【正文】 ： 07 年 4 月28 日 踩盤時間： 07 年 9 月13 日 266270 200300 萬元 /棟 30 35% 30 278340 33 35% 33 340350 14 15% 14 350360 13 15% 13 合計 90 100% 90 合計 229 套 195 套 北部新區(qū) 綠地翠谷 開盤時間： 07 年 3 月18 日 踩盤時間： 07 年 9 月13 日 100300萬之間 71 26% 71 13 5% 13 17 6% 17 17 6% 16 63 23% 60 27 10% 27 197 21 8% 21 218 40 15% 39 合計 269 100% 264 保利高爾夫 開盤時間： 06 年 10 月 踩盤時間 ： 07 年 9 月13 日 300320 300800萬 /棟 36 24% 8 350370 36 24% 7 390410 42 28% 10 440470 36 24% 4 合計 150 100% 29 棕櫚泉 開盤時間： 06 年 10 月450500 8002800萬 /棟 9 7% 7 550600 84 64% 71 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 3 日 踩盤時間： 07 年 9 月16 日 600650 12 9% 7 8001500 26 20% 6 合計 131 100% 91 合計 550 套 384 套 九龍坡區(qū) 西郊莊園 開盤時間： 06 年 3 月11 日 踩盤時間： 07 年 9 月14 日 278 萬1000 萬 /棟 4 4% 0 16 16% 2 24 24% 1 30 31% 2 12 12% 1 12 12% 1 合計 98 100% 7 合計 98 套 7 套 合計 877套 586 套 重慶在售主流別墅項目 7 個，共推出別墅房源 877 套，到目前為止完成銷售586 套，銷售率達(dá)到 %。對中國的荷文化進(jìn)行詳細(xì)介紹，展示荷花的特性功效、使用歷史，歷代贊美荷花的詩詞繪畫雕塑等。 二港 泊船港：用于?？坑未? 觀魚港：適合處于地塊北部，靠近餐飲區(qū)，魚兒相對集中的區(qū)域 一館 荷文化在中國傳統(tǒng)文化中占有一席之地。以中式亭臺形式出現(xiàn)。 三園 ? 精品荷花園 ，劃 出一定面積的湖面，結(jié)合半濕地，集中培育荷花。（詳見項目定位報告） ? 度假區(qū)，即項目別墅區(qū) ? 觀蓮區(qū)，項目主題體現(xiàn)的重點，建議一個集中的荷花觀賞園（即后述中的精品荷園、垂釣園。具體形態(tài)定位在溫泉可行性報告中體現(xiàn)。 項目主題在項目中的體現(xiàn) 園內(nèi)大致化為四區(qū)（溫泉休閑區(qū)、餐飲區(qū)、度假區(qū)、觀蓮區(qū)）、三園（精品荷園、垂釣園、靜心園）、二港（泊船港、觀魚港）、一館（荷文化館）。本項目又帶水，因此我們建議以荷花為主題，建立以荷花為主題景觀，荷文化為項目文化主題的園林社區(qū)。 小結(jié)： ? 由于本項目定位為高檔別墅，加之區(qū)域不成熟，缺 乏各項配套設(shè)施，不地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 適合發(fā)展居住型別墅； ? 重慶市場缺乏高檔度假型別墅，本項目具備發(fā)展高檔度假型別墅的條件，周邊區(qū)域休閑度假氛圍也較為濃厚，市場風(fēng)險相對較小，可發(fā)展度假型別墅； ? 本項目雖擁有較好的自然資源及人文文化，但由于缺乏品牌力支撐，前期不適合發(fā)展投資型別墅，可在后期積累一定品牌力之后在發(fā)展投資別墅。 ? 本項目擁有較好的自然資源； ? 白市驛作為重慶“五方十泉”的重要組成部分，區(qū)域溫泉文化極其濃厚； ? 開發(fā)企業(yè)前期無任何項目入市，缺乏品牌支撐。 分析： 本項目所在區(qū)域一直以來都是重慶近郊休閑度假熱點區(qū)域，而本項目擁有較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展度假型別墅的基本條件，而高端度假型別墅目前是重慶別墅市場的空白，可與其他度假型別墅項目拉開差距，不與之發(fā)生直接競爭；同時本項目交通條件也優(yōu)于市場上同類項目，使項目在競爭中能占得優(yōu)勢，因此建議本項目發(fā)展度假型別墅。 度假型別墅發(fā)展思考 度假型別墅項目一般擁有較好的自然景觀或獨特的旅游資源，對交通條件的要求較低。 ? 本項目所在地距主城核心區(qū)域距離較近，且交通便捷度較高； ? 本項目所在區(qū)域不成熟，各項配套設(shè)施極度缺乏； ? 本項目以發(fā)展高檔次別墅項目為思路，與居住性別墅客戶群、檔次不相地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 符合。為規(guī)避項目投資風(fēng)險，同時大量吸引市場關(guān)注，迅速樹立企業(yè)品牌，建議本項目發(fā)展檔次為高檔別墅項目。 發(fā)展高檔別墅 分析： ? 