)快速的成熟； 政府操作“藤籠換鳥”之舉，淘汰一些污染嚴重的工業(yè)企業(yè)，改善城東的投資環(huán)境，達到“重鑄城東”的效果； 將極大的引導消費者在房地產(chǎn)方面的消費方向，改變原有 的住宅消費觀念，在很大程度上消除消費者在城東包括龍泉驛的投資、消費顧慮。 此 規(guī)劃內(nèi)容與本項目的開發(fā)總體思路極為吻合。 目前政府已經(jīng)在項目所在地 —— 西部陽光城，投入了近 6 個億的資金用于本地區(qū)的水、電、氣、路、通訊、郵電、教育、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)。政府規(guī)劃開通與已開通成南高速、成洛路、成渝高速、老成渝路、成龍路等五條道路連接市中心與龍泉驛，而且地鐵將首先開通成都至龍泉驛區(qū)。其中成渝告訴同安出口與本項目僅 1 公里不到的距 離。具體陽光城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套如下： 陽光城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套 水 現(xiàn)有供水能力 1 萬立方米，正在興建 10 萬立方米的陽光自來水廠 電 現(xiàn)由 35KV 和 110KV 兩個變電站雙向供電 路 現(xiàn)有 30m 到 60m 干道 24 條，呈“井”字狀分布于陽光城內(nèi) 氣 現(xiàn)有日供氣 10 萬立方米的配氣站一座，且淺層天然氣蘊藏豐富 通訊 現(xiàn)有程控電話總量達 萬門 教育 現(xiàn)有幼兒園、小學、中學共計 20 余所，大中專院校 7 所 醫(yī)院 現(xiàn)已有兩所醫(yī)院，一所?？漆t(yī)院，一所綜合性的陽光醫(yī)院 郵政 已建成并開展多項郵 政業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)行業(yè)在龍泉驛區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占有的重要 的 比重 龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)近年來保持了強勁的增長勢頭，整個行業(yè)去年實現(xiàn)產(chǎn)值 5 個億，銷售收入 億元，銷售面積 萬平方米，實現(xiàn)財政收入約 8 千萬元，約占龍泉驛區(qū) GDP 總量的 10%，財政收入的27%。作為區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，政府在政策方面會向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜。 項目地塊的自然環(huán)境優(yōu)勢 項目地塊地處西部陽光城的生態(tài)旅游區(qū) —— 龍泉山及其山麓。地塊靠秀麗的龍泉山，環(huán)該區(qū)域最大的湖泊 —— 三門寺水庫，綠化率高，大氣清潔度非常好，有著建造別墅等住宅項目所必須的、天 然的自然環(huán)境優(yōu)勢。據(jù)調(diào)查了解，成都市在售的別墅中沒有此類典型的山水別墅。而且這樣的地塊環(huán)境在成都市的近郊也是罕見，具有稀缺性，只要開發(fā)得當，設(shè)計合理，此地的房產(chǎn)品將具有很高的附加值。 項目擁有理想的交通條件 項目擁有理想的交通條件 項目 —— 成渝高速同安出口 1 公里 項目 —— 成都雙流國際機場 28 公里 項目 —— 成都市中心區(qū)域 15 公里 項目 —— 成渝鐵路洪安火車站 公里 項目 —— 成都火車東站（西南最大的鐵路貨運站） 15 公里 項目 —— 成都國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 5 公里 項目的 出口便是西部陽光城的高標準主干道、連接成渝高速公路陽光大道。