【正文】 總建筑面積： 93 萬平方米 容積率：小于 1 一期總戶數(shù)： 6300 戶 戶型分配：別墅、排屋、電梯、公寓 綠化率： 65% 銷售價格 聯(lián)排別墅：起價 5080 元 /㎡， 均價： 5260 元 /㎡ 均價：別墅： 5200 元 /㎡ 均價：排屋： 3800 元 /㎡ 建筑特點： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 配 套 設(shè) 施 生活配套：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、購物中心、陽光泳池、醫(yī)療中心、會所等 社區(qū)會所“ 8000 平方米時尚會所 物管大樓： 6000 平方米，功能齊全 運動休閑： 10000 平方米休閑廣場 通訊網(wǎng)絡(luò)：配備高標(biāo)準(zhǔn)的三星級智能化系統(tǒng)，電話、有限電視、網(wǎng)絡(luò)三合一 區(qū)域劃分 分別墅、排屋、電梯公寓三部分組成 項目定位：世界級水準(zhǔn)的大型居住社區(qū) 廣告訴求：“說不盡 的精彩” 有劣分析： 優(yōu)勢：配套齊全、超前，規(guī)模超大，園林設(shè)計投入較大，品質(zhì)佳 劣勢：業(yè)主層次較為雜亂，談不上純高尚社區(qū)；頂級形象難以長久 維持。 根據(jù)業(yè)主需求提 供其他專項服務(wù)。 就戶型上來分析，其總體的戶型設(shè)計比較小，各區(qū)間的面積相對偏小，這應(yīng)該是開發(fā)商鑒于樓盤的體量較大，怕需求不夠，所以在戶型設(shè)計上，考慮到總面積與總價的關(guān)系。 Y 國際設(shè)計顧問公司擔(dān)綱設(shè)計、擁有杜甫草堂百年濃郁的文化積淀的“草堂之春”，據(jù)傳言其售價將突破 10000 元 /平方米。別墅項目的市場競爭將空前激烈。一般來講，商品房空置 率保持在 5％ — 14％之間比較合理，即 5％以下為 “空 置不足”區(qū)，消費者選擇余地不夠； 14％一 20％為“空置危險”區(qū)， 20%以上為“空置積壓”區(qū)。表明開發(fā)商對未來成都樓市前景仍持樂觀態(tài)度。 成都房地產(chǎn)市場總體情況分析 20xx—— 20xx 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年房地產(chǎn)完成投資： 億元，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在全國 15 個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后。 結(jié)論： 成都市理想的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境、便捷的交通條件、 優(yōu)良的配套設(shè)施、強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)走勢、開放的城市面貌、積極的政府態(tài)度等等有利因素，將極大的促進(jìn)成都的城市規(guī)模的擴(kuò)大，吸引國內(nèi)外的投資者與旅游度假者，留住優(yōu)秀的科技人才，為成都市經(jīng)濟(jì)的營造一個可持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢。前 5 個月國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 的同比增速分別為： 11%、 %、%、 %、 13%。有全國重點文物保護(hù)單位和四川省文物保護(hù)單位 19處。 開發(fā)了旅游資源，保護(hù)了城市西、北面豐富的地下歷史遺產(chǎn)和地面文物古跡。其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山 是未來都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是我市重要的公路口岸。 