【正文】 1 4 1 1 1 4 1 3 1 1 1 2 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，剩余別墅共計(jì) 38 套， 200 ㎡以下共計(jì) 3 套， 200210 ㎡共計(jì) 3 套，210220 ㎡共計(jì) 24 套， 220 ㎡以上共計(jì) 8 套。 二、 SWOT 分析： 市場是一切營銷推廣的基 石，市場情況了如指掌后，我們更應(yīng)該了解項(xiàng)目自身的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)點(diǎn)和缺點(diǎn)，只有做到這樣，才能揚(yáng)長避短，抓住營銷推廣的核心，形成市場核心競爭力。 A、自然生態(tài)可用率不高，景觀構(gòu)造不完善； B、整個(gè)區(qū)域知名度和美譽(yù)度不高； C、區(qū)域生活便利性和時(shí)尚性不足； D、項(xiàng)目被眾多 建筑群包圍，埋沒了個(gè)性， E、建筑體量小，缺乏吸引目標(biāo)客戶群的優(yōu)越性，容易被忽視； O（機(jī)會(huì)） T（風(fēng)險(xiǎn)） A、合肥市城市規(guī)劃的 “ 東進(jìn) ” 拓展提供發(fā)展契機(jī)； B、政策對別墅用地的嚴(yán)控，能夠提升項(xiàng)目的價(jià)值； C、合肥別墅市場方興未艾，東區(qū)更需引A、其他同類高檔產(chǎn)品對客戶群的分流； B、高檔客戶群相對狹窄； C、項(xiàng)目和開發(fā)商在合肥市場內(nèi)關(guān)注度欠缺； 導(dǎo)和開發(fā)； 三、客戶分析： 從本案的市場定位來看，本案在目標(biāo)人群的定位上也有別于其他別墅類項(xiàng)目，它不完全以經(jīng)濟(jì)總量來對目標(biāo)人群進(jìn)行區(qū)隔，其考慮的復(fù)雜程度，涵蓋內(nèi) 容將更為廣泛，也更為細(xì)致，簡單的說就是要在有可能購買類似物業(yè)項(xiàng)目的人群中，再進(jìn)行甄選，方可成為本案的有效目標(biāo)客源。 客戶的職業(yè)構(gòu)成背景： 由外資企業(yè)家、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國外購買需求，他們主要分布在新區(qū)和其他區(qū)域的外資企業(yè)，隨著這個(gè)人群的不斷擴(kuò)大，購買需求將不斷增長。 城市的 “ 中產(chǎn)階級 ” ，如薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師、高級知識分子等，二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇良好人文環(huán)境。 但是由于社會(huì)文化背景、傳統(tǒng)生活習(xí)慣、知識文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同買家對別墅要求相差很大。并通過對其購買行為的分析，來更好的采用推廣和營銷手段。 這批人普通在 30 歲后完成了原始財(cái)富的積累過程，將在長期內(nèi)處于事業(yè)成熟期，并形成了與眾不同的生活習(xí)慣，并開始享受生活。而且以本地人為主。而東區(qū)的，特別是龍崗的項(xiàng)目相對來講，位置大致相同，而且環(huán)境也相 當(dāng)不錯(cuò)，因此雖然項(xiàng)目處在東區(qū)，但是購買力不是很強(qiáng)，但很有潛力。 結(jié)論 3： 客戶組成主要以本地的私營企業(yè)主為主，占 73%，其次是高級工作者，占 22%，中層工作者占 5%。 結(jié)論 4： 多數(shù)人采用首付 +按揭的付款形式 從調(diào)研來看，大部分人采用按揭形式付款，并多數(shù)采用商業(yè)貸款為主，多數(shù)是 采用首付 3 成或者 4 成，貸款為 7 成或者 6 成的形式。 