【正文】 水庫的緊急泄洪能力需加強(qiáng) 目前水庫的緊急泄洪能力可能達(dá)不到安全的標(biāo)準(zhǔn)，需要水文專家進(jìn)行嚴(yán)密的考證。 項(xiàng)目的開發(fā)成本相對平原地區(qū)要高 項(xiàng)目主體地塊的地勢屬于山地，地勢較陡，雖總面積有 1100 畝之多，但平地與緩坡等有效土地面積較小，從開發(fā)成本的角度分析，有以下不利因素： 其開發(fā)項(xiàng) 目的房產(chǎn)類型的選擇比較局限。 項(xiàng)目所在區(qū)域旅游資源豐富 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有數(shù)十處人文古跡。其定位是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、生態(tài)旅游居住區(qū)。 20xx 年 7 月，成立資產(chǎn)管理公司，介入住宅地產(chǎn)之外的另一大地產(chǎn)領(lǐng)域 —— 商業(yè) 地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)作。目前 旗下已有置信房產(chǎn)、宏信房產(chǎn)、大華房產(chǎn)、蔚信房產(chǎn)、置信資產(chǎn)、署信物業(yè)六家公司。 1您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關(guān)信息的？（可多選） A、 報(bào)紙廣告 B、 電視廣告 C、 廣播電臺廣告 D、 INTERNET（因特網(wǎng)） E、 中介機(jī)構(gòu) F、 親戚朋友介紹 G、 公區(qū)場所派送資料 H、 媒體新聞報(bào)道 I、 路過順便上門看房 J、房展會 231270103147471757710045251050100150200250300報(bào)紙廣告 電視廣告廣播電臺廣告I NT ER NE T( 因特網(wǎng)) 中介機(jī)構(gòu)親戚朋友介紹公共場所派送資料媒體新聞報(bào)道路過順便上門看房房展會 分析：從調(diào)查數(shù)據(jù)看，電視廣告、房展會、報(bào)紙廣告仍是開發(fā)商對外宣傳的重 要途徑，但親戚朋友介紹是不可忽略的途徑。隨著人們消費(fèi)水平的不斷提高，人們對環(huán)境的需示也越來越高，環(huán)境的好壞直接影響房屋的銷售。從調(diào)查結(jié)果分析，城南與城西成熟的市場氛圍仍然在很大程度上影響著消費(fèi)者購房區(qū)域選擇，而政府關(guān)于城市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃的頒布與實(shí)施，給予予消費(fèi)者很大的、在城東購房的信心。大環(huán)境，大配套要優(yōu)，小環(huán)境、小 配套不能忽略。 維多利亞生態(tài)運(yùn)動公園：占地 180 畝，開辟有滑 草場、山體攀巖 配套設(shè)施 運(yùn)動場、野炊營地、山體瀑布式游泳池、山體網(wǎng)球場、浪漫沙灘、透明的山 。 居住區(qū)、文化區(qū)、商業(yè)區(qū)、酒店區(qū) 項(xiàng)目定位：集居住、度假、休閑、投資于一體、融合各種中國古代建筑風(fēng)格、以成都地域文化為項(xiàng)目內(nèi)涵的老成都縮影式的仿古小區(qū)。 廣告訴求：“健康休閑度假別墅” “真正的山水別墅” 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢：地處青城山腳，擁有地理、自然環(huán)境優(yōu)勢；休閑的文章做得很足 劣勢： 作為其宣稱的真正意義上的“山水別墅”，其在一定區(qū)域內(nèi)的容積率太高，“匠氣”太重； 離城相對較遠(yuǎn)。 因此，開發(fā)商必須充分了解市場的供給與需求，進(jìn)行市場 分 析 ，進(jìn)行充分的市場調(diào)研，這是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的必要條件。 20xx 年上半年土地購置面積： 萬平方米（約 6000 畝）。成都市的消費(fèi)品零售額的增長率居全省之最，達(dá)到了 %，消 費(fèi)能力不斷的增強(qiáng)。成都市旅游資源豐富，名勝古跡中外馳名。 