【正文】 60。 ％TOWNHOUSE、錯(cuò)層疊加及頂層復(fù)式35194m2㎡ ％開發(fā)模式分析216。熙園位于香蜜湖西側(cè)，由兩塊地組成，其宗地號(hào)分別為B3030040和B3030038，一次性開發(fā)完成掬水Townhouse、4層半帶電梯錯(cuò)躍式洋房、多層單元式住宅，11層小高層、圓型點(diǎn)式高層、板式高層等高尚住宅。熙園結(jié)合北高南低的自然地勢(shì)，運(yùn)用“南北向、大間距、低密度”的規(guī)劃布局，全力營(yíng)造一種少數(shù)名門望族典藏的極致尊崇生活，充分考究北高南低的地形特點(diǎn)使建筑依坡就勢(shì)，創(chuàng)新六種不同建筑形態(tài)，更將完美的幾何構(gòu)圖元素“方形”、“圓形”、“三角”、“線條”等極力表現(xiàn)“天圓地方”和“天人合一”，體現(xiàn)了豐富的建筑層次美學(xué)和哲學(xué)境界。熙園是關(guān)外民營(yíng)發(fā)展商鴻榮源走進(jìn)關(guān)內(nèi)的第一次嘗試，早在2002年春交會(huì)就已亮相并在媒體上做廣告，但因一些手續(xù)以及國(guó)土局更改規(guī)劃問題直到2003年5月才推出，雖然失去了部分市場(chǎng)良機(jī)，但該項(xiàng)目仍一舉成功，最近還獲得“中國(guó)名盤”和“中國(guó)低密度住宅示范基地”的稱號(hào)熙園目前銷售率已達(dá)到90％，而熙園的戶型有很大的創(chuàng)新之處，尤其是有一些創(chuàng)新產(chǎn)品，如率先推出外圓內(nèi)方的點(diǎn)式戶型、疊加復(fù)式洋房、及點(diǎn)式小高層、TOWNHOUSE戶型也有8種之多，同時(shí)在地下花園式車庫也頗下功夫。市場(chǎng)反映較好。雖然熙園的容積率比水榭花都還低，但總體規(guī)劃上由于樓型過多，給人造成一種建筑過密，空間感不夠的感覺；存在私密性不好、對(duì)視等問題。 在銷售中，熙園的TOWNHOUSE，錯(cuò)層疊加洋房，帶電梯6－8層多層最受買家追捧， 32套復(fù)式單位銷售目前僅剩一套。－㎡m2的三房單位及靠近公路的圓形點(diǎn)式高層和小高層。－－，銷售情況要好，售價(jià)也高過三房單位。置業(yè)群體分析216。熙園所處的香蜜湖片區(qū)，是毗鄰將來深圳中心區(qū)的最佳居住區(qū)，以“修身、齊家、報(bào)天下”、“香蜜湖 熙園 深宅大院 尊崇人家”為廣告主題語的熙園，定位是高端產(chǎn)品。高端產(chǎn)品的消費(fèi)者針對(duì)社會(huì)的精英層面，從客戶的統(tǒng)計(jì)量可以看到，該類置業(yè)群體80%是出生于60年代，其職業(yè)特征是企業(yè)家、設(shè)計(jì)師、工程師、等，甚至都是深圳各行業(yè)的知名人士。該部分客戶大多經(jīng)歷過文革中后期社會(huì)影響，又是較早接受新思想和新社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的受益者。他們思想具有一定的傳統(tǒng)色彩，又具有強(qiáng)烈的創(chuàng)造和征服意識(shí)。由于受雙重體制的影響，并建立了一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，他們更多渴盼一種解脫和自由無拘束的生活形態(tài)。熙園推出的“60年代系列活動(dòng)”也是緊緊圍繞該類置業(yè)群體展開的，例如第一個(gè)系列的“財(cái)智人生”和第二個(gè)系列的“財(cái)智列傳”，邀請(qǐng)60年代的央視主持人朱軍與50年代的經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱，作為“60年代財(cái)智英雄論壇”的佳賓，以及和商報(bào)互動(dòng)系列報(bào)道60年代出生的人在深圳奮斗的成功案例，在社會(huì)上引起很大的反響，也引起了熙園客戶極大的認(rèn)同感。