從項目地塊位置到成都市中心區(qū)和主要的交通港如機場、火車站等地， 均在半小時的車程范圍內(nèi)而且路況好，道路標準高，幾乎沒有堵車的煩惱。本項目有著“近城不進 城 ”的區(qū)位優(yōu)勢，既方便居住者融入社會，又可輕輕松松的享受置身山野的悠閑。尤其是本項目作為別墅項目，離機場近而且方便是一個非常有利的優(yōu)勢。 項目所在區(qū)域旅游資源豐富 項目所在區(qū)域內(nèi)有數(shù)十處人文古跡。如香火鼎盛的石經(jīng)寺，歷史悠久的北周文王碑、江西會館、川北會館、廣東會館、湖廣會館等，還有充滿傳奇色彩的明蜀僖 王陵等；該地區(qū)更因為有了客家文化的完整保存，吸引了眾多中外游客與歷史文化研究者的關(guān)注，此地舉辦的潑水活動就是客家文化的典型；本地區(qū)由于重點發(fā)展水果種植業(yè)，自然形成的漫山遍野的桃林在春暖花開的時候蔚為壯觀，因此專門設(shè)立了“國際桃花節(jié)”，吸引成千上萬的游客與市內(nèi)的市民到此地旅游、休閑，也已形成了一種文化活動。該區(qū)域是成都市近郊理想的湖泊、森林、山地相融，人文的大型生態(tài)空間。 開發(fā)商雄厚的實力 中鐵五局雄厚的實力是項目成功開發(fā)的堅實的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場越來越成熟，一個沒有實力與知名度的公司，很難靠一個簡單的賣點、靠 一個大膽的設(shè)想、靠憑空的想象，靠一張設(shè)計圖紙迅速的回收資金，來貼補項目開發(fā)所需資金上的短缺。尤其是高檔的別墅項目，一般來講其推廣的方式有兩種：一、投入大量的資金，持續(xù)的進行媒體宣傳和一些推廣活動從而樹立項目的高檔次形象，刺激消費者的購買欲望。二、前期隱而不宣，采取低調(diào)而神秘的方式，在項目即將完成時，猶如出水的芙蓉，掀了蓋頭的美麗新娘，展現(xiàn)在消費者的面前，以給人以突如其來的震撼，以較高的售價迅速的完成銷售。這同樣需要雄厚的資金實力來支撐項目開發(fā)的投資。我們暫且不論我們采取 什么樣的推廣方式，但是開發(fā)商的雄厚實力 會令推廣計劃的執(zhí)行游刃有余，同時也能很大程度上消除消費者的投資顧慮。因此在今后的推廣當中，對開發(fā)商的形象的推廣也將是一項非常重要的工作內(nèi)容。 二、 項目劣勢 市場尚未成熟、居住氛圍尚需培育 城東作為舊工業(yè)區(qū)，在成都人心目中的形象的完全改善尚需一段時間， 舊工業(yè)區(qū)的完全搬遷政府也給予了三年的時間。目前的配套設(shè)施尚難以完全滿足不斷擴大的城市人口的需求，規(guī)劃中的配套設(shè)施如道路、水、電、氣等等的最后完成也將假以時日。就該項目地塊而言，雖然曾規(guī)劃建設(shè)高爾夫球場，但是總體上來說尚屬毛地，而且該地區(qū)尚未形成良好的城市居住氛 圍，市場尚需較長時間培育。 市場競爭非常激烈 該地區(qū)今明兩年將有包括 20xx 畝的宏宇山莊、 1500 畝的國際名城、山水人家等在內(nèi)的上百萬平方米的別墅、排屋等項目相繼開發(fā)實施，其開發(fā)與銷售的時間與本項目的基本同期。這樣的一種競爭態(tài)勢，在共同烘托市場的同時，也將面臨激烈的市場競爭。如果沒有準確的定位和精心的策劃，該項目的開發(fā)風險將會很大。 項目的開發(fā)成本相對平原地區(qū)要高 項目主體地塊的地勢屬于山地，地勢較陡，雖總面積有 1100 畝之多，但平地與緩坡等有效土地面積較小，從開發(fā)成本的角度分析，有以下不利因素： 其開發(fā)項 目的房產(chǎn)類型的選擇比較局限。 