【正文】 ： 07 年 4 月28 日 踩盤時(shí)間： 07 年 9 月13 日 266270 200300 萬(wàn)元 /棟 30 35% 30 278340 33 35% 33 340350 14 15% 14 350360 13 15% 13 合計(jì) 90 100% 90 合計(jì) 229 套 195 套 北部新區(qū) 綠地翠谷 開(kāi)盤時(shí)間： 07 年 3 月18 日 踩盤時(shí)間： 07 年 9 月13 日 100300萬(wàn)之間 71 26% 71 13 5% 13 17 6% 17 17 6% 16 63 23% 60 27 10% 27 197 21 8% 21 218 40 15% 39 合計(jì) 269 100% 264 保利高爾夫 開(kāi)盤時(shí)間： 06 年 10 月 踩盤時(shí)間 ： 07 年 9 月13 日 300320 300800萬(wàn) /棟 36 24% 8 350370 36 24% 7 390410 42 28% 10 440470 36 24% 4 合計(jì) 150 100% 29 棕櫚泉 開(kāi)盤時(shí)間： 06 年 10 月450500 8002800萬(wàn) /棟 9 7% 7 550600 84 64% 71 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 3 日 踩盤時(shí)間： 07 年 9 月16 日 600650 12 9% 7 8001500 26 20% 6 合計(jì) 131 100% 91 合計(jì) 550 套 384 套 九龍坡區(qū) 西郊莊園 開(kāi)盤時(shí)間： 06 年 3 月11 日 踩盤時(shí)間： 07 年 9 月14 日 278 萬(wàn)1000 萬(wàn) /棟 4 4% 0 16 16% 2 24 24% 1 30 31% 2 12 12% 1 12 12% 1 合計(jì) 98 100% 7 合計(jì) 98 套 7 套 合計(jì) 877套 586 套 重慶在售主流別墅項(xiàng)目 7 個(gè)，共推出別墅房源 877 套，到目前為止完成銷售586 套，銷售率達(dá)到 %。對(duì)中國(guó)的荷文化進(jìn)行詳細(xì)介紹，展示荷花的特性功效、使用歷史，歷代贊美荷花的詩(shī)詞繪畫雕塑等。 二港 泊船港：用于?？坑未? 觀魚港：適合處于地塊北部，靠近餐飲區(qū)，魚兒相對(duì)集中的區(qū)域 一館 荷文化在中國(guó)傳統(tǒng)文化中占有一席之地。以中式亭臺(tái)形式出現(xiàn)。 三園 ? 精品荷花園 ，劃 出一定面積的湖面，結(jié)合半濕地，集中培育荷花。（詳見(jiàn)項(xiàng)目定位報(bào)告） ? 度假區(qū)，即項(xiàng)目別墅區(qū) ? 觀蓮區(qū)，項(xiàng)目主題體現(xiàn)的重點(diǎn)，建議一個(gè)集中的荷花觀賞園（即后述中的精品荷園、垂釣園。具體形態(tài)定位在溫泉可行性報(bào)告中體現(xiàn)。 項(xiàng)目主題在項(xiàng)目中的體現(xiàn) 園內(nèi)大致化為四區(qū)（溫泉休閑區(qū)、餐飲區(qū)、度假區(qū)、觀蓮區(qū)）、三園（精品荷園、垂釣園、靜心園）、二港（泊船港、觀魚港）、一館（荷文化館）。本項(xiàng)目又帶水，因此我們建議以荷花為主題，建立以荷花為主題景觀，荷文化為項(xiàng)目文化主題的園林社區(qū)。 小結(jié)： ? 由于本項(xiàng)目定位為高檔別墅，加之區(qū)域不成熟，缺 乏各項(xiàng)配套設(shè)施，不地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 適合發(fā)展居住型別墅； ? 重慶市場(chǎng)缺乏高檔度假型別墅，本項(xiàng)目具備發(fā)展高檔度假型別墅的條件，周邊區(qū)域休閑度假氛圍也較為濃厚，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可發(fā)展度假型別墅； ? 本項(xiàng)目雖擁有較好的自然資源及人文文化，但由于缺乏品牌力支撐，前期不適合發(fā)展投資型別墅，可在后期積累一定品牌力之后在發(fā)展投資別墅。 ? 本項(xiàng)目擁有較好的自然資源； ? 白市驛作為重慶“五方十泉”的重要組成部分，區(qū)域溫泉文化極其濃厚； ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)前期無(wú)任何項(xiàng)目入市，缺乏品牌支撐。 