資產(chǎn)項(xiàng)目 現(xiàn)有儲蓄 家庭可預(yù)見年收入 現(xiàn)有住房 家庭車輛 200 萬 150 萬 20 萬 ≧1 套 ≧1 輛 250 萬 200 萬 35 萬 ≧2 套 ≧1 輛 300 萬 250 萬 55 萬 ≧2 套 ≧1 輛 結(jié)論 5： 圈內(nèi)朋友傳播和報(bào)紙廣告成為他們得到樓盤訊息的主要工具 從調(diào)研來看，多數(shù)人都是通過朋友介紹而購買該項(xiàng)目的別墅，因此口碑的宣傳起到關(guān)鍵的作用，因此在以后的推廣中更應(yīng)該做好現(xiàn)有的客戶的歸屬感和尊貴感，讓項(xiàng)目的印象深深 的印到他們腦中，并且通過廣告宣傳和其他的合適媒體形成很好的社會(huì)效應(yīng)。購房時(shí)把地段和品質(zhì)放在重要位置，對同一小區(qū)人群素質(zhì)比較關(guān)注； 6) 地理特征 周邊區(qū)域?yàn)橹鳎渌麉^(qū)域兼有 少量選擇性； 7) 性格特征 成熟、穩(wěn)重、不事張揚(yáng)，心理優(yōu)越感較強(qiáng)，有比較固定的社交圈。 “ 用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅 ” 。 思路決定出路。 概念推廣策略 為 什么要買別墅？ —— 原因其實(shí)很簡單，為了享受！ 創(chuàng)意原點(diǎn)：生活享受家 概念釋義： 是一個(gè)家，一個(gè)提供享受的家，能全程提供豐富的 Enjoy 內(nèi)容的 “ 家 ” ， 從工作到生活，從會(huì)所到配套，由室內(nèi)到外景觀，由現(xiàn)成的美好到未來的發(fā)展 ?? 都是全程地提供享受的家。 Enjoy 生活享受家，既是靜安新城的樓盤概念與樓盤個(gè)性，也是潛在目標(biāo)客戶的群體特征和心理需要。 真山真水 升值空間 空間美學(xué) 而中青年，生活卻陷入 “ 忙、盲、茫 ” 的惡性循環(huán)， 對此，靜安新城將提出最好的解決方案 —— 全年齡層享受 關(guān)照各年齡層（小孩、中青年、老年）的生活享受 全程人生享受 呵護(hù)從小到大，從少到老的生活享受 全面場所享受 體貼從城市到社區(qū)空間轉(zhuǎn)換、由內(nèi)而外各種場所 的生活享受 為什么選擇靜安新城？ 選擇靜安新城六大理由 現(xiàn)代貴族家庭典范，合肥東區(qū)生活領(lǐng)袖向靜安新城別墅看齊！ “ 六好家庭 ” ，六大旺銷理由早已是公開的秘密！ 風(fēng)水好 聞得好花香，聽得蟲鳥鳴，煥發(fā)生命能量，生活大師養(yǎng)心、養(yǎng)身之生活寶殿 地段好 大師傾力規(guī)劃，建筑材料、技術(shù)實(shí)現(xiàn)多項(xiàng) “ 合肥首創(chuàng) ” ，真正滿意、安 心住宅 景觀好 貴族生活領(lǐng)地， 10000 ㎡的超大豪華會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場、俱樂部等等。 一、 推廣策略 ： （ 1）蓄水期 — 項(xiàng)目形象 + 地段優(yōu)勢 2020 年 8 月 —— 2020 年 9 月 別墅項(xiàng)目告知市場，形象推廣，大度炒熱地段，吸引目光。 （ 2）引導(dǎo)期 —— 形象推廣 + 產(chǎn)品買點(diǎn) 2020 年 9 月 — 2020 年 10 月 加強(qiáng)產(chǎn)品賣點(diǎn)宣傳，樣板區(qū)推出。 （ 4）穩(wěn)定期 —— 形象推廣 + 事件營銷 + 口碑推廣 2020 年 11 月 — 2020 年 12月 加強(qiáng)顧客挖掘，維護(hù)顧客，形成良好口碑。 （ 6）清盤期 —— 促銷活動(dòng) 2020 年 2 月 — 2020 年 3 月 縮短銷售節(jié)奏，開展促銷優(yōu)惠活動(dòng)，后期品牌維護(hù)，注重業(yè)主實(shí)際居 住感受。 2. 宣傳文案廣告語： 閱水聽心，極美之境。（價(jià)值） 龍崗 .靜安新城貴賓席 —— 睿園別墅。（風(fēng)格） 最 “ 靜 ” 離市中心。從而制造欲望，持幣待購