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【正文】 ，戶型面積略小的獨立別墅則沿湖擺放； ? 地塊西側沿中環(huán)高速區(qū)域和臨近項目商業(yè)部分區(qū)域，由于景觀相對較差，受外界干擾較嚴重，建議布置雙拼別墅，在項目內(nèi)部形成層次感，減弱對獨立別墅區(qū)的影響。 ? 項目二期整體規(guī)劃設計 ? 注重項目內(nèi)部景觀規(guī)劃及 水系的設計，力求景觀資源的最大利用并保證景觀的均好性； ? 項目景觀仍然以湖景為主，但由于二期地塊對湖面面積無硬性要求，建議盡可能控制湖面面積，由湖面延伸出多條小溪，形成豐富的水系，增加項目親水性； ? 戶型面積較大的獨棟別墅主要布置在湖心島嶼與湖岸線上，地塊東側景觀較差處，用于設置雙拼別墅。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 外立面建議 ? 外立面風格建議 外立面風格與元素設計必須符合項目形象定位，給消費者強烈的硬質(zhì)感受，以迎合目標客戶群體心理特征。建議本項目采用北美寒帶別墅風格，外立面色彩褐色為主，建筑輪廓主要以直線條勾勒，表現(xiàn)出項目厚 重的質(zhì)感，并能融入周邊環(huán)境，從而體現(xiàn)這一建筑風格。 環(huán)境建議 湖景是本項目內(nèi)部景觀的核心部分， “ 擇水而居 ” 素來 也 是中國人的夢想，中國傳統(tǒng)文化中就有 “ 仁者樂山，智者樂水 ” 的說法 。 所謂水景，表面來看是有水的景致，但是其深層次的含義則彰顯了人與自然的和諧關系。 建議可在湖岸設置部分濕地，加強項目親水性的同時，擴大公共活動空間。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 濕地景觀 外圍綠化用地除設置環(huán)地塊樹陣外，建議將其他部分劃分為若組團，各組團冠以不同的主題，主要以花卉（主要以荷花為主題）、果園等表現(xiàn)方式為主，在種植品種上應注意不同季節(jié) 品種的搭配，盡可能做到“花 —— 四季常開，果 —— 八節(jié)常熟”。 樹陣 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 荷花池 建議主入口處設置大面積綠化景觀，力求營造較強的震撼性和尊崇感，同時應以綠化景觀阻隔入口處對項目內(nèi)部的直視。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 配套設施建議 會所 4 本項目會所定位為高檔會員制溫泉會所，在功能配置方面除了滿足常見設施的基本要求，為體現(xiàn)項目高檔別墅的形象，還應與一般溫泉會所形成較大差異，除硬件設施檔次應高于同類項目外，還應考慮到業(yè)主的個性需求，強調(diào)尊崇性、享受性的特征，使其具備尊貴、高雅的氣質(zhì)。 由于本項目溫 泉會所將對外開放，前期只要目的是為別墅項目聚集人氣，擴大知名度，加之總體規(guī)模較大，可考慮分期建設，同時可作為項目售樓部使用，降低項目前期硬性投資。 同時會所與別墅項目之間應分別成立項目公司進行開發(fā)， 減少會所 因項目調(diào)整、轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費成本。 室外休閑運動設施 應盡量集中設置在居住組團里，既能達到運動健身的目的，又能共享環(huán) 4 詳見會所可研報告 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 境空間，并成為景觀的重要組成一部分。 根據(jù)項目定位，建議項目休閑運動設施主要是： ? 高爾夫推桿練習場 建議在地塊南側，臨近主入口處設置 100 平方米左右高爾夫推桿練習 場，以提升項目品質(zhì)。 ? 網(wǎng)球場或壁球館 智能化系統(tǒng)建議 智能化特點： ? 實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的高效管理，節(jié)約能源，保持和改善生態(tài)環(huán)境； ? 滿足人們現(xiàn)代生活需要，為物業(yè)管理中心提供良好的管理與控制方式； ? 為住戶提供良好的服務和交流手段。 具體而言，本項目智能化系統(tǒng)主要包括以下幾項即可： 安全防范系統(tǒng) ? 出入口管理及周界防越報警； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ ? 對講 /可視對講與防盜門控制； 信息管理系統(tǒng) ? 