城市公用設(shè)施與相關(guān)規(guī)劃 項(xiàng)目 電力 自來水 天然氣 供應(yīng)能力 億 供應(yīng)價(jià)格 工業(yè)： 元 / 工業(yè)用水： 元 /噸 工業(yè)用氣： 元 /m3 生活： 元 / 生活用水： 元 /噸 生活用氣： 元 /m3 城市向東發(fā)展規(guī)劃 總體格局： 規(guī)劃總體發(fā)展格局以帶狀的形式，充分利用城市的臺地、道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。 成都市的房地產(chǎn)市場總體供需狀況及各種類型的房產(chǎn)品的供需狀況。 三、調(diào)查方法 通過走訪成都市相關(guān)政府部門如房管局、房產(chǎn)交易中心、項(xiàng)目所在地的開發(fā)區(qū)管委會等政府部門，獲得相關(guān)的宏觀數(shù)據(jù)信息?！叭v”，指三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。 金融機(jī)構(gòu) 成都是西部地區(qū)重要的金融中心，中國人民 銀行大區(qū)分行設(shè)成都，現(xiàn)有國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)約 3000 個(gè)， 20xx 年末各類金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，同比增長 %。兩者在很大程度上存在著相互依賴，相互促進(jìn)的關(guān)系。 據(jù)有關(guān)政府部門提供的信息看，成都市的需求空間巨大，未來三年，我市因 人口 增加、居住條件的改善、拆遷安置以及舊城改造等對住宅產(chǎn)生的需求量在 3500 萬平方米，保守估計(jì)也有 2800 萬平方米可轉(zhuǎn)化為有效需求，平 均每年增幅為 15%以上。 別墅區(qū) 域 分布：據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)成都市在售別墅 (不包括復(fù)式別墅 )主要集中于市區(qū)的城西以及郊縣的青城 山 、華陽、溫 江、新興的龍泉 驛 等區(qū)域內(nèi) (詳見附表 )。 特色服務(wù)： 雙語服務(wù)。 類型四 以別墅的某些建筑形態(tài)詮釋的豪宅 典例 中華園 形態(tài) 市區(qū)別墅，地 形平坦。當(dāng)住宅條件不斷改善，消費(fèi)者的住房條件從小到大 ，從平面到錯躍層，然后到要求有天有地的房屋，這一快速的發(fā)燕尾服歷程僅僅經(jīng)歷了不到十年的時(shí)間。他們往往通過營造諸如“ 雪茄吧”等氛圍、組織“社區(qū)文藝匯演”等活動來吸引消費(fèi)者，但是將這作為高尚住宅區(qū) —— 別墅區(qū)的文化還顯得有些淺薄。選擇按揭貸款的消費(fèi)者占了總數(shù)的 %。調(diào)查中顯示，需求和爭需車 庫的比重占了一半以上，而且仍將迅速增加。 1您認(rèn)為在成都的哪此區(qū)域合適建高檔別墅？ A、龍泉驛 B、雙流 C、都江堰 D、溫江 550102030405060龍泉驛 雙流 都江堰 溫江 分析：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，都江堰區(qū)域是購房者認(rèn)為最為理想的建別墅的區(qū)域。 1998 年 12 月 8 日正式推出“置 信生活方式”宣言，倡導(dǎo)買房就是買一種生活方式，買一種健康文明的社區(qū)文化，買一種完善的居家生活服務(wù)系統(tǒng)。 20xx 年 1 月，確定 20xx 年主題為“危機(jī)年”，并進(jìn)行全員大討論，統(tǒng)一思想，提出增強(qiáng)“危機(jī)感”是戰(zhàn) 勝危機(jī)的最有效方式。其中成渝告訴同安出口與本項(xiàng)目僅 1 公里不到的距 離。尤其是高檔的別墅項(xiàng)目，一般來講其推廣的方式有兩種：一、投入大量的資金，持續(xù)的進(jìn)行媒體宣傳和一些推廣活動從而樹立項(xiàng)目的高檔次形象，刺激消費(fèi)者的購買欲望。由于項(xiàng)目地塊的外環(huán)線為毫無遮攔的山林， 而且山的另一面為緩坡，因此，在安防系統(tǒng)的投入成本方面也會比一般的地塊高出許多。這些果樹的根系比較淺，而且其他草木又不允許與 其共生，因此容易引起山體的裸露與滑坡（目前已有此類情況發(fā)生），影響整個(gè)項(xiàng)目的安全與環(huán)境品質(zhì)。 