分析： 本項(xiàng)目所在區(qū)域一直以來(lái)都是重慶近郊休閑度假熱點(diǎn)區(qū)域，而本項(xiàng)目擁有較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展度假型別墅的基本條件，而高端度假型別墅目前是重慶別墅市場(chǎng)的空白，可與其他度假型別墅項(xiàng)目拉開(kāi)差距，不與之發(fā)生直接競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)本項(xiàng)目交通條件也優(yōu)于市場(chǎng)上同類項(xiàng)目，使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中能占得優(yōu)勢(shì)，因此建議本項(xiàng)目發(fā)展度假型別墅。 度假型別墅發(fā)展思考 度假型別墅項(xiàng)目一般擁有較好的自然景觀或獨(dú)特的旅游資源，對(duì)交通條件的要求較低。 ? 本項(xiàng)目所在地距主城核心區(qū)域距離較近，且交通便捷度較高； ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域不成熟，各項(xiàng)配套設(shè)施極度缺乏； ? 本項(xiàng)目以發(fā)展高檔次別墅項(xiàng)目為思路，與居住性別墅客戶群、檔次不相地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 符合。為規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)大量吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹(shù)立企業(yè)品牌，建議本項(xiàng)目發(fā)展檔次為高檔別墅項(xiàng)目。 發(fā)展高檔別墅 分析： ? 項(xiàng)目具備較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展高檔次別墅的條件； ? 重慶別墅市場(chǎng)高檔次別墅項(xiàng)目整體銷售 狀況較好； ? 能有效吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹(shù)立企業(yè)品牌形象，從而搶占市場(chǎng)； ? 項(xiàng)目總投資加大，但項(xiàng)目利潤(rùn)率大幅提高。 WT 策略 利用對(duì)手對(duì)區(qū)域別墅聚集地形象的炒作，再推波助瀾， 以豐富的主題及自身產(chǎn)品贏得人心 ； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部自成一體，減少與周邊的聯(lián)系，弱化周邊建筑對(duì)項(xiàng)目的影響。 WO 策略 利用白市驛地區(qū)未來(lái)西部新城核心的規(guī)劃，讓人 們心中對(duì)本地區(qū)重新定位； 產(chǎn)品上必須獨(dú)樹(shù)一幟， 引領(lǐng)別墅發(fā)展走勢(shì)； 以便捷的交通體系， 與其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。而且也為我們?cè)谕茝V過(guò)程中能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短指明了方向。 項(xiàng)目 SWOT 應(yīng)對(duì)政策 在明確本案的優(yōu)劣勢(shì)所在后，針對(duì)整體市場(chǎng)的大環(huán)境及未來(lái)出現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)，我們通過(guò)對(duì)上述四項(xiàng)指標(biāo)的分段組合，建立了項(xiàng)目 的應(yīng)對(duì)策略模型。 機(jī)會(huì)（ Opportunity）： ? 宏觀市場(chǎng)行情較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于良性發(fā)展階段，高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求量較大； ? 上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等一批別墅項(xiàng)目即將正式啟動(dòng)，將有利于提升區(qū)域整體形象； ? 中環(huán)線及輕軌七號(hào)線將有效縮短項(xiàng)目與主城核心區(qū)域的空間距離，大幅提升項(xiàng)目交通便捷度。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength）： ? 地塊臨近成渝高速及華福大道，交通通達(dá)度較高，非其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可比； ? 