【正文】 宅比較好，在成都有較高的知名度： A、桃花園別墅 B、羅浮世家 C、芙蓉古城 D、麗都 C 區(qū) E、世紀(jì)錦苑 F、河濱印象 G、中華園 H、萬科城市花園 I、銀都花園 J、錦官新城 K、康河酈景 L、成都花園 M、青城白鷺洲 4487204 2116911920326815713560246100050100150200250300桃花園別墅羅浮世家 芙蓉古城 麗都C區(qū)世紀(jì)錦苑 河濱印象中華園萬科城市花園銀都花園 錦官新城 康河酈景 成都花園青城白鷺洲 分析：在對(duì)成都住宅知名度、認(rèn)可度調(diào)查顯示，各住宅的排名依次為萬科城市花園、成都花園、麗都 C 區(qū)、芙蓉古城、中華園、銀都花園、錦官新城、河濱印象 、青城白鷺洲、世紀(jì)錦苑、康河酈景、桃花園別墅。 您認(rèn)為真正的別墅應(yīng)該具備什么條件？（多選） A、依青山傍綠水 B、遠(yuǎn)離城市喧囂 C、獨(dú)立結(jié)構(gòu)帶私家花園 D、底層帶車庫(kù) E、每幢別墅都具有其獨(dú)立的風(fēng) 格 F、區(qū)內(nèi)提供一個(gè)鄰里交流的空間 G、良好的物業(yè)管理 329300337230200227350050100150200250300350依青山傍綠水 遠(yuǎn)離城市喧囂獨(dú)立結(jié)構(gòu)帶私家花園底層帶車庫(kù)每幢別墅都具有其獨(dú)立的風(fēng)格 區(qū)內(nèi)提供一個(gè)鄰里交流的空間良好的物業(yè)管理 分析：根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，良好的物業(yè)管理是影響購(gòu)房的首要因素。每幢別墅盡量有自己不同的風(fēng)格。該公司先后榮獲四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“最大市場(chǎng)占有份額前 10 強(qiáng)”、四川省“綜合實(shí)力前 10 強(qiáng) ” 、四川省“最佳效益前 10 強(qiáng)”，是四川省、成都市“重合同守信用企業(yè)”，中國(guó)建筑企業(yè) AAA 級(jí)單位。 二、置信發(fā)展歷程 1997 年 11 月 12 日，置信公司第一個(gè)產(chǎn)品 —— 第一套房屋（雙楠誼苑一期）成功售出，開始實(shí)踐“為你想得更多，讓你住得更好”的經(jīng)營(yíng)理念。 1999 年開始開發(fā)的置信麗都花園，開創(chuàng)了“注重生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造適宜人居”的先河，標(biāo)志著成都房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域觀念的革命性突破。 20xx 年 6 月，置信失業(yè)取得 ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證，成為西南首家通過ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證的房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)，在管理上與國(guó)際接軌。 20xx 年 1 月，編輯出版指導(dǎo)公司高速度發(fā)展的綱領(lǐng) —— 《置信基本法》，并確定 20xx 年為“管理年”的主題，確保企業(yè)在加強(qiáng)管理中快速、健康發(fā)展。麗都花園、芙蓉古城雙雙被評(píng)為“中國(guó)名盤”，麗都花園 還獲得了國(guó)際建筑中心聯(lián)盟“未來住宅精品樓盤大獎(jiǎng)”。置信以“為您想得更多，讓您住得更好”作為公司經(jīng)營(yíng)理念，倡導(dǎo)買房就是“買一種生活方式，買一種健康文明的社區(qū)文化，買一種完善的居家生活服務(wù)系統(tǒng)”的宣言，大膽的創(chuàng)新，提出“客戶想要的，就是我們要造的”，在居住環(huán)境上提出“先造環(huán)境，再建房子”的觀點(diǎn)，竭盡全力將環(huán)境做到賞心悅目、怡神益性，并倡導(dǎo)“置信生活方式”、以業(yè)主為中心、以社會(huì)責(zé)任為己任、從基本生活、社會(huì)生活、精神生活三個(gè)層面上為業(yè)主服務(wù)的社區(qū)文化。大連萬達(dá)與深圳萬科的樓盤雖然銷售形式很好，但是，在人性化的設(shè)計(jì)理念方面，置信的樓盤更勝一籌。 第四部分 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 政府規(guī)劃有利于城東和本項(xiàng)目的開發(fā) 根據(jù)政府規(guī)劃，城市向東向南移，包括龍泉驛在內(nèi)的城東將成為成 都市的副中心。 