項目具備較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展高檔次別墅的條件； ? 重慶別墅市場高檔次別墅項目整體銷售 狀況較好； ? 能有效吸引市場關(guān)注，迅速樹立企業(yè)品牌形象，從而搶占市場； ? 項目總投資加大，但項目利潤率大幅提高。 WT 策略 利用對手對區(qū)域別墅聚集地形象的炒作，再推波助瀾， 以豐富的主題及自身產(chǎn)品贏得人心 ； 項目內(nèi)部自成一體，減少與周邊的聯(lián)系，弱化周邊建筑對項目的影響。 WO 策略 利用白市驛地區(qū)未來西部新城核心的規(guī)劃，讓人 們心中對本地區(qū)重新定位； 產(chǎn)品上必須獨樹一幟， 引領(lǐng)別墅發(fā)展走勢； 以便捷的交通體系， 與其他旅游地產(chǎn)項目形成差異化競爭。而且也為我們在推廣過程中能夠揚長避短指明了方向。 項目 SWOT 應(yīng)對政策 在明確本案的優(yōu)劣勢所在后，針對整體市場的大環(huán)境及未來出現(xiàn)的市場機會點和威脅點，我們通過對上述四項指標(biāo)的分段組合，建立了項目 的應(yīng)對策略模型。 機會（ Opportunity）： ? 宏觀市場行情較好，房地產(chǎn)市場正處于良性發(fā)展階段，高端產(chǎn)品市場需求量較大； ? 上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等一批別墅項目即將正式啟動，將有利于提升區(qū)域整體形象； ? 中環(huán)線及輕軌七號線將有效縮短項目與主城核心區(qū)域的空間距離，大幅提升項目交通便捷度。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength）： ? 地塊臨近成渝高速及華福大道，交通通達(dá)度較高，非其他旅游地產(chǎn)項目可比； ? 區(qū)域休閑度假氛圍較濃厚，有利于人氣的聚集； ? 項目所在區(qū)域為花卉產(chǎn)業(yè)園，擁有較好的自然環(huán)境； ? 發(fā)展旅游型地產(chǎn)符合政府對區(qū)域的政策規(guī)劃； ? 項目擁有山、水景觀及溫泉資源； ? 項目規(guī)模較大，有利于體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)實力，塑造企業(yè)品牌。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 綜述： 從地塊自身條件看，本地塊相對區(qū)域其他地塊而言并不具備明顯競爭 優(yōu)勢。 中環(huán)線及輕軌七 號 線 建 成后，交通將更加便捷。如何打造差異化的溫泉會所及別墅產(chǎn)品，才是項目發(fā)展的獨特資源。 花 都 湖 蓄 水后，將帶 來較好 的 湖 景 資源，加之溫泉會所的建立，將大幅提升項目附加值。 花卉園區(qū)的進(jìn)一步完善，將使區(qū)域形成獨特的自然景觀及休閑度假氛圍。 適當(dāng)解決醫(yī)療問題，完善項目基礎(chǔ)配套。 地塊周邊無文教衛(wèi)生設(shè)施。 文教衛(wèi)生 缺乏文教衛(wèi)生配套設(shè)施，只能依靠主城其他區(qū)域提供。 橫穿項目商業(yè)街將帶來一 定商業(yè)配套，但主要以區(qū)域特色商業(yè)為主。該區(qū)域商服配套依然以休閑度假為主。 商服配套 區(qū)域商服配套主要以休閑度假為主，無大型購物場所，只能在主城核心區(qū)域解決購物需求。 項目三期地塊將建設(shè) 10 萬方明清風(fēng)格還建房，橫穿項目商業(yè)街也以明 清 風(fēng) 格 為主。 隨著貝迪頤園別墅部分的面市和本項目的正式運營，區(qū)域休閑、度假及別墅區(qū)的形象 將逐步顯現(xiàn)。 路網(wǎng)絡(luò)與其他旅游地產(chǎn)項目形成差異。 間，輕軌七號線也將 途經(jīng)該區(qū)域，交通將更加便捷。 項目資源關(guān)鍵競爭力總結(jié) 區(qū)域現(xiàn)狀 未來 項目地塊現(xiàn)狀 未來 定位思考 交通 緊鄰華福大道及成渝高速，為西部 新 城 核 心 板未來中環(huán)線將橫穿項目一、二期與三 期地塊之交通通達(dá)度較高，無公交線路經(jīng)過。 交通 目前地塊對外交通主要依靠橫穿地塊的商業(yè)街及西永 —— 石板、華福大道道路組織，無公交線路。 商服 地塊周邊目前無商服配套，但從遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，將有大量的商業(yè)旅游設(shè)施分布于項目地塊周邊，其中規(guī)劃中的風(fēng)情商業(yè)街還將橫穿項目一、二期地塊之間。但三期地塊 中有一部分為明清風(fēng)格還建房，對項目別墅區(qū)形象有較大影響。 地塊南側(cè) 地塊南側(cè)緊鄰規(guī)劃中的重慶火鍋城，與項目風(fēng)格格格不入，且對項目別墅區(qū)定位不相符合。 