水庫的水質(zhì)改善需比較長的一段時(shí)間 目前的三門寺水庫稍顯渾濁，不象一般的無污染的水庫 的水那樣的清澈，如果不予改良，將影響項(xiàng)目的總體品質(zhì)。目前的配套設(shè)施尚難以完全滿足不斷擴(kuò)大的城市人口的需求，規(guī)劃中的配套設(shè)施如道路、水、電、氣等等的最后完成也將假以時(shí)日。而且這樣的地塊環(huán)境在成都市的近郊也是罕見，具有稀缺性，只要開發(fā)得當(dāng)，設(shè)計(jì)合理，此地的房產(chǎn)品將具有很高的附加值。大連萬達(dá)與深圳萬科的樓盤雖然銷售形式很好，但是，在人性化的設(shè)計(jì)理念方面，置信的樓盤更勝一籌。 20xx 年 6 月，置信失業(yè)取得 ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證，成為西南首家通過ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證的房地產(chǎn)民營企業(yè)，在管理上與國際接軌。每幢別墅盡量有自己不同的風(fēng)格。智能化小區(qū)必將成為市場的主流。 150— 200平方米與 200 平方米以上的合計(jì)共占了總數(shù)的 %。以現(xiàn)在別墅在市場上的供應(yīng)量來看，市場需求還在較 大空間。應(yīng)該倡導(dǎo)真正的別墅概念。 一、 公開招標(biāo)方式選定策劃公司，開始項(xiàng)目的整體包裝 二、 政府相關(guān)部門和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)已開始項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 三、 公司耗資 20xx 余萬完成了居民的拆遷安置工程，并開始道路修建和水電氣、光纖管網(wǎng)等基礎(chǔ)工程的施工。 銷售狀況 目前己售出 9 幢，余 20 幢 ，僅有的 435m2的戶型已售完 其他情況 從地價(jià)上來看應(yīng)當(dāng)有一定 的增值空間，草堂之春的地價(jià)為 144 萬 元 /畝。市區(qū)的其他別墅售價(jià)一般在 50006000 元之間。而成都的商品房空置率從 1998 年的房地產(chǎn)市場開始步入正軌到現(xiàn)在一直保持在10％的水平。 20xx 年商品房竣工面積： 萬平方米 20xx 年商品房銷售面積： 萬平方米 20xx 年住宅竣工面積： 萬平方米 20xx 年住宅銷售面積： 萬平方米 20xx 年商品房空置面積： 萬平方米 20xx 年上半年共完成開發(fā)投資： 億元，其中住宅、商業(yè)用房、寫字樓投資分別同比增長 %、 %、 %。 預(yù)計(jì)上半年 GDP 完成 712 億元，同比增速達(dá)到 %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)比全國、全省增速分別高 、 個(gè)百分點(diǎn)，在 15 個(gè)副省級城市中位居前列。 教育科技 成都是西部重要的科技、教育中心，現(xiàn)有高等院校 22 所，博士點(diǎn) 100多個(gè)，博士后流動站 35 個(gè)，國家重點(diǎn)學(xué)科 15 個(gè)，重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 18 個(gè)，各類科研和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu) 2800 多個(gè)，兩院院士 27 個(gè)，各類科技人員 49 萬人，擁有科技人員總數(shù)和每萬人擁有科技人員數(shù)均居全國大城市前列。敝司獲得的信息真 實(shí)可靠，得出的結(jié)論客觀準(zhǔn)確，并依此提出建議，調(diào)查對象的基本情況與得出的結(jié)論在下文分步陳述。 成都龍泉驛 高檔別墅區(qū) 項(xiàng)目市場調(diào)研及營銷策劃 方案 自然的往往是永恒的； 永恒的往往是自然的； 永恒是人類永遠(yuǎn)的夢想！ 