合肥高端別墅項(xiàng)目營銷策劃方案(文件)
【正文】 。在售獨(dú)棟別墅最小面積為 385 ㎡，實(shí)際 433 ㎡，獨(dú)棟均價(jià) 50005500元 /平方米；聯(lián)排最小面積 160 ㎡，均價(jià) 40004500 元 /平方米?，F(xiàn)在售雙聯(lián)（花洋）別墅面積為 180380 ㎡，均價(jià)為600010000 元 /平方米。下半年將推出聯(lián)排別墅，面積在 220260 ㎡，價(jià)格未定。俗話說任何事有利就有弊，所以我們也要看見不利的一面，例如東門那塊片區(qū)的整體環(huán)境不夠優(yōu)雅，現(xiàn)在的入住氛圍也不利于展示別墅的高端形象，小高層與高層的頂層復(fù)式分流部分別墅的消費(fèi)群體，這些都直接影響到項(xiàng)目的推廣 與銷售，所以 總的來講，項(xiàng)目的發(fā)展關(guān)鍵在于如何把握市場機(jī)會(huì)，發(fā)掘區(qū)內(nèi)其它競爭項(xiàng)目所不同的賣點(diǎn)和市場空檔。 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點(diǎn)） 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境優(yōu)良；（稀有賣點(diǎn)） 從房源面積來分析，主力剩余房源面積集中在 210220 ㎡，房款總價(jià)在 110130 萬之間，消化此類房源別墅銷售就是比較成功的，因?yàn)?，后期營銷推廣去化的重點(diǎn)為此區(qū)間。 購買本案的客戶層面，總體上分成經(jīng)濟(jì)實(shí)力截然不同的客戶，購買獨(dú)立別墅的客戶主要是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端人群。 投資人士（來歷比較復(fù)雜），別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，增值潛力大，低價(jià)高賣或用于出租。 結(jié)論 1： 客戶主要以 4050 的 中年為主， 在當(dāng)?shù)赜邢喈?dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)地位；家庭人口較少，以 3 口和 4 口之家為主。 由于項(xiàng)目位置處于小區(qū)中心內(nèi)，因此環(huán)境備受親睞，特別相對周邊整體環(huán)境而言，這種環(huán)境是不論哪個(gè)項(xiàng)目都無法比擬的，因此項(xiàng)目對市區(qū)想改善生活環(huán)境的人來講最具有誘惑力。 本地的私營企業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，高收入的人群主要集中在私營企業(yè)主中，他們經(jīng)常出入與高級酒店、賓館等餐飲娛樂場所，他們的個(gè)人時(shí)間相對自由，同時(shí)在工作之余更期望回歸自然的享受。 客戶細(xì)分： 1) 年齡特征 35—— 55 歲，知識層次較高，人生閱歷豐富； 2) 身份特征 企業(yè)單位高級管理人員為主，少量事業(yè)單位中高級干部； 3) 心理屬性 接受能力好，見識較廣，善于交際，自我意識強(qiáng)； 4) 行為屬性 注重生活的質(zhì)量，追求一定的社會(huì)地位和尊崇感，重視熟人間的人際傳播； 5) 消費(fèi)屬性 高收入群體，有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)儲(chǔ)蓄基礎(chǔ)。 第三部分、營銷推廣策略 根據(jù)廣泛的市場調(diào)研和客戶分析，并在總結(jié)前一階段的工作的基礎(chǔ)上，我們調(diào)整營銷思路，結(jié)合市場需要，整合項(xiàng)目優(yōu)勢，全面進(jìn)行有效市場推廣。 是一類客戶，他們是生活的行家，真正懂得生活藝術(shù)的享受家。 修身養(yǎng)性 社區(qū)文化 ? ? Enjoy 生活享受家，是產(chǎn)品與客戶之間的共性，是產(chǎn)生共鳴和認(rèn)同感的 “ 結(jié)點(diǎn) ” 廣告語：享受就是生活 廣告語釋義： 在人的生命歷程中， 真正堪稱 “ 純粹 ” 的享受階段， 大約有兩個(gè) —— 學(xué)齡前，一切尚未開始，紛擾無從談起； 退休后，事事塵埃落定，幸福水落石出。 