銷售進(jìn)度分析216。熙園2003年8月開盤，隨即榮登“深圳樓盤銷售龍虎榜”第三季度全市第4名（按照金額），以及第四季度全市第2名（按照金額）和全市第4名（按照面積）。目前熙園TOWNHOUSE已全部售謦，多層銷售進(jìn)度也非常好?；仡櫿麄€(gè)銷售推廣過程，熙園力圖體現(xiàn)其銷售的不僅是稀缺的產(chǎn)品，更是一種雍容尊貴的氣質(zhì)與賓至如歸的服務(wù)。熙園項(xiàng)目成功原因總結(jié)216。①定位準(zhǔn)確?？梢钥闯?，熙園以稀缺產(chǎn)品為其基礎(chǔ)，以精英階層為其目標(biāo)客戶，以文化營(yíng)銷來針對(duì)該類客戶特點(diǎn)，定位比較準(zhǔn)確。正式開盤日邀請(qǐng)央視支持人朱軍與經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱作為“60年代財(cái)智英雄論壇”的佳賓，雖然朱軍高談闊論的是人的成長(zhǎng)與深圳的成長(zhǎng)，樊綱論述的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶等宏觀的話題，對(duì)熙園的產(chǎn)品的評(píng)說惜墨如金，但活動(dòng)確實(shí)為熙園增加了不少人氣和名聲。此外，聯(lián)合主流媒體推出一系列全新人物訪談系列《財(cái)智列傳》，通過刻畫20位新生代深圳的財(cái)智人士創(chuàng)業(yè)和生活傳奇，通過為樓盤注入深厚而鮮活的人文內(nèi)涵，深深觸動(dòng)了正在創(chuàng)業(yè)和已經(jīng)成功的目標(biāo)客戶的神經(jīng)，熙園的營(yíng)銷模式以動(dòng)（系列現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)）靜（平面系列報(bào)道）相宜的結(jié)合取得了成功。②稀缺產(chǎn)品。熙園的特點(diǎn)是因“稀”而尊貴，除了地段稀有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)之外，還有產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎體現(xiàn)出的稀缺產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。新穎的原則是以人為本，熙園的特色“圓樓”臥室、客廳、輔助區(qū)、功能區(qū)劃分清楚，臥室的安靜、家庭聚會(huì)的空間、廚房的輔助空間等動(dòng)靜區(qū)分得非常合理。其次是戶型的方正實(shí)用，外形做到浪漫與現(xiàn)代的結(jié)合。最后是實(shí)惠，圓樓通過圓弧和方形的咬接，白送大露臺(tái)、花池和凸窗近20平方米，接近10%的附送率。此外熙園不僅南北通透，而且特別有流通感，三大視野、三面采光、三面通風(fēng)，室內(nèi)流通性和互動(dòng)關(guān)系特別好。③開發(fā)理念。針對(duì)目標(biāo)客戶的需要，產(chǎn)品開發(fā)從人性出發(fā)，更符合現(xiàn)代國(guó)際化的潮流方向，一是人性化，包括大量的跟自然的接觸，跟綠地的接觸，采光面，觀景面大；第二是講究空間設(shè)計(jì)的豐富性。產(chǎn)品服務(wù)方面，在產(chǎn)品銷售之初就將客戶服務(wù)放在產(chǎn)品服務(wù)的第一位，專門聘請(qǐng)了金地物業(yè)管理在銷售前期為廣大的客戶提供尊貴的服務(wù)，并定期舉行各種文化活動(dòng)為廣大熙園業(yè)主與客戶提供交流的平臺(tái)?？