目錄 根況 前言 一、調(diào)研目的 二、調(diào)查內(nèi)容 三、調(diào)查方法 四、調(diào)查過程與結(jié)果 第一部分 環(huán)境分析 一、宏 觀環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)市場總體情況分析 二、微觀環(huán)境分析 成都別墅市場分析 競爭樓盤分析 第二部分 消費(fèi)者心理調(diào)查結(jié)果與分析 第三部分 成都市優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分 析 案例分析 一、公司簡 介 二、置信發(fā)展歷程 三、評價(jià)與分析 第四部分 項(xiàng)目市場定位 一、項(xiàng)目優(yōu)勢 二、項(xiàng)目劣勢 三、項(xiàng)目定位 四、目標(biāo)消費(fèi)者定位 第五部分 項(xiàng)目投資效益分析 附件目錄： 成都市房地產(chǎn)媒體廣告分析 高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料與設(shè)備 參考樓盤圖片 結(jié)束語： 概況 項(xiàng)目位于成 都市東郊的龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)的“西部陽光城”，地處區(qū)內(nèi)主干道 —— 陽光大道東部的龍泉山谷。 其中包括別墅、聯(lián)體別墅、排屋、小高層、特色民居及幾種房產(chǎn)形態(tài)混合的樓盤等。 開發(fā)了旅游資源，保護(hù)了城市西、北面豐富的地下歷史遺產(chǎn)和地面文物古跡。前 5 個(gè)月國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 的同比增速分別為： 11%、 %、%、 %、 13%。 成都房地產(chǎn)市場總體情況分析 20xx—— 20xx 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年房地產(chǎn)完成投資： 億元，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在全國 15 個(gè)副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后。一般來講，商品房空置 率保持在 5％ — 14％之間比較合理，即 5％以下為 “空 置不足”區(qū)，消費(fèi)者選擇余地不夠； 14％一 20％為“空置危險(xiǎn)”區(qū)， 20%以上為“空置積壓”區(qū)。 Y 國際設(shè)計(jì)顧問公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)、擁有杜甫草堂百年濃郁的文化積淀的“草堂之春”，據(jù)傳言其售價(jià)將突破 10000 元 /平方米。 根據(jù)業(yè)主需求提 供其他專項(xiàng)服務(wù)。 開發(fā)狀況 “國際名城”受到當(dāng)?shù)卣喈?dāng)多的政策優(yōu)惠，項(xiàng)目已進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的開發(fā)。所幸，現(xiàn)在已經(jīng)有開發(fā)商開始從急功近利中灑脫出來，開始潛心制作精品，彌補(bǔ)遺憾，而這也應(yīng)該是消 費(fèi)者開始對自己的居所環(huán)境的反省與憧憬的時(shí)候了。市場還是以多層公寓為主導(dǎo)，選擇連排與獨(dú)立別墅的，共計(jì)占了調(diào)查對象的 %。 您希望購買多大建筑面積的房子？ A、 80— 100 平方米 B、 100— 150 平方米 C、 150— 200 平方米 D、 200 平方米 %%%%%%%%%%8 0 10 0平方米1 00 1 50 平方米1 50 2 00 平方米2 00 平方米以上 分析：消費(fèi)者對 100— 150M2的戶型面積較青睞，占了近一半的比重。 1您認(rèn)為小區(qū)需要哪些保安設(shè)施： A、公共區(qū)域攝像監(jiān)控 B、單戶可視對講 C、門窗磁控及玻璃破碎報(bào)警系統(tǒng) D、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng) E、電子 24 小時(shí)巡更系統(tǒng) F、區(qū)內(nèi)一卡通系統(tǒng) 354 36523926732098050100150200250300350400公區(qū)區(qū)域攝