其中包括別墅、聯(lián)體別墅、排屋、小高層、特色民居及幾種房產(chǎn)形態(tài)混合的樓盤等。 根據(jù)本項目可能開發(fā)的房產(chǎn)品而設(shè)定的目標(biāo)消費者的問卷調(diào)查與分析。 成都龍泉驛 高檔別墅區(qū) 項目市場調(diào)研及營銷策劃 方案 自然的往往是永恒的； 永恒的往往是自然的； 永恒是人類永遠(yuǎn)的夢想！ 目錄 根況 前言 一、調(diào)研目的 二、調(diào)查內(nèi)容 三、調(diào)查方法 四、調(diào)查過程與結(jié)果 第一部分 環(huán)境分析 一、宏 觀環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)市場總體情況分析 二、微觀環(huán)境分析 成都別墅市場分析 競爭樓盤分析 第二部分 消費者心理調(diào)查結(jié)果與分析 第三部分 成都市優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分 析 案例分析 一、公司簡 介 二、置信發(fā)展歷程 三、評價與分析 第四部分 項目市場定位 一、項目優(yōu)勢 二、項目劣勢 三、項目定位 四、目標(biāo)消費者定位 第五部分 項目投資效益分析 附件目錄： 成都市房地產(chǎn)媒體廣告分析 高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料與設(shè)備 參考樓盤圖片 結(jié)束語： 概況 項目位于成 都市東郊的龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)的“西部陽光城”，地處區(qū)內(nèi)主干道 —— 陽光大道東部的龍泉山谷。 本項目所在區(qū)域的相關(guān)配套與政府規(guī)劃方案。敝司獲得的信息真 實可靠，得出的結(jié)論客觀準(zhǔn)確，并依此提出建議，調(diào)查對象的基本情況與得出的結(jié)論在下文分步陳述。 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃： “四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)：“四橫”，指成渝高速、益州大道（ 老 成渝 路）、萬方大道（成都 —— 洛帶公路）及規(guī)劃的龍興大道（成都 —— 龍泉 驛交通性主干道）。 教育科技 成都是西部重要的科技、教育中心，現(xiàn)有高等院校 22 所，博士點 100多個，博士后流動站 35 個，國家重點學(xué)科 15 個，重點實驗室 18 個，各類科研和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu) 2800 多個，兩院院士 27 個，各類科技人員 49 萬人，擁有科技人員總數(shù)和每萬人擁有科技人員數(shù)均居全國大城市前列。有世界唯一的大熊貓繁育研究基地。 預(yù)計上半年 GDP 完成 712 億元，同比增速達(dá)到 %，比去年同期提高 個百分點，預(yù)計比全國、全省增速分別高 、 個百分點，在 15 個副省級城市中位居前列。 據(jù)世界房地產(chǎn)行業(yè)的歷程來看，在穩(wěn)定而快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢下，房地產(chǎn)業(yè)也將獲得持櫝的發(fā)展；同時，房地產(chǎn)業(yè) 的持續(xù)發(fā)展，能極大的刺激與拉動經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展。 20xx 年商品房竣工面積： 萬平方米 20xx 年商品房銷售面積： 萬平方米 20xx 年住宅竣工面積： 萬平方米 20xx 年住宅銷售面積： 萬平方米 20xx 年商品房空置面積： 萬平方米 20xx 年上半年共完成開發(fā)投資： 億元，其中住宅、商業(yè)用房、寫字樓投資分別同比增長 %、 %、 %。 