區(qū)域休閑度假氛圍較濃厚，有利于人氣的聚集； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榛ɑ墚a(chǎn)業(yè)園，擁有較好的自然環(huán)境； ? 發(fā)展旅游型地產(chǎn)符合政府對(duì)區(qū)域的政策規(guī)劃； ? 項(xiàng)目擁有山、水景觀及溫泉資源； ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，有利于體現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力，塑造企業(yè)品牌。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 綜述： 從地塊自身?xiàng)l件看，本地塊相對(duì)區(qū)域其他地塊而言并不具備明顯競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)。 中環(huán)線及輕軌七 號(hào) 線 建 成后，交通將更加便捷。如何打造差異化的溫泉會(huì)所及別墅產(chǎn)品，才是項(xiàng)目發(fā)展的獨(dú)特資源。 花 都 湖 蓄 水后，將帶 來(lái)較好 的 湖 景 資源，加之溫泉會(huì)所的建立，將大幅提升項(xiàng)目附加值。 花卉園區(qū)的進(jìn)一步完善，將使區(qū)域形成獨(dú)特的自然景觀及休閑度假氛圍。 適當(dāng)解決醫(yī)療問(wèn)題，完善項(xiàng)目基礎(chǔ)配套。 地塊周邊無(wú)文教衛(wèi)生設(shè)施。 文教衛(wèi)生 缺乏文教衛(wèi)生配套設(shè)施，只能依靠主城其他區(qū)域提供。 橫穿項(xiàng)目商業(yè)街將帶來(lái)一 定商業(yè)配套，但主要以區(qū)域特色商業(yè)為主。該區(qū)域商服配套依然以休閑度假為主。 商服配套 區(qū)域商服配套主要以休閑度假為主，無(wú)大型購(gòu)物場(chǎng)所，只能在主城核心區(qū)域解決購(gòu)物需求。 項(xiàng)目三期地塊將建設(shè) 10 萬(wàn)方明清風(fēng)格還建房，橫穿項(xiàng)目商業(yè)街也以明 清 風(fēng) 格 為主。 隨著貝迪頤園別墅部分的面市和本項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)，區(qū)域休閑、度假及別墅區(qū)的形象 將逐步顯現(xiàn)。 路網(wǎng)絡(luò)與其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成差異。 間，輕軌七號(hào)線也將 途經(jīng)該區(qū)域，交通將更加便捷。 項(xiàng)目資源關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) 區(qū)域現(xiàn)狀 未來(lái) 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 未來(lái) 定位思考 交通 緊鄰華福大道及成渝高速，為西部 新 城 核 心 板未來(lái)中環(huán)線將橫穿項(xiàng)目一、二期與三 期地塊之交通通達(dá)度較高，無(wú)公交線路經(jīng)過(guò)。 交通 目前地塊對(duì)外交通主要依靠橫穿地塊的商業(yè)街及西永 —— 石板、華福大道道路組織，無(wú)公交線路。 商服 地塊周邊目前無(wú)商服配套，但從遠(yuǎn)期規(guī)劃來(lái)看，將有大量的商業(yè)旅游設(shè)施分布于項(xiàng)目地塊周邊，其中規(guī)劃中的風(fēng)情商業(yè)街還將橫穿項(xiàng)目一、二期地塊之間。但三期地塊 中有一部分為明清風(fēng)格還建房，對(duì)項(xiàng)目別墅區(qū)形象有較大影響。 地塊南側(cè) 地塊南側(cè)緊鄰規(guī)劃中的重慶火鍋城，與項(xiàng)目風(fēng)格格格不入，且對(duì)項(xiàng)目別墅區(qū)定位不相符合。 地塊環(huán)境分析 詳圖見(jiàn)附件 地塊東側(cè) 1 地塊東側(cè)為重慶農(nóng)業(yè)科學(xué)院科研示范基地和規(guī)劃中的陪都文化公園。 白市驛花卉園區(qū)位于主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，交通通達(dá)性較佳，可連接重慶大學(xué)城、九龍園區(qū) C 區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，是重慶西部區(qū)域的核心。 金融 —— 中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)信合。 教育 —— 區(qū)域內(nèi)無(wú)大學(xué)，主要為普通中、 小學(xué)校，但距離重慶大學(xué)城距離較近，可借助大學(xué)城完善的教育配套。