對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控； ? 緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)； ? 物業(yè)管理計算機系統(tǒng) ； 信息網(wǎng)絡系統(tǒng) ? 綜合布線 ? 有線電視網(wǎng)系統(tǒng) ? 高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng) ? 電話網(wǎng) 溫泉入戶思考 泡溫泉是非常享受的事， 將溫泉接引入戶無疑將提升項目檔次，增加項目產(chǎn)品附加值，成為項目的一大賣點，但溫泉入戶同時也存在諸多缺陷。 （ 1）、由于需要通過管道接引溫泉，無疑將增加項目成本； （ 2）、各棟別墅與溫泉會所之間距離不同，溫泉接引管道的長短不一，對溫泉溫度難以保證，加之業(yè)主對水溫的要求各不相同，如另行增加加熱設備，將大幅提高開發(fā)成本，從而提升銷售價格，增加市場風險； （ 3）、溫泉使用高峰主要集中在冬季，其他季節(jié)使用頻率較低，而業(yè)主對溫泉的喜好程度不一， 溫泉入戶市場接受度值得商榷； （ 4）、溫泉水質(zhì)富含多中礦物質(zhì)，長時間使用將使管道出現(xiàn)堵塞狀況，增加后期維護成本； （ 5）、本項目溫泉會所將對外開放，而本項目業(yè)主也是溫泉會所只要客戶來源之一，如設置溫泉入戶，將減少溫泉會所客戶量，增加溫泉會所經(jīng)營風險。 綜上所訴，為盡可能降低項目開發(fā)風險，建議本項目不設置溫泉入戶。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 物管服務建議 物業(yè)管理直接影響企業(yè)品牌的建立，也是別墅項目成功與否的關鍵。本項目將通過引進成熟的現(xiàn)代業(yè)管理來提升項目品質(zhì)。 物業(yè)管理形象定位 較 高品質(zhì)物業(yè)管理 —— 管家式物業(yè)管理 核心工作理念：提供主動的、體貼入微的、尊重和滿足業(yè)主需求的服務 ，以滿足 生活和 精神層面的 雙重 需求。 人員外在形象包裝 重視物管的外在形象， 應 通過統(tǒng)一的著裝，統(tǒng)一的服務用語、行為，來體現(xiàn)對客戶的尊重以及項目的高品質(zhì)風格。 管理目標 社區(qū)環(huán)境：盡其所能 以 細致入微的服務滿足業(yè)主一切合理要求 。 社區(qū)生活氛圍： 安全 、 高雅、 健康、 悠閑。 社區(qū)品牌形象：高尚、領先、知名、升值 。 服務內(nèi)容 管家 式服務模式：除提供常規(guī)服務內(nèi)容外，還提供戶內(nèi)定時清潔、設備維護，送餐服務， 代購、代訂， 叫醒服務，接送、搬運、鑰匙保管 、 代雇保姆 等。該模地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 式更 人性化，對不同年齡段的人群同樣有效。 企業(yè)名稱 地塊位置 地塊面積（平方米） 地塊 容積率 建筑體量 （萬平方米） 拿地時間 保利（重慶）投資實業(yè)有限公司 北部新區(qū)經(jīng)開園陡溪生態(tài)體育公園及配套設施居住區(qū) 3號宗地 128610 2021329 重慶時代建設（集團）有限公司 北部新區(qū)高新園 L7號（部分）宗地 19913 2021725 重慶渝能晨陽置業(yè)有限公司 南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)四南村碾盤溝宗地 53336 20211020 重慶潤君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北碚區(qū)北碚組團 A 標準分區(qū)A282/0A291/0A301/01 等宗地 249454 20211230 重慶勁創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北碚區(qū)北碚組團 A 標準分區(qū)A65/03(1)、A65/03(2)、縉云山麓郊A43/0郊 A6 124907 20211230 重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司、重慶眾誠物業(yè)發(fā)展有限公司 南岸區(qū)茶園新區(qū) K 標準分區(qū)K22/01 號等宗地 1017677 2021329 合計： 1593897 2021— 2021 重慶每年平均別墅銷售套數(shù)約為 1200 套，按目前重慶樓市狀況保守估計，未來兩年內(nèi)年銷售量將保持在 1000 套左右，如按 350 平方米 /套計算，未來兩年別墅年銷售量約為 35 萬平方米 /年。