房地產(chǎn)市場供需情況分析 根據(jù)以上調(diào)查數(shù)據(jù)分析：成都市的房地產(chǎn)處于一個快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)的投資開發(fā)量、竣工量、銷售量、商品房空置率均處于上升的趨勢。而成都的商品房空置率從 1998 年的房地產(chǎn)市場開始步入正軌到現(xiàn)在一直保持在10％的水平。 別墅消費群體：文藝演藝界人事、金融證券從業(yè)人員、民營企業(yè)主、富商、大學(xué)教授及其他高收入的中產(chǎn)階層。市區(qū)的其他別墅售價一般在 50006000 元之間。 草堂之春 開發(fā)商 成都天合房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 項目地址 成都市草堂路 1 號 建筑設(shè)計 美國 W 銷售狀況 目前己售出 9 幢，余 20 幢 ，僅有的 435m2的戶型已售完 其他情況 從地價上來看應(yīng)當(dāng)有一定 的增值空間，草堂之春的地價為 144 萬 元 /畝。 成都市典型的別墅的形態(tài)、定位與優(yōu)缺點分析： 成都的別墅基本可以分為以下幾種類型： 類型一 高爾夫別墅（國際上流行的形態(tài)） 典例 青城山高爾夫山莊： 形態(tài) 處于高爾夫球場之中的別墅 定位 蘊(yùn)涵高爾夫特有的高尚場所的功能的社區(qū)，吸引的金領(lǐng)一族 價格 80 萬 — 200 萬 /幢，均價 5000 元 /㎡ 面積 400 畝，分三期 開盤時間 20xx 年 4 月 16 日開盤 同類樓盤 錦麗園 優(yōu)點 擁有球場所具有的 G（草地）、 O（氧氣）、 L（陽光）、 F（腳步） 擁有青城山旅游勝地的自然風(fēng)光； 高爾夫運動場特有的高尚社區(qū)氛圍與高附加值。 一、 公開招標(biāo)方式選定策劃公司，開始項目的整體包裝 二、 政府相關(guān)部門和設(shè)計機(jī)構(gòu)已開始項目的規(guī)劃設(shè)計 三、 公司耗資 20xx 余萬完成了居民的拆遷安置工程，并開始道路修建和水電氣、光纖管網(wǎng)等基礎(chǔ)工程的施工。 山間會所：占地 30 畝，各種休閑、康樂設(shè)施分布于錯落有致的景觀之間，有恒溫游泳池、陽光游泳池、臺球室、乒乓球室、茶樓、網(wǎng)吧、兒童樂園、時尚 SHOW 等。應(yīng)該倡導(dǎo)真正的別墅概念。 別墅缺乏清晰的文化定位： 別墅項目實質(zhì)是營造一種獨特、和諧的文化內(nèi)涵，使特定的人群產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，這才是別墅的“別”處。以現(xiàn)在別墅在市場上的供應(yīng)量來看，市場需求還在較 大空間。市中心區(qū)域已經(jīng)淡出居住熱點空間 的景況。 150— 200平方米與 200 平方米以上的合計共占了總數(shù)的 %。相對汽車的普及，地段不再是購房者選擇物業(yè)的重要因素。智能化小區(qū)必將成為市場的主流。 1您認(rèn)為以下哪住宅比較好，在成都有較高的知名度： A、桃花園別墅 B、羅浮世家 C、芙蓉古城 D、麗都 C 區(qū) E、世紀(jì)錦苑 F、河濱印象 G、中華園 H、萬科城市花園 I、銀都花園 J、錦官新城 K、康河酈景 L、成都花園 M、青城白鷺洲 4487204 2116911920326815713560246100050100150200250300桃花園別墅羅浮世家 芙蓉古城 麗都C區(qū)世紀(jì)錦苑 河濱印象中華園萬科城市花園銀都花園 錦官新城 康河酈景 成都花園青城白鷺洲 分析：在對成都住宅知名度、認(rèn)可度調(diào)查顯示，各住宅的排名依次為萬科城市花園、成都花園、麗都 C 區(qū)、芙蓉古城、中華園、銀都花園、錦官新城、河濱印象 、青城白鷺洲、世紀(jì)錦苑、康河酈景、桃花園別墅。每幢別墅盡量有自己不同的風(fēng)格。 