地塊環(huán)境分析 詳圖見附件 地塊東側(cè) 1 地塊東側(cè)為重慶農(nóng)業(yè)科學(xué)院科研示范基地和規(guī)劃中的陪都文化公園。 白市驛花卉園區(qū)位于主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，交通通達(dá)性較佳，可連接重慶大學(xué)城、九龍園區(qū) C 區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，是重慶西部區(qū)域的核心。 金融 —— 中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信合。 教育 —— 區(qū)域內(nèi)無大學(xué)，主要為普通中、 小學(xué)校，但距離重慶大學(xué)城距離較近，可借助大學(xué)城完善的教育配套。園區(qū)東北鄰近重慶大學(xué)城，西連九龍園區(qū) C 區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，距重慶江北機場 42 公里，九龍坡港 23 公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝長、渝黔高速公路，南有華福公路與主城區(qū)相連，規(guī)劃建設(shè)中的城市快速干道、輕軌七號線穿越境內(nèi)，繞城鐵路從旁經(jīng)過，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托 “ 重慶農(nóng)科城 ” 和 “ 花卉產(chǎn)業(yè)城 ” 建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游 為主的 第三產(chǎn)業(yè)，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展 ，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)層次和文化品位，建設(shè)成為重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的模范區(qū)。 三、一期別墅戶型定位： 本項目別墅均在 400 平方米以下，如將 400 平方米以下別墅看作一個整體市場，各戶型段的市場占有率如下： 前述所說項目聯(lián)排最多占 20％，由此別墅獨棟占 80％套數(shù)。 項目全為 250－ 350 平方米別墅，在一定建筑體量下，勢必使得整個項目棟數(shù)過多，因此必須考量部分體量相對較大的別墅。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅項目與處于上述絕佳地段別墅項目相抗?fàn)幍睦鳌? 250－ 350 ㎡獨棟別墅總價較底，同時享有獨棟別墅的品質(zhì)感。所在區(qū)域更難算作公認(rèn)的富人區(qū)。 顯然，大鼎公司在房地產(chǎn)行業(yè)的影響力還有待進(jìn)一步積淀。 550－ 650 ㎡別墅存在的條件 ? 均為有極強品牌力開發(fā)商背景，例如保利、龍湖。 從供應(yīng)比例和銷售比例中我們發(fā)現(xiàn)， 250－ 300 平方米小獨棟，以及 550－ 600 平方米的較豪華型別墅市場銷售占有率均大于供應(yīng)比例，是市場空白點，可作為本項目考慮的產(chǎn)品。 目 前聯(lián)排別墅的市場供應(yīng)平均比率為 %,考慮到項目特殊性，此比例應(yīng)該適當(dāng)壓縮，盡量控制在 20％以內(nèi)，具體根據(jù)地塊地形，以及水陸關(guān)系修正比例。因此聯(lián)排產(chǎn)品在本項目需要著情考量。 項目區(qū)位 ：聯(lián)排別墅居住人群經(jīng)濟實力次于獨立別墅人群，其日常工作、生活對城市依賴性較強，因此聯(lián)排別墅項目通常處于城市的邊緣，與城市中心的通達(dá)度較高。 競爭市場： 聯(lián)排別墅的主要替代產(chǎn)品花園洋房產(chǎn)品品質(zhì)提高明顯（ 尤其是底躍、頂躍）。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 大鼎花都湖項目 項目定位報告 重慶旭日房地產(chǎn)顧問有限公司 二 00 七年十二月四日 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費下載，資深操盤手在線交流！ 目錄 產(chǎn)品定位推理 ................................................................................................................... 4 ............................................................................................................... 7 .........