雖然地塊的取得成本較低，但是由于真正能使用的面積較小，所以房產(chǎn)品的單位土地成本并不具優(yōu)勢。 山地的形態(tài)給建筑施工等方面帶來了比較大的麻煩，施工難度大，成本加大。 排污系統(tǒng)：由于本項目定位為高檔別墅，因此環(huán)保要求相當高，而本地塊目前并無市政管網(wǎng)預(yù)理，建筑物的大面積分散的格局，注定管線的鋪設(shè)與成本要大幅度的增加，而且由于是山地的地形特征，其設(shè)計與施工難度就比較大，其成本也會相應(yīng)增加。 另外項目地塊地形特點決定了該項目的開發(fā)在安全方面的隱患較大。由于項目地塊的外環(huán)線為毫無遮攔的山林， 而且山的另一面為緩坡，因此，在安防系統(tǒng)的投入成本方面也會比一般的地塊高出許多。 垃圾填埋場對本項目絕對是一個非常不利的因素 某些環(huán)境指標，如水質(zhì)等。這對本項目的開發(fā)將會造成很大的不利影響。哪怕目標消費者想不到這一環(huán)節(jié)，其他競爭對手也會在適當?shù)臅r候提醒他們。誰希望自己購買的高檔別墅不遠處有一個大型的垃圾場呢？我們不能忽視任何一個有可能影響整個樓盤銷售的因素。并且應(yīng)當制定超前的計劃與對策來解決或避免，做到未雨先綢繆，防患于未然。 水庫的水質(zhì)改善需比較長的一段時間 目前的三門寺水庫稍顯渾濁，不象一般的無污染的水庫 的水那樣的清澈，如果不予改良，將影響項目的總體品質(zhì)。經(jīng)有關(guān)專家判斷，水質(zhì)不良的主要原因應(yīng)該是因為水庫養(yǎng)魚引起，由于養(yǎng)魚用的飼料中的磷肥的投放，使水質(zhì)的含磷量很大，引起水質(zhì)渾濁（“水至清，則無魚”便是這個道理）。因此，要使水質(zhì)得到較好的改善，需要多次分步的更換水體，這樣的改良過程會持續(xù)比較長的時間。 自來水的水質(zhì)比較差 該區(qū)域的自來水的水質(zhì)較差，需要查明是自來水廠的水處理系統(tǒng)的問題，還是管線質(zhì)量不佳引起二次污染而影響水質(zhì)。由于別墅區(qū)的水質(zhì)要求相當高，甚至要求有可直飲水，因此，若區(qū)域內(nèi)的總體的改善困難，則本項目 內(nèi)應(yīng)當考慮相應(yīng)的處理系統(tǒng)，以改善本項目的供水質(zhì)量。 水庫的緊急泄洪能力需加強 目前水庫的緊急泄洪能力可能達不到安全的標準，需要水文專家進行嚴密的考證。汛期前的提前放水以增加水庫的可儲水量，確實能夠起到防洪的效果，但是這將會影響區(qū)內(nèi)的總體環(huán)境的美觀度。最好能夠做到自動的調(diào)節(jié)水位，把水位線控制在相對固定的高度。 植被狀況不是很理想 本項目的山體部分的綠化率雖然比較高，但是植被的質(zhì)量不是很理想。其主要的植被為次生林與經(jīng)濟林 —— 果林，大片的山林被開墾代之以桃樹、枇杷等樹。這些果樹的根系比較淺，而且其他草木又不允許與 其共生，因此容易引起山體的裸露與滑坡（目前已有此類情況發(fā)生），影響整個項目的安全與環(huán)境品質(zhì)。而且地塊區(qū)域內(nèi)少有高大的原始森林，主要以低矮的次生林木為主，這樣的一種植被狀態(tài)給項目的景觀設(shè)計帶來一定的難度（真正意義上的別墅是建造在原始狀態(tài)未被破壞的自然環(huán)境中，所以我們策劃本項目的重點之一是社區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計）。植被狀況需要改良，最起碼，在開始銷售的時