目前政府已經(jīng)在項(xiàng)目所在地 —— 西部陽(yáng)光城，投入了近 6 個(gè)億的資金用于本地區(qū)的水、電、氣、路、通訊、郵電、教育、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)。作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府在政策方面會(huì)向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜。而且這樣的地塊環(huán)境在成都市的近郊也是罕見，具有稀缺性，只要開發(fā)得當(dāng)，設(shè)計(jì)合理，此地的房產(chǎn)品將具有很高的附加值。尤其是本項(xiàng)目作為別墅項(xiàng)目，離機(jī)場(chǎng)近而且方便是一個(gè)非常有利的優(yōu)勢(shì)。 開發(fā)商雄厚的實(shí)力 中鐵五局雄厚的實(shí)力是項(xiàng)目成功開發(fā)的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這同樣需要雄厚的資金實(shí)力來支撐項(xiàng)目開發(fā)的投資。目前的配套設(shè)施尚難以完全滿足不斷擴(kuò)大的城市人口的需求，規(guī)劃中的配套設(shè)施如道路、水、電、氣等等的最后完成也將假以時(shí)日。如果沒有準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，該項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。 排污系統(tǒng)：由于本項(xiàng)目定位為高檔別墅，因此環(huán)保要求相當(dāng)高，而本地塊目前并無市政管網(wǎng)預(yù)理，建筑物的大面積分散的格局，注定管線的鋪設(shè)與成本要大幅度的增加，而且由于是山地的地形特征，其設(shè)計(jì)與施工難度就比較大，其成本也會(huì)相應(yīng)增加。這對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)造成很大的不利影響。 水庫(kù)的水質(zhì)改善需比較長(zhǎng)的一段時(shí)間 目前的三門寺水庫(kù)稍顯渾濁，不象一般的無污染的水庫(kù) 的水那樣的清澈，如果不予改良，將影響項(xiàng)目的總體品質(zhì)。由于別墅區(qū)的水質(zhì)要求相當(dāng)高，甚至要求有可直飲水，因此，若區(qū)域內(nèi)的總體的改善困難，則本項(xiàng)目 內(nèi)應(yīng)當(dāng)考慮相應(yīng)的處理系統(tǒng)，以改善本項(xiàng)目的供水質(zhì)量。 植被狀況不是很理想 本項(xiàng)目的山體部分的綠化率雖然比較高，但是植被的質(zhì)量不是很理想。植被狀況需要改良，最起碼，在開始銷售的時(shí)。這些果樹的根系比較淺，而且其他草木又不允許與 其共生，因此容易引起山體的裸露與滑坡（目前已有此類情況發(fā)生），影響整個(gè)項(xiàng)目的安全與環(huán)境品質(zhì)。汛期前的提前放水以增加水庫(kù)的可儲(chǔ)水量，確實(shí)能夠起到防洪的效果，但是這將會(huì)影響區(qū)內(nèi)的總體環(huán)境的美觀度。因此，要使水質(zhì)得到較好的改善，需要多次分步的更換水體，這樣的改良過程會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間。誰希望自己購(gòu)買的高檔別墅不遠(yuǎn)處有一個(gè)大型的垃圾場(chǎng)呢？我們不能忽視任何一個(gè)有可能影響整個(gè)樓盤銷售的因素。由于項(xiàng)目地塊的外環(huán)線為毫無遮攔的山林， 而且山的另一面為緩坡，因此，在安防系統(tǒng)的投入成本方面也會(huì)比一般的地塊高出許多。 雖然地塊的取得成本較低，但是由于真正能使用的面積較小，所以房產(chǎn)品的單位土地成本并不具優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 該地區(qū)今明兩年將有包括 20xx 畝的宏宇山莊、 1500 畝的國(guó)際名城、山水人家等在內(nèi)的上百萬平方米的別墅、排屋等項(xiàng)目相繼開發(fā)實(shí)施，其開發(fā)與銷售的時(shí)間與本項(xiàng)目的基本同期。因此在今后的推廣當(dāng)中，對(duì)開發(fā)商的形象的推廣也將是一項(xiàng)非常重要的工作內(nèi)容。尤其是高檔的別墅項(xiàng)目，一般來講其推廣的方式有兩種：一、投入大量的資金，持續(xù)的進(jìn)行媒體宣傳和一些推廣活動(dòng)從而樹立項(xiàng)目的高檔次形象，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。