以上為 2021— 2021 年內(nèi)拿地項目，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 預計其開發(fā)時間應在 2021 初年，銷售時間應在 2021 年底， 2021 年底已經(jīng)完成大部分銷售，且項目形象已逐漸老化，正是本項目入市搶占市場的最好時機；同時，由于目前政府已停止別墅用地的報批，到 2021 年底別墅用地隨著逐步的開發(fā)將日益稀少，因此建議 將本項目入市時間確定在 2021 年底或 2021 年初。 價格定位推導 以項目開發(fā)原則為定價的基點。 主要通過市場比較法進行項目價格定位： 方法一：市場比較法 ? 本案價格修正比較體系 ? 體系說明： ? 以房地產(chǎn)價格評估中的修正比較法為基礎工具，選用和本案具有較強可比較性且銷售良好的案例，將其價格作為被市場認同的價格標準，通過本項目與參照案例存在的各項差異性進行系數(shù)修正從而得出本項目的價格預測。 ? 房地產(chǎn)的價值主要體現(xiàn)在地塊價值和產(chǎn)品價值兩部分，比較因素分為 地塊和產(chǎn)品條件兩部分。 ? 在地塊和產(chǎn)品的組成分項上遵照現(xiàn)階段消費者對其綜合判斷的組成因素為基本點，并綜合考慮全面和條件之間不重疊為標準。將項目因素分為區(qū)位、價格、交通、配套、環(huán)境、樓盤規(guī)模、外觀、戶型設計、發(fā)展商實力及信譽、物業(yè)管理。 ? 對于每項指數(shù)的評價數(shù)值設定為 0～ 10 之間。 ? 數(shù)值旨在表現(xiàn)案例和本項目之間的價值差異性，并不作為一種評價標準。 ? 比較中都設定案例為靜止狀態(tài)，避免對案例進行未來預測，從而導致預測性誤差加大的情況，所以本修正體系是依照現(xiàn)階段袁家崗 —— 謝家灣區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況對未來進行判斷。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 價格定位 價值評價表 因素 權重 本項目 西郊莊園 保利小泉 坡嶺頓 高山流水 棕櫚泉 區(qū)位 /交通 7 5 7 內(nèi)部配套 6 5 7 6 6 6 景觀 /文化 7 6 8 項目規(guī)模 6 7 7 建筑體外觀 7 7 7 7 價格 6 6 7 戶型建筑結構 7 7 發(fā) 展商實力及信譽 7 8 7 增值潛力 7 8 7 7 7 合計 1 項目得分測算表 序號 樓盤名稱 樓盤得分 樓價 X2 X/N2 Y/N2 Y/N X/N X Y （ X） （ Y） 1 西郊莊園 8000 320 1600 49720 2 保利小泉 24000 960 4800 177300 3 坡嶺頓 14000 560 2800 93380 4 高山流水 12021 480 2400 79860 5 棕櫚泉 15000 600 3000 合計 5 73000 2920 14600 2484920 本項目 說明： ? 通過回歸分方程計算出：本項目平均銷售價格為： 14620 元 /平方米。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 項目價格定位 通過回歸分方程計算出：本項目平均銷售價格為： 14620 元 /平方米。根據(jù)重慶市 3%（ 07 年 10 月較 06 年 10 月上漲幅度）年上漲幅度，預計明年項目入市均價為 15059 元 /平方米 。 由于目前重慶市場上無聯(lián)排別墅銷售，聯(lián)排別墅的價格將以市場慣例制定，一般來說聯(lián)排別墅與獨立別墅價格的比值為 2： 3，本項目聯(lián)排別墅價格應為10039 元 /平方米。 價差體系建議 ? 景觀價差 朝向以及棟與棟之間景觀不同的差異，建議在規(guī)劃中考慮這一差異，并將棟與棟的差異和是否臨湖的差異，作為整體檔次劃分的基礎標準，在1000— 3000 元 /平方米。 本項目地塊臨近東北角規(guī)劃中的風情商業(yè)街，有利于項目商業(yè)部分的發(fā)展，同時為降低未來風情商業(yè)街對項目內(nèi)部的影響， 建議將商業(yè)部分設置在地塊東北角， 既承接商業(yè)街帶來的人氣，又為項目內(nèi)部別墅部分起到緩沖的作用；但考慮