偨Y(jié)：兩個(gè)項(xiàng)目的完美銷售建立了香蜜湖片區(qū)的國(guó)際富人住宅區(qū)形象，價(jià)格創(chuàng)香蜜湖片區(qū)樓市新高，為本項(xiàng)目入世奠定良好的價(jià)值支撐。市場(chǎng)永遠(yuǎn)關(guān)注領(lǐng)跑者。水榭花都充分利用一線湖景的優(yōu)勢(shì)，以TH、小高層等城市稀缺產(chǎn)品高姿態(tài)面市，創(chuàng)造樓市神話。熙園借勢(shì)而上，苦練內(nèi)功創(chuàng)新產(chǎn)品，注重客戶聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷，成績(jī)不俗。本項(xiàng)目如何有更高的創(chuàng)新是領(lǐng)跑市場(chǎng)的必要條件。從兩個(gè)項(xiàng)目的銷售走勢(shì)來看，TH產(chǎn)品都是在發(fā)售初期消化過半，說明稀缺的地塊優(yōu)勢(shì)資源與稀缺的產(chǎn)品無疑是體現(xiàn)價(jià)值極大化的最好組合。二、豪宅未來一年內(nèi)供應(yīng)情況項(xiàng)目香域中央中旅國(guó)際公館二期紅樹西岸中信紅樹灣瑞河耶納天鵝堡二期2區(qū)容積率面市時(shí)間建筑面積12萬預(yù)計(jì)15萬23萬65萬10萬8萬主力戶型150170140160160180160208220250200250產(chǎn)品組合8棟小高層、2棟高層TH、疊加多層、小高層、高層大體量板樓高層少部聯(lián)排別墅、大部為高層板樓、部分塔樓聯(lián)排別墅、低層洋房、小高層高層(以上僅包括紅樹灣與華僑城片區(qū)豪宅供應(yīng)情況)說明：未來一年內(nèi)預(yù)計(jì)不低于120萬平米的豪宅供應(yīng)量,其中多為高層，如果加上深圳其他區(qū)域8500元/平米以上樓盤的高層供應(yīng)量，足以表明高層在深圳市場(chǎng)的普遍性，高層豪宅勢(shì)必容易陷入價(jià)格之爭(zhēng)。本項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)的選擇上有必要差異化，避開中低段的惡性競(jìng)爭(zhēng)。三、其他項(xiàng)目情況紅樹西岸： 戶型面積區(qū)間（M2）㎡套數(shù)（套）一房二廳7030二房二廳110120172三房二廳140150542三/四房二廳170190336四房二廳200220188四房二廳230260110五房三廳32030復(fù)式27055034合計(jì)1442百仕達(dá)地產(chǎn)拍得的紅樹西岸項(xiàng)目占地面積 75101平方米，總建筑面積255300平方米，從該項(xiàng)目目前的戶型定位來看，發(fā)展商將其定位為明確的高檔住宅。世紀(jì)村日月府:瑞河耶納:戶型名稱戶型面積（m2/戶）戶數(shù)戶數(shù)及總戶數(shù)比例公寓及洋房D1aD1bD2bB132383816132(132147 m2)共224戶,%ACD2aE2100961612()共224戶,%FA(復(fù)式)FB(復(fù)式)FC(復(fù)式)FD1a(復(fù)式)FD1b(復(fù)式)E1(躍式)E3(躍式)E4(躍式)211461011121212()共58戶,%TOWNHOUSEF1F2G1G2H16252448()共95戶,%總計(jì)601戶水榭花都三期華僑城波托菲諾天鵝堡二期二區(qū)香域中央四、深圳別墅產(chǎn)品的稀缺性:深圳歷年別墅（包括TH）推出套數(shù)別墅產(chǎn)品由于每年推出套數(shù)總量小，推出量受個(gè)盤影響現(xiàn)象明顯，故每年供應(yīng)量變化較大；（例如：97年月亮灣山莊推出別墅348套，使當(dāng)年別墅供應(yīng)總套數(shù)大幅增加。）