如香火鼎盛的石經(jīng)寺，歷史悠久的北周文王碑、江西會(huì)館、川北會(huì)館、廣東會(huì)館、湖廣會(huì)館等，還有充滿傳奇色彩的明蜀僖 王陵等；該地區(qū)更因?yàn)橛辛丝图椅幕耐暾４妫吮姸嘀型庥慰团c歷史文化研究者的關(guān)注，此地舉辦的潑水活動(dòng)就是客家文化的典型；本地區(qū)由于重點(diǎn)發(fā)展水果種植業(yè)，自然形成的漫山遍野的桃林在春暖花開的時(shí)候蔚為壯觀，因此專門設(shè)立了“國(guó)際桃花節(jié)”，吸引成千上萬的游客與市內(nèi)的市民到此地旅游、休閑，也已形成了一種文化活動(dòng)。從項(xiàng)目地塊位置到成都市中心區(qū)和主要的交通港如機(jī)場(chǎng)、火車站等地， 均在半小時(shí)的車程范圍內(nèi)而且路況好，道路標(biāo)準(zhǔn)高，幾乎沒有堵車的煩惱。地塊靠秀麗的龍泉山，環(huán)該區(qū)域最大的湖泊 —— 三門寺水庫(kù)，綠化率高，大氣清潔度非常好，有著建造別墅等住宅項(xiàng)目所必須的、天 然的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。其中成渝告訴同安出口與本項(xiàng)目?jī)H 1 公里不到的距 離。政府規(guī)劃的確定將給龍泉驛區(qū)帶來三個(gè)正面影響： 政府將投入大量的資金用于基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的建設(shè)，加快龍泉驛區(qū)快速的成熟； 政府操作“藤籠換鳥”之舉，淘汰一些污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)，改善城東的投資環(huán)境，達(dá)到“重鑄城東”的效果； 將極大的引導(dǎo)消費(fèi)者在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)方向，改變?cè)?的住宅消費(fèi)觀念，在很大程度上消除消費(fèi)者在城東包括龍泉驛的投資、消費(fèi)顧慮。四川是一個(gè)歷史悠久的地方，蜀地自古就是藏龍臥虎之地，從來不乏富商巨賈；他們有著自己的獨(dú)特飲食與文化，他們有他們自己的見解，他們崇尚英雄 —— 置信的董事長(zhǎng)楊豪是他們的驕傲，被譽(yù)為傳奇人物；他們的經(jīng)濟(jì)雖然沒有沿海地區(qū)那么發(fā)達(dá)，但是他們不乏對(duì)美好事物的鑒賞能力與向往；他們懂得休閑與享受 —— 成都被 《新周刊》譽(yù)為中國(guó)最休閑的城市，被譽(yù)為中國(guó)第四城，僅次于北京、上海和廣州；他們很關(guān)心自己的生活水準(zhǔn)，居住環(huán)境?? 從置信的成 功我們看到，其實(shí)，成功很簡(jiǎn)單，那就是：造美的房子，造有特色的房子，這是消費(fèi)者需要的房子。在這一點(diǎn)上置信走在了成都所有開發(fā)商的前面，獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可與信任。 20xx 年 1 月，確定 20xx 年主題為“危機(jī)年”，并進(jìn)行全員大討論，統(tǒng)一思想，提出增強(qiáng)“危機(jī)感”是戰(zhàn) 勝危機(jī)的最有效方式。 20xx 年 9 月，“很成都，很中國(guó)”的芙蓉古城正式開盤，開創(chuàng)成都旅游地產(chǎn)先河，該項(xiàng)目在中國(guó)首屆旅游房地產(chǎn) 博覽會(huì)上榮“全國(guó)優(yōu)秀旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目獎(jiǎng)”和“全國(guó)優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”，是本屆博覽會(huì)唯一同時(shí)獲二項(xiàng)大獎(jiǎng)的項(xiàng)目。讓置信房產(chǎn)、蔚信實(shí)業(yè)直接面向高收入消費(fèi)群體開發(fā)， 大華實(shí)業(yè)、宏信實(shí)業(yè)面向高層消費(fèi)群體開發(fā)。 20xx 年開發(fā)的置信逸都花園，是自然生態(tài)園林型的又一大型生活居家社區(qū)。 1998 年 12 月 8 日正式推出“置 信生活方式”宣言，倡導(dǎo)買房就是買一種生活方式，買一種健康文明的社區(qū)文化，買一種完善的居家生活服務(wù)系統(tǒng)。 公司現(xiàn)有員工 316 余人，平均年齡 歲，大專以上專業(yè)人士占員工總?cè)藬?shù)的 98%。 市場(chǎng)缺乏 真正的尖端產(chǎn)品，但不乏大量的中低端產(chǎn)品； 市場(chǎng)并無真正意義上的別墅產(chǎn)品； 處在金字塔尖端人們擁有的居住場(chǎng)所與所擁有的財(cái)富不符； 汽車消費(fèi)的快速增長(zhǎng)將大大的撬動(dòng)別墅市場(chǎng)的消費(fèi)。