2008年深圳萬(wàn)科棠樾項(xiàng)目研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 10:24本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】萬(wàn)科棠樾項(xiàng)目原名“雙城水岸”，是一個(gè)現(xiàn)代居住高端項(xiàng)目。
【正文】 城市郊 野 交通不便 配套較差 引入 文化理念 增加人文魅力 市場(chǎng)需求匹配土地屬性 高端文化主題別墅區(qū) 引入景觀亮點(diǎn) 差異化 市場(chǎng) 策略 定位 高端客戶 北方院落和徽派建筑風(fēng)格 以水元素為主題 萬(wàn)科棠樾 山水資源 觀瀾高爾夫 環(huán)境優(yōu)美 高端休閑度假用地 12 棠樾會(huì)所 “ 五進(jìn)大宅說(shuō) ”示意圖 “金榜題名”木雕圖 “郭子儀上壽”木雕圖 13 古木羅漢松 具有視覺(jué)沖擊力 的賣(mài)場(chǎng) 售樓處的位置位于具有文化底蘊(yùn)的棠樾會(huì)所。其擺設(shè)與裝 點(diǎn)，巧妙揉和了現(xiàn)代風(fēng)格與古典風(fēng)韻。 售樓處前，羅漢松、樹(shù)陣等形成 儀式型的東方形象。 樣板區(qū)具有小型街區(qū)的規(guī)模，讓人直觀發(fā)現(xiàn)未來(lái)的“現(xiàn)代東方”的生活空間，營(yíng)造出類(lèi)似于社區(qū)整體的“現(xiàn)代東方”氛圍。 樣板房只是樣板區(qū)中間的局部。其臨水一側(cè)為三層，臨街一側(cè)為兩層，在保持最多空間親水、擴(kuò)大街道尺度感的同時(shí)，形成了錯(cuò)落有致的建筑群落美感。樣板房的設(shè)置從外到內(nèi)，從下到上，從水體到土木，融合景觀、建筑、文化為一體，突出表現(xiàn)了純粹的中式別墅概念。 14 把最好的東西展示出來(lái) 棠樾賣(mài)場(chǎng)的設(shè)置，從產(chǎn)品演示、參觀路徑、過(guò) 道擺設(shè)、客戶服務(wù)等很多方面進(jìn)行了一系列的考量。 適量的產(chǎn)品 預(yù)留空間 品位與超值 共存 庭院分為前院、中院、后院等。三個(gè)敞開(kāi)的獨(dú)立空間，可以根據(jù)需要而設(shè)計(jì)。 地下室 是一個(gè)較大的寬敞空間。 在 200 多 平米 的空間里， 可以 包含桑拿、游泳池、淋浴房、棋牌室、影劇院、酒吧等 等 七八種功能 。 室內(nèi) 一 層客廳、餐廳、過(guò)道等部位 挑高空間 ，預(yù) 留 業(yè)主后期搭建的可能性。按樣板房展示，該部分空間可以分隔出一個(gè)套房 +一個(gè)獨(dú)立臥室，超過(guò) 20 平方。 低開(kāi)高走的價(jià)格策略 萬(wàn)科棠樾總共有 10 期。一期悅水莊實(shí)施低開(kāi)高走價(jià)位策略。 萬(wàn)科棠樾項(xiàng)目總占地 66 萬(wàn)平方米，建筑面積 41 萬(wàn)平方米，后續(xù)還有大量產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)將持續(xù)數(shù)年。 萬(wàn)科棠樾低開(kāi)高走的價(jià)格策略 加快 了 前期銷(xiāo)售速度，促進(jìn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，將給后續(xù)產(chǎn)品留出升值空間。 6． 項(xiàng)目的反思 “ 地王 ” 之困 高價(jià)格拿地 該項(xiàng)目樓面地價(jià)達(dá) 15243 萬(wàn)元 /平米 。拿地后王石 在公開(kāi)場(chǎng)合表示，2021 年之后萬(wàn)科絕不拿地王。 面向未來(lái)的 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng) 2021 年之前房地產(chǎn)一片飄紅時(shí)，萬(wàn)科決策者未能清醒地看到市場(chǎng)背后的不確定性，是天價(jià)拿地的主要?jiǎng)右颉? 成本之高 樓面地價(jià)最終成交為 15243 萬(wàn) 元 /平米 ， 是起始地價(jià)的 倍。萬(wàn)科以 億元拿下該地塊，成為當(dāng)時(shí)的“廣東地王”。 龐大的地下交通系統(tǒng)以及地下室的建造，將會(huì) 導(dǎo)致 很高 建安成本 。而且，水面建在挖空的地下空間上方，不僅需要較高的施工技術(shù)，也需要大量的建筑材料，這無(wú)疑又一次增加了成本。 產(chǎn)品之憾 地下室設(shè)計(jì)采光、通風(fēng)欠佳 地下室的設(shè)計(jì)關(guān)鍵在于采光和通風(fēng)。 萬(wàn)科棠樾的地下室設(shè)計(jì)整體而言，采光不夠、通風(fēng)不足。萬(wàn)科別墅地下空間有 250 多平米，兩個(gè)不大的 15 落地采光窗口未能改變陰暗感覺(jué)。通風(fēng)不足使得地下室空氣流通困難。這很大程度上會(huì) 影響人的健康。 戶型設(shè)計(jì)不盡合理 在戶型設(shè)計(jì)上， 我們可以發(fā)現(xiàn)，臥室數(shù)量較少。 C 戶型別墅，臥室只有兩個(gè)，分別位于二層、三層。另外，公共空間較多，私密空間較少。當(dāng)然，業(yè)主的后期裝修處理也可以作一些變動(dòng)。露臺(tái)、挑空較多，產(chǎn)生了大面積的額外空間。業(yè)主可以加以合理利用。 外圍導(dǎo)示包裝缺點(diǎn) 從莞深高速塘廈出入口出來(lái)后，途經(jīng)村莊，沿公路到達(dá)項(xiàng)目地點(diǎn)。從實(shí)際踏勘來(lái)看，萬(wàn)科棠樾項(xiàng)目缺少醒目的項(xiàng)目交通導(dǎo)示牌。這在一定程度上會(huì)誤導(dǎo)來(lái)訪者的行車(chē)路線。還有，莞深高速塘廈出入口到萬(wàn)科棠樾，路面坑洼，路況較 差。 總之，萬(wàn)科棠樾誕生于多元文化并存的大背景下，在深圳別墅市場(chǎng)乃至華南房地產(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立了別具一格的風(fēng)格。
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