二、置信發(fā)展歷程 1997 年 11 月 12 日，置信公司第一個產(chǎn)品 —— 第一套房屋（雙楠誼苑一期）成功售出，開始實踐“為你想得更多，讓你住得更好”的經(jīng)營理念。 20xx 年 6 月，置信失業(yè)取得 ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證，成為西南首家通過ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證的房地產(chǎn)民營企業(yè)，在管理上與國際接軌。麗都花園、芙蓉古城雙雙被評為“中國名盤”，麗都花園 還獲得了國際建筑中心聯(lián)盟“未來住宅精品樓盤大獎”。大連萬達(dá)與深圳萬科的樓盤雖然銷售形式很好，但是，在人性化的設(shè)計理念方面，置信的樓盤更勝一籌。 目前政府已經(jīng)在項目所在地 —— 西部陽光城，投入了近 6 個億的資金用于本地區(qū)的水、電、氣、路、通訊、郵電、教育、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)。而且這樣的地塊環(huán)境在成都市的近郊也是罕見，具有稀缺性，只要開發(fā)得當(dāng)，設(shè)計合理，此地的房產(chǎn)品將具有很高的附加值。 開發(fā)商雄厚的實力 中鐵五局雄厚的實力是項目成功開發(fā)的堅實的基礎(chǔ)。目前的配套設(shè)施尚難以完全滿足不斷擴(kuò)大的城市人口的需求，規(guī)劃中的配套設(shè)施如道路、水、電、氣等等的最后完成也將假以時日。 排污系統(tǒng)：由于本項目定位為高檔別墅，因此環(huán)保要求相當(dāng)高，而本地塊目前并無市政管網(wǎng)預(yù)理，建筑物的大面積分散的格局，注定管線的鋪設(shè)與成本要大幅度的增加，而且由于是山地的地形特征，其設(shè)計與施工難度就比較大，其成本也會相應(yīng)增加。 水庫的水質(zhì)改善需比較長的一段時間 目前的三門寺水庫稍顯渾濁，不象一般的無污染的水庫 的水那樣的清澈，如果不予改良，將影響項目的總體品質(zhì)。 植被狀況不是很理想 本項目的山體部分的綠化率雖然比較高，但是植被的質(zhì)量不是很理想。這些果樹的根系比較淺，而且其他草木又不允許與 其共生，因此容易引起山體的裸露與滑坡（目前已有此類情況發(fā)生），影響整個項目的安全與環(huán)境品質(zhì)。因此，要使水質(zhì)得到較好的改善，需要多次分步的更換水體，這樣的改良過程會持續(xù)比較長的時間。由于項目地塊的外環(huán)線為毫無遮攔的山林， 而且山的另一面為緩坡，因此，在安防系統(tǒng)的投入成本方面也會比一般的地塊高出許多。 市場競爭非常激烈 該地區(qū)今明兩年將有包括 20xx 畝的宏宇山莊、 1500 畝的國際名城、山水人家等在內(nèi)的上百萬平方米的別墅、排屋等項目相繼開發(fā)實施，其開發(fā)與銷售的時間與本項目的基本同期。尤其是高檔的別墅項目，一般來講其推廣的方式有兩種：一、投入大量的資金，持續(xù)的進(jìn)行媒體宣傳和一些推廣活動從而樹立項目的高檔次形象，刺激消費者的購買欲望。從項目地塊位置到成都市中心區(qū)和主要的交通港如機(jī)場、火車站等地， 均在半小時的車程范圍內(nèi)而且路況好，道路標(biāo)準(zhǔn)高，幾乎沒有堵車的煩惱。其中成渝告訴同安出口與本項目僅 1 公里不到的距 離。四川是一個歷史悠久的地方，蜀地自古就是藏龍臥虎之地，從來不乏富商巨賈；他們有著自己的獨特飲食與文化，他們有他們自己的見解，他們崇尚英雄 —— 置信的董事長楊豪是他們的驕傲，被譽(yù)為傳奇人物；他們的經(jīng)濟(jì)雖然沒有沿海地區(qū)那么發(fā)達(dá)，但是他們不乏對美好事物的鑒賞能力與向往；他們懂得休閑與享受 —— 成都被 《新周刊》譽(yù)為中國最休閑的城市，被譽(yù)為中國第四城，僅次于北京、上海和廣州；他們很關(guān)心自己的生活水準(zhǔn)，居住環(huán)境?? 從置信的成 功我們看到，其實，成功很簡單，那就是：造美的房子，造有特色的房子，這是消費者需要的房子。 20xx 年 1