環(huán)境幽雅，遠(yuǎn)離城市喧囂。 1您認(rèn)為在成都的哪此區(qū)域合適建高檔別墅？ A、龍泉驛 B、雙流 C、都江堰 D、溫江 550102030405060龍泉驛 雙流 都江堰 溫江 分析：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，都江堰區(qū)域是購(gòu)房者認(rèn)為最為理想的建別墅的區(qū)域。這條途徑占到三成半的比重。 1你認(rèn)為在成都哪個(gè)品牌的樓盤是最值得信賴的？ A、置信 B、萬達(dá) C、萬科 D、其他 1601020304050置信 萬達(dá) 萬科 其他 分析：成都的 3 大品牌樓盤受認(rèn)可的程度為：置信第一、萬科第二、萬達(dá)第三。 1您認(rèn)為小內(nèi)最希望配置的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所是： A、 網(wǎng)球場(chǎng) B、 高爾夫球場(chǎng) C、 羽毛球場(chǎng) D、 籃球場(chǎng) E、乒乓球場(chǎng) F、 臺(tái)球室 G、 游泳池 H、 健身房 I、 保齡球 255438318 323370240292152229329206050100150200250300350400450社區(qū)會(huì)館超市醫(yī)務(wù)所餐廳 銀行 郵局農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)閱覽室 幼兒園運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 中小學(xué)校188881771539155354297134050100150200250300350400網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 乒乓球場(chǎng) 游泳池 保齡球 分析：消費(fèi)者最希望配置的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所依次為游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、保齡球、乒乓球、高爾夫球場(chǎng)等，其中游泳 池是消費(fèi)者的首選。調(diào)查中顯示，需求和爭(zhēng)需車 庫(kù)的比重占了一半以上，而且仍將迅速增加。開發(fā)商在樓盤推廣中，有景的極盡渲染，無景的造景，都為了迎合消費(fèi)者的這一首要需 求。選擇古典歐式建筑風(fēng)格的最多，占 %，其次是中國(guó)傳統(tǒng)民俗風(fēng)格，現(xiàn)代派建筑風(fēng)格，新加坡建筑風(fēng)格。仍占有一定比例。選擇按揭貸款的消費(fèi)者占了總數(shù)的 %。城東房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的引導(dǎo)下，已經(jīng)開始其開發(fā)熱潮。由于近幾年收入水平的提高和銀行提供購(gòu)房按揭貸款政策的廣泛實(shí)施，消費(fèi)者對(duì)于商品房總價(jià)的敏感度隨之降低，購(gòu)買中高檔樓盤中可行性與可能性大大增強(qiáng)。以下部分為調(diào)查問卷結(jié)果結(jié)合訪談結(jié)果的內(nèi)容與分析： 您目前有想購(gòu)買以下的物業(yè)的打算嗎： A、高層公寓 B、多層公寓 C、連排別墅 D、獨(dú)立別墅 %%% %%%%%%%高層公寓 多層公寓 連排別墅 獨(dú)立別墅 分析：公寓占了總數(shù)的 %。他們往往通過營(yíng)造諸如“ 雪茄吧”等氛圍、組織“社區(qū)文藝匯演”等活動(dòng)來吸引消費(fèi)者，但是將這作為高尚住宅區(qū) —— 別墅區(qū)的文化還顯得有些淺薄。 別墅的使用功能不夠完善：舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，在調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn)，大部分的別墅戶型，沒有考慮到工具房的配置?，F(xiàn)降為 5000 元 /平方米左右，卻依然銷勢(shì)緩慢，這是由于配套等方面原因，因而未得到市場(chǎng)所認(rèn)可。早期的別墅雖然賣到比現(xiàn)在市場(chǎng)上更高的價(jià)格，但其品質(zhì)遠(yuǎn)沒有達(dá)到與其價(jià)格相稱的地步。當(dāng)住宅條件不斷改善，消費(fèi)者的住房條件從小到大 ，從平面到錯(cuò)躍層，然后到要求有天有地的房屋，這一快速的發(fā)燕尾服歷程僅僅經(jīng)歷