合肥市后花園，高級市政配套規(guī)劃，廣闊的投資、生活版圖正在形成 房子好 以上是我們在市場推廣時(shí)的主要賣點(diǎn)，當(dāng)然，價(jià)格依然是關(guān)鍵而且敏感的問題，不會(huì)在廣告中去直接釋放。 （ 3）入市期 —— 形象推廣 + 產(chǎn)品 買點(diǎn) + 性價(jià)比 2020 年 10 月 — 2020 年 11 月 開始實(shí)際為消費(fèi)者算帳，引導(dǎo)價(jià)值導(dǎo)向，貫穿產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣點(diǎn)，促成購買行為。 B. 項(xiàng)目形象包裝 1. 宣傳風(fēng)格：古韻徽香，淡雅致遠(yuǎn)。（地位） 徽派后現(xiàn)代，濱水合式聯(lián)排別墅，閱水聽心，達(dá)觀天下。 。（地段） 久在樊籠里 復(fù)得返自然 （從城市狀況與自然需求入手） 結(jié)廬在人境 而無車馬喧 （從廣義的靜入手） 日夕氣清 悠然其懷 （從整體社區(qū)的生活狀態(tài)入手） 談笑有鴻儒 往來無白丁 （從群體身份的組群特性入手） 無絲竹之亂耳 無案牘之勞形 （從單體的靜和個(gè)人生活狀態(tài)入手） 明月松間照 清泉石上流 （從內(nèi)景入手） 荷風(fēng)送香氣 竹露滴清響 （從早晨內(nèi)環(huán)境感受入手） 閑窺石鏡清我心 （從哲學(xué)角度入手，訴求生活境界） 說明： 以產(chǎn)品自身的濃郁的文化附加值挖掘和宣傳為主，激起目標(biāo)客戶群的消費(fèi)欲望，并使其覺得物超所值而不是物有所值，從而在售樓價(jià)格上達(dá)到一個(gè)心理價(jià)位的翻越。（形象） 真意山水，一生珍藏。 （ 5）強(qiáng)化期 —— 形象推廣 + 賣點(diǎn)宣傳 + 口碑傳播 2020 年 12 月 — 2020 年 2月 大幅度的廣告推廣，介入感性訴求，維系顧客耳語傳播。為后期推盤打好基礎(chǔ)。 閑庭信步，指點(diǎn)江山！一條邕江，萬頃青山，四季為您傾情 演出 生活好上加好 座北朝南，負(fù)陰抱陽，龍脈交匯之風(fēng)水寶地，眾風(fēng)水專家贊不絕口 環(huán)境好 休閑樂趣 全程享受家，享受什么？ 都市生活 主要針對以下問題展開我們的營銷思路： 為什么要買別墅？ 為什么選擇靜安新城？ 如何去引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？ 以上客戶的共性是：高收入家庭，能接受和市中心地帶 150 平方米精品住宅基本等同總房價(jià)的家庭。因此按一套房子 150 萬來計(jì)算可得到我們的客戶的基本的財(cái)務(wù)情況。市區(qū)相對較遠(yuǎn)，客源不足，僅占 10%，西區(qū)更少，僅占 1%。 結(jié)論 2： 客戶來源主要以市區(qū)為主，其次是東區(qū)和長豐，其他地方占少量部分。 客戶特征描述： 由于本項(xiàng)目很多因素的唯一性，市場可參考要素較少，因此客戶分析相對模糊，鑒于在產(chǎn)品層面兩區(qū)的變化不大，因此我們的客戶分析得到我們 Ⅱ 的客源情況。 中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及 IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們在職業(yè)生涯中積累了大量的財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量。 S（優(yōu)勢） W（劣勢） A、項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)所處的地段較好，發(fā)展?jié)摿Υ螅? B、開發(fā)商品牌在區(qū)域內(nèi)影響力較強(qiáng)； C、項(xiàng)目規(guī)模大，小區(qū)內(nèi)配套公建設(shè)施完善； D、產(chǎn)品適合，價(jià)格相對低廉； E、頂級產(chǎn)品的稀缺性效應(yīng)； F、成熟的社區(qū)大環(huán)境已經(jīng)初步形成。 合理的價(jià)格，超高
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