n從2002年起，由于n香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)、東部片區(qū)高端項(xiàng)目的涌現(xiàn)，使別墅供應(yīng)量有明顯增加趨勢(shì)。（2）深圳歷年別墅價(jià)格走勢(shì)圖由于別墅物業(yè)的高端性和少量性，總體市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間跨度較大，所以呈現(xiàn)比較大的起伏，如99年前后銀湖別墅個(gè)案提升價(jià)格；n（3）深圳重點(diǎn)別墅片區(qū)別墅供應(yīng)量對(duì)比圖從供應(yīng)的區(qū)域可以看出，臨海片區(qū)別墅供應(yīng)量較大（南山前后海、葵涌、鹽田等）；n華僑城、n香蜜湖等為非臨海區(qū)域，由于其自身的資源、位置優(yōu)勢(shì)等支撐了其高端產(chǎn)品的發(fā)展方向；隨著關(guān)內(nèi)土地的稀缺性日趨明顯，核心區(qū)域的供應(yīng)將顯得越發(fā)珍貴，相應(yīng)的價(jià)格也將不斷提升。n（4）深圳各片區(qū)別墅戶均面積對(duì)比圖深圳歷年別墅市場(chǎng)戶均面積主要集中在270340m2之間。n（3）深圳重點(diǎn)別墅片區(qū)別墅供應(yīng)量對(duì)比圖從供應(yīng)的區(qū)域可以看出，臨海片區(qū)別墅供應(yīng)量較大（南山前后海、葵涌、鹽田等）；n華僑城、n香蜜湖等為非臨海區(qū)域，由于其自身的資源、位置優(yōu)勢(shì)等支撐了其高端產(chǎn)品的發(fā)展方向；隨著關(guān)內(nèi)土地的稀缺性日趨明顯，核心區(qū)域的供應(yīng)將顯得越發(fā)珍貴，相應(yīng)的價(jià)格也將不斷提升。（4）深圳各片區(qū)別墅戶均面積對(duì)比圖n深圳歷年別墅市場(chǎng)戶均面積主要集中在270340m2之間。n小結(jié):1.別墅供應(yīng)量近年呈增加的趨勢(shì)；2.在各種景觀別墅中，海景別墅推出量最大；3.各片區(qū)別墅的戶均面積范圍在270—340 m2；4.歷年別墅均價(jià)范圍在￥1200020000/m2的區(qū)間變動(dòng)；5.已開發(fā)別墅片區(qū)，銀湖、香蜜湖片區(qū)別墅價(jià)格較高，2003年及之前關(guān)外別墅價(jià)格較低。客戶訪談?lì)}綱：籍貫 ： 行業(yè)：年齡： 對(duì)豪宅或高端產(chǎn)品您是如何理解的？□低密度，VILLA TOWNHOUSE 疊加復(fù)式 多層 小高層 中高層 高層 □面積大200平米以上 □景觀好 □生態(tài)環(huán)境 □城市中心 □產(chǎn)品尊貴華容 □一流物管 □智能化您最喜歡以下何種樓型？□VILLA □TOWNHOUSE □疊加復(fù)式 □多層 □小高層 □中高層 □高層 □高層復(fù)式香蜜湖區(qū)是富人區(qū)或高檔社區(qū)？水謝花都與熙園，您如何看？您對(duì)價(jià)格、面積與總價(jià)如何要求的？還是只要是頂級(jí)產(chǎn)品，物有所值，價(jià)格并不重要？ □ □2萬 □200萬以下 □500萬以下 □100萬以下□150平米□200平米□250平米□300平米□350平米□400平米以上如果有一可望香蜜湖的中高層大平面單位，具有豪宅的品質(zhì)，但是沿路，產(chǎn)品在戶型上會(huì)克服噪音的影響，但如果北面開窗，多少會(huì)有些影響，您可以接受這樣的單位嗎？（出示效果圖）在建筑風(fēng)格與平面布局上，您喜歡以下哪個(gè)社區(qū)？（出示平面圖） □水謝花都 □熙園在戶型與功能配置上，您希望： □雙入戶大堂 □ 雙車位 □工人房 □書房 □儲(chǔ)藏室 □三房 □四房 □五房其他意見：49 / 49