園區(qū)東北鄰近重慶大學(xué)城，西連九龍園區(qū) C 區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，距重慶江北機(jī)場(chǎng) 42 公里，九龍坡港 23 公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝長(zhǎng)、渝黔高速公路，南有華福公路與主城區(qū)相連，規(guī)劃建設(shè)中的城市快速干道、輕軌七號(hào)線穿越境內(nèi)，繞城鐵路從旁經(jīng)過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托 “ 重慶農(nóng)科城 ” 和 “ 花卉產(chǎn)業(yè)城 ” 建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游 為主的 第三產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)層次和文化品位，建設(shè)成為重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的模范區(qū)。 三、一期別墅戶型定位： 本項(xiàng)目別墅均在 400 平方米以下，如將 400 平方米以下別墅看作一個(gè)整體市場(chǎng)，各戶型段的市場(chǎng)占有率如下： 前述所說(shuō)項(xiàng)目聯(lián)排最多占 20％，由此別墅獨(dú)棟占 80％套數(shù)。 項(xiàng)目全為 250－ 350 平方米別墅，在一定建筑體量下，勢(shì)必使得整個(gè)項(xiàng)目棟數(shù)過(guò)多，因此必須考量部分體量相對(duì)較大的別墅。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅項(xiàng)目與處于上述絕佳地段別墅項(xiàng)目相抗?fàn)幍睦鳌? 250－ 350 ㎡獨(dú)棟別墅總價(jià)較底，同時(shí)享有獨(dú)棟別墅的品質(zhì)感。所在區(qū)域更難算作公認(rèn)的富人區(qū)。 顯然，大鼎公司在房地產(chǎn)行業(yè)的影響力還有待進(jìn)一步積淀。 550－ 650 ㎡別墅存在的條件 ? 均為有極強(qiáng)品牌力開(kāi)發(fā)商背景，例如保利、龍湖。 從供應(yīng)比例和銷售比例中我們發(fā)現(xiàn)， 250－ 300 平方米小獨(dú)棟，以及 550－ 600 平方米的較豪華型別墅市場(chǎng)銷售占有率均大于供應(yīng)比例，是市場(chǎng)空白點(diǎn)，可作為本項(xiàng)目考慮的產(chǎn)品。 目 前聯(lián)排別墅的市場(chǎng)供應(yīng)平均比率為 %,考慮到項(xiàng)目特殊性，此比例應(yīng)該適當(dāng)壓縮，盡量控制在 20％以內(nèi)，具體根據(jù)地塊地形，以及水陸關(guān)系修正比例。因此聯(lián)排產(chǎn)品在本項(xiàng)目需要著情考量。 項(xiàng)目區(qū)位 ：聯(lián)排別墅居住人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力次于獨(dú)立別墅人群，其日常工作、生活對(duì)城市依賴性較強(qiáng)，因此聯(lián)排別墅項(xiàng)目通常處于城市的邊緣，與城市中心的通達(dá)度較高。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)： 聯(lián)排別墅的主要替代產(chǎn)品花園洋房產(chǎn)品品質(zhì)提高明顯（ 尤其是底躍、頂躍）。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 大鼎花都湖項(xiàng)目 項(xiàng)目定位報(bào)告 重慶旭日房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 二 00 七年十二月四日 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 目錄 產(chǎn)品定位推理 ................................................................................................................... 4 ............................................................................................................... 7 .........